Ingangsdatum nieuwe huurprijs na de 7:303 BW-procedure

Ingangsdatum van de nieuwe huurprijs is volgens artikel 7:303 lid 4 BW de dag waarop de vordering tot wijziging van de huurprijs is ingesteld, dan wel vanaf het tijdstip dat een verzoekschrift tot benoeming van een deskundige is ingediend bij de rechtbank. De rechtbank Gelderland was in haar vonnis van 23 maart 2016 (ECLI:NL:RBGEL:2016:7174) van oordeel dat de ingangsdatum van de huurprijs op grond van artikel 7:304 lid 2 BW juncto artikel 7:303 lid 1, 2 en 4 BW toch kon worden gestart op de dag van indiening van een verzoekschrift . Dat de kantonrechter destijds het verzoek had afgewezen maakte dit niet anders. Dit was namelijk gebeurd nadat de verwerende partij te elfder ure zijn verweer had ingetrokken en alsnog heeft ingestemd met de voorgestelde deskundige. Van belang was immers dat gedaagde (in ieder geval) vanaf de indiening van dat verzoek rekening kon en behoorde te houden met de mogelijkheid dat de huurprijs vanaf dat moment zou worden aangepast. Het lijkt mij ook juist om de ingangsdatum op de datum van indiening van het verzoek te laten als partijen uiteindelijk na indiening van het verzoek alsnog gezamenlijk een deskundige benoemen. Zou dit niet het geval zijn, dan zou dit de benoeming van een deskundige in onderling overleg na indiening van het verzoek kunnen belemmeren.

Het is de vraag of de wetgever heeft bedoeld de ingangsdatum van de huurprijs te laten ingaan vanaf het moment dat de rechter de deskundige heeft benoemd, of dat het moment dat indiening van het verzoekschrift bepalend is voor de vaag of dat moment als ingangsdatum van de huurprijs gezien mag worden. Mr. E.D. den Engelsman meent in zijn commentaar bij deze in het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte 2018, nr 1, pagina 45-47, dat hier niet de datum van het verzoekschrift als uitgangsdatum van de huurprijs heeft te gelden. Hij is van mening dat dit alleen mogelijk is als partijen geen overeenstemming over de huurprijs hebben kunnen bereiken. Ik zie dit anders. Het moment dat partijen er niet in zijn geslaagd een deskundige te benoemen lijkt mij bepalend voor ontvankelijkheid van de rechter om deze zaak te beoordelen.

Als partijen bijvoorbeeld tijdens de zitting alsnog tot overeenstemming komen zou dit dus volgens de lezing van mr. Den Engelsman kunnen leiden tot het niet fixeren van de huurprijs op het moment dat het verzoek is ingediend, omdat de rechter niet een deskundige heeft hoeven te benoemen. Het lijkt mij echter dat de rechter moet onderzoeken dat partijen tot het moment van indiening van het verzoekschrift geen overeenstemming over de benoeming van een deskundige hebben kunnen bereiken. Als dat vaststaat, dan is een partij ontvankelijk in het verzoek tot een benoeming van een deskundige. Als partijen ter zitting alsnog slagen gezamenlijk een deskundige te benoemen dan lijkt het mij de juiste gang van zaken dat de rechter deze deskundige in haar beschikking vermeld in plaats van de verzoeker niet ontvankelijk te verklaren. Als de verzoeker immers bij het alsnog bereiken van een gezamenlijk te benoemen deskundige wordt “beloond” met een niet-ontvankelijk verklaring, dan zal er tijdens een zitting niet meer geschikt worden. dat lijkt mij in ieder geval niet de bedoeling van de wetgever. Daarnaast kan een wederpartij een procedure frustreren door eerst alle het overleg over de gezamenlijke benoeming van een deskundige af te wijzen en vervolgens tijdens een procedure alsnog akkoord te gaan.

Mr. Den Engelsman wijst nog op de mogelijkheid dat de rechter ingevolge artikel 7:303 lid 4 BW alsnog de ingangsdatum kan wijzigen als blijkt dat een partij de benoeming van een deskundige heeft vertraagt, waardoor volgens hem de rechter alsnog kan kiezen voor een andere ingangsdatum dan de datum waarop de vordering is ingediend. ik vind dit verwarrend. Mijn voorkeur gaat uit naar handhaving van de gefixeerde ingangsdatum als genoemd in artikel 7:304 lid 2 BW, ook als partijen er tijdens de procedure alsnog in zijn geslaagd om een deskundige te benoemen. Mocht dit tot onredelijke uitkomst leiden, dan zal de kantonrechter in de artikel 7:303 BW-procedure alsnog tot een andere ingangsdatum kunnen beslissen.

De nieuwe huurprijs kan niet ingaan vóór het tijdstip waarop de voorafgaande huurperiode is geëindigd. Het is immers denkbaar dat het partijen vóór het tijdstip waarop de voorafgaande huurperiode is geëindigd duidelijk is dat het instellen van een vordering ex artikel 7:303 BW, dan wel het indienen van een verzoekschrift ex artikel 7:304 BW onafwendbaar is ( zie Kamerstukken II 2000/01, 26932, nr 5, pagina 14)). Voor de bepaling van de referentieperiode levert dit een praktisch probleem op. De referentieperiode kan immers niet worden teruggerekend vanaf het moment van het instellen van de vordering als deze vordering wordt ingesteld vóór het tijdstip waarop de voorafgaande huurperiode is geëindigd.
Los van wat hiervoor is gezegd over het starten van procedures vóór het tijdstip waarop de voorafgaande huurperiode is geëindigd, is de datum waarop de dagvaarding is gesteld bepalend voor de ingangsdatum van de huurprijs. Als partijen conform artikel 7:304 BW een deskundige voor bepaling van de huurprijs hebben moeten benoemen, dan geldt de datum van indiening van het verzoekschrift als ijkpunt waarop de huurwijziging in moet gaan. De huurprijs kan op een later tijdstip in gaan als de rechter daartoe gezien de gebreken aan het gehuurde aanleiding ziet. De huurprijs kan ook eerder ingaan als de huurder de onderhandelingen heeft tegengewerkt. De redelijkheid en billijkheid kunnen dan aanleiding geven om van de oorspronkelijke ingangsdatum van de huurprijswijziging af te wijken.Noot 198

Artikel 7:303 lid 4 BW kan ook grondslag zijn om een huurverhoging gefaseerd in te voeren. In een uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Utrecht van 22 december 2010 ( LJN: BP2410, sector kanton Rechtbank Utrecht, 588824 UC EXPL 08-11672 AW/321 ) werd door de kantonrechter bepaald dat de huurprijs geleidelijk, gedurende een periode van vier jaar werd aangepast met dien verstande, dat de huur 4 jaar achtereen met een bedrag van € 2.277,72 per jaar werd verhoogd ingaande 6 augustus 2008, naast de contractuele jaarlijkse indexering van de huurprijs. De gewijzigde huurprijs leidt bijna tot een verdubbeling van de huurprijs. Volgens de kantonrechter had de huurder voldoende aangetoond dat zo’n plotselinge verdubbeling van de huurprijs door haar en haar onderneming niet eenvoudig op te brengen is. Anderzijds was de huurder reeds langere tijd op de hoogte van het feit dat er een aanzienlijke huurprijsverhoging in het verschiet lag en had hij daarmee rekening kunnen houden.
De bijzondere omstandigheden in deze zaak waren echter dat de rechter onvoldoende gegevens had om een huurprijs vast te stellen op grond van de wettelijke regels. De rechter heeft daarom de huurprijs geschat op een wijze die zo dicht mogelijk bij het wettelijke systeem aansluit (zie alinea 2.3).

De ingangsdatum van de gewijzigde huurprijs kan dus plaatsvinden:

  • Aansluitend na het einde van de geldende huurprijsperiode door overstemming tussen partijen.
  • Vanaf het instellen van een vordering tot vaststelling van de huurprijs, waarbij de nieuwe huurprijs niet eerder in kan gaan dan na afloop van de geldende huurprijsperiode.
  • Vanaf het instellen van het verzoek tot benoeming van een deskundige, waarbij de nieuwe huurprijs niet eerder in kan gaan dan na afloop van de geldende huurprijsperiode.

Indiening verzoekschrift niet bedoeld om ingangsdatum huurprijs te fixeren

In de uitspraak van de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg, van 26 mei 2005 is bepaald dat de huurder niet ontvankelijk in zijn verzoek tot benoeming van een deskundige dient te worden verklaard als tussen partijen toch overeenstemming bestaat over benoeming van een deskundige als vermeld in artikel 7:304 BW. Noot 199.
Partijen hadden in deze kwestie overeenstemming bereikt over benoeming van de deskundige. De huurder wenste echter aan de benoeming van de deskundige een ingangsdatum van de huurprijs te koppelen. Toen de verhuurder wél met de voorgestelde deskundige, maar niet met vaststelling van de huurprijs op de voorgestelde datum akkoord ging, diende de huurder het verzoek tot benoeming van de deskundige in. De rechter wees de vordering tot benoeming van de deskundige af, omdat er tussen partijen immers overeenstemming over benoeming van een deskundige was bereikt. De rechter was van mening dat “artikel 7:304 BW niet is bedoeld om de huurprijs te fixeren op een bepaalde datum, maar strekt om de rechter de mogelijkheid te geven een deskundige te benoemen als partijen over dit punt niet tot overeenstemming kunnen komen. Dit wetsartikel is dus niet bedoeld om een ingangsdatum voor een nadere huurprijs te kunnen creëren”.
Het is daarom verstandig dat partijen ruim voor het verstrijken van de overeengekomen huurperiode, of een periode van vijf jaar in onderhandelingen treden over aanwijzing van een deskundige. Na het verstrijken van deze periode gaat er vaak veel tijd verloren met onderhandeling over vaststelling van de deskundige. Gedurende deze periode blijft de oude huurprijs in stand. Dit is weggegooid geld als door het mislukken van de onderhandelingen het verzoekschrift als bedoeld in Artikel 7:304 BW eerder ingediend had kunnen worden. De kantonrechter heeft altijd nog een mogelijkheid de huurprijs op vordering van de meest gerede partij op een andere datum in te laten gaan dan de datum waarop het verzoekschrift of de vordering op grond van artikel artikel 7:303 BW is ingesteld.

De kantonrechter te Amsterdam heeft in haar uitspraak van 24 juni 2004 Noot 199a bepaald dat er nog geen deskundige was benoemd nu beide partijen weliswaar een deskundige hadden voorgesteld, doch nog niet tot overeenstemming waren gekomen over benoeming van één bepaalde deskundige. In deze uitspraak geeft de kantonrechter in alinea 7 van deze uitspraak de volgende ongelukkige en onjuiste overweging: “De regeling (…) dwingt verzoeker ertoe om het onderhavige verzoek in te dienen, wil zij de ingangsdatum van een mogelijke huurverlaging fixeren. (…) De onderhavige procedure biedt haar zekerheden. Uit de overgelegde correspondentie blijkt dat verweerster het aanbod om de ingangsdatum van een huurprijswijziging in overleg te bepalen, niet heeft aanvaard.” In de uitspraak als vermeld in noot 199 is juist uitgelegd dat de regeling van artikel 7:304 BW niet is bedoeld om de ingangsdatum van de huurprijs te fixeren. Huurgeschil.nl gaat ervan uit dat de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg, in het vonnis van 26 mei 2005 Noot 199 de juiste beoordeling heeft gegeven. Voor zover de uitspraak als genoemd in noot 199a ruimte geeft om een verzoekschrift in te dienen met als doel een ingangsdatum van de huurprijs te fixeren, geeft deze uitspraak (noot 199a) een onjuist beeld.