Mag de VvE niet betaalde bijdrage aan de huurder doorbelasten?

De verhuurder van een appartement betaalt zijn bijdragen niet aan de VvE. Na diverse pogingen om die eigenaar tot betaling te bewegen wendt de VvE zich tot de huurder met het verzoek deze openstaande bedragen te betalen. Is de huurder gehouden deze bedragen te betalen? Dit is mogelijk op basis van artikel 38 lid 1 van het modelreglement 2017. In dit reglement staat de volgende bepaling opgenomen:

  1. Het bestuur kan te allen tijde verlangen dat de gebruiker zich jegens de Vereniging als borg verbindt voor de eigenaar, en wel voor de betaling van hetgeen die eigenaar ingevolge het Reglement aan de Vereniging schuldig is of zal worden.
  2. Voormelde borgtocht strekt zich slechts uit tot verplichtingen van de betrokken eigenaar die opeisbaar worden na het tijdstip waarop per aangetekende brief door het bestuur aan de gebruiker is medegedeeld dat de Vereniging van de in Artikel 38.1 bedoelde bevoegdheid gebruik maakt. De gebruiker is uit hoofde van de hier bedoelde borgtocht per maand nimmer meer verschuldigd dan een bedrag gelijk aan de geschatte maandelijkse huurwaarde van het betreffende privé-gedeelte.

In het onderdeel “Reglement van de VvE en het verband met verhuring” heb ik al uitgelegd dat het splitsingsreglement ook van toepassing is op de huurder het appartement dat onderdeel van een appartementencomplex uitmaakt. Volgens artikel 38 lid 1 van het modelreglement 2017 mag het bestuur van de VvE de huurder als borg aanspreken voor hetgeen de eigenaar aan de vereniging verschuldigd wordt. Het bestuur zal allereerst de incasso moeten starten door een aangetekende brief naar de huurder te sturen waarin deze medegedeeld wordt dat de VvE van de bevoegdheid van de borgstelling als genoemd in bovenstaand artikel (of een vergelijkbaar artikel) gebruik maakt met verzoek op basis van de borgstelling tot betaling over te gaan, dan wel zich alsnog borg te stellen als dit niet al was gebeurd. In deze aanschrijving zal het bestuur de huurder op de bepaling in de splitsingsakte moeten wijzen. Bovendien zal het bestuur de huurder moeten wijzen op de gebondenheid van de huurder aan deze bepaling op grond van de ondertekende gebruikersverklaring. Indien de huurder geen gebruikersverkaring heeft ondertekend, dan kan dit alsnog afgedwongen worden.

De borgstelling heb ik beschreven in het onderdeel “Borgstelling bij huurovereenkomsten” in het hoofdstuk “Introductie huurincasso“. De borgstelling heeft een wettelijke basis in artikel 7:850 BW. De borgstelling, die buiten beroep of bedrijf wordt gesloten dient op grond van artikel 7:859 BW bij geschrift aan te worden gegaan. Als in het huurcontract het splitsingsreglement van toepassing is verklaard en eventueel een exemplaar daarvan bij het huurcontract is gevoegd lijkt te zijn voldaan aan de voorwaarden van die aan een borgstelling kunnen worden verbonden. Volgens artikel 7:859 BW kan een particuliere borgtocht slechts door een ondertekend geschrift worden bewezen als de borgstelling wordt betwist. Alleen een bericht zonder ondertekening daarvan is niet voldoende. Als de borgtocht niet wordt betwist, dan komt men niet toe aan de schriftelijke bewijsvoering. Het lijkt mij wel waarschijnlijk dat een huurder zich tegen deze borgstelling kan verweren als op geen enkele wijze duidelijk is gemaakt dat het splitsingsreglement de borgstelling bevat en de huurder geen gelegenheid heeft gehad zich van deze bepaling op de hoogte te brengen.

Het is verder de vraag of  artikel 38 lid 2 van het modelreglement 2017 niet in strijd komt met de eis dat de borgstelling door particulieren een bepaald maximumbedrag moet bevatten. De Hoge Raad verwoordt dit in haar arrest van 19 september 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BD5520).  Zonder dat de borg een maximum bedrag vermeldt kan de borg niet op de huurder worden verhaald. Het valt te betogen dat artikel 38 lid 2 van het modelreglement 2017 geen maximum bedrag bevat. Het bedrag van de vordering mag weliswaar de maandelijkse huurwaarde niet overstijgen, maar is niet beperkt in de hoogte van het bedrag. Er geldt immers geen beperking over de periode dat de borgstelling gevorderd kan worden. het verschuldigde bedrag kan daardoor oplopen.

Dat de huurder deze kosten mogelijk met de huur kan verrekenen maakt dit niet anders. Dit zijn toch verschillende grondslagen. Feit blijft dat door de borgstelling een schuld ontstaan ten laste van de huurder. Daarnaast staan in vrijwel alle huurcontracten bedingen waarmee wordt verboden dat vorderingen met de huur wordt verrekend. In deze situatie zal een dergelijk beding vermoedelijk wel vernietigd kunnen worden, doch de huurder zal dan wel eerst de hobbel van dat verrekenbaar beding moeten nemen. Hoe het ook zij: een borgstelling waardoor maandelijks een bedrag in rekening gebracht kan worden zonder dat er een maximum periode aan deze verplichting is verbonden is een niet geldig beding op grond van artikel 7:858 BW.

De VvE dient er wel op bedacht te zijn dat de kosten die niet aan de eigenaar van een de appartement doorberekend kunnen worden ook niet aan de huurder doorberekend kunnen worden. De huurder zou dan immers deze kosten niet kunnen verrekenen met de huur. De huurder zal ook wel enig inzicht dienen te hebben over de kosten die de VvE aan de appartementseigenaar In rekening kan brengen. Als de huurder de VvE wel betaalt  en de kosten verrekent met de huur, dan kan de huurder een huurachterstand opbouwen als er een post met de huur wordt verrekend, die de eigenaar niet verschuldigd is. Zo kan de VvE bijvoorbeeld de onderhoudskosten aan de lift niet aan de eigenaar doorberekenen als bij het appartementsrecht uitsluitend het gebruik van woning met tuin en berging op de begane grond met toebehoren  behoort.  De kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam besliste in haar vonnis van 2 november 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:9520) dat er voor doorbelasting van kosten van gemeenschappelijke delen sprake moet zijn van dienstbaarheid aan één eigenaar of een bepaalde groep van eigenaars die tot die groep behoren. Dit was zo ook opgenomen in het aanvullend reglement van de akte van splitsing. Verder is in de akte van splitsing het volgend bepaald: “Indien nodig of gewenst kan bij huishoudelijk reglement worden vastgelegd wanneer sprake is van dienstbaarheid aan één eigenaar of een bepaalde groep van eigenaars en wie tot die groep behoren.”  De kantonrechter stelde voorop dat bij de uitleg van een splitsingsakte als de onderhavige telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Verder stond in het huishoudelijke reglement de volgende bepaling: De VvE bepaalt dat alle gemeenschappelijke ruimtes dienstbaar zijn aan alle eigenaars alsmede dat zij nadrukkelijk niet de wens heeft om een of meerdere ruimtes aan een eigenaar of een groep van eigenaars toe te wijzen.

Voor de beoordeling van de vraag of aan deze eigenaar de onderhoudskosten van de lift doorbelast kunnen worden is allereerst de taalkundige uitleg van belang. Het woord “dienstbaar” ook wel wordt uitgelegd als “bevorderlijk voor”, “van nut” en “voordelig”.De appartementseigenaar heeft onweersproken gesteld dat hij als appartementseigenaar van een appartement gelegen op de begane grond geen gebruik maakt van de lift. De kantonrechter overweegt allereerst dat wanneer een appartementseigenaar geen met de lift toegankelijke ondergrondse ruimten heeft, welke dienen tot het nut van alle mede-eigenaren waaronder ook de mede-eigenaars van de begane grond, er bezwaarlijk kan worden aanvaard dat de lift een algemene gemeenschappelijkheid is ten dienste van de appartementseigenaren van de begane grond. Dit wordt niet anders als een appartementseigenaar van de begane grond van de lift gebruik maakt, bijvoorbeeld bij het bezoeken van een appartementseigenaar op een hoger gelegen etage.

Voorts is de rechter het volgende van oordeel over de geldt dat het opnemen van rechten en plichten in een Huishoudelijke reglement niet onbeperkt is toegestaan. Zo dienen regels omtrent gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en privé-gedeelten in beginsel uit de openbare registers kenbaar te zijn en moeten dus in het Splitsingsreglement worden opgenomen. Slechts met betrekking tot het gebruik, waaronder te verstaan de wijze van feitelijk gebruik kunnen regels van orde ook in het Huishoudelijk Reglement worden gegeven. Nu de door de VvE overgelegde bepaling geen betrekking heeft op een ordemaatregel omtrent het feitelijk gebruik en deze bepaling indirect van invloed is op omvang van de ledenbijdrage, behoort een dergelijke bepaling in het reglement van splitsing thuis en niet in het Huishoudelijke reglement.

Hier was niet doorbelasting van deze kosten aan een huurder aan de orde gesteld, maar als daarvan wel sprake was geweest, dan had de huurder deze kosten dus niet aan de VvE dienen te betalen. Verder moet beseft worden dat de positie van een geliberaliseerde huurder anders is dan die van de niet-geliberaliseerde huurder. De Huurcommissie kan in haar beleid immers bepaalde posten wel of niet voor rekening van de huurder laten komen , terwijl bij geliberaliseerde woonruimte uit wordt gegaan van wat partijen zijn overeengekomen.