2E. Onderscheid contractuele verlenging en wettelijke verlenging

In de vorige onderdelen heb ik het verschil tussen de contractueel overeengekomen verlenging en de wettelijke verlenging uitgelegd. Voor de contractuele verlenging geldt de regeling van artikel 7:303 lid 1 sub a BW. Dit is onbetwist voor zover partijen tijdens looptijd van een huurperiode een nieuwe huurprijs met een nieuwe huurperiode overeen komen.

In de literatuur bestaat onenigheid over de vraag welke regeling van toepassing is op overeengekomen (contractuele) verlengingsbedingen bij aanvang van de huurovereenkomst. Een antwoord op deze vraag is van belang, omdat een wijziging van de huurprijs kan plaatsvinden na afloop van de overeengekomen duur als een dergelijk beding onder de regeling van artikel 7:303 lid 1 sub a BW valt. Als een contractueel beding onder de regeling van artikel 7:303 lid 1 sub b BW valt, dan is wijziging van de huurprijs mogelijk vanaf een periode van vijf jaar vanaf het moment dat de laatste wijziging plaats heeft gevonden. Concreet betekent dit dat een huurprijswijziging na het tiende jaar mogelijk is als de wijziging in jaar 8 (in de verlengingstermijn van vijf jaar) is gerealiseerd als artikel 7:303 lid 1 sub a BW van toepassing is. Als artikel 7:303 lid 1 sub b BW van toepassing is, dan is een wijziging van de huurprijs bij een wijziging in jaar acht mogelijk na jaar dertien.

Als een contractuele verlenging is overeengekomen gedurende een lopende huurperiode, waarbij tevens een wijziging van de huurprijs is overeengekomen, dan geldt deze gewijzigde huurprijs gedurende deze overeengekomen periode. Als deze contractuele tweede periode voor bijvoorbeeld tien jaar geldt, dan geldt de overeengekomen huurprijs voor deze periode. Na deze periode kan de huurprijs weer worden aangepast ten behoeve van de volgende periode. Als er niet sprake is van een overeengekomen periode voor bepaalde tijd (bijvoorbeeld de verlenging ex artikel 7:300 lid 1 BW na een huurperiode van tien jaar), dan geldt de regeling van artikel 7:303 lid 1 sub b BW (wettelijke verlengingen, verlenging ex artikel 7:301 lid 2 BW, etc.). Deze regeling houdt in dat de huurprijs telkens kan worden aangepast als er tenminste vijf jaar zijn verstreken na het moment dat de laatste wijziging plaats heeft gevonden.

Er bestaat – voor zover hier van belang – een verschil  van opvatting in de literatuur over toepasselijkheid van artikel 7:303 lid 1 sub a BW voor wat betreft de bij aanvang van de overeenkomst overeengekomen verlengingsbedingen. Bepaalde schrijvers (Evers) achten artikel 7:303 lid 1 sub a BW van toepassing bij zowel contractueel overeengekomen bedingen als wettelijke huurperioden. Andere schrijvers (Nijsten, Kerpestein), achten de regeling van artikel 7:303 lid 1 sub b BW van toepassing op contractuele verlengingsbedingen, waarbij alleen een huurperiode en niet een huurprijs is overeengekomen.

Nijsten (TvHB van 1 januari/februari 2018 “De termijnen uit art. 7:303 lid 1 BW. Complex of eenvoudig?”) is van mening dat de contractuele termijn waarbij geen huurprijs is overeengekomen worden geregeld door artikel 7:303 lid 1 sub b BW. Nijsten is van mening dat artikel 7:303 lid 1 sub a BW alleen betrekking heeft op de eerste oorspronkelijke periode en dat de contractuele verlengingsbedingen worden geregeld door artikel 7:303 lid 1 sub b BW. Hij baseert zijn standpunt onder meer op een arrest van de Hoge Raad van 1 februari 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BB5923). In dit arrest kwam inderdaad een huurverhoging ter sprake. Deze verhoging had nog onder het oude recht had plaatsgevonden. Er was ook sprake van contractuele verlengingsbedingen.  Op 1 april 1996 was de nieuwe huurprijs vastgesteld. Op 1 juni 1998 is een wijziging van de huurprijs verzocht. Er was ook sprake geweest van wijziging van het gehuurde. De Hoge Raad was van oordeel dat de huurprijs niet kon worden aangepast binnen vijf jaar na wijziging van de huurprijs. De Hoge Raad  formuleerde dit als volgt: “De omstandigheid dat de huurprijs in het onderhavige geval met ingang van 1 april 1996 slechts tussentijds is aangepast in verband met het terrasgebruik en de bestemmingswijziging van de bovenwoning, en voor het overige niet is gewijzigd, neemt niet weg dat partijen een nadere huurprijs zijn overeengekomen die meebrengt dat er geen plaats meer is voor rechterlijke vaststelling dan na verloop van vijf jaren sedert de aanvang van de periode waarvoor partijen de aangepaste huurprijs hebben vastgesteld”. De Hoge Raad was dus van oordeel dat hier sprake was van een situatie die viel onder de regeling van het oude artikel 7A:1632a lid 1, onder b BW. deze regeling komt overeen met de regeling die nu in artikel 7:303 lid 1 sub b BW staat vermeld.

Ik zie evenwel in het arrest van de Hoge Raad van 1 februari 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BB5923) en in de conclusie van Huydecoper van 1 februari 2008 ( ECLI:NL:PHR:2008:BB5923) niet een redenering specifiek gericht op de vraag of hier sprake was van huurprijswijziging die alleen van toepassing is binnen de contractueel overeengekomen periode. Er wordt zonder verder motivatie aangenomen dat hier sprake is van een overeenkomst op basis van het huidige artikel 7:303 lid 1 sub b BW.  Als er sprake is van een overeenkomst, die onder deze laatstgenoemde regeling valt, dan is de uitkomst van het arrest wel te volgen. Ik vraag mij echter af of dit zo is.

Een contractueel overeengekomen termijn van verlenging van de overeenkomst is gedurende de periode van verlenging een overeenkomst voor bepaalde tijd. Zo wordt ook een verlengingsbeding bij kantoorruimte ook als een overeenkomst voor bepaalde tijd beschouwd, waarvoor geen opzegging noodzakelijk is ingevolge artikel 7:228 lid 1 BW als er geen opzegging is overeengekomen.  Volgens  deze redenering zou de overeenkomst contractuele verlenging ook als een overeenkomst voor bepaalde tijd hebben te gelden. Het is onbetwist dat de eerste overeengekomen termijn onder de regeling van artikel 7:303 lid 1 sub a BW valt. Ik kan mij dan ook wel vinden in de redenering van Asser  (zie het onderdeel “Uitgangspunten van de mogelijkheid tot wijziging van de huurprijs” in dit hoofdstuk)  dat onder laatstgenoemde regeling de contractueel overeengekomen perioden vallen. Dat lijkt mij gezien de redactie van artikel 7:303 lid 1 sub a BW (de overeengekomen duur) een logische redenering. Nijsten wil onder deze bepaling alleen de eerst overeengekomen periode laten vallen. Deze eerste periode hoeft niet eens te zijn overeengekomen, omdat er ook een periode van vijf jaar op grond van de wet kan worden toegewezen. Het is daarom meer voor de hand liggend dat de perioden die wél uitdrukkelijk zijn overeengekomen en die ook als een overeenkomst voor bepaalde tijd aangemerkt kunnen worden hieronder vallen. Stein merkt in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 23 februari 1996 (HR 23 februari 1996, NJ 1996/432 met noot van mr. P.A. Stein) op dat de mogelijkheid van wijziging van de huurprijs gedurende deze verlengingsperiode en/of een contractueel beding  naar het beginsel van contractsvrijheid als vermeld in  het huidige  artikel 7:303 lid 1 sub a BW verwijst.  Al met al zie ik toch ook argumenten om de huurprijswijziging binnen een contractuele verlengingstermijn onder artikel 7:303 lid 1 sub a BW te laten vallen, zodat na verstrijken van de contractuele termijn een nieuwe wijziging mogelijk is.

Daarnaast heeft de Hoge Raad  al wel aangegeven dat er ook nog een ander verschil kan bestaan als er sprake is van een verlenging van de huurovereenkomst op grond van de wet of een verlenging op grond van de huurovereenkomst (in de huurovereenkomst wordt dan bijvoorbeeld een huurperiode van vijf + telkens vijf opvolgende jaren afgesproken). Is het laatste het geval dan is het mogelijk dat van de objectieve maatstaf die bij de berekening van de huurprijs toegepast moet worden wordt afgeweken door op de uitkomst van de toepassing daarvan een correctie toe te passen op grond van ‘de wijze van totstandkoming van het door partijen omtrent de huurprijs overeengekomene’. Noot 116 Ook als door partijen de bijzondere geschiktheid van het gehuurde voor het gebruik er van dus in de oorspronkelijke huurprijs was verdisconteerd, dan nog kan de rechter in het geval van een contractuele verlenging toch aan die factor betekenis toekennen, nadat hij eerst de naar objectieve maatstaf vastgestelde huurprijs heeft benoemd.

De Hoge Raad heeft in haar uitspraak van 6 september 1996 bevestigd dat er een verschil is tussen een huurovereenkomst die door de wet is verlengd, of op grond van de huurovereenkomst is voortgezet. Bij de laatstgenoemde wijze van verlenging kan er rekening worden gehouden dat het verhuurde bijzonder geschikt is om het beter in te richten voor het doel waarvoor het is verhuurd, hetgeen een factor kan zijn die op de huurwaarde van invloed is. Noot 118 Bij een verlenging op grond van de wet is die mogelijkheid er niet. De overeenkomst die met een beding van een huurperiode van vijf plus vijf jaar is gesloten wordt echter vaak als een weerslag van de wettelijke regeling gezien. Partijen zijn zich vaak niet bewust dat dit een contractuele verlenging betreft en dus reden kan zijn om van de objectieve maatstaf af te wijken.

Zo zou de huurprijs van een huurpand dat oorspronkelijk voor 60 m² is verhuurd, maar gemakkelijk (met eenvoudige middelen) uitgebreid kan worden naar 160 m² (bijvoorbeeld door een binnenplaats te overdekken) gecorrigeerd kunnen worden in het kader van deze bijzondere geschiktheid in het voordeel van de verhuurder. Volgens de Hoge Raad kan dan in het kader van een contractuele verlenging hier rekening mee worden gehouden.

Voor zover bekend is er geen rechtspraak waarin van de objectieve maatstaf wordt afgeweken. De praktische betekenis van het door de Hoge Raad gemaakte onderscheid is niet groot.