Betwiste/onbetwiste incasso’s

Dit onderdeel van de site is bedoeld voor de verhuurder die een onbetwiste huurvordering ten laste van zijn huurder heeft. Met een onbetwiste huurvordering wordt bedoeld een huurder die de huur om onduidelijke reden niet betaalt: de huurder reageert niet op aanmaningen en telefonische verzoeken om betaling, of erkent de achterstand, maar kan de huur niet betalen. Als er sprake is van een onbetwiste incasso, dan zal de huurder in het algemeen ook niet reageren als door de verhuurder een procedure bij de rechter wordt gestart om de achterstallige huurpenningen te incasseren.

De verhuurder kan door een verkeerde boekhoudkundige switch een denkbeeldige huurachterstand boeken, die feitelijk niet aanwezig is. Dit overkwam de verhuurder in een zaak die door de rechtbank te Rotterdam op 16 mei 2014 ( ECLI:NL:RBROT:2014:4000 ) was behandeld. In de zaak die tot deze procedure had geleid had de verhuurder die ten laste van de huurder een ontruimingsprocedure had gekregen de ontruiming afgeblazen, nadat door de huurder alsnog de achterstand plus kosten (exclusief annuleringskosten van de verhuizer) was betaald. De verhuurder verrekende de annuleringskosten van de verhuizer met de door de huurder betaalde huur over augustus 2013. De huurder had echter op het betalingsbewijs de betaling van de huur voor de maand augustus 2013 uitdrukkelijk aan deze maand toegekend. Als een huurder huurbetalingen aan een bepaalde maand toekent, dan mag de verhuurder deze betaling niet afboeken op een oudere vordering of toebedelen aan een kostenpost zoals hier weergegeven. De verhuurder die door de genoemde verrekening van mening was dat er een huurachterstand was ontstaan, werd daarom in het ongelijk gesteld. De rechter stelde in rechtsoverweging 4.2 nog uitdrukkelijk dat het in deze situatie de verhuurder niet vrij staat de betaling op een andere huurperiode of als annuleringskosten te boeken.

Bij onbetwiste incasso’s kan de huurder door de verhuurder in een incassokortgeding worden betrokken. De voorzieningenrechter van de rechtbank te Assen besliste op 22 juli 2009 dat ook voor geldvorderingen een kort geding mogelijk is. Hoewel in laatstgenoemde zaak sprake was van een incasso kort geding ten aanzien van openstaande declaraties voor verleende advieswerkzaamheden, kunnen de overwegingen van de rechtbank ook hier naar analogie worden toegepast.
De rechtbank overwoog als volgt: de gevorderde voorziening strekt tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding is slechts dan plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling bij afweging van de belangen van partijen – aan toewijzing niet in de weg staat. Als de vordering dus op grond van inhoudelijke argumenten wordt betwist, dan zal de rechter de vordering dan ook af moeten wijzen. Zie met name rechtsoverweging 3.1 tot en met 3.5 van het hierbij gevoegde vonnis ( LJN: BJ3548, Voorzieningenrechter rechtbank Assen, 74171 / KG ZA 09-153.

De rechtbank Almelo was in haar kortgeding vonnis van 23 december 2010 (LJN: BO9006, rechtbank Almelo, 116027/KG ZA 10-28 ) eveneens van mening incasso van huur in kort geding mogelijk is als de huurachterstand door de huurder niet wordt betwist. Voorts was de rechter van mening dat aan het vereiste van spoedeisendheid voor een kort geding werd voldaan, nu door de verhuurder was gesteld dat zij de op haar rustende hypothecaire verplichtingen niet (volledig) kon nakomen nu de huurder de op haar rustende verplichtingen voortvloeiende uit de tussen partijen geldende huurovereenkomst niet nakwam. Voorafgaand aan de dagvaarding moet de gedaagde onder overlegging van een kopie van de conceptdagvaarding worden gesommeerd alsnog te betalen.
De huurder hoeft zich niet zonder meer te laten intimideren door een incassokortgeding als er tussen de huurder en de verhuurder meer speelt dan het zonder reden onbetaald laten van de huur en de huurachterstand wordt betwist.

Bij betwiste incasso’s speelt er vaak meer. De huurder betaalt dan de huur geheel of gedeeltelijk niet, vanwege een bepaalde reden. De huurder kan bijvoorbeeld vanwege gebreken aan het gehuurde de huur geheel of gedeeltelijk opschorten, tenzij deze mogelijkheid contractueel is uitgesloten. De mogelijkheid van opschorting van verschuldigde bedragen (artikel 6:52 BW) is regelend recht . De verhuurder kan van deze regel in het nadeel van de huurder afwijken.
De huurder kan verder van mening zijn dat de verhuurder de formaliteiten voor het verhogen van de huur niet correct heeft toegepast, waardoor de huurder meent de voorgestelde huurverhoging niet te hoeven betalen. Dan ontstaat in de visie van de verhuurder een huurachterstand.
De verhuurder zal de hoogte van de huurachterstand dienen te bewijzen c.q. aannemelijk dienen te maken. Daarnaast zal de verhuurder dienen te bewijzen dat aan de formaliteiten voor huurverhoging is voldaan. De huurder zal dienen te bewijzen dat hij alle maandelijks verschuldigde huur heeft betaald, tenzij er een geldige reden is om de huur op te mogen schorten. Als de huurder de prestatie (de huur) maandelijks contant betaalt, dan leveren de kwitanties van twee achtereenvolgende termijnen het vermoeden dat ook de vroegere termijnen zijn betaald (artikel 6:50 BW). Dit is slechts een bewijsvermoeden. Als de verhuurder aannemelijk maakt dat er niet is betaald, dan zal de huurder alsnog zijn betaling dienen te bewijzen. Als er kwitanties van twee achtereenvolgende termijnen aanwezig zijn, dan ligt de bal vooralsnog bij de verhuurder.

Als een huurverhoging niet is verschuldigd dient de huurder dit standpunt te motiveren. Mocht de verhuurder de achterstand niet kunnen onderbouwen, dan wordt de vordering afgewezen. Als alleen ter discussie staat dat de door de huurder gestelde betalingen niet door de verhuurder zijn ontvangen zal een verhuurder, die haar administratie op orde heeft geen moeite hebben de hoogte van de verschuldigde achterstand aan te tonen, terwijl de huurder met deze bewijspositie wel moeite kan hebben. Een particuliere verhuurder heeft zijn administratie veelal niet ingericht op dit soort inhoudelijke discussies en zal betalingsbewijzen van de door hem getelde betalingen vaak in kopie bij de bank op moeten vragen. Het opvragen van betalingsoverzichten via internetbankieren is daarentegen weer een eenvoudig klusje, tenzij er sprake is van achterstanden over langere perioden.

Als er sprake is van een vordering die inhoudelijk wordt betwist op andere punten dan op de hoogte van de vordering (bijvoorbeeld opschorting huur wegens achterstallig onderhoud, verlaging van de huur wegens gederfd huurgenot, etc.) dan is het raadzaam de zaak door een huurspecialist te laten behandelen, omdat een persoon zonder ervaring in het voeren van procedures voor verrassingen komt te staan. Voor procedures die bij de rechtbank inhoudelijk gevoerd moeten worden is vaak specialistische kennis vereist. Het is niet te adviseren in complexe situaties (zonder kennis van het procesrecht en het huurrecht) zelf procedures te voeren.

Bij een onbetwiste vordering zal de procedure eindigen in een verstekvonnis. In een dergelijke procedure zal de verhuurder in het algemeen een aanmaning en een dagvaarding moeten versturen. Huurgeschil kan u hier via de online documenten prima bij helpen.

Slechts vervallen huurtermijnen kunnen door de verhuurder worden gevorderd. Er is geen plaats voor toewijzing van niet vervallen toekomstige huurtermijnen. Het hof te ‘s-Gravenhage heeft dit beslist in haar arrest van 20 oktober 2009 (LJN: BK0891, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.024.333/01). In dit arrest beargumenteert het hof in alinea 3.2 van haar arrest dat de aard van de huurovereenkomst zich verzet tegen toewijzing van niet vervallen toekomstige huurtermijnen. Het hof neemt hierbij de overwegingen van de Hoge Raad over die staan vermeld in het arrest 30 januari 1987, NJ 1987, 530. In het besproken arrest van het hof te ‘s-Gravenhage werden uiteindelijk wél termijnen toegewezen die in eerste aanleg door de kantonrechter nog niet waren vervallen, doch inmiddels gedurende de hoger beroep procedure al wel waren vervallen en opeisbaar waren geworden.