4. De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst

Deze opzeggingsgrond staat vermeld in artikel 7:296 lid 4 sub c BW.Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt voor beleggers vaak minder aantrekkelijk geacht dan een pand, waarin zich een huurder bevindt met een huurcontract voor een bepaalde periode. Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde periode kan de huurrelatie onverwachts beëindigen, waardoor de verhuurder met leegstand wordt geconfronteerd; dit kan voor de verhuurder dus een reden zijn om de huurder een aanbod te doen een nieuwe huurovereenkomst te sluiten.
Andere legitieme redenen om een huurcontract aan te bieden luiden: nieuwe bepalingen in het huurcontract opnemen; oplossing van een toekomstig geschilpunt; aanvaarding van een standaardcontract.

In het kader van deze opzeggingsgrond zal de verhuurder veelal een belang bij de voorgestelde wijzigingen hebben. Vaak zal dit tevens een positieverbetering van de verhuurder inhouden. Met verbetering van de positie van de verhuurder is niets mis, tenzij door deze verbetering de positie van de huurder onredelijk wordt verzwaard.
De kwalificatie ‘redelijk’ wordt niet aan dit voorstel verleend als het voorstel alleen maar is bedoeld om tot verhoging van de overeengekomen prestatie te komen. De opzegging wordt dan niet als een geldige opzegging gezien, zodat een oordeel over de redelijkheid van het aanbod dan achterwege kan blijven. Noot 88

In het arrest van de Hoge Raad van 26 juni 1992 (zie laatste voetnoot Noot 88) werd een exploitatieovereenkomst besproken betreffende een stationsrestauratie, die als huurovereenkomst werd aangemerkt. De huurder weigerde een franchiseovereenkomst met de verhuurder aan te gaan. Daarom zegde de verhuurder de overeenkomst op. De Hoge Raad oordeelde in haar arrest van 26 juni 1992 als volgt:'(…) Terecht is de rechtbank ervan uitgegaan dat een geschil zoals in dit geding aan de orde, te weten of van de exploitant kan worden gevergd dat hij zich aansluit bij de door Servex noodzakelijk geoordeelde franchiseorganisatie óók indien daardoor de door hem verschuldigde ‘vergoeding’ wordt verhoogd, in beginsel langs de weg van art. 1631a tweede lid onder 4° (voorganger van het huidige 7:296 lid 4 onder c; toevoeging mr.F.C.P. Teeuw ) kan worden opgelost. Daarbij bestaat de bescherming van degene die zijn genot van bedrijfsruimte ontleent aan een overeenkomst als bedoeld in de tweede zin van art. 7A:1624 eerste lid (de voorganger van het huidige artikel 7:290; toevoeging mr.F.C.P. Teeuw ) daarin dat indien blijkt dat bij zijn wederpartij geen ander oogmerk voorzit dan om tot verhoging van de overeengekomen tegenprestatie te komen, de op weigering van het daartoe strekkende aanbod gebaseerde opzegging niet als een geldige opzegging kan worden aanvaard, zodat dan een oordeel over de redelijkheid van het aanbod achterwege moet blijven.’

Als de verhuurder zich terecht op deze opzeggingsgrond beroept dan kan de rechter op grond van artikel 7:298 BW de huurder nog een termijn van maximaal een maand toestaan om op het aanbod in te gaan en de nieuwe overeenkomst alsnog te aanvaarden. De huurder loopt gevaar het gehuurde te moeten ontruimen als hij van deze mogelijkheid geen gebruikt maakt en in hoger beroep gaat, waarbij het vonnis van de lagere rechter in hoger beroep wordt bekrachtigd. De huurder doet er daarom verstandiger aan om het aanbod te aanvaarden met een voorbehoud van zijn rechten om tegen dat vonnis in hoger beroep te gaan. Noot 90

Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 13 juni 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:2272 dat de huurovereenkomst niet kon worden beëindigd in het kader van een redelijk voorstel wegens een beoogd doel van de verhuurder om een hogere huurprijs te genereren. Voor een dergelijk aanbod was artikel 7:296 lid 4 BW naar het oordeel van het hof nu juist uitdrukkelijk niet bedoeld. Daarbij kwam dat het aanbod impliceerde dat de huurder in ieder geval enige tijd het gehuurde niet zou kunnen gebruiken, waarna zij een nieuwe winkelruimte ontving in een vorm die haar niet aansprak. Dit alles bracht het hof tot het oordeel dat het aanbod niet redelijk was.