Laatst bijgewerkt op 2021-11-19 om 22:03:34

Het is mogelijk dat een verhuurder misbruik van zijn bevoegdheid maakt door voor een relatief lage huurachterstand een woning te ontruimen, waardoor er bij de huurder een veel grotere schade is ontstaan, dan het voordeel dat dit voor de verhuurder oplevert. Een dergelijk  geval deed zich voor in een zaak waarover de rechtbank Rotterdam zich in haar vonnis van 19 januari 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:1265) heeft moeten buigen.

De feiten
In deze kwestie had de verhuurder een verstekvonnis gehaald. Ik geef de feiten gedetailleerd weer, zodat het duidelijk is wat hier mis is gegaan. Er was sprake van een huurder, die een huurachterstand had laten oplopen tot meer dan drie maanden huur. De verhuurder had in een bepaald jaar op 12 oktober 2016 te kennen gegeven dat er een procedure voorkomen kon worden als de vordering (€ 4388,66) voor de eerste zitting betaald zou worden. Op 16 oktober 2016 reageerde de huurder dat hij zijn motor zou verkopen en dat hij binnen een korte termijn zijn verplichtingen na zou kunnen komen.Op 25 oktober 2016 gaf de huurder te kennen een bedrag van € 4200 te komen betalen. Op 27 oktober 2016 was daadwerkelijk € 4.150 betaald. Op 28 oktober 2016 is de huurder bij verstek veroordeeld. In het vonnis was een hoofdsom van € 3.318,38 toegekend (huurachterstand € 3.050,40 + rente en kosten).Voorts werd de huurder veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 823,15 per maand tot aan de dag van de ontruiming. Op 31 oktober 2016 werd de huurder aangeschreven nog een bedrag van € 741,26 te voldoen. Dit bedrag was opgebouwd uit de proceskosten, rente, hoofdsom en vervallen huur.

Betaling van dit bedrag bleef uit. De deurwaarder betekende daarop het vonnis. De ontruiming werd vervolgens aangezegd. Op 24 januari 2017 werd de woning ontruimd buiten aanwezigheid van de huurder. Het aanwezige huisdier werd in een asiel geplaatst. De betaling van het openstaande bedrag werd ingevolge van een loonbeslag op 25  januari 2017 betaald.

De huurder startte een procedure. Hij vorderde dat de ontruiming onrechtmatig was geweest. Volgens de huurder was de ontruiming in gang gezet in strijd met de gemaakte afspraken en de verwachtingen die partijen dientengevolge over een weer van elkaar mochten hebben. Voorts stond het niet in verhouding tot het nog verschuldigde bedrag en is dit op grond van onjuiste informatie rondom een huurachterstand geschiedt en bovendien onzorgvuldig voorbereid c.q. gecommuniceerd. De huurder vorderde een bedrag van circa € 32.000 aan schade. De huurder had zich niet verzet tegen de ontbinding van de huurovereenkomst. Het was hierbij van belang op te merken dat de verhuurder er niet van uit ging dat de huurovereenkomst definitief was beëindigd en dat de huurovereenkomst zou worden voortgezet, zij het onder het voorbehoud dat de huurder de betalingsafspraak zou nakomen.

De beoordeling 
Over de vraag of er sprake was van een misbruik van bevoegdheid (onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad), en het naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen (artikel 3:13 lid 2 BW) merkt de rechter het volgende op. De kantonrechter stelde vast dat de huurder door middel van periodieke overboekingen de huur voor de maanden november 2016, december 2016 en januari 2017 telkens tijdig heeft betaald zodat er op het moment van de ontruiming op 24 januari 2017 geen huurachterstand was en het dus uitsluitend kon gaan om het restantbedrag van € 741,26 wegens uit hoofde van het verstekvonnis verschuldigde rente en (proces)kosten.

Als uitgangspunt geldt dat de verhuurder op grond van het vonnis gerechtigd was tot de tenuitvoerlegging, ook als het verschuldigde bedrag niet volledig is betaald, en dat terughoudendheid betracht moet worden bij het aannemen van misbruik van bevoegdheid. Daartegenover staat het evident grote belang van de huurder om het gebruik van de woning te behouden en de verwachting die hij had en mocht hebben dat door de periodieke overmakingen de huurbetaling verder geen probleem meer zou zijn en dat het uitsluitend nog zou gaan om de betaling van het restantbedrag, waaromtrent hij meende een afspraak te hebben gemaakt.

In het kader van de vaststelling of sprake is van een onevenredigheid tussen de wederzijdse belangen en de redelijkheidstoets van artikel 3:13 BW, merkte de kantonrechter op dat het besluit tot ontruiming (en de afvoer en vernietiging van de volledige inboedel van huurder) een weinig effectief middel is om tot incasso van het openstaande restantbedrag te komen. De feitelijke ontruiming levert immers geen betaling op. Integendeel, de kosten ten gevolge van de ontruiming komen nu bovenop het restantbedrag en leiden tot verhoging van de schuld. Daarentegen zou een loonbeslag wél leiden tot betaling van het restantbedrag, zonder de verstrekkende en schadelijke gevolgen die een ontruiming met zich brengt, zodat het meer voor de hand had gelegen om voor dat middel te kiezen. Dat heeft de verhuurder kennelijk zelf ook ingezien want zij heeft op 6 januari 2017 executoriaal loonbeslag doen leggen onder de werkgever van de huurder. De kantonrechter merkte dan ook terecht op dat niet in viel te zien waarom de verhuurder ná tot loonbeslag te zijn overgegaan, niet eerst de opbrengst hiervan heeft afgewacht alvorens tot de feitelijke ontruiming van de woning over te laten gaan. De werkgever had al op 11 januari 2017 laten weten dat het openstaande bedrag betaald zou worden en dat bedrag is op 25 januari 2017 ook daadwerkelijk ontvangen.

De rechter komt dan ook tot oordeel dat de verhuurder –  zeker nu het ging om een betrekkelijk gering bedrag – in redelijkheid niet tot de uitoefening van haar bevoegdheid tot ontruiming had mogen besluiten. Dit leidde immers tot een onevenredigheid tussen haar belang bij die ontruiming en het belang van huurder dat daardoor werd geschaad. Door de feitelijke ontruiming van de woning op 24 januari 2017 maakte de verhuurder dus misbruik van haar bevoegdheid, hetgeen gekwalificeerd kan worden als een onrechtmatige daad welke haar is aan te rekenen waardoor zij in beginsel jegens de huurder schadeplichtig is.  De kantonrechter begrootte de schade op € 16.098,08. Voor een onderbouwing van het schadebedrag verwijs ik naar het vonnis.

Tot slot
Ik ga ervan uit dat de verhuurder deze schade bij de deurwaarder kan verhalen. Ik ga ervan uit dat de deurwaarder buiten de grenzen van zijn opdracht is getreden en op de automatische piloot de ene actie op de andere heeft gestapeld. Dit was anders geweest als de verhuurder van meet af aan aangestuurd zou hebben op ontruiming van de woning. Nu dit niet het uitgangspunt van de acties was, maar betaling van de vordering uitdrukkelijk als uitgangspunt van de acties was geweest, kon de rechter terecht tot het oordeel komen dat deze manier van executie onrechtmatig was. De verhuurder die niet tegen een soortgelijke situatie aan wenst te lopen moet dus kiezen: of aansturen op ontruiming van de woning, of aansturen op een zo efficiënt mogelijke manier van incasso van de vordering.