Meningsverschil over het moment wanneer de gebreken zijn verholpen

De verhuurder kan de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen als huurder en verhuurder van mening verschillen of als de gebreken zijn weggenomen. De verhuurder moet de huurder dan wel eerst vragen na herstel van de gebreken de oorspronkelijke huurprijs zonder korting weer over te maken. Zonder een dergelijk verzoek is de verhuurder niet ontvankelijk in zijn verzoek. Een onderzoeker van de Huurcommissie bekijkt of de gebreken, die aanleiding waren voor de tijdelijke huurverlaging, zijn hersteld.

Zolang de Huurcommissie nog geen uitspraak heeft gedaan over de herstelmelding, kan de huurder de verlaagde huurprijs blijven betalen. Als de Huurcommissie van mening is dat de gebreken zijn weggenomen dan bepaalt de Huurcommissie vanaf welk tijdstip de huurder weer de oude huurprijs (van vóór de huurverlaging) dient te betalen. Deze ingangsdatum wordt in beginsel gesteld met ingang van de eerstvolgende maand na uitvoering van de reparaties. Artikel 16 UHW in combinatie met artikel 12 lid 5 UHW is op deze regeling van toepassing.

Als de verhuurder de zaken voortvarend aanpakt, dan moet de huurder er rekening mee houden dat de verlaagde huur gedurende de periode dat het onderzoek duurt, aangevuld moet worden tot het bedrag van de oorspronkelijke huur. Het is daarom verstandig dat de huurder deze bedragen reserveert totdat duidelijkheid is verschaft over de kwaliteit van de uitgevoerde werkzaamheden.
Onder bijzondere omstandigheden kan de Huurcommissie afwijken van de standaardregel dat de normale huurprijs weer moet gelden de eerstvolgende maand na uitvoering van de reparaties. Het lijkt mij dat deze ingangsdatum door de Huurcommissie op een ander tijdstip gesteld zal worden als de huurder direct na de reparatie bezwaar heeft gemaakt tegen de wijze van herstel en de verhuurder na heeft gelaten snel bij de Huurcommissie dit bedoelde verzoekschrift in te dienen.

Op de procedure tot verlaging van de huurprijs wegens gebreken aan het gehuurde is artikel 7:262 BW van toepassing als deze bij  de Huurcommissie wordt ingesteld. Volgens lid 1 van dit artikel dient bij kantonrechter binnen acht weken na de uitspraak van de Huurcommissie bij de kantonrechter beroep ingesteld te worden als een partij zich niet kan vinden in de uitspraak van de Huurcommissie. Als de verhuurder de gebreken heeft hersteld en er met de huurder een discussie ontstaat over herstel van de gebreken, dan kan door de verhuurder bij de Huurcommissie een procedure “Herstel onderhoudsgebreken” worden gestart.

De Huurcommissie gaat dan na of de gebreken zijn verholpen. De Huurcommissie is op basis van artikel 4 lid 3 UHW bevoegd om een uitspraak te doen over het verholpen zijn van de gebreken.

Deze uitspraak valt niet zonder meer onder de genoemde toetsingscriteria als genoemd in artikel 9 UHW. Volgens artikel 9 UHW moet de Huurcommissie onder meer toetsen aan de door de wet gestelde voorschriften. Hier zie ik geen specifieke wettelijke eisen waaraan dit verzoek moet voldoen. Artikel 9 UHW verwijst naar de eisen waaraan een verzoek op grond van de artikelen 7:260 BW en 7:261 BW moet voldoen. Deze artikelen zijn echter niet van toepassing op de procedure “Herstel onderhoudsgebreken”.

Het lijkt mij dat voor de beroepsmogelijkheden tegen deze uitspraak moet worden gekeken naar artikel 37 lid 4 UHW en niet naar artikel 7:262 BW. Dit betreft immers geen verzoek van de huurder of verhuurder als bedoeld in de paragrafen 1 en 2 (wijziging huurprijs of een discussie over de servicekosten), waarnaar in artikel 7:262 BW wordt verwezen.

Nu artikel 7:262 BW niet op deze procedure van toepassing is, zal de Huurcommissie op basis van artikel 37 lid 4 UHW partijen dienen te wijzen op de mogelijkheid zich tot de kantonrechter te kunnen wenden en binnen welke termijn dit zal moeten gebeuren. Aangezien wordt verwezen naar artikel 7:262 BW, waarin een termijn van 8 weken wordt genoemd voor het instellen van beroep bij de kantonrechter, ga ik ervan uit dat deze termijn van 8 weken ook voor deze periode zal zijn bedoeld voor het instellen van beroep.

Hier lijkt sprake te zijn van een hiaat in de wetgeving voor wat betreft de mogelijkheden voor het instellen van beroep tegen een uitspraak “Herstel onderhoudsgebreken”. Op grond van artikel 7:262 BW is er na instelling van een beroep tegen een uitspraak van de Huurcommissie geen hogere voorziening mogelijk tegen een uitspraak van de kantonrechter. Nu artikel 7:262 BW niet integraal van toepassing is verklaard op deze procedure, lijkt een hogere voorziening tegen deze uitspraak wel mogelijk. Dat lijkt mij niet de bedoeling van de wetgever. Het is immers vreemd als tegen een uitspraak door de kantonrechter over huurverlaging wegens gebreken aan het gehuurde geen hoger beroep mogelijk is, terwijl er tegen de procedure “Herstel onderhoudsgebreken” in dit verband wel hoger beroep tegen de uitspraak van de Huurcommissie mogelijk zou kunnen zijn.