Laatst bijgewerkt op 2023-01-22 om 22:57:17

In de uitspraak van 15 juli 2005 heeft het Hof te ‘s-Gravenhage beslist LJN: AU1875, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 04/534 dat de verhuurder de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk kon ontbinden. (zie het onderdeel “buitengerechtelijke ontbinding” op deze pagina). De casus die tot deze uitspraak heeft geleid luidde als volgt. De exploitatie van het gehuurde werd door de gemeente Rotterdam een jaar stil gelegd vanwege overtreding van de Opiumwet. Na deze periode deed de verhuurder beroep op buitengerechtelijke ontbinding (het gehuurde was overigens nog gesloten, omdat de drankvergunning nog niet in orde was). Het hof was daarom van mening (zie rechtsoverweging 4.3) dat nu de inrichting niet meer was gesloten op grond van het besluit van de burgemeester, zodat deze inmiddels geëindigde sluiting niet meer als grond kon dienen voor een buitengerechtelijke ontbinding op basis van artikel 7A:1597 BW (oud).

Deze afwijzing van de buitengerechtelijke ontbinding mocht de huurder niet baten nu het hof van mening was dat de lange periode (twee jaar) dat de huurder het gehuurde niet exploiteerde (in het huurreglement stond vermeld dat de huurder het gehuurde conform haar bestemming als een goed huurder zal gebruiken) wel een reden was om de huurovereenkomst binnen deze procedure te ontbinden. De huurder vermeldde in zijn pleidooi dat hem geen verwijt kon worden gemaakt. Het hof overwoog dat voor ontbinding van de overeenkomst toerekenbaarheid niet was vereist. Wel diende te worden onderzocht of de tekortkoming van voldoende ernst was om tot ontbinding over te gaan. Het hof achtte een niet exploiteren van de bedrijfsruimte zoals hier het geval was – inmiddels is de termijn van het niet gebruiken opgelopen tot drie en een half jaar – bepaald niet een tekortkoming van weinig ernstige aard. Huurder heeft zich daarmee niet als een goed huurder gedragen (zie rechtsoverweging 5.4). De ontbinding was gerechtvaardigd, ook al brengt dit een verlies aan investeringen voor de huurder met zich mee en zal de huurder in de toekomst in het gehuurde geen café meer exploiteren. Met name is hierbij van belang dat partijen een bepaald gebruik contractueel waren overeengekomen. Het niet gebruiken van het gehuurde hoeft niet altijd noodzakerlijkerwijs een tekortkoming op te leveren. Het gerechtshof te Amsterdam oordeelde in haar arrest van 9 augustus 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:3230 dat de huurder van een sociale woonruimte niet zodanig te kort is geschoten dat dit in kortgeding ontruiming van de woning rechtvaardigde. De huurder gebruikte de woning niet gedurende een periode van circa vijf maanden per jaar. Het hof vond het onderzoek door de verhuurder onvoldoende om precies de periode vast te kunnen stellen dat de huurder van de woning jaarlijks geen gebruik maakte. Sommige buren hadden de huurder en zijn echtgenoot nog nooit samen gezien. In het huurcontract was geen verplichting tot het houden van een hoofdverblijf opgenomen. De energieleverancier had ook bevestigd dat het energieverbruik al jaren erg laag was ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Het hof overwoog allereerst dat de verhuurder niets had gesteld waaruit bleek dat de huurder de woonruimte niet op zodanige wijze in gebruik had dat zij daarvoor de verantwoordelijkheid niet konden dragen. Er was bovendien onweersproken dat de kinderen van de huurder tijdens diens afwezigheid zorg droegen voor het onderhoud van de woonruimte.

De verhuurder had gedurende de procedure nog verklaard dat zij altijd wel als beleid heeft gehad om leegstand van sociale huurwoningen te bestrijden, maar dat er in januari 2014 een ingrijpende wijziging in de uitvoering van dit beleid is gekomen omdat er heel veel meldingen van woonfraude kwamen, dat dit beleid vanaf dat moment steviger is ingezet en is omgezet van passief naar proactief optreden en dat daaraan in het bewonersblad en op de website van de verhuurder aandacht is besteed, maar dat ter zake geen brieven of pamfletten naar de bewoners zijn gestuurd. Het hof is onder genoemde omstandigheden van oordeel dat voorshands niet aannemelijk is dat de huurder onvoldoende rekening heeft gehouden met het voornoemde belang van de verhuurder en aldus tekortgeschoten is in zijn op artikel 7:213 BW gebaseerde verplichting zich als goed huurder jegens de verhuurder te gedragen.
Als de verhuurder in het huurcontract een doorlopend gebruik van het gehuurde had opgenomen en/of haar beleid een onderdeel van de overeenkomst had laten zijn, dan had dit anders kunnen lopen. Ik wijs in dit verband nog op het arrest van het gerechtshof Arnhem van 11 oktober 2011 LJN: BT7633, Gerechtshof Arnhem, 200.079.888 , dat het mogelijk maakt de huurovereenkomst van een corporatiewoning te beëindigen als de sociale huurwoning door de huurder niet wordt bewoond. In het licht van dit arrest zou de verhuurder in een bodemprocedure wellicht kunnen slagen in een vordering tot huurbeëindiging als concreet duidelijk wordt gemaakt dat de huurder de woonruimte (vrijwel) niet gebruikt. In het hoofdstuk Positie van onderhuurder, onderdeel de bewijslastverdeling is onder meer gesteld dat van de huurder moet worden verlangd dat hij met klem van argumenten weerwerk levert tegen de stelling dat hij de woning niet (meer) zelf bewoont, maar deze gehoudenheid gaat niet verder dan de in het algemeen reeds uit het bewijsrecht voortvloeiende verplichting om voldoende nauwkeurig uiteen te zetten waarom de door de eiser aangedragen feiten en omstandigheden niet tot de gevolgtrekking nopen dat de overeenkomst niet wordt nageleefd. Deze redenering kan ook analoog worden toegepast in de procedure ter zake van de bewijspositie van de huurder betreffende de discussie over het ongebruikt laten van de woonruimte.

In een kort geding voor de rechtbank Amsterdam van 9 januari 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:135) werd beslist dat de verhuurder de huurder niet kon houden aan de exploitatieverplichting tot het einde van de huurperiode. De huurder stelde niet ter discussie de huurpenningen tot het einde van de huurperiode te blijven betalen. Ten aanzien van de exploitatieverplichting werd door de rechter het hiernavolgende beoordeeld. Volgens de rechter kan de huurder een zodanig zwaar belang hebben, dat het belang van de verhuurder bij nakoming van de exploitatieverplichting hiervoor moet wijken. Er zal een belangenafweging worden gemaakt. De huurder had aangevoerd dat verplaatsing van haar hoofdkantoor onderdeel uitmaakte van de reorganisatie binnen haar concern. Ter zitting had de directeur  meegedeeld dat het (bedrijfseconomisch) belang van het gehele concern het best is gediend met verhuizing, en dat de verhuizing definitief zal worden doorgezet. De verhuurder meende dat het kantoor door leegstand schade zou lijden.

De rechter overwoog dat het algemeen bekend is dat het concern van huurder in zwaar weer verkeert en zij de afgelopen jaren een aanzienlijk aantal filialen heeft moeten sluiten, waarbij veel werknemers hun baan hebben verloren. Duidelijk is dat huurder maatregelen moet nemen en moet reorganiseren om te kunnen blijven voortbestaan en de werkgelegenheid van haar werknemers veilig te stellen. De verhuurder plaatst vraagtekens bij de keuze om het hoofdkantoor naar elders te verplaatsen, maar zonder nader onderzoek dat in dit kort geding niet kan plaatsvinden is voor die discussie geen plaats. Voorshands wordt ervan uitgegaan dat met de verhuizing de belangen van het concern van de huurder zijn gediend. Het belang van de verhuurder bij voorkoming van voortijdige leegstand van de kantoorruimte weegt hiertegenover minder zwaar. Een deel van het concern van de huurder blijft voorlopig in het pand en huurder heeft maatregelen genomen teneinde toezicht op de leegkomende gedeelten te waarborgen.

De huurder had nog geprobeerd het gehuurde aan anderen dan een toegestane onderhuurder in gebruik te geven.  De voorzieningenrechter oordeelde dat de verhuurder niet op onredelijke gronden haar toestemming voor onderverhuur heeft geweigerd. De verhuurder had volgens de rechter een redelijk belang bij exclusief gebruik door de (onder)huurder. Zij kan immers haar grip op het verhuurde verliezen als voor haar niet langer duidelijk is wie van het gehuurde gebruik maakt en hoe dat gebruik wordt ingevuld, met voorzienbare risico’s voor de verhuurder tot gevolg.

Hoofdverblijf woonruimte
Bovenstaande uitspraak moet worden bezien in het licht dat er geen algemene verplichting voor de huurder bestaat om het gehuurde te gebruiken. Deze verplichting tot het houden van in het hoofdverblijf in het gehuurde kan wel contractueel worden vastgelegd.

Als de verplichting tot het hebben van een hoofdverblijf in het gehuurde is vastgelegd, dan zal de huurder verweten kunnen worden zich niet als goed huurder te gedragen als de huurder het hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft. Als het erop aankomt dat er bewijs geleverd moet worden van het hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde door de huurder, dan hoeft dit bewijs niet geheel bij de verhuurder te liggen. Voor de bewijslevering verwijs ik naar het onderdeel de “Bewijslevering” in het hoofdstuk: “De positie van de onderhuurder” dat een vergelijkbare problematiek omtrent de bewijslevering kent.

In een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 21 januari 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:133) werd een situatie besproken waarin de huurder overduidelijk het hoofdverblijf had verplaatst naar India. De huurder werkte vanaf 2007 in een tehuis voor ongeveer twintig kinderen. De huurder kwam nog wel zo nu en dan in Nederland om cursussen te volgen. In de procedure kwam naar voren dat de huurder weer vaker aan terugkomst naar Nederland dacht. De huurder bracht in deze procedure nog meer feiten naar voren waaruit bleek dat zij vaker in Nederland was. Naar mijn mening had de huurder het volstrekt onvoldoende aannemelijk gemaakt  dat het gehuurde nog het hoofdverblijf was. Als de rechtbank in rechtsoverweging heeft bedoeld te zeggen dat de huurder door het achterlaten van haar spullen in het gehuurde en de aanwezigheid van administratie in de woning heeft bedoeld te zeggen dat hieruit nog het hebben van een hoofdverblijf valt af te leiden, dan ben ik het daar niet mee eens. Het zou hoogstens een postadres zijn. Het hebben van een hoofdverblijf is veel ruimer dan het volgen van cursussen in Nederland en het houden van een vakantie vanuit Nederland.

Het hebben van een hoofdverblijf is ook niet nodig, omdat volgens de rechter ten laste van de huurder geen contractuele verplichting was opgelegd om in het gehuurde het hoofdverblijf te hebben. In het kader van het goed huurderschap moet de huurder nog wel de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van het gehuurde kunnen dragen. Het niet of nauwelijks bewonen van woonruimte kan schending van de verplichting van het goed huurderschap opleveren. Door met tussenpozen  terug te komen naar de woning en te handelen als genoemd in alinea 3.4, kan ik nog wel voldoende toezicht op de woning herleiden. In rechtsoverweging 3.5 wordt door de rechter de gesteld dat niet voldoende was gesteld en gebleken dat de huurder gedurende haar afwezigheid de verantwoordelijkheid voor het gehuurde niet kon dragen. Feitelijk is dit natuurlijk flauwekul. De verhuurder had immers aangegeven met allerlei feiten dat de huurder zelden in het gehuurde was en had daaruit de consequentie getrokken dat de huurder zich niet als goed huurder had gedragen.

Het argument van de verhuurder dat het hier om een woning ging uit het sociale huursegment, sneed niet zonder meer hout. Dat argument kan wel opgaan voor corporaties die woningen moeten verstrekken aan hun doelgroep. Verder had de verhuurder zijn argument ontkracht door te stellen dat hij gelijksoortige woonruimte aan studenten had verhuurd voor € 1600 per maand. Het was hier overduidelijk dat de  verhuurder oorspronkelijk de huurovereenkomst wilde beëindigen om deze woning door te kunnen verhuren in het geliberaliseerde segment.

Dat de omschrijving van deze verplichting dan van belang is, wordt ondergeschreven in het arrest van het hof te Arnhem-Leeuwarden van 4 augustus 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:6178).  In deze zaak verbleef een huurder in verband met mantelzorg van haar partner, met wie zij een LAT-relatie heeft, gedurende enkele jaren eerst slechts sporadisch en daarna gedurende ongeveer de helft van de tijd in de door haar gehuurde woning. De verhuurder wenste de huurovereenkomst te ontbinden wegens het niet nakomen van de verplichting door de huurder het gehuurde als hoofdverblijf te gebruiken.  Het hof was van mening dat de aangedragen grondslag niet voldoende was om de ontbinding toe te wijzen. In het huurreglement stond de verplichting opgenomen om het gehuurde gedurende de huurtijd zelf te bewonen en er zijn hoofdverblijf te hebben. Verder stond in dit huurreglement vermeld dat een onafgebroken afwezigheid van langer dan twee maanden door de huurder aan verhuurder vooraf meegedeeld moest worden. Tevens stond in het huurreglement vermeld dat de huurder bij afwezigheid gedurende de genoemde periode  aan verhuurder zou laten weten wie voor hem gedurende zijn afwezigheid als zaakwaarnemer, voor zover het deze overeenkomst betreft, zal optreden.

In de bepaling wordt het begrip hoofdverblijf gebruikt, maar dat begrip wordt naar het oordeel van het hof in het reglement niet gedefinieerd. Partijen gingen ook niet op de betekenis van dit begrip in. Naar het oordeel van het hof is het hoofdverblijf in de zin van deze bepaling de plaats waar iemand niet vandaan gaat dan met een bepaald doel en met het plan om als dat doel bereikt is terug te komen (vgl. het begrip ‘woonstede’ in artikel 1:10 BW). Volgens de genoemde bepaling in het huurreglement dient de huurder de woning zelf te bewonen. Dat betekent dat hij de woning niet in gebruik aan een derde mag afstaan, maar niet dat hij er altijd moet verblijven. De bepaling voorziet zelfs in de mogelijkheid van een onafgebroken afwezigheid van meer dan twee maanden. Zo’n afwezigheid moet de huurder aan de verhuurder melden, maar hij heeft er geen toestemming van de verhuurder voor nodig. De bepaling sluit volgens het hof dan ook niet uit dat de huurder een groot deel van het jaar elders mag verblijven, als hij zijn hoofdverblijf maar in de woning heeft en een onafgebroken afwezigheid van meer dan twee maanden meldt.

In deze procedure was gesteld noch gebleken is dat de huurder niet meer aan het adres van het gehuurde was  ingeschreven en het gehuurde niet langer gebruikte als adres voor haar bankzaken, belastingen en andere administratieve aangelegenheden. Dat wees er volgens het hof op dat de huurder geen andere ‘woonstede’ heeft dan het gehuurde. Van belang was verder dat de huurder, onweersproken, had gesteld dat zij niet in de woning van haar partner kan blijven wonen wanneer haar partner komt te overlijden, omdat de woning dan eigendom zal worden van zijn kinderen. Het verblijf in de woning van de partner van de huurder is dan ook in die zin tijdelijk, dat het zal eindigen wanneer de partner van de huurder, die zich gelet op de medische informatie in zijn laatste levensfase bevindt, zal overlijden.

De kern van dit arrest is dat het verblijf van de huurder bij de partner tijdelijk was. Als de zorgbehoefte af zou nemen zou de huurder weer meer tijd in haar woning besteden. Onder deze omstandigheden heeft de huurder  ook in 2015 haar hoofdverblijf in het gehuurde gehad, hoewel zij er dat jaar slechts in beperkte mate heeft verbleven. Het niet wonen in de woning had een (weliswaar langdurig, maar toch) tijdelijk karakter. In dit verband merkte het hof opnieuw op dat het huurreglement geen kwantitatieve criteria bevat over het minimale verblijf in de woning en dat de verhuurder zelf (in haar antwoordakte) opmerkt dat zij uiteraard begrip heeft voor eventuele mantelzorgers, maar dat de uitkomst nooit kan zijn dat iemand het gehuurde vijf jaar niet tot nauwelijks bewoont. In dit arrest had het hof op basis van de feitelijke  omstandigheden vastgesteld dat er geen sprake was van het nauwelijks bewonen van de woning voor een periode van vijf jaar, maar van één jaar. De slotsom was dat de vordering tot ontbinding niet toewijsbaar is op deze grondslag.

In dit verband zou het hof ook beslist kunnen hebben dat het niet vermelden van langere afwezigheid dan twee maanden geen tekortkoming was, die ontbinding van de overeenkomst zou rechtvaardigen.

De kantonrechter te Haarlem bevestigt dit standpunt ook in zijn vonnis van 3 september 2008 (LJN: BF0403, sector kanton rechtbank Haarlem, 374587/CV EXPL 08-2290 ). Hij stelde in rechtsoverweging 4 van dit vonnis dat noch in het contract noch in de toepasselijke algemene voorwaarden is vastgelegd dat de huurder verplicht is de woning te gebruiken als hoofdverblijf. In de algemene voorwaarden staat evenmin een dergelijke bepaling. Het beroep van de verhuurder op deze voorwaarden ter ondersteuning van de stelling dat de huurder zijn hoofdverblijf in de woning moet hebben, gaat volgens de rechter dan ook niet op.
Voor de huurder geldt op grond van artikel 7:213 BW aldus geen algemene verplichting om het gehuurde te gebruiken. De wetgever formuleert het gebruiksrecht van de huurder als volgt: “zoals een schuldeiser niet gehouden kan worden (…) van zijn rechten gebruik te maken (…) Maar een verplichting daartoe kan uit onderhavig artikel voortvloeien, in het bijzonder wanneer de waarde van de zaak bij niet-gebruik achteruit gaat. Men denke aan huur van een winkel die aldus goodwill verliest (…)”. In de jurisprudentie is aan dit begrip wel nadere invulling gegeven. Bij de beoordeling van de vraag of iemand in een bepaalde woning zijn hoofdverblijf houdt, spelen blijkens de jurisprudentie diverse, met name feitelijke, omstandigheden een rol, waaronder de feitelijke aanwezigheid van de huurder, het ingeschreven zijn in de gemeentelijke basisregistratie, de plaats waar de huurder de nacht doorbrengt, de aanwezigheid van meubilair en aansluiting op voorzieningen en andere factoren. Het is uiteindelijk aan de rechter om te beoordelen of sprake is van hoofdverblijf of niet. Het is uiteraard wel raadzaam dat woningcorporaties aan hun huurders, liefst al bij het afsluiten van de huurovereenkomst, duidelijk aangeven wat zij onder goed huurderschap en onder hoofdverblijf verstaan, zodat huurders vooraf weten wanneer zij een opzeggings- of ontbindingsprocedure riskeren. (zie ook Hoofdverblijf, beantwoording kamervragen, brief 7 juli 2016 )
De huurder dient aldus een goed huisvader voor het gehuurde te zorgen. Door het ongebruikt laten van het pand mag bijvoorbeeld de waarde van het pand niet achteruit gaan. Als het gehuurde bijvoorbeeld in waarde daalt of beschadigd raakt (kraakrisico) door het ongebruikt laten van het pand, dan kan de huurder wel worden verplicht om het gehuurde als hoofdverblijf te gebruiken. De kosten van het ontruimen van krakers kunnen dan ook op de huurder worden verhaald. Ook voor bedrijfsruimte geldt dat de huurder kan worden gehouden gebruik van het gehuurde te maken.

De rechtbank Amsterdam wees in haar vonnis van 13 augustus 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:6004) in een voorlopige voorziening een vordering van de verhuurder af, die ontruiming van het gehuurde vorderde wegens het niet gebruiken van de huurder van zijn sociale huurwoning als hoofdverblijfplaats. Wat was hier het geval? Een huurder was gedetineerd geraakt. De huurder bevond zich sinds 20 augustus 2018 in detentie. De einddatum van deze detentie was vastgesteld op 1 oktober 2021. In het huurcontract stond vermeld dat de huurder de woning als hoofdverblijf diende te gebruiken. De zus van de huurder had via de website van de verhuurder op 25 november 2018 een verzoek tot huisbewaring ingediend, waarbij de woning tijdelijk aan iemand in gebruik wordt gegeven die als huisbewaarder zal fungeren. De verhuurder had dit verzoek bij brief van 3 december 2018 afgewezen, omdat de detentie van de huurder meer dan 3 jaar duurt en de maximale termijn voor huisbewaring bij detentie 1 jaar is. Op 28 januari 2019 heeft een belangenbehartiger van de huurder nogmaals een verzoek tot huisbewaring gedaan, maar dit verzoek werd om dezelfde reden afgewezen. De huurder mag vanaf 2 oktober 2020 met een enkelband naar huis. De huurder had in middels de leeftijd van 75 jaar bereikt. De verhuurder vorderde ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege het feit dat de huurder de woning niet als hoofdverblijf gebruikte. Ter zitting komt echter tot uitdrukking dat de verhuurder weliswaar de toestemming voor huisbewaring voor maximaal een jaar verleent, doch dat deze termijn met nog een jaar verlengd kan worden, tenzij er sprake is van proefsamenwonen. De vertegenwoordiger van de huurder had verklaard dat er ook gevallen bekend zijn, waarbij de verhuurder een langere periode van huisbewaring toestond. De kantonrechter concludeert daarom dat nu uit het beleid van de verhuurder  blijkt dat een huisbewaring van een jaar (met een eventuele verlenging) mogelijk is, ook voor de verhuurder een langdurige afwezigheid van de huurder niet bij voorbaat onacceptabel is. De conclusie luidt dan ook dat de huurder zijn hoofdverblijf nog heeft in het gehuurde. Verder bleek ook niet dat de huurder zich niet als een goed huurder had gedragen. Zijn zus heeft ter zitting bevestigd dat zij toezicht houdt op de woning. Er is geen huurachterstand. De gemeente zou tot en met september 2019 de huur aan de verhuurder voldoen. De huurder had de woning niet in gebruik gegeven of verhuurd aan derden.

De kantonrechter overwoog als volgt. Het is onvoldoende aannemelijk geworden dat de huurder op korte termijn, uiterlijk per 1 april 2010, in aanmerking komt voor een seniorenwoning. De huurder heeft er alles aan gedaan om zijn woning gedurende de periode van detentie te kunnen behouden. De verhuurder had toestemming kunnen geven voor huisbewaring. Indien zij positief had beslist op het verzoek daartoe van 25 november 2018, had de huurder nog eenmaal verlenging kunnen vragen en had de totale periode van huisbewaring maar anderhalf jaar hoeven duren. Nu resteren er nog maar zeven maanden tot het moment waarop het weekendverlof van de huurder kan beginnen. De reden die de verhuurder voor haar weigering heeft gegeven is niet valide, nu – zoals hiervoor is weergegeven – duidelijk is geworden dat volgens haar eigen beleid verlenging van de huisbewaring na een jaar mogelijk is. Een deugdelijke, op het individuele geval van de huurder toegespitste motivering voor haar beslissing om huisbewaring met eventueel een verlenging niet toe te staan, heeft de verhuurder niet gegeven. Daar komt bij dat niet is gebleken dat op dit moment sprake is van verloedering en achteruitgang van het gehuurde. Dit alles leidt tot het oordeel dat de eventuele tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Hier wordt de tenzij-bepaling in artikel 6:265 BW de verhuurder fataal.   De Hoge Raad heeft zich in haar arrest van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810)  de “tenzij-bepaling” in artikel 6:265 BW opnieuw uitgelegd. Deze uitspraak sluit hier op aan.

In een door de Hoge Raad behandelde zaak ging het om het verplaatsen van het hoofdverblijf door de huurder en onderverhuring van het gehuurde door de huurder. In de uitspraak van de Hoge Raad van 13 juli 2012 werd de klacht geacht niet te kunnen leiden tot cassatie (LJN: BW7480, Hoge Raad, 11/01987 ).
In deze kwestie had een huurder het gehuurde onderverhuurd en zijn hoofdverblijf buiten het gehuurde verplaatst. In de huurovereenkomst stond de volgende bepaling vermeld.
“Voor het onderverhuren of in gebruik geven van een gedeelte van het gehuurde zal verhuurster die toestemming geven mits huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en er geen sprake is van overbewoning waardoor verhuurster schade zou kunnen lijden”.
Bij een onderzoek door de verhuurder is vastgesteld dat niet de huurder, maar zijn zoon in het gehuurde woonde. De huurder heeft zich enige maanden voor dit onderzoek eerder bij de gemeentelijke basisadministratie Rotterdam uit laten schrijven waar het gehuurde gevestigd was en zich (daarna) laten inschrijven in het bevolkingsregister van een gemeente in België.
Het hof stelde bij arrest van 23 november 2010 vast dat de huurder vanaf datum uitschrijving uit het gehuurde (gedurende enige tijd) zijn hoofdverblijf niet in de van verhuurder gehuurde woning gehad heeft. Dit levert een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op, zeker nu huurder dit niet met verhuurder heeft afgestemd. Het hof oordeelde dat deze tekortkoming door de huurder de door de verhuurder gevorderde ontbinding (en ontruiming) rechtvaardigde.
Of er sprake is van overbewoning van gehuurde ruimte is overigens afhankelijk van wat in de overeenkomst staat over de hoeveelheid personen die in het gehuurde mogen wonen. Daarnaast is de grootte van het gehuurde van belang. In het vonnis van de rechtbank Overijssel van 10 oktober 2017 (ECLI:NL:RBOVE:2017:4433 ) onder meer moeten beslissen of er sprake was van overbewoning. De rechter constateerde dat er over het aantal bewoners niets in de huurovereenkomst was geregeld. Verder was tussen partijen niet in geschil dat de tweede verdieping van het gehuurde pand was onderverdeeld in een woonruimte, een badkamer met toilet, twee bergruimtes en zeven slaapkamers met in totaal 12 slaapplaatsen.
Uit de stellingen van partijen volgde voorts dat vanwege de nog aanwezige kamernummering (tenminste) 4 slaapkamers (met in totaal 6 slaapplaatsen) al in de oorspronkelijke situatie in gebruik waren als hotelkamers. Uit de verklaring van door een derde was afgelegd moet worden afgeleid dat de huurder destijds met zijn gezin de andere ruimten in gebruik had.
Wat betreft de door de verhuurder gestelde overbewoning gold dat hij niet had gesteld dat sprake was van uitwoning van de woonruimte op de tweede verdieping of van excessieve benutting van nutsvoorzieningen. Evenmin waren voldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd op basis waarvan kan worden aangenomen dat sprake is van onveilige, brandgevaarlijke woonomstandigheden, terwijl gesteld noch gebleken was dat enige toezichthoudende instantie (inmiddels) aandacht voor de situatie op de tweede verdieping zou hebben.
De hoeveelheid personen die op het moment van het geding op de tweede verdieping woonden, konden daar worden gehuisvest, terwijl de geboorte van de twee kinderen van de huurder evenmin tot problemen leidde. Een dergelijke hoeveelheid van twaalf personen op de tweede verdieping was volgens de rechter weliswaar krap bemeten, maar kon, gelet op het aantal slaapplaatsen, niet tot een conclusie van overbewoning leiden.

Het gerechtshof Arnhem voerde in haar arrest van 11 oktober 2011 LJN: BT7633, Gerechtshof Arnhem, 200.079.888 het door de huurder jarenlang bezet houden van een sociale huurwoning zonder daarin te wonen als bijzondere omstandigheid aan om een huurovereenkomst te kunnen beëindigen. De huurder had zich niet als goed huurder gedragen door de woning niet te bewonen. De huurder had voor deze handelwijze geen toestemming aan de verhuurder gevraagd. Het hof merkte in haar overweging op dat de huurder krachtens de wet niet kan worden verplicht het gehuurde daadwerkelijk te bewonen nu dat niet contractueel was overeengekomen. Het hof stelde verder vast dat de woning niet was verwaarloosd en dat omwonenden geen concreet nadeel hebben ondervonden van de beperkte wijze van gebruik van de woning of dat de leefbaarheid van de buurt hierdoor niet was aangetast. Het hof was echter met de verhuurder van mening (rechtsoverweging 3.10) dat het voeren van een efficiënt distributiebeleid in de sociale huursector onmiskenbaar een gewichtig belang voor de verhuurder (een woningcorporatie) is. Het jarenlang niet bewonen maar wel bezet houden van een sociale huurwoning door een huurder, druist in tegen dit belang. Goed huurderschap impliceert dat de huurder met een dergelijk gerechtvaardigd belang van de verhuurder rekening houdt. Het hof kwam verder tot de conclusie dat de huurder bij het betrekken van de woning beseft moeten hebben dat er van hem verwacht werd dat hij de woning daadwerkelijk zouden gaan bewonen en zouden blijven bewonen. Dit geldt temeer gezien de verklaring die hij bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft getekend, in welke verklaring onder meer staat dat het hem bekend is dat de woning beschikbaar moet zijn voor de huisvesting van de financieel minder draagkrachtige groep van de bevolking. Door deze gegevens kwam het hof tot de conclusie dat de huurder zich niet als goed huurder had gedragen, hetgeen ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigde.

In dezelfde zin oordeelde ook het hof te Amsterdam in haar arrest van 8 september 2015 ECLI:NL:GHAMS:2015:3717. Ook in deze zaak was er sprake van een huurder die haar sociale huurwoning niet gebruikte. De kantonrechter had de vordering van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen. Het hof gaf in haar overwegingen ook weer dat er geen wettelijke verplichting is om het gehuurde als hoofdverblijf te gebruiken. Ook als er geen contractuele verplichting bestaat om de woning als hoofdverblijf te gebruiken kan het ongebruikt laten van een sociale huurwoning leiden tot handelen door de huurder in strijd met het zich gedragen als goed huurder als vervat in artikel 7:213 BW. De huurder die een gereguleerde sociale huurwoning krijgt toebedeeld, moet begrijpen dat van haar wordt verwacht dat zij de woning daadwerkelijk zal gaan bewonen en blijft bewonen. Als de huurder dit nalaat, dan houdt de huurder onvoldoende rekening met het belang van de verhuurder als vervat in de Woningwet. Dit belang houdt onder meer in: het verstrekken van betaalbare woonruimte onder haar doelgroep, de financieel minder draagkrachtigen binnen onze maatschappij. Dit levert inbreuk op artikel 7:213 BW op. Dit rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. Het gerechtshof te Amsterdam diende in haar arrest van 6 maart 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:809) een soortgelijk geschil te beoordelen waarin de ontbinding van een huurovereenkomst werd gevorderd wegens het niet gebruiken van een sociale huurwoning door de huurder. Hier was tussen partijen contractueel overeengekomen dat de huurder het gehuurde als hoofdverblijf zou gebruiken. Deze huurder had gedurende tweeënhalf jaar zijn partner in een andere woning verzorgd waarmee hij een lat-relatie had. De huur van een sociale woning waarin hij zijn hoofdverblijf dient te hebben, gaf de huurder volgens het hof niet alleen het recht om er te wonen,  maar ook de plicht daadwerkelijk van die woning gebruik te maken overeenkomstig de bestemming, dat wil zeggen een gebruik als woning van waaruit het leven van de huurder zich voornamelijk afspeelt. Aan deze verplichting heeft de huurder volgens het hof in ieder geval de afgelopen tweeënhalf jaar niet voldaan. De kantonrechter heeft dan volgens het hof terecht overwogen dat de huurder jegens de verhuurder tekortgeschoten is geschoten in de nakoming van deze verplichting. Het hof kan er dus zonder aanwezigheid van een contractuele verplichting van uit gaan dat de huurder zich niet als goed huurder ex artikel 7:213 BW gedraagt door de sociale huurwoning niet te gebruiken.

De huurder hoefde niet bang te zijn op straat te belanden. De verhuurder van beide woningen verhuurder was, had deze huurder aangeboden als medehuurder van de woning te beschouwen waarin deze een lat-relatie onderhield.

Het argument dat een corporatie zorg dient te dragen voor een woningverdeling over de doelgroep (personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting) als bedoeld in artikel 46 van de Woningwet gaat niet op voor de particuliere verhuurders. De particuliere verhuurder die een sociale huurwoning verhuurt zonder clausule dat de huurder in het gehuurde haar hoofdverblijf dient te hebben, kan niet zonder meer om die reden ontbinding van de huurovereenkomst vorderen als de huurder het gehuurde als pied-à-terre gebruikt, en niet haar hoofdverblijf in de woning heeft. In een vonnis van de rechtbank Amsterdam, kantonzaken, locatie Amsterdam, van 15 november 2016 ECLI:NL:RBAMS:2016:7606 werd de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde afgewezen. De verhuurder had aangevoerd dat de huurder te kort was geschoten in haar verplichtingen omdat zij de woning slechts sporadisch gebruikte als pied-à-terre, en niet haar hoofdverblijf in de woning had. De verhuurder had verder gesteld dat het gebruik van de woning als pied-a-terre in strijd was met de verplichtingen van de huurder op grond van artikel 7:213 BW omdat dergelijk gebruik van een schaarse sociale huurwoning strijdig is met het maatschappelijk belang bij een rechtvaardige verdeling van die woningen.
De rechter kon de verhuurder niet volgen en oordeelde dat als het gebruik van de woning als pied-à-terre in strijd is met publiekrechtelijke voorschriften van de gemeente Amsterdam, het aan de gemeente is om tot handhaving van die voorschriften over te gaan.
Verder oordeelde de rechter dat het gebruik door de huurder van de woning als pied-à-terre, terwijl zij elders haar hoofdverblijf heeft, niet in strijd is met hetgeen tussen partijen is overeengekomen en in dit geval evenmin in strijd is met de verplichtingen van de huurder op grond van artikel 7:213 BW. De vorderingen van de verhuurder, gericht op beëindiging van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende vordering tot vergoeding van de kosten van het onderzoek naar de handel en wandel van de huurder waren niet toewijsbaar.
Ik ga ervan uit dat de verhuurder na beëindiging van de huurovereenkomst met deze huurder, de woning voor verhuring in het geliberaliseerde segment zou gaan verhuren. Het argument van de verhuurder betreffende het maatschappelijk belang komt naar mijn idee schijnheilig over. Het maatschappelijke belang speelt meer bij de woningcorporaties die op grond van de Woningwet als een eerlijke woningruimteverdeling ten behoeve van haar doelgroep heeft. Dit speelt niet voor particuliere verhuurders.

Als de huurder zijn woning niet als hoofdverblijf gebruikt en in het huurcontract staat geen verplichting opgenomen om het gehuurde als hoofdverblijf te moeten gebruiken, dan kan de verhuurder ook langs een andere weg dan de door het gerechtshof te Arnhem genoemde reden ontbinding van de huurovereenkomst verlangen als de huurder door afwezigheid gedurende een langere periode geen toezicht kan houden op het gehuurde. De rechtbank te Amsterdam besliste in haar vonnis van 9 december 2014 ECLI:NL:RBAMS:2014:8277 dat de huurder die een substantieel deel van het jaar in Marokko verbleef tekortschoot in zijn verplichtingen als huurder, omdat deze door het langdurig verblijf elders niet voldoende toezicht kon houden op het gehuurde.

De rechtbank merkte in dit verband op dat de wettelijke huurbescherming in beginsel niet in het leven is geroepen om het behoud van een woning te garanderen voor een huurder die zijn hoofdverblijf elders heeft. In de gegeven omstandigheden dient het belang dat de huurder heeft bij voortzetting van de huur te wijken voor het belang van de verhuurder als eigenaar om vrij van deze huurovereenkomst over het gehuurde te kunnen beschikken. Deze gegeven omstandigheden betreffen dus de afwezigheid van de huurder gedurende het grootste deel van het jaar, waardoor onvoldoende toezicht op het gehuurde kan worden gehouden.

Uit de feiten die tot deze zaak hebben geleid, bleek het onbeheerd laten van het gehuurde, waardoor schade aan het gehuurde kan ontstaan, het belangrijkste element te zijn, waarop de ontbindingsactie was gebaseerd. Als een huurder zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft, hoeft dit dus niet tot huurbeëindiging te leiden als dit niet contractueel is overeengekomen. Dit wordt dus anders als in het huurcontract weliswaar niet het hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde is overeengekomen, doch het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde wel tot andere tekortkomingen leidt.

De rechtbank te Rotterdam heeft in haar vonnis van 28 februari 2014 ( ECLI:NL:RBROT:2014:1434) onder meer moeten beslissen of de volgende verdeling in de bewijslast in de algemene voorwaarden in strijd is met de Richtlijn 93/13/EEG. De volgende bepaling was in de algemene voorwaarden opgenomen: “Indien de huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden, op de huurder.”
De kantonrechter mag deze bepaling gezien de Richtlijn 93/13/EEG ambtshalve toetsen. De kantonrechter was van mening dat deze bepaling niet in strijd was met Richtlijn 93/13/EEG. De kantonrechter bracht hierbij de wetsgeschiedenis van titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek (Huur) (Kamerstukken I 2002/2003, 26 089, nr. 50) in stelling. Op basis van deze wetsgeschiedenis was de kantonrechter van oordeel dat de bewijsafspraak tussen partijen met betrekking tot het hoofdverblijf, zoals opgenomen in de algemene huurvoorwaarden, niet onredelijk bezwarend is, nu het gaat om feiten die geheel in de sfeer van de huurder liggen.

Zie in dit verband ook het arrest van het hof te Amsterdam 15 december 2009 ECLI:NL:GHAMS:2009:BL9258 . In dit arrest is bepaald dat er sprake is van een rechtsgeldig beding als in de huurovereenkomst een bepaling is opgenomen, waardoor de bewijslast ten aanzien van het exclusief hoofdverblijf houden in de woning bij de huurder ligt. In het vonnis van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 14 december 2022 (ECLI:NL:RBZWB:2022:7918) kreeg de huurder nog de mogelijkheid om te bewijzen dat hij het gehuurde wel als hoofdverblijf gebruikte. Hier was er ook een contractuele verplichting in het huurcontract opgenomen dat de huurder het gehuurde als hoofdverblijf moest gebruiken. De verhuurder had vernomen dat de huurder het gehuurde niet als hoofdverblijf gebruikte en had onderzoek naar het gebruik van de gehuurde woning gedaan. De verhuurder had gedurende de periode juni 2021 tot en met 9 mei 2022 56 maal het gehuurde bezocht en de huurder nooit aangetroffen. Daarnaast legden buren verklaringen af de huurder zelden aan te treffen. De verhuurder beriep allereerst op de verkrijging van onrechtmatig bewijs. De rechter oordeelde echter dat de verhuurder onderzoek diende te doen om de stellingen aannemelijk te kunnen maken. Zie hierover ook het onderdeel “De bewijslastverdeling” in het hoofdstuk “De positie van de onderhuurder” van woonruimte. Hoewel de verklaringen van de bewoners in hetzelfde handschrift waren opgesteld en de huurder daarom de verklaringen in twijfel trok, wilde de kantonrechter deze verklaringen toch niet terzijde stellen, omdat deze verklaringen door de bewoners waren ondertekend.

De huurder beweerde dat de onderzoeken grotendeels in zijn vakantie hebben plaatsgevonden. Wie wil nu niet een vakantie van ongeveer een half jaar hebben? Dit argument van de huurder is natuurlijk onzin.  De stelling van de huurder dat hij dat hij staat ingeschreven op het adres van het gehuurde, zodat dit ingevolge artikel 1:10 BW zijn woonplaats is, bracht naar het oordeel van de kantonrechter nog niet mee dat dit ook zijn hoofdverblijf is. De feitelijke omstandigheden zijn doorslaggevend voor de vaststelling van het