Is een slecht binnenklimaat in het gehuurde als gebrek aan te merken?

Woonruimte en het binnenklimaat

Voor woonruimte geldt dat de huurder het genot van de zaak krijgt dat van een goed onderhouden van deze soort verwacht mag worden. Dit wordt gebaseerd op artikel 7:204 BW. Voor woonruimte mag van deze regeling op basis van artikel 7:242 BW niet in het nadeel van de huurder worden afgeweken. Hier wordt uitgegaan van een objectieve goed onderhouden staat van het gehuurde. Voor bedrijfsruimte is artikel 7:242 BW niet van toepassen en mogen partijen zelf bepalen wat zij beschouwen onder goed onderhouden staat. Bovendien mag bij bedrijfsruimte worden door partijen worden afgesproken welke herstelwerkzaamheden voor rekening van de huurder komt. Partijen kunnen bij bedrijfsruimte dus ook het onderhoud voor rekening van de verhuurder laten komen ook als dit niet betrekking heeft op klein onderhoud.

Als er door de verhuurder een bepaalde temperatuur in het gehuurde is gegarandeerd, dan is het duidelijk als dat de verhuurder tekortschiet als deze temperatuur niet gehaald wordt. Een dergelijke garantie wordt niet snel afgegeven.

Als er niets is afgesproken over de toestand van het gehuurde, dan zal voor woonruimte bekeken moeten worden welke verwachtingen de huurder ten aanzien van het binnenklimaat zou kunnen hebben. Dit verwachtingspatroon is afhankelijk van bijvoorbeeld het bouwjaar van de woning. Van een woning die rond 1920 is gebouwd zal een huurder niet dezelfde verwachting mogen hebben voor wat betreft het binnenklimaat van een woning dan wanneer er sprake is van een nieuw gebouwde geïsoleerde woning.

Van de huurder kan ook worden verwacht dat deze zelf het mogelijk doet om de temperatuur te reguleren. Als de huurder aan de binnenzijde van de woning zonwering aan kan brengen, waardoor de temperatuur kan dalen, dan moet dit toegepast worden. Van de huurder kan ook worden verwacht van de aanwezig ventilatie gebruik te maken. Maakt de huurder van de aanwezige ventilatie geen gebruik en brengt hij zelf ook geen zonwering aan de binnenzijde van de woning aan, dan zal eerst duidelijkheid moeten worden gegeven of de woning na mogelijke maatregelen door de  huurder ook nog te warm wordt (Hof ’s-Hertogenbosch 21 juni 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:2483). Seniorenwoningen waarvan de temperatuur langdurig boven de 25° Celsius werd overschreden werden door de kantonrechter te Roermond van 8 februari 2017 (  ECLI:NL:RBLIM:2017:1053) als gebrekkig beschouwd. Volgens de kantonrechter was er sprake van een gebrek, omdat de binnentemperatuur niet voor de senioren op een aanvaardbaar niveau gebracht kon worden. Zowel de huurder als de verhuurder moesten maatregelen nemen. De verhuurder moest mobiele airco’s ter beschikking stellen en raamfolie aanbrengen en de huurders dienden binnenzonwering te plaatsen en voldoende te ventileren.

Als het in een woning erg warm wordt, dan is het van belang te onderzoeken of de warmte ontstaat wegens een gebrek aan de installatie van het gehuurde. Als een pand is voorzien van een koelinstallatie, die niet goed functioneert, waardoor het binnenklimaat ongunstig wordt beïnvloed, dan is de warme ruimte het symptoom van de gebrekkige koelinstallatie. De huurder van  woonruimte mag verwachten dat een koelinstallatie de woning meer dan 1 à 2 graden verkoelt. Dat wordt niet anders als de koelinstallatie aan bepaalde normen voldoet. De rechtbank Amsterdam besliste in haar vonnis van 17 oktober 2011 (ECLI:NL:RBAMS:2011:BT8386) dat hier sprake was van een gebrek omdat de huurder van deze relatief nieuwe woning in het duurdere segment een andere verwachting mocht hebben van deze woning.

De huurder hoeft er evenmin rekening mee te houden dat de temperatuur in het gehuurde te warm is wegens een aantal factoren die buiten zijn invloedsferen liggen. In het vonnis van de rechtbank te Amsterdam van 10 februari 2015 ( ECLI:NL:RBAMS:2015:2405) heeft de kantonrechter beslist dat er sprake is van een gebrek aan de gehuurde woonruimte, omdat de warmte in de woningen niet voldoende afgevoerd kon worden.

Het betrof hier een door de verhuurder in 1998/1999 tot woonruimte verbouwd bedrijfspand. In de gevel is veel glas aanwezig. De zon zorgt voor opwarming van de temperatuur in het gehuurde, waarbij de binnentemperaturen zelfs belangrijk hoger kunnen zijn dan de buitentemperatuur. Voorts bleek uit het deskundigenonderzoek dat in het gehuurde een ventilatiesysteem ontbreekt die de warme lucht afvoert en koele lucht invoert.

Er heeft een onderzoek naar de conditie in de woning plaatsgevonden. De deskundigen merken over de normen en richtlijnen met betrekking tot binnentemperaturen in woningen het volgende op: “Er is geen wettelijke norm voor binnentemperaturen in woningen. In ISSO publicatie 19 worden aanbevelingen voor het binnenklimaat van onder andere woningen gegeven. De aanbevolen temperaturen zijn afhankelijk van het soort activiteit. Als bovengrens wordt 26,5 Celsius aangehouden voor rustig zitten. De PMV bedraagt voor deze situatie ongeveer 0,5. (…) In de publicatie van het GIW/ISSO 2008 wordt voor temperatuuroverschrijding aangehouden dat de PMV overschrijdingsuren >0,5 niet meer dan 300 uur mag bedragen uitgaande van aangegeven criteria.”

De deskundigen constateren voorts dat de (mechanische) ventilatie in het gehuurde niet voor verlaging van de temperatuur zorgt: “Uit (…) blijkt dat de temperatuur van de inblaaslucht vrijwel gelijk is aan de temperatuur in de woonkamer. De ingeblazen lucht zorgt niet voor verkoeling. Dit in tegenstelling voor de situatie indien rechtstreeks buitenlucht zou worden toegevoerd. De inblaastemperatuur is op de warme dagen een enkele graad koeler als in de slaapkamer temperatuur. De temperatuur in de slaapkamer zou iets omlaag gebracht kunnen worden door de ventilatie in de hoogstand te zetten. Het effect is niet nader bepaald. Ook is de mate van geluidhinder niet bepaald. De temperatuur in de slaapkamer zal niet onder de woonkamer temperatuur komen.”

Hoewel er geen wettelijke of algemeen aanvaarde norm is aan de hand waarvan kan worden bepaald of de temperatuur in een woning te hoog is, komt de rechter toch tot het oordeel dat er sprake is van een gebrek.

Naar het oordeel van de kantonrechter is de vraag niet zozeer of een hoge temperatuur sec een gebrek oplevert, maar is de vraag of het ontbreken van een toereikende faciliteit in het gehuurde waarmee de temperatuur in het gehuurde – zeker voor de nachtelijke uren – kan worden afgekoeld, een gebrek oplevert. Voor het beantwoorden van deze vraag zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Zo weegt mee het bouwjaar van het gebouw, of het gebouw is gerenoveerd en zo ja wanneer, of het mogelijk was om toereikende technische voorzieningen ter afkoeling van temperatuur gedurende de bouw of renovatie aan te leggen en voorzover toen die technische voorzieningen niet gebruikelijk waren of dergelijke voorzieningen technisch, financieel en zonder het huurgenot op andere wijze in (belangrijke mate) te perken alsnog kunnen worden aangelegd. Er is geen voorziening aanwezig om de temperatuur af te koelen.

Aangezien de huurder bij het sluiten van de overeenkomst niet hoefde te verwachten dat een voorziening voor het afvoeren van warme lucht, dan wel een voorziening voor het aanvoeren van koele lucht zou ontbreken, is er volgens de rechter sprake van een gebrek aan het gehuurde. Ik ga ervan uit dat het geen verschil gemaakt zou hebben als de huurders bij het sluiten van dit gebrek op de hoogte geweest zouden zijn. De verhuurder dient er voor te zorgen dat het gehuurde in objectief goede staat ter beschikking wordt gesteld en ter beschikking wordt gehouden gedurende de huurovereenkomst. Daarvan mag bij woonruimte niet in het nadeel af worden geweken.

Bedrijfsruimte en het binnenklimaat

Voor bedrijfsruimte geldt de subjectieve norm wat inhoudt dat er op basis van contractuele afspraken meer van de huurder kan worden verlangd. Als is afgesproken dat een huurder van bedrijfsruimte zelf zorg draagt voor de koeling in het gehuurde en men laat – tegen het advies van de ingeschakelde adviseurs – na een aparte koelinstallatie aan te brengen, dan komt een gebrekkig binnenklimaat voor rekening van de huurder (rechtbank ’s-Gravenhage 12 januari 2012,  ECLI:NL:RBSGR:2012:BV9279).  Hierbij moet bedacht worden dat er wel sprake kan zijn van een gebrek als het binnenklimaat na installering van de geadviseerde koeling ook niet zou voldoen. Als de verhuurder dan niet heeft afgesproken dat problemen in verband met de klimaatregeling voor rekening van de huurder blijven, dan kan dit een gebrek betreffen dat voor rekening van de verhuurder verholpen dient te worden.

De verhuurder van een modern kantoorgebouw schoot volgens de kantonrechter te Amsterdam in haar vonnis van 6 mei 2013 (ECLI:NL:RBAMS:2013:CA559, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl ) te kort vanwege een gebrekkig binnenklimaat. Hier was sprake van een modern gebouw met een geavanceerde klimaatinstallatie. Aan deze installatie bleken aanzienlijke fouten te kleven die een stabiele werking in de weg stond. Partijen hadden ook specifieke afspraken over de binnentemperatuur gemaakt. Verhuurder had op grond van die afspraken en de te gelden verkeersopvattingen in te staan voor een ongestoorde warmteafgifte en koeling. Verhuurder had dit niet gedaan en was daarom toerekenbaar tekortgeschoten.

Het binnenklimaat in verband met verwarming

De kantonrechter te Roermond komt in haar vonnis van 20 december 2017 (ECLI:NL:RBLIM: 2017:12605, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl) in een soortgelijke situatie tot een ander oordeel. Ook hier was in de nachtelijke uren de collectieve installatie op een lager pitje gezet. Volgens de kantonrechter was hier geen sprake van een gebrek, omdat de meerderheid van de huurders geen opheffing van de nachtstand wenste. Mr S.M. van de Pest (Gebrekkig binnenklimaat (revisited): is het nog steeds altijd te koud of te warm in het gehuurde?, TvHB 2019/2, pagina 119- 125, Mr S.M. van de Pest) is van mening dat de rechter hier niet zijn oordeel heeft laten afhangen van de gebruikelijke objectieve maatstaf, maar van de subjectieve beleving van de huurders.  Het lijkt mij dat de rechter hier een onjuiste beoordeling heeft gemaakt. De vraag of er sprake is van een gebrek dient op basis van objectieve maatstaven te worden beoordeeld. Voor de opheffing van een gebrek is geen toestemming van de meerderheid van de huurders nodig voor wat betreft een wijziging van het beleid. Dat laatste houdt verband met de uitbreiding van het servicepakket. De opheffing van een gebrek heeft geen raakvlakken met de regeling over uitbreiding van het servicepakket.

De verhuurder die de collectieve verwarming in de nacht zachter draait als energiebesparing schiet volgens de kantonrechter te Maastricht in haar beschikking van 19 december 1991 (ECLI:NL:KTGMAA:1991:AK0452, WR 1992,39) tekort, omdat partijen in de huurovereenkomst daarover niets hadden afgesproken. De verhuurder had de verwarming tussen 24.00 uur en 06.00 uur verlaagd. De verhuurder had als argument de energiebesparing opgevoerd, die deze maatregel met zich meebracht. Daarnaast zou volgens de verhuurder het merendeel van de bewoners geen behoefte hebben aan een algehele openstelling van de verwarming.
De huurder had hiertegen als meest zwaarwegende argument aangevoerd, dat hij door de handelswijze van de verhuurder voor een aanzienlijk deel beperkt werd in zijn huurgenot. Hij vond het niet in orde door deze handelwijze van de verhuurder te worden verplicht om rond 24.00 uur te gaan slapen en pas omstreeks 6.00 uur op te staan.
De kantonrechter was van mening dat het in deze zaken ging om een individuele huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder, respectievelijk om de rechten en verplichtingen van de verhuurder enerzijds en de individuele huurder anderzijds als neergelegd in het huurcontract tussen die partijen. Nu partijen in de overeenkomst hierover geen afwijkende afspraken hadden gemaakt, stond het de verhuurder niet vrij eenzijdig in te grijpen in de verplichting die op de verhuurder rustte voor wat betreft het ongehinderd leveren van energie.