Meest voorkomende posten die al dan niet als servicekosten mogen worden doorbelast

Laatst bijgewerkt op 2020-08-22 om 17:17:15

Een verhuurder mag geen zaken in rekening brengen via de servicekosten, waarvoor de huurder al huur betaalt. Het is niet de bedoeling van de wetgever dat de huurder voor dezelfde dienst twee maal betaalt! Als een zaak onder de huurprijs valt hoeven hier geen servicekosten voor te worden betaald.

Hier een opsomming van zaken die al in de huurprijs zijn inbegrepen en niet als servicekosten mogen worden doorberekend:

  1. Het verhuurdersonderhoud, waaronder het onderhoud aan cv, lift, hydrofoon, stortkoker en overige mechanische installaties. Zogenaamde serviceabonnementen mogen echter meestal wel (voor een deel) doorberekend worden, met name extra service (bijvoorbeeld nacht- en weekendservice). Let op! Tegelijkertijd met invoering van het wetsvoorstel tot wijziging van de Warmtewet, zal een wijziging in het Besluit Servicekosten plaatsvinden, waarmee de kosten voor afschrijving en het onderhoud van collectieve warmte-installaties door de verhuurder in de servicekosten doorberekend kunnen worden.
  2. Het verhuurdersonderhoud aan elektrische installaties mag volgens veel huurcommissies en kantonrechters niet in de servicekosten worden opgenomen.
  3. De aanleg van de gemeenschappelijke groenvoorzieningen (Het onderhoud van de groenvoorzieningen, zoals gras maaien en snoeien mag echter weer wel doorberekend worden).
  4. Openbaar toegankelijke parkeerplaatsen en bestratingen.
  5. Schade door vernielingen in gemeenschappelijke ruimten.
  6. Indien de verhuurder een centraal antennesysteem beheert, mogen de vaste kosten niet doorberekend worden.
  7. Het eigenaarsdeel van de onroerende zaakbelasting en het rioolrecht.
  8. De premie voor de opstalverzekering mag niet worden doorberekend.
  9. Beheer- en administratiekosten van de woonruimte. (beheer- en administratiekosten van leveringen en diensten echter weer wel). De rechtbank te Limburg wees in haar vonnis van 20 september 2017 ( ECLI:NL:RBLIM:2017:9162 ) een post bestuurskosten ten behoeve van de VvE niet toe omdat onduidelijk was hoe het gevorderde bedrag tot stand was gekomen. Ik ga ervan uit dat de post wel (deels) toegewezen had kunnen worden als het door de verhuurder duidelijk had gemaakt dat dit kosten waren die met de administratiekosten van geleverde diensten verband hielden.
  10. De huismeester mag niet worden doorberekend voor zover hij werk doet voor de verhuurder (herstelwerk gemeenschappelijke ruimten, bezichtigen van lege woningen met aspirant huurders, het maken van opnamestaten bij vertrek van huurders). De kosten van een huismeester kunnen ook niet aan de huurders worden doorberekend als de huismeester slecht zichtbaar is. Hiervan is sprake als de huismeester bijvoorbeeld niet rechtstreeks benaderbaar en dus geen spreekuur houdt is en slechts één keer in de twee weken langs kan komen (ECLI:NL:RBROT:2015:9904, gepubliceerd in WR 2016,29).
  11. Derving servicekosten door leegstand in een wooncomplex. Ook oninbare stookkosten mogen niet worden doorberekend.

En hier een overzicht van kosten die door de verhuurder wel aan de huurder als servicekosten mogen worden doorbelast:

  1. Het schoonhouden en ontstoppen van afvoeren en goten:
  2. Schoorsteenvegen (alleen als de schoorsteen bereikbaar voor de huurder is en partijen dit zo met elkaar overeenkomen; is de schoorsteen niet bereikbaar en/of als het dak niet mag worden betreden door de huurder dan mogen deze kosten niet worden doorberekend);
  3. Ventilatiekanaal (alleen als het ventilatiekanaal bereikbaar voor de huurder is en partijen dit zo met elkaar overeenkomen; is het ventilatiekanaal niet bereikbaar en/of als het dak niet mag worden betreden door de huurder dan mogen deze kosten niet worden doorberekend)
  4. Glasverzekering;
  5. Huisvuilafvoer (tenzij dit al tot het takenpakket (bijvoorbeeld het legen van de stortkoker) van de huismeester behoort);
  6. Schoonmaakkosten gemeenschappelijke ruimten (trappenhuizen, liften, portalen, centrale hal, galerijen recreatieruimten) die door de verhuurder met instemming van de huurders wordt overgenomen (het schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimte is dagelijks onderhoud en dus een verplichting van de huurder);
  7. Het onderhoud van de geiser en vaak ook de boiler. De toelichting in het “Servicekostenbeleid Huurcommissie” zegt hierover het volgende: als verhuurder het eigendom van de boiler, geiser of gevelkachel heeft, kunnen naast de gebruiksvergoeding ook de kosten van de kleine herstellingen aan deze apparatuur in de servicekosten worden opgenomen. Als uitgangspunt geldt evenwel dat het totaalbedrag van gebruiksvergoeding en kleine herstellingen niet hoger mag zijn dan het huurbedrag dat normaliter door het nutsbedrijf in rekening wordt gebracht voor dergelijke apparatuur. Indien de verhuurder zelf huurt van een nutsbedrijf of een derde, dan kan het huurbedrag inclusief de eventuele extra kosten van onderhoud en keuring volledig aan de huurder worden doorberekend;
  8. Tegelijkertijd met invoering van het wetsvoorstel tot wijziging van de Warmtewet, zal een wijziging in het Besluit Servicekosten plaatsvinden, waarmee de kosten voor afschrijving en het onderhoud van collectieve warmte-installaties door de verhuurder in de servicekosten doorberekend kunnen worden.
  9. BTW over door derden verleende service (Schoonmaakkosten binnen het gebouw zijn belast met 6% BTW. Schoonmaakkosten buiten het gebouw zijn belast met 21% BTW);
  10. Tuinonderhoud (de verhuurder mag geen kosten van tuinonderhoud doorberekenen als de groenvoorziening openbaar is; de kosten van groenvoorziening mogen wel worden doorberekend als de huurder op grond van de huurovereenkomst een recht op gebruik van deze voorziening heeft, (Hoge Raad (HR) 9 juni 2000, WR200,55). Huurders die om deze redenen voorschot hebben betaald kunnen deze terugvorderen. Op grond van artikel 51 UHW kunnen slechts door de huurder de laatste twee boekjaren worden teruggevorderd;
  11. Kosten van de huismeester, voor zover deze werkzaamheden verricht die eigenlijk voor rekening van de huurder zijn;
  12. Fondsvorming is onder bepaalde voorwaarden toegestaan. Er kan een fonds worden gevormd voor het ontstoppen van leidingen en riolering, het vervangen van lampen in de gemeenschappelijke ruimte, het vervangen van gebroken ruiten, schoonhouden van dakgoten, etc. Een fondsvorming moet zijn overeengekomen en er moet door de verhuurder jaarlijks inzicht worden gegeven in de financiële toestand van het fonds. De verschuldigde bijdrage mag niet hoger zijn dan het bedrag dat in redelijkheid op de commerciële markt voor de bedoelde dienstverlening in rekening kan worden gebracht. Het fonds mag alleen worden gebruikt voor de overeengekomen bestemming. Een positief saldo moet naar het volgende boekjaar worden overgeheveld. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden was in haar arrest van 3 april 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:3114) van oordeel dat het opbouwen van een reserve voor de kosten van binnenschilderwerk door de verhuurder gevormd mocht worden. Het ging hier om het door huurders vrijwillig uit handen geven van het binnenschilderwerk, waarvoor de verhuurder de kosten bij de huurders in rekening mocht brengen. De verhuurder bracht in de servicekosten maandelijks een bijdrage in de vorm van een voorschotbedrag ten behoeve van het schilderwerk in rekening. Het hof  was van oordeel dat de overeengekomen bepaling betreffende de reservering ten behoeve van de kosten van het schilderwerk op zichzelf geen strijd met de dwingendrechtelijke bepaling van artikel 7:259 BW oplevert. Het hof kwam tot oordeel dat het opbouwen van een reserve (fondsvorming) die was overeengekomen geen strijd opleverde met de wettelijke verplichting van de verhuurder om jaarlijks een kostenoverzicht te verstrekken met betrekking tot het reeds verstreken boekjaar. Een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening laat onverlet dat de verhuurder de huurder elk jaar (binnen zes maanden) een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte servicekosten kan verstrekken, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Het opbouwen van een reserve inzake de betrokken kosten kan volgens het hof onder omstandigheden toelaatbaar worden geacht. Het hof knoopt evenals de kantonrechter aan bij het wettelijk kader van de artikelen 7:259, 7:237 BW en bij artikel 9 van het Besluit Servicekosten (genoemd in het derde lid van artikel 7:237 BW). Op grond van (een analoge toepassing van) artikel 9 van het Besluit Servicekosten kan volgens het hof een fonds ten behoeve van de huurder worden gevormd, mits het vormen van het fonds een aanwijsbaar voordeel inhoudt voor de huurder, de gelden of opbrengsten uit het fonds slechts voor het doel van het fonds worden aangewend en er jaarlijks door de verhuurder rekening en verantwoording wordt afgelegd in het overzicht.

Vergoeding meubels/stoffering

Als de verhuurder meubels en stoffering ter beschikking heeft gesteld, dan mag een vergoeding voor gebruik van de stoffering worden berekend. Er mag dan per jaar 20 % van de aankoopwaarde als vergoeding in rekening worden gebracht. Als er aankoopbonnen ontbreken, dan mag 20 % van de verkoopwaarde in rekening worden gebracht. Men gaat dus uit van een afschrijvingspercentage van vijf jaren.

Het komt voor dat de duurzaamheid van zaken een ander percentage vereist (bijvoorbeeld zaken met antieke waarde, zaken die in het algemeen een duidelijke kortere of langere levensduur dan de genoemde vijf jaar hebben). Als de termijn van afschrijving van vijf jaar is verstreken, dan mag volgens het beleid van de Huurcommissie 20% van de tweedehandsverkoopwaarde in rekening worden gebracht. Dit is anders als de ter beschikking gestelde zaken geen waarde meer hebben. Als de ter beschikking gestelde zaken geen waarde meer hebben, kan de bijdrage door de huurder op nihil gesteld worden. Het lijkt mij ook dat de ter beschikking gestelde zaken op nihil gesteld moeten worden als de verhuurder de gehele waarde van de ter beschikking gestelde zaken door de afrekening van de servicekosten vergoed heeft gekregen. Als de verhuurder meerdere bedragen in rekening zou mogen brengen over afgeschreven zaken, dan zouden daartegenover geen kosten staan en zou de verhuurder verdienen aan de servicekosten. Dit is niet de bedoeling van het mogen doorbelasten van kosten. Dit is anders als de verhuurder niet eerder tot verhuring is overgegaan en bij een nieuwe verhuring ouder meubilair als overeengekomen dient ter beschikking stelt. Dan kan de verhuurder gaan afschrijven op tweedehandswaarde. Het beleid van de Huurcommissie ( Bladzijde 18, Beleidsboek servicekosten en nutsvoorzieningen van de Huurcommissie 2016) maakt dit onderscheid niet. Als de ter beschikking gestelde zaken na de termijn van afschrijving nog een tweedehandswaarde heeft, dan mag de verhuurder volgens dit beleid 20% van de tweedehands verkoopwaarde in rekening brengen. Deze waarde moet dan worden bepaald na ommekomst van die vijf jaren die reeds aan de huurder is doorberekend. De Huurcommissie kan echter afhankelijk van de omstandigheden van het geval een andere gebruiksvergoeding redelijk achten. De Huurcommissie gaat doorgaans uit van 60% van de oorspronkelijke waarde bij deze herwaardering. Als de zaak geen waarde meer vertegenwoordigd kan de betalingsverplichting op nihil worden gesteld.
Tot meer duurzame zaken worden gerekend: kachels, boilers, geisers, kooktoestellen, diepvriezers en koelkasten. Voor deze zaken kan een termijn van tien jaren worden toegepast. Wanneer duidelijk is dat zaken geen waarde meer hebben, kan met een nihil bedrag worden volstaan. Na vijf of tien jaar dient opnieuw een schatting te worden gedaan om opnieuw een redelijke gebruiksvergoeding vast te stellen. Dit betekent dat de verhuurder ook de zaken dient te vernieuwen. Doet de verhuurder dat niet en zijn de zaken nog wel heel, maar zijn deze afgeschreven, dan kunnen deze zaken dus met inachtneming van bovengenoemde restrictie op nihil te worden gesteld en vindt ten aanzien van deze zaken geen afschrijving plaats.

Doorberekening servicekosten door leegstand?
De rechtbank Rotterdam heeft in haar vonnis van 7 augustus 2015 ( ECLI:NL:RBROT:2015:5654 ) een discussie met een vonnis beslecht, waarin een vraag centraal stond of de verhuurder in het kader een jaarlijkse afrekening van de servicekosten een post “derving servicekosten door leegstand” mocht opnemen tot een maximum van 2% van de overige servicekosten.

De verhuurder heeft in deze procedure gevorderd in de jaarlijkse afrekening servicekosten een vast percentage van maximaal 2%, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen percentage, aan de huurder in rekening te mogen brengen ter zake van gederfde servicekosten ten aanzien van het complex, waarin het gehuurde gelegen is. De verhuurder vond het gerechtvaardigd dat de gederfde vaste kosten als gevolg van leegstand werden doorberekend.

De rechter is van mening dat aan het verhuren van woningen in een woningcomplex inherent is dat sprake is van onvermijdelijke leegstand als gevolg van het opnieuw gebruiksklaar maken van de woning na een verhuizing, ook wel “frictieleegstand” genoemd. Volgens het systeem van artikelen 7:237 lid 3 BW en 7:259 lid 1 BW komen in beginsel uitsluitend overeengekomen en daadwerkelijk gemaakte kosten voor doorberekening aan de huurder in aanmerking. Het huidige beleid van de Huurcommissie staat doorberekening van deze servicekosten vanwege leegstand niet toe. Tot 2013 mocht er maximaal 2% dervingskosten wegens leegstand in rekening worden gebracht.
Als slot meldt de kantonrechter dat het niet redelijk is om de zittende huurders in de kosten van leegstand – waaraan zij part noch deel hebben en waarop zij geen enkele invloed hebben – te laten bijdragen, zelfs niet als het beperkt blijft tot een percentage van maximaal 2%. Leegstand is immers een gegeven waarmee elke verhuurder rekening moet houden en aldus tot het ondernemersrisico behoort.

Doorberekening cv-onderhoud en wassen van ramen

In een uitspraak van de Rechtbank ‘s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie ‘s-Hertogenbosch van 29 maart 2007 (WR2007-07, bladzijde 262) werd de vraag beantwoord of wassen van ramen en onderhoud van de cv-installatie onder de in deze procedure weergegeven omstandigheden doorberekend mochten worden. In deze uitspraak werd gesteld dat de glasbewassing van onbereikbare delen niet in de servicekosten naar de huurders mag worden doorberekend.
Een casus: de verhuurder had onder meer glasbewassing en 24 uursservice cv-onderhoud in de afrekening doorberekend. De kantonrechter neemt voor zijn beoordeling de onderdelen I en Q van het Besluit Kleine Herstellingen tot maatstaf.

CV-onderhoud

Ten aanzien van de doorberekende kosten van de verwarming merkt de kantonrechter het volgende op: in casu gaat het om de bewaking van de werking van de ketels voor blokverwarming, welke zich niet in de woonruimte bevinden en voor de huurders ook niet bereikbaar zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter kan reeds op grond daarvan niet gezegd worden dat deze kosten op grond van het Besluit Kleine Herstellingen ten laste van de huurder gebracht kunnen worden.

Het jaarlijks onderhoud aan de combiketel en/of de cv-installatie in de woning van de huurder komt evenmin voor rekening van de huurder. Het Besluit Kleine Herstellingen geeft weliswaar geen limitatieve opsomming van de werkzaamheden die voor rekening van de huurder komen, doch werkzaamheden waarvoor bijzondere technische vaardigheid noodzakelijk is, komen evenmin voor rekening van de huurder.
Het ontluchten, bijvullen van water en het opnieuw opstarten van de individuele verwarmingsinstallatie na uitval komen in het kade van het klein onderhoud wél voor rekening van de huurder. Voor deze werkzaamheden hoeft de huurder geen speciale vaardigheden te beschikken.

Volgens een vonnis van de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg van 12 januari 2009 (LJN: BK3750, sector kanton Rechtbank Middelburg, 185632 ) wordt voor het onderhoud van een cv-installatie gewoonlijk een cv-monteur ingeschakeld, zodat niet gezegd kan worden dat de werkzaamheden onderhoudstechnisch eenvoudig zijn en geen specialistische kennis vereisen. Het onderhoud van de cv-installatie staat dus niet op de lijst met kleine herstellingen en hoort daar ook niet onder te vallen. De kosten van het onderhoud van de cv-installatie komen daarom voor rekening van de verhuurder.
Het verbaast mij dan ook dat de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg in haar vonnis van 28 maart 2011 (LJN: BR2207, sector kanton Rechtbank Middelburg, 210901 ) van mening is dat contractueel overeengekomen kosten van periodiek cv-onderhoud wél voor rekening van de huurder komen. Ook deze rechter concludeert dat het Besluit Kleine Herstellingen geen limitatieve opsomming van de werkzaamheden geeft die voor rekening van de huurder komen. Volgens de rechter laat het Besluit Kleine Herstellingen op het punt van periodiek serviceonderhoud van de cv-ketel ruimte voor verschillende interpretaties. Reeds daarom kan volgens de rechter niet worden aanvaard dat een duidelijke contractuele regeling buiten toepassing zou blijven.
Naar mijn mening betrekt deze rechter ten onrechte niet bij zijn oordeel dat voor periodiek onderhoud van een cv-ketel specialistische kennis nodig is (behoudens bijvullen van water en ontluchten van de installatie). De werkzaamheden waarvoor specialistische kennis is vereist, vallen sowieso niet onder kleine herstellingen die op grond van artikel 7:217 BW voor rekening van de huurder komen. Dit is op grond van artikel 7:242 BW semi-dwingend recht , zodat daar niet in het nadeel van de huurder van kan worden afgeweken. De huurder kan aldus op basis van dit artikel beroep op vernietiging van deze contractuele bepaling doen. De rechter zal ook de ongeldigheid van deze contractuele bepaling uit moeten spreken wegens strijdigheid met artikel 7:242 BW.
De rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht slaat de plank in haar uitspraak van 24 augustus 2011 LJN: BW8374, sector kanton Rechtbank Maastricht, 404041 CV EXPL 10-5700 mis door het oordeel dat partijen kunnen overeenkomen dat de kosten van huur van een HR-ketel voor rekening van de huurder komen. Een cv-ketel wordt als onroerende zaak aangemerkt en als bestanddeel van de woning aangemerkt, zodat de gebruikskosten bij de huurprijs worden geacht te zijn inbegrepen. Dit volgt ook uit het servicekostenbeleid (onderdeel onderhoud installaties).

Raambewassing

Ten aanzien van raambewassing (zie ook onderdeel Q van Besluit Kleine Herstellingen) werd het hiernavolgende beslist. De kantonrechter overwoog als volgt. Uit foto’s blijkt duidelijk dat het schoonhouden van de buitenzijde van de ruiten en kozijnen slechts met bijzondere hulpmiddelen (bijvoorbeeld een telescoopstok en gevaarlijke manoeuvres) kan worden gedaan. In redelijkheid kan niet worden gezegd dat de ruiten en kozijnen van de slaapkamer voor de huurder redelijk bereikbaar zijn, zodat de kosten van bewassing daarvan niet aan de huurder mogen worden doorberekend. Uit deze uitspraak volgt dus duidelijk dat de kosten van schoonmaken van de ruiten voor rekening van de verhuurder dienen te blijven en niet in de servicekosten mogen worden doorberekend. De kantonrechter van de rechtbank te Middelburg beoordeelt in haar vonnis van 28 maart 2011 dat deze werkzaamheden als onderhoud dat voor rekening van de verhuurder komen. (LJN: BR2207, sector kanton Rechtbank Middelburg, 210901 ) Dus alle kosten die gemoeid zijn met de bewassing van voor huurders niet bereikbare ramen moeten door de verhuurder worden gedragen. Het ligt veeleer voor de hand te veronderstellen dat de kosten die moeten worden gemaakt om het bereikbaarheids-probleem op te lossen voor rekening te brengen van de verhuurder. Aldus worden immers de kosten voor de huurder die te maken krijgt met onbereikbare ramen in beginsel op gelijk niveau gebracht met de kosten voor de huurder die dergelijke ramen niet heeft gehuurd.

Het hof te Amsterdam oordeelde in haar arrest van 3 april 2012 ( LJN: BW1998, gerechtshof Amsterdam, 200.080.843/01 ) anders. In een geval dat huurders hun ramen niet zelf konden bereiken om deze ramen te reinigen was het hof van mening dat de kosten die moeten worden gemaakt om het bereikbaarheidsprobleem op te lossen voor rekening van de verhuurder gebracht kunnen worden. Het hof was van mening dat met deze wijze van berekening de kosten voor de huurder die te maken krijgt met onbereikbare ramen in beginsel op gelijk niveau gebracht worden met de kosten voor de huurder die dergelijke ramen niet heeft gehuurd. Het hof vond de omstandigheid dat de huurder in wezen geen andere keuze zou hebben dan de diensten van de glazenwasser te accepteren, doordat hem niet is toegestaan van het beschikbare hulpmiddel voor het bereiken van de ramen gebruik te maken, onvoldoende van belang om de kosten geheel voor rekening van de verhuurder te laten komen. Ik vind dit standpunt niet correct gemotiveerd. De huurder die een keuze kan maken om de ramen zelf schoon te maken kan zich immers de kosten van reiniging besparen. Deze keuzemogelijkheid heeft de huurder niet die de ramen van de door hem gehuurde woning niet kan bereiken. Het hof te ‘s-Gravenhage was het in haar arrest van 12 november 2013 (ECLI:NL:GHDHA:2013:4557), een soortgelijke zaak als besproken in het arrest van het hof te Amsterdam van 3 april 2012, niet eens met deze weergegeven uitspraak door het hof.
Het hof heeft net als ik ook vraagtekens bij het arrest van het hof te Amsterdam. Het hof te ‘s-Gravenhage was van mening dat van het Besluit kleine herstellingen dat is gebaseerd op artikel 7:240 BW niet in het nadeel van de huurder mag worden afgeweken (zie ook artikel 7:242 BW). Volgens het hof te ‘s-Gravenhage valt het bewassen van de ramen onder de verantwoordelijkheid van de huurder als deze de ramen zélf kan bereiken. Het is niet voldoende dat de ramen door een ander (een professionele glazenwasser) door middel van een hoogwerker bereikbaar worden gemaakt. Het was niet gesteld dat de huurders deze middelen om de ramen bereikbaar te maken (hoogwerkers en dergelijke) zelf mochten gebruiken. Dit zou volgens mij ook op praktische bezwaren stuiten. Een huurder kan immers niet zomaar een hoogwerker bedienen om ramen te wassen. Volgens het hof betekent dit dat de ramen onbereikbaar zijn voor huurders als bedoeld in het Besluit kleine herstellingen, zodat verhuurster niet kan volstaan met het ter beschikking stellen van de door haar zelf gebruikte hulpmiddelen en evenmin gerechtigd is tot het doorberekenen van het arbeidsloon van de glazenwasser.
Er hierover dus geen eenduidig beleid. De Huurcommissie gaat er in haar Beleidsboek servicekosten en nutsvoorzieningen 2016 vanuit dat de kosten voor het bereikbaar maken van de ruiten voor rekening van de verhuurder blijven. Alleen de arbeidskosten kunnen volgens dit beleid aan de huurder doorberekend worden. Als de verhuurder de totale kosten niet kan specificeren, gaat de Huurcommissie uit van een verdeling waarbij 2/3e deel wordt aangemerkt als de kosten voor het bereikbaar maken van de ruiten en 1/3e deel als de arbeidskosten. De Woonbond gaat er in haar Brochure Servicekosten Noot 2aa, evenals het hof te ‘s-Gravenhage in haar arrest van 12 november 2013 (WR 2014/33) vanuit dat de kosten van het wassen van onbereikbare ramen niet doorbelast kunnen worden ten aanzien van een frequentie voor het glasbewassing van vier keer per jaar. Dit standpunt wordt gevolgd door de rechtbank te Amsterdam in haar vonnis van 9 maart 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:1359). Alleen als de ramen door de huurder zelf bereikbaar zijn, dan kunnen de schoonmaakkosten wel worden doorblast als dit is overeengekomen.

De huurder die onder de jurisdictie van het hof Amsterdam valt, kan onder gelijkluidende omstandigheden van een huurder in Den Haag een andere uitkomst van de procedure over glasbewassing verwachten. De Hoge Raad zal hier uiteindelijk een knoop door dienen te hakken. De belangen over deze post zullen vermoedelijk niet zo hoog zijn dat verhuurders worden aangespoord hierover tot aan de Hoge Raad een procedure te willen voeren.

Glasschade
Onder de eenvoudige werkzaamheden die voor rekening van de huurder dienen te komen vallen ook de vervanging van gebroken ruiten in de woning voor zover daarvan geen “noemenswaardige” kosten zijn verbonden. Hiervan is sprake als er ruiten eenvoudige zijn te vervangen. Te denken valt aan binnen ruiten of een ruit van de toegangsdeur van het gehuurde. De kosten komen voor rekening van de verhuurder als het gaat om een lastig bereikbaar raam, of een kostbare ruit, of een ruit die technisch lastig is te plaatsen. Als de ruit opzettelijk door de huurder is vernield, of als de schade aan een ruit voor rekening van de huurder komt (bijvoorbeeld een kind van de huurder heeft door onvoorzichtig gedrag de ruit vernield), dan kan de verhuurder de kosten van vervanging van een ruit bij de huurder in rekening brengen.
Een huurder kan ter dekking van de kosten van de vervanging van ruiten zich verzekeren. Veel verhuurders bieden voor glasschade een collectieve verzekering aan. De premie voor de verzekering kunnen dan via de servicekosten worden doorberekend. De werkelijke kosten mogen aan de huurder worden doorberekend. De verhuurder zal in het kader van een gesloten collectieve verzekering dus elk jaar een overzicht moeten geven van de betaalde premie aan de verzekeraar en de door de huurder betaalde premie. Het verschil moet de huurder bij betalen als er te weinig voorschot op de premie is betaald of krijgt de huurder terug als er teveel voorschot op de premie is betaald

Ontstoppen (binnen)riolering
Het schoonhouden en het ontstoppen van het binnenriool wordt als klein onderhoud gezien en komt voor rekening van de huurder. Voorwaarde is wel dat het binnenriool goed bereikbaar is. Als de huurder niet eenvoudig zelf bij de verstopte riooldelen kan, dan komt het verhelpen van de verstopping voor rekening van de verhuurder. De verhuurder kan de kosten van onderhoud dan weer op de huurder verhalen als de verstoppen was te wijten aan onoordeelkundig gebruik van het gehuurde. Te denken valt hierbij aan het door het riool gooien van frituurvet, of het in het riool gooien van synthetische schoonmaakdoekjes. De huurder heeft zich dan niet als goed huurder gedragen, dan wel het gehuurde door zijn gedrag beschadigd.

Administratiekosten
De administratiekosten mogen worden berekend als percentage van de in rekening gebrachte servicekosten. In Beleidsboek servicekosten en nutsvoorzieningen van de Huurcommissie 2016, pagina 23, wordt een percentage van 5% toegestaan over de brekende servicekosten met uitzondering van de stookkosten. Over de stookkosten mag een percentage van 2% van het in rekening gebrachte bedrag worden berekend als de verhuurder de warmtemeting en de afrekening zelf opstelt. Als de verhuurder deze werkzaamheden uithanden heeft gegeven dan mag maximaal 1% (inclusief eventueel berekende BTW) in rekening worden gebracht. De Huurcommissie acht een bedrag van minimaal € 7,50 voor het verstrekken van een afrekening toegestaan, ongeacht de hoogte van de servicekosten.

Op 13 december 2017 heeft een huurder een zaak bij de Huurcommissie gemeld met betrekking tot het onderwerp afrekening servicekosten (ex artikel 7:260 BW), omdat hij zich niet kon verenigen met de afrekening servicekosten over 2016. Hij heeft er daarbij op gewezen dat zijn verhuurder een verzoek om teruggave energiebelasting had ingediend bij de energieleverancier. De verhuurder had vervolgens een deel van de teruggave via de servicekosten aan de huurders teruggegeven. Van deze restitutie had de verhuurder echter 10% van de teruggave ingehouden voor kosten die zij heeft gemaakt om het teruggaveverzoek in te dienen. Volgens de huurder klopte dit niet, omdat de administratiekosten wettelijk zijn vastgelegd op 5% over servicekosten en 2% over energie.

De Huurcommissie was in haar uitspraak tot het volgende oordeel gekomen: “Anders dan de huurder is de commissie van oordeel dat de inspanningen van verhuurder en de kosten die gemoeid waren ter verkrijging van de teruggave, te ver verwijderd liggen van de servicekosten zoals hiervoor omschreven. Of deze inspanningen en kosten gelijk dienen te worden gesteld aan overheidsheffingen, laat de commissie in het midden. Verder is de commissie van oordeel dat de kosten die gemaakt zijn ter verkrijging van de teruggave niet kunnen worden beschouwd als handelingen om tot een servicekosten afrekening te komen”.

De huurder was het met dit oordeel niet eens en legde de zaak aan de kantonrechter voor. De zaak werd beslist door de rechtbank ’s-Gravenhage, kantonzaken, locatie ’s-Gravenhage in haar vonnis van 4 juli 2019 (ECLI:NL:RBDHA:2019:6243).

De kern van het geschil betrof de vraag of de verhuurder haar kosten gemoeid met het verzoeken om vermindering dan wel teruggave van energiebelasting in mindering kan brengen op de aan huurder te betalen teruggave.

De kantonrechter legde eerst de achtergrond uit van de mogelijkheid van belastingteruggave volgens artikel 63 lid 1 Wbm. Voor de inhoud daarvan verwijs ik naar het vonnis.

Het gaat hier dus om een belasting geheven over de levering van elektriciteit die de verhuurder samen met de kosten van elektriciteit verdeelt over de verschillende huurders achter de op haar naam staande elektriciteitsaansluiting. Vervolgens stelt de rechter vast dat de dienst waarover de belasting wordt geheven en waarvoor belastingteruggave wordt gevraagd tot de post servicekosten behoort als bedoeld in artikel 7:237 lid 3 BW.

Deze wijze van elektriciteitsvoorziening van meerdere zelfstandige onroerende achter één aansluiting, heeft tot gevolg dat het verzoeken om vermindering en teruggave van energiebelasting tot de taak van de verhuurder moet worden gerekend. de verhuurder is immers als houder van de elektriciteitsaansluiting de enige die een dergelijk verzoek kan doen en de teruggave wordt door de Belastingdienst aan haar betaald. Vervolgens dient de verhuurder volgens de door haar gehanteerde verdeelsleutel, de belastingvermindering te verdelen over de huurders die zich bevinden achter haar elektriciteitsaansluiting en die als verbruiker gerechtigd zijn tot (een deel van) die teruggave. Dit behoort dan ook tot haar taak als verhuurder.

De kantonrechter kwam daarom tot de conclusie dat het terugvragen van energiebelasting onder de (administratieve) handelingen om tot een servicekostenafrekening te komen en dat de door de verhuurder – in verband met het gedane verzoek tot teruggave van energiebelasting – gemaakte kosten in de vergoeding voor administratiekosten zijn begrepen en als zodanig tot de servicekosten behoren. De verhuurder mocht dus geen extra kosten voor het terugvragen van deze belastingen in rekening brengen. De verhuurder heeft kennelijk hoger beroep ingesteld. De verhuurder zal dan eerst moeten proberen door het appelverbod heen te breken.