Overweging ontruiming bij incassoprocedure

Laatst bijgewerkt op 2018-09-13 om 22:20:15

De verhuurder heeft de mogelijkheid om bij het onbetaald blijven van de huur een procedure ter incasso van de huurpenningen te starten. Een combinatie van een procedure tot invordering van de huurpenningen en ontruiming van het gehuurde wordt vaak gestart als de huurder een huurachterstand heeft opgebouwd van meer dan drie maanden.

Hoewel het soms aanlokkelijk lijkt om de huurder die een huurachterstand heeft opgebouwd eigenhandig uit het gehuurde te zetten, is dit toch niet volgens de wet toegestaan. Over een dergelijke situatie werd in hoger beroep in kort geding door het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch beslist in haar arrest van 11 april 2017 ( ECLI:NL:GHSHE:2017:1578 ).
Het ging hier om een verhuurde kamer, waarbij tijdens de huurperiode een huurachterstand was ontstaan. In deze zaak had de verhuurder de sloten vervangen nadat er een huurachterstand was ontstaan. Na een uitspraak in eerste aanleg was de kamer aan een andere huurder verhuurd.

In hoger beroep wordt door het hof vastgesteld dat als het gehuurde tussentijds is verhuurd aan een derde, de verhuurder redelijkerwijs niet kan voldoen aan een eventuele veroordeling om de kamer weer aan de huurder beschikbaar te stellen. Bij deze stand van zaken achtte het hof een vordering om het gehuurde ter beschikking te stellen niet toewijsbaar.
De verhuurder was wél tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Uit de in deze procedure weergegeven feiten bleek onvoldoende dat partijen in onderling overleg hebben ingestemd met huurbeëindiging.
Een huurachterstand van drie maanden rechtvaardigt weliswaar ontbinding van de overeenkomst, maar rechtvaardigt niet het door een verhuurder op eigen houtje vervangen van de sloten van het gehuurde en het vervolgens weigeren om het gehuurde nog langer aan de huurder ter beschikking te stellen. Volgens dwingend recht kan een huurovereenkomst ter zake woonruimte immers op grond van artikel 7:231 BW niet wegens een tekortkoming van de huurder buitengerechtelijk worden ontbonden door de verhuurder. Ontbinding van de huurovereenkomst op die grond kan alleen door de rechter plaatsvinden.
Een beroep op opschorting van de verplichtingen om het gehuurde gedurende de huurachterstand ter beschikking te stellen gaat ook niet op. Aan een verhuurder komt, behoudens zeer bijzondere omstandigheden, in beginsel geen beroep op een opschortingsrecht toe ten aanzien van zijn hoofdverplichting om het gehuurde aan de huurder ter beschikking te stellen. Immers als pressiemiddel om de huurder alsnog zijn verplichtingen te doen nakomen, schiet de opschorting haar doel voorbij: zou de huurder alsnog nakomen, dan kan de verhuurder zijn verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen in ieder geval voor het verleden niet meer nakomen. De opschorting van de nakoming van de terbeschikkingstellingverplichting komt bovendien feitelijk neer op een feitelijke executie vooruitlopend op het rechterlijk oordeel, hetgeen evenmin in overeenstemming met de ratio van artikel 7:231 BW is.
Een dergelijk argument werd ook door de rechtbank Arnhem, kantonzaken, van 9 november 2005  noot 15 toegepast in het kader van opschorting van herstelverplichtingen van gebreken aan het gehuurde.
Ook hier werd door de rechtbank geoordeeld dat het kenmerk van een opschortingsrecht is dat de schuldenaar alsnog aan zijn verplichtingen dient te voldoen als de ander alsnog zijn verplichtingen nakomt. Volgens de kantonrechter stond ook hier het karakter van de duurovereenkomst opschorting van de herstelverplichting in de weg. Ook hier zou de verhuurder zijn verplichting tot verschaffing van het huurgenot voor het verleden niet meer kunnen nakomen als de huurder alsnog de huur zou betalen.

De verhuurder zal pas ontbinding en ontruiming van het gehuurde kunnen vorderen nadat er een huurachterstand van tenminste een periode van drie maanden is ontstaan. Binnen die periode van drie maanden zal de verhuurder de keuze hebben: óf de huurder in een procedure betrekken voor een huurachterstand van minder dan drie maanden, waarbij slechts het doel het innen van de achterstallige huur is, óf af te wachten tot drie maanden zijn verstreken waarna een ontruimingsprocedure kan worden gestart. Bij het starten van een incassoprocedure binnen de drie maanden blijft het gevaar aanwezig dat de verhuurder achter de feiten aan loopt.

Bij een procedure die in een verstekvonnis eindigt zal de eis niet kunnen worden verhoogd, zodat de huurder naast hetgeen waartoe hij wordt veroordeeld weer een huurachterstand kan hebben opgebouwd. Als de indruk bestaat dat de huurder niet langer in staat is om de huur op te brengen is het vaak verstandiger af te wachten totdat de huurder een huurachterstand van drie maanden heeft opgebouwd, waarna de ontbindingsprocedure kan worden gestart. Het is niet verstandig om de huur in het kader van de huurachterstand op te zeggen, omdat de huur dan slechts kan worden beëindigd met inachtneming van de voorgeschreven opzeggingstermijnen.

Een ontruimingsprocedure kan door de verhuurder ook worden gestart als er sprake is van herhaaldelijk toerekenbaar tekortschieten in de nakoming door de huurder van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Een betalingsachterstand van tenminste drie maanden is dan niet noodzakelijk ter onderbouwing van een ontruimingsprocedure. Als de verhuurder een ontruimingsvonnis heeft gekregen, dan verliest dit ontruimingsvonnis volgens de rechtbank Oost-Brabant, kantonzaken ‘s-Hertogenbosch, van 16 maart 2011 ( ECLI:NL:RBSHE:2011:BP8058 ) haar kracht indien de huurder volledig heeft betaald en de verhuurder om die reden van ontruiming heeft afgezien. Als er na verkrijging van een vonnis een betalingsregeling met een huurder is gesloten onder voorwaarde dat de ontruiming alsnog plaats zou vinden bij het niet nakomen van de betalingsregeling, dan is de verhuurder na verloop van enige jaren na het wijzen van het vonnis nog steeds bevoegd de ontruiming te starten als de huurder zijn betalingsverplichting niet goed nakomt. Deze situatie deed zich voor in deze uitspraak. De verhuurder stelde huurder in de gelegenheid de betalingsachterstand zoals vermeld in dit vonnis te voldoen voor een bepaalde datum waarna geen ontruiming zou volgen. Huurder betaalde binnen deze termijn. Er werd niet ontruimd. Enige tijd later ontstond er weer een huurachterstand en ging de verhuurder over tot de executie van het (eerdere) ontruimingsvonnis. De kantonrechter oordeelde dat het ontruimingsvonnis niet meer regelmatig jegens huurder ten uitvoer gelegd kon worden, aangezien de grond waarop het bevel tot ontruiming rustte (de ten tijde van het vonnis bestaande huurschuld) was komen te vervallen. Indien de huurder volledig heeft betaald en de verhuurder om die reden van ontruiming heeft afgezien, heeft het ontruimingsvonnis zijn kracht verloren. De kantonrechter was ten overvloede van oordeel dat dit wellicht anders had kunnen zijn indien de verhuurder een uitdrukkelijk voorbehoud had gemaakt voor het geval na betaling van de achterstand weer een nieuwe huurachterstand zou ontstaan, doch een dergelijk voorbehoud was niet gemaakt.

De huurder schiet herhaaldelijk te kort
Het herhaaldelijk tekortschieten van de huurder kan onder meer bestaan uit het aantoonbaar gedurende een bepaalde periode (minimaal een jaar) te laat betalen van de huur ondanks verzoeken van de verhuurder om de huur tijdig te betalen. Als de verhuurder al eerder de huurder in het kader van een huurachterstand in een procedure heeft betrokken, dan is het mogelijk de huurder in een ontruimingprocedure te betrekken ook als de huurachterstand daar strikt genomen niet voldoende hoog voor is. Het hof te ‘s-Gravenhage, nevenzittingsplaats te ‘s-Hertogenbosch, heeft in hoger beroep in haar arrest van 16 augustus 2011 ( LJN: BR6656, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, MHD 200.066.828 ) beslist dat het gedurende lange tijd in strijd met de bepalingen in de algemene voorwaarden structureel te laat betalen van de huurpenningen een tekortkoming op kan leveren die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Dit geldt eens te meer als er eerder procedures tegen de huurders zijn gevoerd wegens betalingsachterstanden. Voorts was het hof van mening dat het inlopen van een huurachterstand in de loop van een procedure niet het karakter van de tekortkoming van te laat betaalde huurtermijnen ontneemt.

In deze zaak was door de gemachtigde van de huurders beroep gedaan op een belangenafweging. In het hoofdstuk “De ontbinding van overeenkomsten” is gewezen dat in het kader van een ontbinding een afweging van belangen in beginsel geen rol speelt. Het gaat er bij deze actie om of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. De redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) kan als laatste redmiddel in schrijnende gevallen een rem op de ontbinding zetten, doch hier moet terughoudend mee worden omgegaan. Het is niet de bedoeling dat door de werking van laatstgenoemd artikel alsnog een belangenafweging standaard wordt ingebouwd. De rechter is overigens vrij om een beroep op de redelijkheid en billijkheid te passeren.

Verschil benadering woonruimte/ bedrijfsruimte
De afweging om een ontruimingsprocedure te starten kan voor de verhuurder van een woning anders zijn dan van de verhuurder van bedrijfsruimte. In het algemeen is er sprake van woningnood en zal de verhuurder van woonruimte er verstandig aan doen om een slecht betalende huurder voor een goed betalende huurder in te ruilen. Dit geldt eens te meer als de huurder financieel zo slecht bij kas zit dat ontbinding van de huurovereenkomst op langere termijn onvermijdelijk wordt. In dat laatste geval zal de verhuurder na ontruiming van de huurder misschien de huurder uit het oog verliezen. De bronnen van inkomsten zijn vaak ondoorzichtig. Het valt dan te verwachten dat de verhuurder dan toch een bepaald bedrag als oninbaar af moet boeken. Daar valt overeen te komen als de huurachterstand niet al te hoog is opgelopen en de verhuurder inmiddels een nieuwe betrouwbare huurder heeft.

Voor de verhuurder van bedrijfsruimte ligt de beslissing om de huur te laten beëindigen vaak iets lastiger. Los van de dwingendrechtelijke bepalingen van winkelruimte (huurperiode luidt 2 x 5 jaar) wordt een huurovereenkomst van bedrijfsruimte vaak voor meerdere jaren gesloten. Een vervangende huurder is vaak niet makkelijk te vinden.

Nu wordt vaak wel de huur als schadevergoeding tot het einde van de huurperiode gevorderd, maar incasso van deze vordering is vaak een illusie als er sprake is van een vennootschap als huurder, waarop verhaal niet makkelijk valt te halen. Een huurder is bij het beëindigen van de huurovereenkomst bovendien vaak niet meer te traceren. Verder zal door het beëindigen van de huurovereenkomst vaak de mogelijkheid van het drijven van een onderneming onderuit worden gehaald, zodat de onderneming wel ten onder moet gaan aan schulden. Vaak is het in dit licht bezien vaak niet zo handig om een huurovereenkomst te beëindigen, maar is het verstandiger om telkens voor de achterstallige huurtermijnen de huurder te laten veroordelen tot betaling van de achterstand en vervolgens de vordering op de nalatige huurder te verhalen. Uiteraard zal het op een zeker moment echt niet meer gaan en zal de huurovereenkomst met de nalatige huurder tussentijds moeten worden beëindigd door het starten van een ontbindingsprocedure.