2E.4 (marginale) toetsing/ wil van de verhuurder

De rechtspraak is niet eenduidig of de wil van de verhuurder voor toetsing vatbaar is. De ene rechter waagt zich er wel aan, de andere niet. Het is wel duidelijk dat de opzegging wordt afgewezen als de wil tot persoonlijke ingebruikneming feitelijk onmogelijk is. De huurder die zich tegen de opzegging teweerstelt dient zich er dus allereerst van te vergewissen of de ingebruikneming wel mogelijk is. Als het onzeker mocht zijn of het gehuurde voor het “eigen gebruik” beschikbaar zou worden, hoeft dit (aan) het goedkeuren van de opzegging door de rechter niet in de weg te staan. Dit kwam onder meer tot uitdrukking in de zaak waarin de rechtbank Amsterdam op 11 mei 2017 (Ktr. Amsterdam 11-05-2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:6052, WR 2017, 133) een beslissing heeft moeten nemen. De rechtbank oordeelde dat het op zijn minst in redelijke mate aannemelijk is dat de eventueel benodigde vergunningen voor de door verhuurster te realiseren foodcourt binnen afzienbare termijn zullen worden verstrekt. Het is niet vereist dat de vergunningen reeds (onherroepelijk) zijn verleend. Het is niet onwaarschijnlijk dat de benodigde vergunningen verkregen zullen worden. De rechtbank oordeelde dat in redelijke mate aannemelijk was gemaakt dat de eventueel benodigde vergunningen voor de door verhuurster te realiseren foodcourt binnen afzienbare termijn verstrekt zouden worden. Het was volgens de rechtbank niet vereist dat de vergunningen reeds (onherroepelijk) zouden zijn verleend. Het zou niet waarschijnlijk zijn dat de benodigde vergunningen verkregen zullen worden. Het ging hier om de vraag of de gemeente Amsterdam de plannen van de verhuurder goed zou keuren. De verhuurder wenst horeca en retail te mengen. Dit is echter volgens het Besluit Drank en Horecawet niet mogelijk. De verhuurder had vervolgens aangegeven: “Bijgaand nog twee schetsen indien een scheiding tussen retail en horeca een eis mocht worden voor de vergunning. Onze voorkeur heeft om het te mengen maar dit is een eventueel alternatief. (…)”. De verhuurder heeft verder nog alternatieve varianten op het oorspronkelijk plan gedurende de procedure laten zien, waarvan een variant wel zou passen in het Besluit Drank en Horecawet.

Verder is het altijd van belang om de voorgenomen wil van de verhuurder met een kritisch oog te bekijken. Als kort voorafgaande aan de opzegging de verhuurder een huurverhoging heeft aangezegd, of de verhuurder had kort voor de huuropzegging een nieuwe huurovereenkomst voor vijf jaren met vijf optie jaren aangeboden, dan kan worden getwijfeld aan de wil van de verhuurder. Sommige rechters zijn gevoelig voor dit soort argumenten en beschouwen de voorgenomen wil bij de verhuurder dan ook niet aanwezig als deze gebeurtenissen zich hebben voorgedaan. Noot 80
Zo vond de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen in haar uitspraak van 10 januari 2007 LJN: AZ7769, Sector kanton Rechtbank Groningen, 281902 CV EXPL 06-257 dat de verhuurder een onwaarachtige opzeggingsgrond had gebruikt. In het opzeggingsexploot stond dat de verhuurder NS Stations de in gebruik gegeven ruimtes persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en deze daartoe dringend nodig heeft in verband met de vestiging van een verkooppunt (Kiosk) door Servex B.V.
In de dagvaarding had NS Stations gesteld dat zij binnen een tijdsbestek van enkele jaren zoveel mogelijk nieuwe vestigingen van de nieuwe diner kebab formule op de stations wenste te openen, waarvoor NS Stations de locatie van huurder dringend nodig had. Het verschil in de opzeggingsgrond is duidelijk: de ene spreekt over duurzaam gebruik door Servex BV (100% dochter van NS Stations), terwijl in de dagvaarding wordt gesproken van dringend eigen gebruik wegens het openen van nieuwe vestigingen.
Voorts was de kantonrechter van mening dat in de dagvaarding een bedrijfseconomische onderbouwing van de dringende noodzaak van die kiosk op die plek ontbreekt. Waar NS Stations wel had kunnen volstaan met het aangeven van feiten en omstandigheden in het opzeggingsexploot zonder met zoveel woorden de juridische kwalificatie te geven, is onvoldoende (zoals in de onderhavige zaak) dat wordt volstaan met nagenoeg alleen het noemen van die juridische grond. NS Stations had dus de dringende reden niet voldoende onderbouwd. In de praktijk betekent dit dat de verhuurder in de opzeggingbrief kan volstaan met het vermelden van de opzeggingsgrond en dat deze opzeggingsgrond vervolgens wel in de dagvaarding moet worden uitgewerkt. De rechter was voorts van mening dat de vestigingen volgens de “diner kebab formule” niet elders konden worden gevestigd. Er bleek ook niet dat er een verplichting bestond om minimaal drie van dit soort zaken binnen vier jaar te openen. Tot slot gaf de rechter nog een afweging van belangen die in het voordeel van de huurder uitpakte: onweersproken was immers gesteld dat de vennoten van de huurder voor hun inkomen en oudedagvoorziening afhankelijk waren van de bloemenwinkel. Dat belang van de huurder afgewogen tegen dat van NS Stations, deed de weegschaal in het voordeel van huurder doorslaan. De vordering werd dus afgewezen. Deze afweging van belangen mocht de rechter op grond van artikel 7:296 lid 3 BW maken nu de huurovereenkomst al was verlengd.

Naast vernieuwing van de fundering, vloerbalken en reparatie van dak en gevel zou de indeling van de begane grondverdieping van het pand en de kelder ingrijpend gewijzigd worden. Zo zou onder het achterhuis met een verlaagde grondvloer een tussenverdieping van 28 m² worden gecreëerd, ter plaatse van de aanbouw een buitenterras van 37 m² aangelegd en in de kelder een verhuurbaar oppervlakte van 36 m² gerealiseerd worden. Al met al zou de nieuw te realiseren bedrijfsruimte circa 50% groter dan het gehuurde. Het bestek met de bouwtekeningen en de maquette maakten inzichtelijk dat de indeling van de begane grondvloer en kelder daarmee volledig zou veranderen. De achteraanbouw zou daarbij worden gesloopt, de vroegere “opkamer” zou  met een aangepast vloerniveau in de bedrijfsruimte worden teruggebracht, de kelder zou worden verbouwd tot een volwaardige bedrijfsruimte (met keuken, opslagmogelijkheden en toiletgroep voor gasten) de trappen en vloeren worden herpositioneerd en de leidingen vervangen. De kelder wordt bruikbaar en er ontstaan door de tussenverdieping twee lagen boven elkaar met een hoogte van meer dan drie meter. Aan de achterzijde van het pand kan een terras en kruidentuin worden gerealiseerd. Ook zal volop lichtinval worden gecreëerd. Door een groter oppervlakte zal een beter rendement worden behaald.

Gezien dit alles is het hof met de stichting van oordeel dat de renovatie leidt tot het verdwijnen van het gehuurde en de totstandkoming van een nieuwe, aanzienlijk grotere en geheel gewijzigd ingedeelde bedrijfsruimte, met een volkomen andere en modernere uitstraling. Een en ander is van een dusdanig wezenlijk karakter dat niet kan worden gezegd dat de plaats en functie van het gehuurde na de renovatie gelijk blijven. Renovatie zonder beëindiging van de huur is daarom volgens het hof niet mogelijk.