Inhalen huurverhoging (na herstel gebreken)

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2023-10-27 om 21:48:44

Een huurprijs die door gebreken aan de woning niet per de gebruikelijke datum is gerealiseerd mag worden ingehaald. Als er gebreken zijn ontstaan, dan blokkeert artikel 7:250 lid 2 BW jaarlijkse verhoging van de huurprijs op de reguliere tijdstippen als er door de Huurcommissie een huurverlaging wegens deze gebreken is uitgesproken. Deze huurverlaging blijft dan voortduren tot het moment partijen het eens zijn over herstel van het gebrek, of wanneer door de Huurcommissie wordt bepaald dat het gebrek is hersteld.

De mogelijkheid van het kunnen inhalen van een huurverhoging beperkt zich niet tot het geval waarop door een verhuurder een huurverhogingsvoorstel te laat is ingediend. Door te laat indienen van de huurverhoging (bijvoorbeeld op 1 augustus in plaats van op 1 mei van een jaar) zal de dan geldende actuele huurprijs langer worden gecontinueerd dan de minimum termijn van 12 maanden.
Artikel 7:250 lid 3 BW maakt het mogelijk een huurverhoging in te halen als de verhuurder de huurverhoging niet heeft kunnen realiseren, of de huurverhoging abusievelijk niet heeft plaatsgevonden. Dit artikel lijkt ook mogelijk door de verhuurder toegepast te kunnen worden na herstel van gebreken. De verhuurder kan op grond van laatstgenoemd artikel terugkeren naar het gebruikelijke tijdstip waarop de huurverhoging normaliter wordt doorgevoerd (1 juli). Noot 1
Als de gebreken pas zijn hersteld na het tijdstip waarop de huurverhoging normaal plaats zou vinden, dan kan de huurverhoging worden ingehaald als herstel eerder plaatsvindt dan 24 maanden na de laatste verhoging. Als herstel van de gebreken meer tijd in beslag heeft genomen dan 24 maanden na de voorgestelde verhoging, dan kunnen de uitgestelde termijnen niet allemaal worden ingehaald. Onderstaand wordt dit nader verklaard.

Dit betekent dat een uitgestelde huurverhoging later plaatsvindt dan de voorgeschreven minimumtermijn van 12 maanden (zie artikel 7:251 BW). Als herstel plaatsvindt tussen de 13 en de 24 maanden na de laatste verhoging, dan kan de verhoging worden ingehaald op grond van artikel 7:250 lid 3 BW . Door deze regeling is het dus mogelijk de verhogingen altijd op hetzelfde moment plaats te laten vinden. Als deze bepaling zou ontbreken, dan zou het normale moment waarop de huurverhoging plaatsvindt verschoven kunnen worden. Het normale moment waarop de huurverhoging plaatsvindt is doorgaans 1 juli van elkaar jaar. Als een verhoging in een bepaald jaar verschoven is naar bijvoorbeeld 1 december van een jaar, dan zal deze verhuurder de volgende verhoging graag weer op 1 juli kunnen doorvoeren. Door de regeling van artikel 7:250 lid 3 BW is dit dus mogelijk.

Herstel van de gebreken vindt plaats tussen 13 en de 24 maanden na de laatste verhoging

Als de huurprijs inmiddels 15 maanden ongewijzigd is gebleven mag de verhuurder de verstreken 3 maanden (boven de al eerder verstreken twaalf maanden ) van de geldende termijn van twaalf maanden aftrekken, zodat de volgende verhoging 9 maanden na 15 maanden plaats kan vinden. Een huurverhoging binnen 24 maanden kan dus altijd na verloop van 24 maanden worden gerealiseerd.

Schematisch kan dit er als volgt uit zien:

  • 1 juli 2017: eerste verhoging (artikel 7:250 lid 1 BW);
  • 1 december 2017: huurverlaging op grond van gebreken aan het gehuurde (artikel 7:207 BW);
  • 1 juli 2018: geen huurverhoging door nog aanwezige gebreken (artikel 7:250 lid 2 BW);
  • 10 september 2018: herstel van gebreken;
  • 1 december 2018: tweede uitgestelde huurverhoging na herstel van gebreken (artikel 7:250 lid 1 sub b BW, ook hier moet een termijn van twee maanden na aanzegging van de huurverhoging in acht worden genomen, tenzij er overeenstemming over de verhoging bestaat);
  • 1 juli 2019: derde versnelde verhoging (artikel 7:250 lid 3 BW);
  • 1 juli 2020: vierde verhoging.

Herstel van de gebreken vindt plaats tegen verstrijken van 24 maanden na de laatste verhoging.
Als de tweede verhoging pas na vierentwintig maanden kan worden doorgevoerd (het gebrek is bijvoorbeeld pas verholpen op 30 april 2017, dan kunnen de tweede en de derde verhoging in dit voorbeeld gelijktijdig op 1 juli 2017 worden doorgevoerd. De huurverhoging heeft dus geen terugwerkende kracht, zodat de inkomsten van de gemiste huurverhoging gedurende de periode waarover de huurverhoging is uitgesteld als verloren beschouwd moeten worden.

Herstel van de gebreken vindt plaats na verstrijken van 24 maanden na de laatste verhoging

Een belangrijk argument dat de verhuurder huurverhogingen mis gaat lopen als hij 24 maanden na de laatste verhoging de huur niet heeft verhoogd, is dat hij op grond van artikel 7:250 lid 3 BW kan weten dat hij dan de mogelijkheid tot verhoging misloopt. Noot 1c

Indien de verhuurder wijziging van de huurprijs 24 maanden na de laatste huurprijsverhoging wenst door te voeren, dan is allereerst de reguliere verhoging mogelijk na herstel van de gebreken. Vervolgens kan de verhuurder een versnelde verhoging doorvoeren om daarmee terug te keren naar het gebruikelijke verhogingsschema.

Schematisch ziet dit er als volgt uit:

  • 1 juli 2017: eerste verhoging (artikel 7:250 lid 1 BW);
  • 1 december 2017: huurverlaging op grond van gebreken aan het gehuurde (artikel 7:207 BW);
  • 1 juli 2018: geen huurverhoging door nog aanwezige gebreken (artikel 7:250 lid 2 BW);
  • 1 juli 2019: geen huurverhoging door nog aanwezige gebreken (artikel 7:250 lid 2 BW);
  • 1 juli 2020: geen huurverhoging door nog aanwezige gebreken ( artikel 7:250 lid 2 BW);
  • 10 september 2020: herstel van gebreken;
  • 1 december 2020: tweede uitgestelde huurverhoging na herstel van gebreken (artikel 7:250 lid 1 sub b BW, ook hier moet een termijn van twee maanden na aanzegging van de huurverhoging in acht worden genomen, tenzij er overeenstemming over de verhoging bestaat);
  • 1 juli 2021: derde versnelde verhoging (artikel 7:250 lid 3 BW);
  • 1 juli 2022: vierde verhoging.

De verhuurder mist dus een verhoging en omdat de verhoging geen terugwerkende kracht heeft mist de verhuurder ook de inkomsten van de overgeslagen huurverhoging gedurende de periode waarover de huurverhoging is uitgesteld, en inkomsten kunnen ook niet worden ingehaald. Deze inkomsten moeten dus als verloren worden beschouwd.

De verhuurder is de verhoging vergeten of de verhoging is niet doorgegaan wegens tijdig bezwaar

Stel dat de verhuurder de huurverhoging van 2022 niet op een juiste manier heeft aangezegd en dat de huurder vóór ingangsdatum van de huurverhoging bezwaar heeft gemaakt tegen deze verhoging. Als de verhuurder niet binnen zes weken na de ingangsdatum de zaak niet bij de Huurcommissie aanhangig maakt, dan gaat de huurverhoging niet door. Als nu hetzelfde is gebeurd in 2023, dan gaat de huurverhoging in 2023 ook niet door.

De verhuurder kan de verhoging over 2022 en 2023 alsnog doorvoeren op basis van artikel 7:250 lid 3 BW, maar dan moet de verhuurder de verhogingen op de juiste wijze doorgeven en dan moeten de verhogingen voldoen aan de wettelijke eisen. De verhuurder kan dat doen op basis van een wettelijke regel dat een gemiste verhoging binnen 24 maanden ingehaald kan worden. Deze verhoging kan niet met terugwerkende kracht plaatsvinden. Het is zelf mogelijk dat deze verhogingen gelijktijdig plaatsvinden, mits de verhogingen binnen 24 maanden na de voorgestelde ingangsdatum plaatsvinden.

Het verhogingsschema kan er dan als volgt uitzien:

  • 1 juli 2021 eerste verhoging die gewoon door is gegaan;
  • 1 juli 2022: geen verhoging (artikel 7:253 lid 1 BW; geen tijdig beroep bij de Huurcommissie na bezwaar voor 1 juli);
  • 1 juli 2023 geen verhoging (artikel 7:253 lid 1 BW; geen tijdig beroep bij de Huurcommissie na bezwaar voor 1 juli);
  • 1 januari 2024: tweede (uitgestelde) verhoging (art. 7:250 lid 1 sub b BW);
  • 1 januari 2024: derde (versnelde) verhoging (art. 7:250 lid 3 BW);
  • 1 januari 2025 : vierde normale verhoging (art. 7:250 lid 1 BW).

Als de verhuurder dit doet dan verschuift het ingangsmoment van de reguliere verhoging. Hij mag wel een verhoging inhalen, maar de volgende verhoging mag dan pas plaatsvinden binnen 12 maanden.

In dit geval mist de verhuurder de verhogingen vanaf 1 juli 2022, omdat de uitgestelde verhogingen geen terugwerkende kracht hebben en wordt het ingangsmoment van de normale regulier verhoging 1 januari 2025 (zie artikel 7:251 BW).

Als de verhuurder alleen 1 verhoging inhaalt, dan zou die reguliere verhoging wel op 1 juli 2024 plaats kunnen vinden op basis van artikel 7:250 lid 3 BW. Dat mag dan op grond van de regel dat 1 verhoging binnen 24 maanden ingehaald kan worden. Als een verhoging zoals bedoeld in dit voorbeeld op 1 januari 2024 ingehaald wordt, dan kan de volgende verhoging op 1 juli 2024 plaatsvinden.

Written by Erik Teeuw

Ik heb van mijn werk mijn hobby en van mijn hobby mijn werk kunnen maken. Als jurist bij een rechtsbijstandverzekering behandel ik
huurzaken, die betrekking hebben op de verhuring van zowel woon- als bedrijfsruimte.

Ik heb de tekst van de site van Huurgeschil.nl ook in boekvorm uitgebracht. Deze boeken heb ik onder de naam "Huurgeschillen Ontleed" gepubliceerd. Deze reeks omvat 3 delen: deel 1 algemeen huurrecht, deel 2 huurrecht woonruimte en deel 3 winkelbedrijfsruimte.

Mocht u een jurist zijn met als specialisme huurrecht en heeft u een nuttige aanvulling op dit onderdeel, dan nodig ik u van harte uit mij uw bijdrage toe te sturen. Na mijn beoordeling kan ik dit stuk op de site en in het boek plaatsen. Ik geef dan ten aanzien van uw bijdrage uw naam als bronvermelding door. U doet dan afstand van dit stuk in dier voege dat ik het stuk niet meer van de site of uit het boek zal hoeven te verwijderen. Over mijn beoordeling correspondeer ik niet. Als ik uw bijdrage niet passend vind, dan plaats ik het stuk niet en gooi ik het stuk weg. U kunt uw bijdrage mailen naar: mr.fcp.teeuw@huurgeschil.nl.