Kantoorruimte verhuren en het verplichte energielabel-C

Laatst bijgewerkt op 2022-12-05 om 23:04:37

De energieprestatie
Bij oplevering, verkoop en verhuur van utiliteitsgebouwen dient de eigenaar te beschikken over een geldig energielabel. Dit blijkt uit artikel 1 van de regeling energieprestatie gebouwen. Bij openbare gebouwen hoort dit label zichtbaar te zijn voor bezoekers aan het gebouw. Het energielabel wordt opgemaakt door een gecertificeerd energieadviseur, ook wel EPA-U adviseur genoemd. De ‘U’ staat voor utiliteit en EPA voor energieprestatieadvies. Zo bestaat ook EPA-W, maar dan voor woningen.

Als de huurder weigert mee te werken aan de wijzigingen die noodzakelijk zijn om het energielabel te verkrijgen, dan schiet deze huurder tekort in de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. De huurder kan dan aansprakelijk worden gesteld voor schade.

Het verplichte energielabel-C
Utiliteitsgebouwen met een kantoorfunctie moeten verplicht energiezuiniger gemaakt worden. Vanaf 1 januari 2023 geldt energielabel-C als minimumeis (artikel 5.11 Lid 1 Bouwbesluit 2012). Dit is  dus strikter dan de verplichting van het hebben van een verplicht energielabel bij verhuring van een pand op grond van artikel 1 van de regeling energieprestatie gebouwen. Dit is een gevolg van een wijziging van het Bouwbesluit 2012 op 3 november 2018. Dit geldt zowel voor bestaande overeenkomsten als voor nieuwe overeenkomsten. Voldoet het gebouw dan niet aan de eisen, dan mag het gebouw per 1 januari 2023 niet meer als kantoor worden gebruikt. Deze verplichting staat in het Bouwbesluit 2012. Er bestaan hierop een aantal uitzonderingen, die hieronder besproken zullen worden.

Een kantoorgebouw is een gebouw, of een deel van een gebouw, met uitsluitend een of meer kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan. De kantoorfunctie is gedefinieerd in het Bouwbesluit 2012 als ‘gebruiksfunctie voor administratie’ (artikel 1.1 lid 2 en lid 3 Bouwbesluit 2012). Een kantoorfunctie is bijvoorbeeld een gebouw of een deel daarvan waar een adviesbureau, een administratie- of advocatenkantoor of een verzekeringsmaatschappij is gevestigd. De kantoorfunctie is de hoofdfunctie en geen nevenfunctie. Het kantoorgebouw kan een afzonderlijk gebouw zijn, maar ook een onderdeel van een groter (combinatie)gebouw. Van een kantoorgebouw is sprake als een gebouw of een gedeelte daarvan een kantoorfunctie heeft. Wanneer er naast de kantoorfunctie een andere (hoofd)functie is binnen het gebouw, wordt het gedeelte met kantoorfunctie aangemerkt als kantoorgebouw. Hoe groot dit gebouwgedeelte of het totale gebouw is, is voor het zijn van kantoorgebouw niet van belang. Vervolgens kunnen de ‘normale’ uitzonderingen van toepassing zijn, zoals hieronder worden besproken en ook staan vermeld in de infographic praktijksituatie energielabel C kantoren. De feitelijke situatie is leidend. De beschrijving van het gebruik in de basisregistratie adressen en gebouwen (BAG-register) is niet bepalend. Is het gebouw in gebruik als kantoor en voldoet het aan de overige criteria van artikel 5.11 Bouwbesluit, dan geldt een gebruiksverbod als er geen energielabel C of beter is geregistreerd.

Bij een multifunctioneel gebouw, met meerdere gebruiksfuncties, moet het kantoorgebouw een geldig label hebben met een maximumwaarde voor primair fossiel energiegebruik van 225 kWh/mjr, bepaald volgens de NTA 8800. Er moet wel sprake zijn van een kantoorgebouw waarop geen uitzondering van toepassing is. De eigenaar kan ervoor kiezen om één label voor het gehele multifunctionele gebouw te laten opstellen en registreren. Het gebouw moet dan wel de maximumwaarde hebben. De eigenaar kan er ook voor kiezen om alleen voor het kantoorgebouw een label te laten opstellen en registreren.

Als een kantoor een Energielabel C wil bereiken, dan moeten er gebouwgebonden energiebesparende maatregelen voor verwarming, isolatie, verlichting en ventilatie worden uitgevoerd. Dit betekent een primair fossiel energiegebruik van maximaal 225 kWh per m² per jaar. Aandachtspunt blijft een doelmatig beheer en onderhoud. Met de infographic Beslisboom ziet u stap voor stap of het gebouw aan de Energielabel C-verplichting moet voldoen, en zo ja, welke acties dan nodig zijn. Uit deze beslisboom blijkt dat hier de eigenaar van kantoorgebouwen aangesproken wordt. Voor de (rechts) persoon, die niet de eigenaar van een kantoorgebouw is (dus de huurder)  geldt volgens deze beslisboom geen label c-verplichting.

Voor de gebouwde omgeving bestaat de wens dat alle gebouwen in 2050 energieneutraal zijn. Dit Europese streven is overgenomen in het Energieakkoord. Daarnaast is de ambitie geformuleerd dat gebouwen in 2030 minstens een energielabel klasse A hebben. Uit het Klimaatakkoord blijkt dat de verduurzaming van fabrieken, kantoren, scholen en opslagruimtes (utiliteitsbouw) niet beperkt zal blijven tot kantoren. Het Bouwbesluit is met  ingang van 1 januari 2021 gewijzigd naar de nieuwe normering volgens het NTA 8800. Door deze wijziging moet alle nieuwbouw, waaronder ook woningen, voldoen aan de Bijna Energie Neutrale Gebouwen eisen (BENG). Deze Beng-eisen vervangen de voorheen van toepassing zijde Energie Prestatie Coëfficiënt EPC). De BENG-normen registreren daadwerkelijk energieverbruik per vierkante meter, wat niet het geval is bij de EPC-norm. Kijk voor meer informatie over deze norm ook het onderdeel “Energieprestatie en de huurprijs vanaf 1 januari 2021” zoals voor 1 januari 2021 geldt. De berekening van de norm is het zelfde. De toepassing is anders. De tabellen die voor woonruimte worden toegepast in het kader van de puntenwaarderingen gelden natuurlijk niet voor bedrijfsruimte.

Volgens het Bouwbesluit 2012 artikel 5.11 is het vanaf 1 januari 2023 verboden om een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder een geldig energielabel als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen met een energie-index van 1,3 of beter. Artikel 5.11 lid 1 Bouwbesluit 2012 luidt als volgt: “Het is vanaf 1 januari 2023 verboden om een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder een geldig energielabel als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen met een energie-index van 1,3 of beter”.  Dit betreft geen technisch voorschrift, maar een gebruiksvoorschrift.  Een kantoorgebouw kan een afzonderlijk gebouw zijn, maar ook een onderdeel van een groter complex, waarin het kantoor gevestigd is. Er bestaan subsidiemogelijkheden. U kunt hierover meer informatie vinden op RVO.nl. Zolang het kantoorgebouw leegstaat of voor andere doelen dan voor kantoorruimte wordt gebruikt is er geen sprake van overtreding van artikel 5.11 Bouwbesluit. Belangrijke uitzonderingen op de verplichting om het gebouw te laten voldoen aan het C-label staan in artikel 2.2 van het  Besluit energieprestatie gebouwen. Bij verhuring vermeldt de advertentie de energieprestatie-indicator volgens artikel 2.3 van het  Besluit energieprestatie gebouwen een geldig energielabel, bedoeld in artikel 2.1, achtste lid, dat is afgegeven voor dat gebouw, met uitzondering van gebouwen waarop artikel 2.1 niet van toepassing is.

De energiebesparingsplicht is van toepassing op inrichtingen. Onder artikel 1 lid 4 van de Wet Milieubeheer wordt uitgelegd wat tot een inrichting behoort. In artikel 1 lid 1 Milieubeheer wordt onder inrichting verstaan:  elke door de mens bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, ondernomen bedrijvigheid die binnen een zekere begrenzing pleegt te worden verricht.

Het is dus mogelijk dat er in één gebouw sprake is van meerdere inrichtingen.

Voor kwesties, die buiten het energielabel vallen, is het Bouwbesluit van toepassing, dat van toepassing was ten tijde van het indienen van de bouwaanvraag.

Wanneer is het energielabel C wel of niet van toepassing voor verhuurde kantoorruimte? Zie ook de infographic Beslisboom en de infographic praktijksituatie energielabel C kantoren:

  • Eigenaren/verhuurders van alle overige kantoorpanden of -ruimtes moeten dit C-label bezitten in 2023 (zie ook de infographic Beslisboom en de infographic praktijksituatie energielabel C kantoren).
  • Als de (hoofd) bestemming een andere is dan de kantoorfunctie, maar een ondergeschikt gedeelte van het gebouw een kantoorfunctie heeft, dan valt dit gebouw niet onder deze regeling als de kantoorfunctie kleiner is dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte van dat gebouw. Denk aan een gebouw dat overwegend wordt gebruikt als opslagruimte met een gedeelte kantoorruimte, of aan de kantoorruimte die hoort bij een ziekenhuis. (artikel 5.9 lid 4 en artikel 5.11 lid 2 van het Bouwbesluit 2012). Denk ook aan een winkel met daarbij een kantoor waar alle administratie van de winkel en de online aankopen wordt afgehandeld. ook dan is de energielabelverplichting niet van toepassing.
  • De verhuurde kantoorruimte moet groter zijn dan 100 m². Verhuurde kantoren onder deze oppervlakte vallen niet onder deze regeling. (artikel 5.9 lid 3 Bouwbesluit 2012). Twee kantoren van 70 m² in één  gebouw vallen dan wél onder deze regeling omdat het totale oppervlakte van de gezamenlijke ruimte groter zijn dan 100 m². Een ander voorbeeld: In een gebouw zitten een supermarkt (winkelfunctie) van 800 m² en een softwarebedrijf (kantoorfunctie) van 200 m². Deze hebben niets met elkaar te maken, behalve dat ze hetzelfde gebouw delen. De gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties (200 m²) is kleiner dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte van het gebouw (1000 m²). De Energielabel-C verplichting is niet van toepassing. Bij een gebouw met een combinatie van winkel- (100 m²), woon- (100 m²) en kantoorfunctie  (300 m²) moet als volgt worden gekeken. De gebruiksoppervlakte van de kantoren (300 m²) is minstens 50% van de totale gebruiksoppervlakte van het gebouw (500 m²). De Energielabel-C verplichting is van toepassing. Volstaan kan worden met één label C voor het gehele gebouw, voor beide kantoorgebouwen samen dan wel voor ieder kantoorgebouw afzonderlijk.
  • Rijksmonumenten en kantoorruimtes gelegen in beschermde stads- en dorpsgezichten (zoals de Amsterdamse binnenstad) vallen niet onder deze regeling (artikel 5.11 lid 4 Bouwbesluit 2012 en artikel 2.2 sub b Besluit energieprestatie gebouwen). Gebouwen die onteigend worden ook uitgezonderd van de labelplicht.
  • Tijdelijk verhuurde kantoorpanden (sloop/transformatiepanden), die korter dan twee jaar zijn verhuurd, vallen niet onder deze regeling (artikel 2.2 sub e Besluit energieprestatie gebouwen)
  • Het gebouw valt niet onder de verplichting om een energielabel C te realiseren als de investering een terugverdientijd heeft van meer dan 10 jaar (artikel 5.11 lid 5 Bouwbesluit 2012). In dat geval zijn maatregelen met een terugverdientijd korter dan 10 jaar voldoende. En een label met een hoger primair fossiel energieverbruik (energielabel D-G).
  • De verplichting tot voldoen van het gebouw aan het C-label geldt niet als het kantoorgebouw geen energie gebruikt om het binnenklimaat te regelen (artikel 2.2 sub a Besluit energieprestatie gebouwen).
  • De verplichting tot voldoen van het gebouw aan het C-label geldt evenmin als het gaat om een kantoorgebouw dat wordt onteigend of aangekocht wordt in het kader van de onteigeningswet (artikel 2.2 sub h Besluit energieprestatie gebouwen).
  • De verplichting tot voldoen van het gebouw aan het C-label geldt ook niet voor gebouwen die worden gebruikt voor erediensten en religieuze activiteiten (artikel 2.2 sub c Besluit energieprestatie gebouwen).
  • Gebouwen die bestemd zijn om te worden gebruikt voor het bedrijfsmatig bewerken of opslaan van materialen en goederen, of voor agrarische doeleinden, en die een lage energiebehoefte hebben hoeven ook niet te voldoen aan het C-label (artikel 2.2 sub d Besluit energieprestatie gebouwen).

Moet de huurder meewerken aan werkzaamheden aan het pand?

Er kan discussie ontstaan welke werkzaamheden voor rekening van de huurder of van de verhuurder komen. Als daar niets over geregeld is, dan zal beoordeeld dienen te worden welke werkzaamheden op basis van de wet voor rekening van een bepaalde partij komen. Er zal dan beoordeeld dienen te worden welke werkzaamheden als kleine werkzaamheden aangemerkt dienen te worden en welke niet. Als er wel algemene bepalingen zijn overeengekomen, dan zal op basis van deze bepalingen moeten worden beoordeeld welke gebreken door de huurder hersteld dienen te worden en/of welke wijzigingen door de huurder gerealiseerd dienen te worden.  Er kan in verband met de noodzakelijke wijzigingen ook een bepaalde verdeling van kosten in verband met de noodzakelijke aanpassingen worden overeengekomen.

Uit de toelichting blijkt dat de eigenaar van het gebouw op basis van artikel 5.11 Bouwbesluit kan worden aangesproken wegens overtreding van de regels. Als er sprake is van dringende werkzaamheden, dan zal de huurder zijn medewerking dienen te verlenen op basis van artikel 7:220 lid 1 BW.

Als er sprake is van werkzaamheden, die verbandhouden met griefsverbeteringen, dan wordt gesproken van renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst. De regeling van artikel 7:220 lid 2 BW is dan van toepassing. Er dient dan een renovatievoorstel te worden gedaan. De huurder dient dan alleen mee te werken als er sprake is van een redelijk voorstel. Als de huurovereenkomst al een tijdje loopt, dan lijkt het mij verstandig dat de verhuurder vóór januari  2023 deze werkzaamheden uitvoert. De kosten van deze geriefsverbetering kunnen dan aan de huurder worden doorbelast ex artikel 7:305 BW.  Dit zal wel een bron van discussie worden. Als een huurovereenkomst in 2020 gestart zou zijn, terwijl de verhuurder weet of hoort te weten dat de deze voorzieningen tijdens een overeengekomen huurperiode van bijvoorbeeld vijf jaar aangepast dient te worden, dan kan de huurder zich vermoedelijk tegen huurverhoging ex artikel 7:305 BW verzetten. Dit kan anders zijn als de huurder in het huurcontract op laat nemen dat gezien de gewijzigde regelgeving een renovatie gedurende de huurperiode noodzakelijk is. Ik kan mij voorstellen dat zonder bepalingen die verwijzen naar de mogelijkheid van deze regelgeving, de huurder zich op het standpunt kan stellen dat het gehuurde een gebrek heeft als het gehuurde binnen de overeengekomen periode aangepast zal moeten worden.

In veel ROZ-voorwaarden staat een bepaling opgenomen dat de huurder mee zal moeten werken aan geriefsverbeteringen aan het gehuurde gedurende de huurperiode. Wanneer deze ROZ-bepalingen van toepassing zijn, dan is het, in combinatie met de van overheidswege opgelegde verplichting, wel mogelijk de huurder te dwingen tijdens de huurperiode aan deze werkzaamheden mee te werken.

In de ROZ-bepalingen 2015 is het volgende opgenomen. Huurder en verhuurder zullen richtlijnen, voorschriften of aanwijzingen van de overheid of andere bevoegde instanties ten aanzien van het (gescheiden) aanbieden van afvalstoffen nauwgezet naleven. Bij niet niet-nakoming of niet volledige nakoming van deze verplichting is de nalatige partij aansprakelijk voor de daaruit voortvloeiende financiële, strafrechtelijke en mogelijke andere consequenties. Er kan ook aangevuld worden in de algemene bepalingen dat onder meldingen van overheidswege onder meer worden verstaan: meldingen die op grond van het meest recente Bouwbesluit en meest recente Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit) verplicht zijn.

Aangezien het hier gaat om een doorberekening van de contractsvrijheid op basis van een overheidsmaatregel, lijkt hier een huurverhoging op basis van gewijzigde omstandigheden (artikel 6:258 BW) mogelijk bij contracten die voor langere periode zijn gesloten. Hetzelfde gold ook voor wat betreft de mogelijkheid tot wijziging van de huurprijs gedurende de huurperiode bij 7:290 BW-bedrijfsruimte. Volgens de regeling die vóór 2003 van toepassing was, kon de huurprijs elke vijf jaar binnen de overeengekomen huurperiode worden aangepast. Na de wijziging van de wet was dat niet meer mogelijk. Dit werd betreffende de verhuurders die langlopende contracten hadden afgesloten als onredelijk aangemerkt. Huurders die een huurovereenkomst hadden gesloten voor twintig of dertig jaar zagen bij invoering van de wettelijke wijziging deze mogelijkheid uit hun handen glippen. De rechter vond in zijn uitspraak van 1 augustus 1989 dat deze wijziging van de wet niet door de huurder was te voorzien, waardoor de mogelijkheid van huurprijswijziging om de vijf jaar toch mogelijk moest worden geacht op grond van artikel 6:258 BW. Ik kan mij voorstellen dat een soortgelijke regeling ook hier geldt en dat de verhuurder in verband met deze wijzigingen de huurprijs mag verhogen op grond van gewijzigde omstandigheden bij langlopende contracten. Bij kortlopende contracten (maximaal vijf jaar) zal deze behoefte kleiner zijn. Als de huurder niet akkoord gaat met een wijziging van de huurprijs, dan zal de huur opgezegd kunnen worden. De rechter zal dan, als de huurder beroep doet op ontruimingsbescherming, gezien deze wettelijke regeling deze werkzaamheden bij de gebruiksvergoeding optellen. Bij vergelijkbare panden zal deze huurprijs wegens deze wijzigingen ook zijn verhoogd. Nu verhuurders van het bestaan van deze regeling op de hoogte zijn, of behoren te zijn, ga ik er niet van uit dat er nu nog contracten worden afgesloten zonder van deze wijzigingen gebruik te maken.

Afwijking van deze verplichting mogelijk?
In artikel 5.11 lid 5 van het Bouwbesluit 2012 staat de volgende bepaling opgenomen: “Wanneer de maatregelen die nodig zijn om de in het eerste lid bedoelde energie-index te realiseren voor 1 januari 2023, een terugverdientijd hebben van meer dan 10 jaar worden maatregelen genomen die een terugverdientijd hebben tot en met 10 jaar. In die gevallen kan worden volstaan met de daarbij behorende energie-index”.

Deze bepaling houdt in dat eigenaren van kantoorgebouwen met een laag energielabel (dus een label dat lager is dan label C) soms alleen energiemaatregelen hoeven te treffen, die in maximaal tien jaar terugverdiend kunnen worden. Voor die gebouwen kan dan worden volstaan met een investering die leidt tot een hogere energie-index, oftewel een lager Energielabel (D of lager). Te bedenken valt dat er bij een laag energielabel nu juist maatregelen nodig zijn met een terugverdientijd van meer dan tien jaar om aan de labelverplichting te voldoen en dat veel panden ingevolge deze regel niet aan label C hoeven te voldoen. Dit zal doorgaans van toepassing zijn bij oude kantoorgebouwen met een lage labelindicatie. De wetgever wenst de eigenaar nog niet onredelijk hoge investeringen te laten doen. Een dergelijk pand zou dan eigenlijk gesloopt of getransformeerd moeten worden. De termijn tot 2023 lijkt te kort om de eigenaar die keuze te laten maken. Wellicht zal de eigenaar deze keuze wel in 2030 moeten maken.

Kunnen de aanpassingen in verband met het C-label worden verlegd naar de huurder?

Bij overtreding van artikel 5.11 Bouwbesluit kunnen sancties worden opgelegd. Deze sancties luiden: de last onder dwangsom, de last onder bestuursdwang, de bestuurlijke boete en een strafrechtelijke sanctie.

In ieder geval zal het niet voldoen aan het C-label betekenen dat het gehuurde een gebrek ingevolge artikel 7:204 BW heeft als de verantwoordelijkheid bij de verhuurder ligt, tenzij herstel van dit gebrek naar de huurder is verlegd. Intern zou de verhuurder die aansprakelijkheid dan door kunnen spelen naar de huurder. Een gebrek aan het gehuurde betekent dat het gehuurde niet biedt wat de huurder ervan zou mogen verwachten. De huurder kan in beginsel van de verhuurder verwachten dat dit gebrek na melding daarvan verholpen wordt. De huurder is in beginsel niet verantwoordelijk voor het voldoen van het gebouw aan de wettelijke eisen. Volgens de veelgestelde vagen over de energielabel-C-verplichting op de site van de KvK is de verhuurder verantwoordelijk voor aanpassing  van het gehuurde naar het C-label. Voor gebreken aan het gehuurde en de juridische complicaties daarover verwijs ik naar het hoofdstuk: Gebreken aan gehuurde woon- en bedrijfsruimte. 

In het hoofdstuk “Gebreken aan gehuurde woon- en bedrijfsruimte” heb ik er tevens op gewezen dat van artikel 7:204 BW bij woonruimte niet afgeweken kan worden wegens de dwingend rechtelijke bepaling van artikel 7:242 BW, die afwijking van artikel 7:204 BW in het nadeel van de huurder niet mogelijk maakt. Voor bedrijfsruimte kan van deze bepaling wél worden afgeweken, omdat een soortgelijke bepaling als genoemd in artikel 7:242 BW voor bedrijfsruimte ontbreekt.

De verhuurder van bedrijfsruimte zou daarom wel een bepaling in het huurcontract kunnen opnemen, waarin staat vermeld dat het gebouw niet voldoet aan energielabel-C en dat de huurder zorg dient te dragen voor het uitvoeren van deze werkzaamheden teneinde het pand wel aan deze wettelijke vereisten in 2023 te laten voldoen. Dit geeft wel enige praktische bezwaren als er sprake is van een bedrijfsverzamelgebouw en de afzonderlijke huurders niet bevoegd zijn om zaken in de gemeenschappelijk ruimte aan te pakken. Deze werkzaamheden zullen dan alsnog door de verhuurder betreffende de gemeenschappelijke ruimte uitgevoerd dienen te worden. Verder is het de vraag of de huurder wel behoefte heeft om een pand te huren als er wellicht aanzienlijke aanpassingen aan het pand gedaan moeten worden. De huurder zal dan wellicht een lagere huurprijs wensen te betalen. De huurder zal dus wel goed op zijn hoede moeten zijn bij het tekenen van een contract en met name met een dergelijke bepaling rekening dienen te houden.  In de ROZ-bepalingen kantoorruimte 2015 is er nog geen bepaling opgenomen waaruit blijkt dat de verplichting om het pand naar het niveau van een C-label te brengen geheel naar de huurder is verlegd. Artikel 7.1 van de algemene bepalingen vermeldt immers dat huurder en verhuurder zullen voldoen aan de richtlijnen van de overheid. Artikel 11 van de algemene bepalingen geven immers ten laste van de huurder een verplichting om het gehuurde te onderhouden.  Dit artikel heeft geen betrekking op wijziging van het kantoorpand naar het C-label.  Op grond van artikel 7.1 van de algemene bepalingen 2015 kunnen de perikelen over het C-label niet zonder meer naar de verhuurder worden verlegd. Artikel 11.2 van de algemene bepalingen zou  kunnen wijzen op de vermoedelijke aanscherping naar een A-label vanaf 1 januari 2030. Deze clausule bepaalt vervolgens dat de verhuurder 50% (pro rata parte) van de kosten van ‘huurdersmaatregelen’ betaalt. Dit is een willekeurig percentage dat partijen ook nog anders kunnen invullen.

Voor de goede orde merk ik op dat de eigenaar van het kantoor richting de gemeente verantwoordelijk blijft voor de juiste nakoming van de wettelijke regels. Als de verhuurder (eigenaar) met de huurder heeft afgesproken dat deze laatste de wijzigingen uit zal voeren, dan blijft de verhuurder toch verantwoordelijk als dit niet is gebeurd. De gemeente staat buiten de interne verhoudingen tussen huurder en verhuurder. De verhuurder kan een dergelijke verplichting niet verleggen naar de huurder als hij zelf geen eigenaar is en zelf dus ook niet gehouden is deze werkzaamheden uit te voeren. Het lijkt mij dat alleen de eigenaar/verhuurder deze verplichting intern naar de huurder kan verleggen.

Het lijkt mij ook verstandig een bepaling op te nemen waarin staat vermeld  dat de verhuurder de overeenkomst tussentijds kan beëindigen als hij in het kader van deze regeling zodanig hoge investeringen dient te doen, die niet van hem gevergd kunnen worden. Dit geldt bijvoorbeeld als het gebouw wegens het niet kunnen voldoen aan energielabel C niet meer gebruikt kan worden. Artikel 7:210 BW zou dan een instrument kunnen zijn om de overeenkomst te kunnen beëindigen.

De huurder kan de verhuurder aansprakelijk houden voor gevolgschade
Als een dergelijke afwijkende bepaling niet in het huurcontract is opgenomen, dan zal de verhuurder gehouden zijn de noodzakelijke aanpassingen te realiseren. Bij gebrek daaraan kan de huurder dat dan afdwingen. Daarnaast kan de huurder schade vorderen in verband met hogere stookkosten als de verhuurder het pand niet op het gewenste  energieniveau brengt.

Het zal voor de huurder wel een praktisch probleem geven om een dergelijke vordering te onderbouwen. Daarnaast heeft een verhuurder doorgaans de aansprakelijkheid voor gevolgschade uitgesloten. De huurder zal dan wel deze bepaling dienen te vernietigen op basis van de redelijkheid en billijkheid.

Het is aan te raden nu alvast in kaart te brengen welke investeringen moeten worden gedaan om het kantoorpand in 2023 op het juiste niveau te brengen en hier in de huurovereenkomsten alvast rekening mee te houden.

Handhaving van deze wettelijke regeling

Het bevoegd gezag voor het Bouwbesluit – meestal de gemeente waar het kantoorgebouw staat – is verantwoordelijk voor de handhaving van de label C-verplichting.  Op basis van artikel 5.1 Awb kan er gehandhaafd worden. Het bevoegd gezag kan verschillende maatregelen nemen: van het geven van een waarschuwing tot het opleggen van een last onder dwangsom, bestuursdwang of – bij herhaaldelijke overtreding – een bestuurlijke boete. Het bevoegd gezag zal per situatie afwegen welke handhavingsmaatregelen noodzakelijk en wenselijk zijn. Ook zal het bevoegd gezag de reguliere waarborgen in acht moeten nemen waaronder het proportionaliteitsbeginsel en de (overige) algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

De GIS-viewer is een hulpmiddel voor kantooreigenaren én handhavers. Zij kunnen hiermee de locaties inschatten van de label C-plichtige kantoren die nog niet aan de verplichting voldoen. De werkelijke situatie kan afwijken van de inschatting die er kan worden gemaakt op basis van verschillende databronnen. De reeds geregistreerde energielabels zijn in de GIS-viewer meegenomen. Hiermee is de GIS-viewer dus een hulpmiddel voor zowel kantooreigenaren als handhavers. Zij kunnen hiermee de locaties inschatten van de label C-plichtige kantoren die nog niet aan de verplichting voldoen. Deze gegevens komen niet in alle gevallen overeen met de actuele situatie. Hierdoor kan het soms gebeuren dat kantoren niet in beeld zijn, of dat een gebouw ten onrechte als kantoor wordt aangemerkt. De GIS-viewer is gebaseerd op openbaar beschikbare objectieve bronnen, die niet altijd overeenkomen met de actuele situatie. Maar de GIS-viewer is niet leidend, het betreft een indicator. Het bevoegd gezag dat verantwoordelijk is voor de handhaving zal altijd naar de actuele situatie kijken. Er kunnen geen individuele aanpassingen worden gedaan.

Deze wettelijke regeling luidt als volgt:  “In deze wet wordt verstaan onder overtreding: een gedraging die in strijd is met het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift”.  Volgens dit artikel wordt onder overtreder verstaan: “degene die de overtreding pleegt of medepleegt”. Voor de vraag tot wie deze norm zich richt moet worden gekeken naar de partij tot wie deze norm zich richt. Verder moet worden gekeken welke partij de macht heeft en/of de bevoegdheid heeft om aan die norm te voldoen.  Volgens mr. M.Y.C.L. de Wit  (“Handhaving van de label C-plicht door het bevoegd gezag: bij verhuurder of huurder”, Bekeken vanuit bestuursrechtelijk perspectief, TvHB, nr. 4 augustus 2020, bladzijde 256) biedt de wettelijke regeling geen uitsluiting tot welke partij het verbod zich richt. Een verhuurder kan als economisch gebruiker worden aangemerkt, terwijl een huurder het feitelijk  gebruik van het pand heeft. In de toelichting van het Bouwbesluit worden begrippen zoals overtreder en eigenaar/gebruiker door elkaar gebruikt.

Het is van belang om te weten wie de feitelijke macht van de zaak heeft. Dat is van belang voor het opleggen van een dwangsom. Aan een partij die niet de feitelijke macht heeft kan geen dwangsom worden opgelegd. De Raad van State heeft in haar uitspraak van 14 juli 2004 (ECLI: NL: RVS: 2004: AQ1326) hierover opgemerkt dat een last onder dwangsom uitsluitend kan  worden opgelegd aan de overtreder die het in zijn macht heeft de last uit te voeren, dat wil zeggen de overtreder die in staat is de last uit te voeren.

De meeste contracten vermelden nu nog geen speciale bepaling het voldoen van het gehuurde aan het vereiste label. Zonder bepaalde voorwaarden die de huurder opgelegd worden, zal het aanpassen van het gehuurde doorgaans voor rekening van de verhuurder  dienen te komen. Het betreft hier immers geen wijziging ex artikel 7:217 BW.  De vermelding van het moeten voldoen aan de overheidsvoorschriften en vergunningen als genoemd in de algemene bepalingen lijkt mij niet voldoende om deze aanpassingen naar de huurder te verleggen. Partijen doen er goed aan in de overeenkomst te vermelden wie in dit verband verantwoordelijk is voor aanpassing van het gehuurde. Als de verhuurder op basis van het huurcontract gehouden is deze aanpassingen te realiseren die meer omvatten dan klein onderhoud, dan is de huurder op grond van artikel 7:217 BW gehouden deze wijzigingen uit te voeren. Daarnaast zou de huurder zonder toestemming van de verhuurder  ex artikel 7:215 lid 1 BW niet bevoegd zijn aanpassingen aan het gehuurde uit te voeren die meer omvatten dan werkzaamheden die zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Enerzijds lijkt hier dan een taak richting de verhuurder te liggen.  Anderzijds heeft de huurder op grond van artikel 7:215 BW ook de macht om noodzakelijke wijzigingen aan het gehuurde door te laten drukken tegen de wil van de verhuurder. Aangezien de verhuurder zich niet zal verzetten tegen wijzigingen als hier bedoeld, is het niet de verwachting dat hier vaak discussies over zullen ontstaan. Er zullen immers eerder discussies ontstaan over de vraag wie de wijzigingen aan moet brengen en moet financieren. Uit artikel 7:215 BW kan daarom niet zonder meer worden afgeleid dat deze wijzigingen bij de verhuurder liggen. Als er verschillende huurders in een bedrijfsverzamelgebouw niet aan deze voorzieningen mee willen werken, en die huurders op basis van het huurrecht ook verplicht zijn tot aanpassingen, dan zou het ter voorkoming van civielrechtelijke procedures handig zijn om de huurders een dwangsom op te leggen om deze aanpassingen te realiseren.

De overheidsvoorschriften aan de hand waarvan werkzaamheden uitgevoerd dienen te worden, kunnen als dringende werkzaamheden ex artikel 7:220 lid 1 BW worden aangemerkt. Dat is in ieder geval aan de orde als de verhuurder onder last van een dwangsom is aangeschreven om wijzigingen uit te voeren. Het is echter de vraag of de verhuurder deze dwangmaatregelen af moet wachten als er een duidelijke wettelijke verplichting ten laste van hem ligt. Daarnaast zijn deze werkzaamheden ook als verbetering, en dus als renovatie, aan te merken. Hierboven is al opgemerkt dat ingevolge artikel 7:220 lid 2 BW een renovatievoorstel moet worden gedaan. Voor de regeling over renovatie verwijs ik naar het hoofdstuk: “Renovatie“.

mr. M.Y.C.L. de Wit geeft enerzijds ter overweging de huurder aan te spreken, omdat het gebruiksverbod zich in eerste instantie tot de huurder richt. De huurder kan het betreffende gebouw dat hij in gebruik heeft al dan niet als kantoorgebouw als zodanig gebruiken. Anderzijds kan de verhuurder wellicht relatief eenvoudig en kostenefficiënt aan het gebruiksverbod voldoen. De eigenaar van het gebouw en niet de huurder dient het energielabel te regelen.

Het lijkt mij het meest voor de hand dat de gemeente ter handhaving van deze regels zich inleest in de huurcontracten en dan bepaalt ten laste van bij wie op basis van het huurrecht deze aanpassingen gerealiseerd dienen te worden. Als één van de partijen wordt aangeschreven en deze partij heeft geen feitelijke macht om deze voorzieningen uit te voeren, dan kan er ook geen last op worden gelegd.

De eigenaar/verhuurder zal het eerste aanspreekpunt zijn op basis van het Bouwbesluit, omdat deze gegevens eenvoudig uit het kadaster zijn te halen. De huurders zijn niet uit openbare registers te halen.  Als de huurder actie dient te ondernemen, dan kan deze zich niet disculperen met het argument dat de verhuurder daarvoor geen toestemming geeft. De verhuurder kan dan worden bewogen alsnog medewerking te verlenen.

Wanneer een kantoorgebouw op het moment van inwerkingtreding van de verplichting niet het juiste energielabel heeft, mag het kantoor op grond van de verplichting niet gebruikt worden. Het bevoegd gezag kan opleggen dat het pand niet als kantoor gebruikt mag worden, tot aan de verplichting is voldaan.

Het bevoegd gezag kan verschillende maatregelen nemen, oplopend van het geven van een waarschuwing tot het opleggen van een last onder dwangsom, bestuursdwang of bij herhaaldelijke overtreding het opleggen van een bestuurlijke boete. Het bevoegd gezag zal per situatie afwegen welke handhavingsmaatregelen noodzakelijk en wenselijk zijn. Het bevoegd gezag kan in beleidsregels kaders opnemen voor de handhaving van deze verplichting. Ook zonder zulke beleidsregels of een vooraf vastgestelde handhavingstrategie kan tegen overtredingen van de Woningwet worden opgetreden. Volgens het Activiteitenbesluit Milieubeheer wordt voor de verantwoordelijkheid voor aanpassingen gekeken wie de exploitatie en de zeggenschap over het gehuurde en de activiteiten heeft. Dan kan de huurder zijn. Dat kan ook de verhuurder zijn als er meerdere gebruikers  zich bevinden in een bedrijfsverzamelgebouw (bijvoorbeeld de Beverwijkse Bazaar).  Dat is anders als de verhuurder geen reële zeggenschap heeft in de gehuurde ruimte. Dan zal voor elke ruimte een afzonderlijke vergunning aangevraagd worden.  Dan kan de huurder als drijver van een inrichting worden beschouwd. Wegens onduidelijkheden over de aansprakelijke persoon heeft het RVO in overleg met koepelorganisaties zoals IVBN en vastgoedmanagers VGM NL opgesteld. Uit deze memo volgt wie als eerste verantwoordelijke beschouwd moet worden. In het memo staat – kortgezegd – dat bij één gebruiker in een gebouw deze gebruiker verantwoordelijk is voor de energieverplichtingen. Bij een gebouw met meerdere gebruikers is de eigenaar verantwoordelijk.

Het valt nog te bezien hoe stevig de handhaving van deze regeling door de gemeente wordt ingezet. Dat is sterk afhankelijk van de handhavingscapaciteit van gemeenten en de prioriteit die zij aan handhaving van specifiek deze regeling geven. De ervaring leert dat de prioriteit voor handhaving van het Bouwbesluit 2012 in het algemeen niet hoog op het lijstje van de gemeente staat.

Activiteitenbesluit Milieubeheer

De Wet milieubeheer (Wm) geldt naast Bouwbesluit 2012 artikel 5.11 (dus de verplichting om Utiliteitsgebouwen met een kantoorfunctie te laten voldoen aan het C-label) en verplicht bedrijven en instellingen die per jaar een energieverbruik vanaf 50.000 kWh elektriciteit of 25.000 m³ aardgas(equivalent) hebben om alle energiebesparende maatregelen uit te voeren met een terugverdientijd van 5 jaar of minder (artikel 2.15 Activiteitenbesluit milieubeheer). Dit is de energiebesparingsplicht. Per 1 juli 2019 is er ook de informatieplicht energiebesparing. Dit betekent dat bedrijven en instellingen moeten rapporteren welke energiebesparende maatregelen ze hebben uitgevoerd. Dat doen ze in het eLoket van Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO).  Dit Activiteitenbesluit milieubeheer bevat een verplichting om energiebesparingen te nemen, los van een labelplicht. Bij niet voldoen aan deze voorschriften kan het college van Burgemeester en Wethouders de drijver van een inrichting dwingen tot aanpassing van deze inrichting.

Volgens artikel 2.15 van het Activiteitenbesluit Milieubeheer dient de drijver van een inrichting zich aan de in dit besluit vervatte verplichtingen te houden. De drijver van een inrichting is doorgaans de exploitant van de inrichting, doch de gezagsverhouding kan ook van belang zijn wie de drijver van de inrichting is. Als de eigenaar/verhuurder op basis van de met zijn huurders gesloten overeenkomst deze kan dwingen deze regels na te komen en dat nalaat, dan kan de eigenaar/verhuurder die als drijver aangemerkt kan worden, verantwoordelijk worden gesteld voor het nalaten van de aanpassingen. Verder kan de drijver ook worden aangemerkt als degene die de macht heeft om een einde aan een overtreding te maken. Als er sprake is van een gebouw met gemeenschappelijke voorzieningen en een VvE, zal de VvE als drijver aangemerkt kunnen worden als deze gemeenschappelijke voorzieningen aangepast dienen te worden. Als er sprake is van een bedrijfsverzamelgebouw met één verhuurder en er moet een collectieve installatie worden vervangen, dan zal de verhuurder als drijver aangemerkt kunnen worden.

Artikel 2.15 van het Activiteitenbesluit Milieubeheer richt zich tot de drijver van de inrichting, dus in principe de huurder.  Als volgens dit besluit het onderhoud de verantwoordelijkheid van de huurder is, dan lijkt het mij dat de huurder het onderhoud naar de verhuurder kan verleggen als de huurder volgens de huurovereenkomst niet verantwoordelijk is voor het energielabel van het gehuurde.

Hierboven is al verwezen naar het Activiteitenbesluit Milieubeheer, waarbij de drijver de persoon is waarnaar het college van Burgemeester en Wethouders zich kan wenden om aanpassingen uit te laten voeren. Als de verschillende regelingen een andere persoon aanwijzen die voor de wijzigingen verantwoordelijk is, dan zal uiteindelijk door de jurisprudentie uitgemaakt moeten worden, wie overwegend verantwoordelijk is. Ik vind er wel wat voor te zeggen door uit de reeds bestaande onderhoudsverplichting op basis van het huurrecht ook de aansprakelijke persoon te halen die geheel of gedeeltelijk verantwoordelijk voor deze werkzaamheden is.

Het Activiteitenbesluit verlangt niet dat de huurder die aanpassingen realiseert als de terugverdientijd meer dan vijf jaar is. Het is niet geheel duidelijk of huurders om deze redenen niet aangeschreven kunnen worden alsnog de aanpassingen te realiseren.

Tussen de koepelorganisaties van vastgoedbeleggers IVBN en vastgoedmanagers VGM NL, de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied en in afstemming met het Kernteam EED is overleg gevoerd over wie, door de overheid, als verantwoordelijke wordt aangesproken voor energiebesparing op basis van de milieuwetgeving. In de memo “Verantwoordelijke energiebesparing utiliteitsbouw” is samengevat wie als drijver aangesproken kan worden door het bevoegde gezag.

Deze memo moet met zekere reserve worden bekeken. Het is niet duidelijk waarom men ervoor heeft gekozen voor een multi-tenant kantoorgebouw een andere benadering te kiezen dan bij een winkelcentrum. In de toelichting staat weliswaar dat bij een kantoorgebouw er voor gekozen is om de verantwoordelijkheid bij de eigenaar neer te leggen, terwijl bij een winkelcentrum de verantwoordelijkheid bij de individuele huurder van winkelruimte is neergelegd.  Hierbij wordt opgemerkt dat de gebruiksfuncties in kantoorgebouwen over het algemeen meer uniform zijn dan de gebruiksfuncties in winkels en winkelcentra. Hierdoor worden installaties (zoals verlichting) in kantoorgebouwen over het algemeen collectief gefaciliteerd door de eigenaar van het gebouw. In winkelruimte is de gebruiker meestal verantwoordelijk voor de installaties in zijn winkel en de eigenaar voor de installaties in de algemene ruimten. Dit kan per geval enorm verschillen, waardoor de situatie kan afwijken van de memo.

Verder blijkt doorgaans uit de huurovereenkomst en de algemene bepalingen welk onderhoud en wijzigingen voor rekening van de huurder en verhuurder komen. De verhuurder is doorgaans verantwoordelijk voor de buitenschil van het gehuurde bij casco verhuring en de huurder dient bij casco verhuring doorgaans voor het onderhoud van de binnenzijde van het gehuurde zorg dienen te dragen. Onder 19 van het Activiteitenregeling Milieubeheer staat de erkende maatregelenlijst voor de detailhandel weergeven. Het bewerken van het cascogedeelte dat voor rekening van de verhuurder komt, maakt dan maar een klein gedeelte van deze  werkzaamheden uit. Dat ligt natuurlijk anders als de verhuurder de gehele installatie heeft verhuurd bij het gehuurde. De huurder is dan doorgaans wel tot onderhoud gehouden, maar vervanging van grote onderdelen van installaties die tot het gehuurde behoren, komt, behoudens afwijkende bedingen, voor rekening van de verhuurder. De onderhoudsverplichting met betrekking tot installaties die de huurder zelf heeft aangebracht blijft voor rekening van de huurder.
Bij artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte is er minder sprake van cascoverhuringen. Een kantoorgebouw wordt doorgaans niet verhuurd zonder klimaatinstallaties en allerlei andere voorzieningen.

Er zal sprake zijn van dringende werkzaamheden als de verhuurder door de gemeente wordt aangeschreven om verduurzamingswerkzaamheden uit te voeren. Er kan dan geen sprake zijn van huurverhoging. Er kan ook sprake zijn van verplichte werkzaamheden die het huurgenot verhogen. Dan is er sprake van renovatie. Voor meer informatie over renovatie verwijs ik naar het gelijknamige hoofdstuk. In het kader van renovatie kan er wel sprake zijn van een verhoging van de huurprijs. Gedurende een contractueel overeengekomen huurperiode is het de vraag of een dergelijke huurverhoging op basis van een door de verhuurder gewenste verbetering kan worden doorgevoerd.

Erkende maatregelenlijst energiebesparing (EML)

Voor 19 bedrijfstakken bestaat er per bedrijfstak een Erkende Maatregelenlijst energiebesparing (EML). De EML’s staan ook vermeld in bijlage 10 van de Activiteitenregeling Milieubeheer. Zo zijn er lijsten voor gezondheidszorg- en welzijnszorginstellingen, kantoren, onderwijsinstellingen, sport en recreatie, hotels en restaurants, bedrijfshallen en detailhandel. De label C-verplichting voor kantoren en de Erkende Maatregelen zijn verschillende eisen. De eisen kunnen beide van toepassing zijn en door verschillende instanties worden gehandhaafd. Het is dus mogelijk dat als een gebouweigenaar voldoet aan de ene wet er via de andere wet aanvullende maatregelen nodig zijn. Mogelijk worden op termijn beide wetten geharmoniseerd. Voor de label C-verplichting is de Erkende Maatregelenlijst energiebesparing dus niet van toepassing.

Onder de erkende maatregelen valt voor meerdere branches ook het plegen van Doelmatig beheer en onderhoud (DBO). Deze maatregelen DBO vormen een belangrijk onderdeel van het toezicht op de erkende maatregelen energiebesparing. Ze geven namelijk aan hoe erkende maatregelen beheerd en onderhouden moeten worden. Ook het toepassen van een Energieregistratie- en bewakingssysteem (EBS)  is nu als maatregel in de lijsten opgenomen.

Het Activiteitenbesluit milieubeheer verplicht bedrijven en instellingen (dus de gebruiker van het pand) om energiebesparende maatregelen te nemen. Dit is de zogenaamde energiebesparingsplicht. Het EBS is een van de maatregelen van deze plicht. Dit staat los van het verplichte energielabel C. Vanaf 1 januari 2018 is de maatregel EBS voor zes bedrijfstakken verplicht gesteld. Het gaat om bedrijven en instellingen die moeten voldoen aan de Wm en waarbij het gasverbruik meer dan 25.000 m³ aardgas(equivalent) bedraagt. De handleiding Energieregistratie en bewakingssysteem geeft op pagina 4 aan dat de drijver van de inrichting  de klimaatinstallaties efficiënt moet gebruiken, zodat er zo min mogelijk energieverspilling is. Om dit te bereiken moet het energiezuinig functioneren van de installatie jaarlijks worden vastgelegd. Mocht de conclusie zijn dat de installatie niet werkt zoals is bedoeld, dan moet de klimaatinstallatie zo worden ingesteld dat deze wel efficiënt werkt. Dit sluit aan op de ROZ-voorwaarden, waarin is gesteld dat de huurder voor het onderhoud van de installaties dient te zorgen.

De kantorenmarkt heeft verschillende gebruiker-eigenaar combinaties. Afhankelijk van de situatie zal de handhaver volgens onderdeel 2.4. van de Handleiding energieregistratie- en bewakingssysteem de volgende entiteit aanspreken voor de EBS rapportage:

  • Eigenaar gebruiker: eigenaar;
  • Enkelvoudige verhuur: huurder. De huurder en verhuurder kunnen zelf afspraken maken hoe ze omgaan met de EBS rapportageplicht en wie waarvoor zorg draagt;
  • Multi tenant verhuur: eigenaar of diens vertegenwoordiger.

De maatregelen die op deze lijst staan zijn doorgerekend, zodat de huurder/verhuurder zelf die berekeningen niet hoeft te maken. Als de werkzaamheden worden uitgevoerd aan de hand van deze lijsten, dan weet de huurder/verhuurder zeker dat deze werkzaamheden voldoen aan de gestelde eisen. In deze lijsten staan de verschillende bedrijfstakken weergegeven zoals kantoren, restaurants, bedrijfshallen en detailhandel.

Het EBS bestaat uit slimme meters en activiteiten. De verplichting houdt ook in dat elk jaar een rapportage wordt gemaakt over het functioneren van de klimaatinstallatie. Er worden gegevens geanalyseerd en eventueel aangepast. Zo werkt de klimaatinstallatie zo efficiënt mogelijk. De rapportage is het bewijs voor het bevoegd gezag (gemeenten en omgevingsdienst) dat  aan de EBS-verplichting voldoet. Voor andere bedrijfstakken is het EBS ook interessant.

Er is rekening gehouden met toepasbaarheid van een maatregel op een willekeurig toe te passen moment, of op een moment dat het beste past bij een pand. Zo wordt er gekeken als er toch al bepaalde voorzieningen vervangen moeten worden na verstrijken van de economische levensduur. De extra kosten voor toepassing van energiebesparende maatregelen bepalen dan de terugverdientijd. Als een bepaalde maatregel op een willekeurig moment toegepast moet worden, dan wordt voor de terugverdientijd naar de gehele vervanging gekeken. In de rapportage die bij het bevoegde gezag moet worden ingediend, zal het maatregelenpakket worden toegelicht en zal tevens toegelicht moeten worden dat met dit maatregelenpakket de beoogde energiebesparing wordt gehaald (artikel 2.15 en 2.16 van de Activiteitenregeling Milieubeheer). Er dient aan het eLoket van de Rijksdienst geapporteerd te worden of de maatregelen zijn uitgevoerd (zie artikel 2.16b jo. 2,15 Activiteitenregeling Milieubeheer). Op basis van deze rapportages zal het bevoegd gezag beoordelen of er maatregelen voldoend of onvoldoende zijn.