Ingangsdatum lagere huurprijs

niet-geliberaliseerde woonruimte
De periode voorafgaand aan het verzoek, waarover voor niet-geliberaliseerde woonruimte huurvermindering kan worden gevraagd, is beperkt tot 6 maanden. Deze vervaltermijn wordt berekend vanaf de dag volgend op die waarop de huurder het gebrek aan de verhuurder kenbaar heeft gemaakt. Artikel 7: 257 BW zorgt ervoor dat de vordering van huurvermindering niet te hoog kan oplopen, omdat de huurder binnen zes maanden na kennisgeving van het gebrek zijn vordering moet indienen. Doet hij dit niet, dan kan hij over die eerdere zes maanden geen huurvermindering meer vorderen. Het gestelde in artikel 7: 257 leden 1,2,3 BW , brengen niet mee dat de gehele bevoegdheid om huurvermindering te vorderen vervalt. De werking van dit artikel brengt alleen met zich mee dat er geen huurvermindering met terugwerkende kracht huurvermindering gevorderd kan worden over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering. Deze beperking geldt ook voor de gelijksoortige vordering op grond van artikel 7:207 BW. De verlaging van de huur duurt net zo lang als het gebrek voortduurt.

De kantonrechter van de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda, van 17 augustus 2011 LJN: BR5338, sector kanton Rechtbank Breda, 640412 cv 11-313 heeft terecht een verlaging van de huurprijs teruggedraaid, die de Huurcommissie met terugwerkende kracht vanaf ingangsdatum van de huurovereenkomst, zijnde in april 2010, in had laten gaan. De rechter verwees naar artikel 16 lid 3 UHW waarin staat dat de verlaging ingaat vanaf de eerste dag volgend op die waarin de aanzegging door de huurder van het gebrek (in juli 2010) naar de verhuurder is verstuurd. Op grond van artikel 7: 257 lid 3 BW mag de Huurcommissie de huurverlaging in laten gaan maximaal zes maanden voor indiening van het verzoekschrift dat naar de Huurcommissie is gestuurd. Deze terugwerking van de huurverlaging kan niet verder terugwerken dan het moment dat de mededeling van het verzoek tot herstel van het gebrek de verhuurder heeft bereikt. In dit geval had de mededeling van het gebrek de verhuurder bereikt op 22 juli 2010, zodat de ingangsdatum van de huurverlaging gesteld dient te worden op 1 augustus 2010 (rechtsoverweging 3.9 van het vonnis). Het is dus voor bepaling van de ingangsdatum van de huurverlaging van belang zo spoedig mogelijk melding van het gebrek bij de verhuurder te maken. Bij toetsing van de aanvangshuurprijs kan de Huurcommissie wél vanaf aanvangsdatum van de huurovereenkomst rekening houden met een gebrek in het gehuurde. Dit valt binnen de regeling dat huurverlaging maximaal zes maanden terugwerkt. De toetsing van de aanvangshuurprijs moet immers worden gevorderd binnen zes maanden na aanvang van de huurperiode.
In dit hoofdstuk heb ik er al op gewezen dat de huurder niet zonder meer een meldingsplicht heeft als het gebrek bij aanvang van de overeenkomst al aanwezig was Noot 6.

Ook hier moet rekening worden gehouden met het instellen van de vordering binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst. Als de vordering tot huurverlaging op een later tijdstip wordt ingesteld, dan kan de tijdelijke verlaging van de huurprijs niet terugwerken tot aanvang van de huurperiode gezien de maximale periode van zes maanden waarmee de huurverlaging terug kan werken ten aanzien van niet-geliberaliseerde woonruimte.

Als de Huurcommissie van mening is dat er geen reden is de gehanteerde huurprijs te verlagen (bijvoorbeeld als de huurprijs al op een laag niveau staat) geeft zij dit in haar uitspraak aan en vermeldt zij de geldende huurprijs als de in rekening te brengen huurprijs. Het feit dat de huurder geen korting op de huurprijs krijgt neemt niet weg dat de huurprijs niet mag worden verhoogd zolang het gebrek aanwezig is. Als de gebreken zonder toetsing van de aanvangshuurprijs ter beoordeling worden gegeven vangt de verlaging van de huurprijs aan vanaf de dag van indiening van het verzoekschrift en/of met terugwerkende kracht van maximaal zes maanden vóór indiening van het verzoekschrift. Dit is slechts anders als de zittingsvoorzitter van de Huurcommissie in het kader van toetsing van de aanvangshuurprijs van mening is dat de huurprijs wegens gebreken aan de woning (die zich vanaf aanvang van de huurovereenkomst hebben voorgedaan) tijdelijk verlaagd dienen te worden. In dat geval gaat verlaging van de huurprijs in vanaf aanvang van de huurovereenkomst.

Naast de mededeling die moet worden gedaan door de huurder van het gebrek, dient de huurder de verhuurder ook toe te laten in de woning om het gebrek te onderzoeken. Laat de huurder de verhuurder niet toe in het gehuurde, maar klaagt men wel over gebreken, bijvoorbeeld vochtproblemen, dan kan er ook geen aanspraak op huurvermindering worden gemaakt. Het hof te Amsterdam komt in haar arrest van 5 september 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:3583)  tot dit oordeel. Het komt het hof voor dat in die wettelijke term “behoorlijke kennisgeving” ligt besloten dat huurster verhuurster toegang tot het gehuurde dient te verstrekken om de ernst van de situatie te kunnen beoordelen. Op het gegeven dat huurster dat zonder goede grond heeft nagelaten, stuit dan haar beroep op artikel 7:207 BW af. Maar ook indien daarover anders gedacht zou moeten worden, en huurster in beginsel wel een beroep op artikel 7:207 BW toekomt, acht het hof dat beroep van huurster in het onderhavige geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Het hof had naar mijn mening ook kunnen verwijzen naar het crediteursverzuim. De crediteur (de huurder is in het kader van het verzoek om een herstelverplichting schuldeiser) schiet te kort als deze de verhuurder geen of onvoldoende gelegenheid geeft om de verplichtingen na te komen. Zolang een schuldeiser in verzuim is, kan een schuldenaar niet in verzuim komen. Op vordering van de schuldenaar (= in dit verband de verhuurder) kan de rechter bepalen dat hij van zijn verbintenis bevrijd is als de schuldeiser in verzuim blijft.

De verwijzing naar de redelijkheid en billijkheid is ook te begrijpen. Het kan natuurlijk niet de bedoeling zijn dat de huurder, door medewerking te weigeren, de lengte van de periode kan verlengen dat er huurverlaging gegeven kan worden.

Geliberaliseerde woonruimte
Artikel 7: 247 BW heeft onder meer artikel 7: 257 BW voor geliberaliseerde woonruimte buiten toepassing verklaard. De huurder van geliberaliseerde woonruimte dient zich dus voor een vordering tot verlaging van de huurprijs tot de kantonrechter te wenden. Voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte geldt dus niet de in artikel 7: 257 BW opgenomen regel dat de vordering tot verlaging van de huur pas kan worden ingesteld na verloop van zes weken nadat de verhuurder van het gebrek op de hoogte is gesteld en het gebrek niet heeft verholpen. Bovendien geldt de genoemde vervaltermijn van zes maanden niet voor de geliberaliseerde huurder.
Dit wordt geïllustreerd in een vonnis dat is gewezen op 19 februari 2013 door de kantonrechter te Amsterdam LJN: BZ3483, sector kanton rechtbank Amsterdam, CV11-28465 . Gebreken die vanaf aanvang van de huurovereenkomst aanwezig waren leidden tot huurverlaging vanaf aanvang van de huurovereenkomst. Dit gebrek betrof onvoldoende capaciteit van radiatoren waardoor het in het gehuurde onvoldoende behaaglijk warm kon worden gestookt en er tevens een enigszins vochtig klimaat heerste. De vorige bewoner was dit al bekend. De rechter was daarom van mening dat dit gebrek de verhuurder bekend was of, althans had moeten zijn. Dit sluit aan op het gestelde in artikel 7:209 BW . De huurvermindering van € 200 per maand op grond van dit gebrek kon daarom op grond van artikel 7:209 BW intreden vanaf de aanvang van de huurovereenkomst, zijnde 1 november 2008. In het deelvonnis van 8 mei 2012 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden per 1 juli 2012, zodat de huurprijsvermindering op die datum eindigt. Voor de huurvermindering ex artikel 7:207 BW is de mededeling ex artikel 7:206 lid 1 BW die doorgaans nodig is de actie tot huurverlaging te starten, niet nodig als het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst de verhuurder bekend was of bekend had horen te zijn.