Laatst bijgewerkt op 2018-07-25 om 10:24:31
Een huurder van woonruimte mag volgens artikel 7:244 BW zijn woonruimte niet geheel onderverhuren, tenzij de verhuurder daarvoor uitdrukkelijk toestemming heeft gegeven. Gedeeltelijk onderverhuren van woonruimte door de huurder is mogelijk, tenzij dit door de verhuurder is verboden.
Het gedeeltelijk onderverhuren van woonruimte is aan bepaalde regels gebonden. De huurder kan onzelfstandige woonruimte, bijvoorbeeld een kamer in het gehuurde, onderverhuren als hij zelf zijn hoofdverblijf in de woning heeft. In een zaak, die heeft geleid tot een uitspraak van de rechtbank Gelderland van 8 januari 2014 ( ECLI:NL:RBGEL:2014:55) oordeelde de rechtbank dat de huurder, die delen van zijn woning had onderverhuurd, niet in strijd met het huurcontract handelde nu in het contract niet was verboden delen van de woning onder te verhuren, mits de huurder zijn hoofdverblijf in de woning houdt. In deze procedure kon de verhuurder niet bewijzen dat de huurder zijn hoofdverblijf niet in de woning had. Als onderverhuring in het huurcontract is verboden, dan is onderverhuring alleen mogelijk na toestemming door de hoofdverhuurder (zie artikel 7:244 BW).
Het hof te Amsterdam lijkt in haar arrest van 1 oktober 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:3291) uit het oog te verliezen dat er bij gedeeltelijke ingebruikgeving van het gehuurde een wettelijke verplichting bestaat het hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. In deze zaak had een huurder een deel van de woning aan een vriend in gebruik gegeven. De verhuurder stelde dat de huurder het hoofdverblijf had verplaatst. Het hof was van mening dat de huurder niet gehouden was om het hoofdverblijf in de woning te hebben als dit niet contractueel is overeengekomen. Dat laatste is op zich zelf juist als het alleen om het gebruik van de huurder gaat (los van ingebruikgeving van een deel van de woning aan derden), maar is onjuist als er sprake is van het gedeeltelijk in gebruik geven van woonruimte. De wet (zie artikel 7:244 BW) stelt dan immers, dat dit alleen is toegestaan als de huurder wél het hoofdverblijf in het gehuurde heeft. De wet geeft in het kader van het gedeeltelijk gebruiken van de woning door een ander dan de huurder de aanvullende eis dat de huurder dan wel het hoofdverblijf in het gehuurde dient te hebben. Als de huurder zelf niet het hoofdverblijf in het gehuurde heeft is gedeeltelijk in gebruik geven van het gehuurde dus niet mogelijk.
Bij de beantwoording van de vraag of de huurder zijn hoofdverblijf in de woning heeft, is van belang of hij daar werkelijk woont, daar zijn zetel van zijn fortuin heeft, daar zijn zaken behartigt, zijn goederen en eigendommen beheert en in die woning regelmatig ’s nachts slaapt. In een zaak die heeft geleid tot een uitspraak van de rechtbank te Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem van 27 mei 2009 ( LJN: BJ2157, sector kanton Rechtbank Haarlem, 373193/CV EXPL 08-1713 ) heeft de rechter moeten beoordelen of er sprake was van een hoofdverblijf van de huurder in de woning. Het ging in deze zaak niet om de vraag of er sprake van onderhuur was. De rechter gaf in dit vonnis een nadere invulling van het begrip ‘hoofdverblijf” zoals bovenstaand weergegeven. De invulling van het begrip hoofdverblijf in deze uitspraak kan echter ook in het kader van een situatie worden gebruikt, waarbij sprake is van onderhuur. Als de woning door de (hoofd) huurder als tweede woning wordt gebruikt, terwijl het hoofdverblijf elders wordt gevoerd, dan kan deze (hoofd) huurder op grond van de wet niet tot onderverhuring van (een gedeelte van) de woning overgaan. Met toestemming van de hoofdverhuurder is dit wel mogelijk nu artikel 7:244 BW regelend recht bevat. In het huurcontract kan daarom in afwijking van de wettelijke regel staan vermeld dat onderhuur niet mogelijk is, of alleen mogelijk is na uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder. Als hierover in het huurcontract niets staat geregeld, dan is onderverhuring door de (hoofd) huurder wel mogelijk onder voorwaarde dat deze huurder het gehuurde als hoofdverblijf gebruikt.
Als de huurder in strijd met het huurcontract toch onderverhuurt, dan schiet hij jegens zijn contractspartij toerekenbaar tekort.
Tevens kan dit leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde door de hoofdverhuurder. De onderverhuurder wordt schadeplichtig jegens zijn onderhuurder als deze hierdoor de woning moet verlaten. De onderhuurder van onzelfstandige ruimte wordt niet beschermd en de huurder van zelfstandige woningen geniet wel bescherming.
Bedrijfruimte
Voor bedrijfsruimte geldt artikel artikel 7:221 BW onverkort: onderverhuur is zonder beperking in de omvang van de te verhuren toegestaan, tenzij de verhuurder dit in het huurcontract contractueel heeft verboden. Voor bedrijfsruimte geldt dus niet de beperking voor onderverhuring van de gehuurde ruimte die voor woningen in artikel artikel 7:244 BW is vastgelegd.
In de meeste huurcontracten staat echter een dergelijke verbodsbepaling.
Als partijen een huurovereenkomst mondeling zijn overeengekomen, dan kan de huurder de gehuurde zaak zonder toestemming van de verhuurder onderverhuren, tenzij de verhuurder mondeling uitdrukkelijk (in aanwezigheid van getuigen in het kader van de bewijslevering) heeft verklaard dat onderverhuring niet is toegestaan.