2.2.2. Woonbelang huurder tegenover ontbinding in verband met hennepteelt

Het belang van de huurder om in het gehuurde te mogen blijven wonen na ontdekking van de hennepkwekerij hoort door de rechter in beginsel niet te worden betrokken bij de beoordeling van een door de verhuurder ingestelde vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.  Er dient wel een beoordeling worden gegeven of de tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen. Zie de overwegingen van de Hoge Raad van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810). De hennepteelt in gehuurde ruimte wordt in het algemeen als een voldoende ernstige tekortkoming aangemerkt om ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen rechtvaardigen.

Het woonbelang van de bij de ontruiming betrokken personen kan dus wel worden meegewogen in het kader van de “tenzij beperking” van artikel 6:265 BW zoals besproken in het bovengenoemde arrest van de Hoge Raad van 28 september 2018.  Dit is echter een andere benadering dan wanneer louter in het kader van de ontbindingsactie een belangenafweging plaats zou vinden. Te denken valt bijvoorbeeld aan de situatie dat door de ontruiming een ernstige situatie ontstaat, waardoor personen (geestelijk) kunnen worden beschadigd. Hierbij kan worden gedacht aan kinderen van een huurder. Het belang van de huurder zelf zal bij deze afweging niet zonder meer een rol spelen, omdat de huurder het risico heeft genomen.
In deze lijn lag ook de uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam van 26 augustus 2004 LJN: AQ7902, Gerechtshof Amsterdam, 454/04 SKG die in hoger beroep van een kort geding uitspraak van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, in rechtsoverweging 4.7 van dit arrest besliste dat de aanwezigheid van de hennepkwekerij ontruiming van de woning niet in de weg stond.

De redelijkheid en billijkheid kan ook zorgen voor de beperkende werking van de ontbinding. Een voorbeeld waarbij de redelijkheid en billijkheid een stokje voor de ontbindingsactie kunnen steken betreft een zaak waarbij een verhuurder ontbinding en ontruiming vorderde van een woning waarin een man een hennepplantage was begonnen. Zijn vrouw moest naar de mening van de verhuurder de woning ook ontruimen en men had daarom ook ten laste van de vrouw een ontruimingsvonnis gevraagd. Op grond van artikel 6:248 BW (redelijkheid en billijkheid) was het Hof van mening dat onder omstandigheden van de vrouw niet kon worden gevergd dat deze tegen haar man aangifte bij de politie zou doen van de hennepkwekerij. De man had de vrouw al eerder ernstig mishandeld en was daarvoor veroordeeld. De vrouw had geen familie in Nederland en kon dus nergens anders met haar dochtertje heen. De man had gezegd/gedreigd dat zij haar dochtertje kwijt zou raken als zij de woning zou verlaten. Haar kon niet worden verweten dat zij heeft gekozen voor haar eigen veiligheid en de veiligheid van haar dochtertje. Een anonieme aangifte zou die angst ook niet wegnemen. De omstandigheden in de persoonlijke situatie van de huurder zijn zodanig dat bij afweging daarvan tegen het belang van de verhuurder bij ontbinding van de overeenkomst, het belang van de huurster prevaleert.

In de vordering tot ontbinding vond geen afweging van belangen plaats. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 30 november 1984 (HR 30 november 1984, NJ 1985, 232), overwogen dat bij de beoordeling of een wanprestatie voldoende is om een ontbinding van de overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte te rechtvaardigen, het gewicht van de tekortkoming moet worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder. Dit lijkt voor het huurrecht een invulling te geven aan de hoofdregel van artikel 6:265 BW. Volgens dit artikel kan een overeenkomst worden ontbonden als de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt. Het antwoord op de vraag of de ernst van de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt is feitelijk van aard. de verhuurder zal dit dienen te onderbouwen en de huurder zal daarentegen feiten dienen aan te dragen dat de tekortkoming ontbinding niet rechtvaardigt. De redelijkheid en billijkheid kan in bijzondere omstandigheden echter een op zichzelf gerechtvaardigde ontbindingsactie tegenhouden. De rechtbank te ‘s-Gravenhage betrok in haar vonnis van 21 juni 2017 ECLI:NL:RBDHA:2017:6996 ten onrechte een afweging van belangen in het voordeel van de huurder. In deze zaak had de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd wegens herhaaldelijk te laat betalen van de huur en wegens stankvorming wegens het drogen van wietplanten. De stankvorming was ook door de politie geconstateerd. Voorts was een veel grotere hoeveelheid hennep in de woning aangetroffen dan wettelijk is toegestaan.

Er werd niet als bewezen beschouwd dat er sprake was van een bedrijfsmatig ingerichte kweekruimte. De rechter was wel van oordeel dat volgens de Richtlijn voor strafvordering Opiumwet, softdrugs, er sprake was van een hoeveelheid hennep van meer dan 5 gram, waardoor deze hoeveelheid als beroeps- of bedrijfsmatig bezit aangemerkt werd. De rechter gaat vervolgens in de fout door de volgende redenering toe te passen: gezien echter de langdurige huurrelatie, te weten bijna 32 jaar, en de omstandigheid dat de laatste maanden geen sprake is geweest van stankoverlast, acht de kantonrechter dat de belangen van de huurder bij voortduring van de huurovereenkomst ook zwaar wegen.
De kantonrechter zal de procedure daarom een jaar aanhouden, teneinde de huurder een laatste kans te geven om zijn gedrag aan te passen en het kweken en drogen van hennepplanten achterwege te laten. Indien hij zich echter binnen dit jaar weer schuldig maakt aan het veroorzaken van overlast, kan de verhuurder de zaak bij vervroeging op de rol doen plaatsen, waarbij – een uitzonderlijke situatie daargelaten- de huurovereenkomst alsnog ontbonden zal worden.
De mogelijkheid van artikel 7:280 BW (terme de grâce) deed zich hier niet voor, omdat het hier niet ging om een betalingsachterstand die alsnog ingelopen kon worden. Het ging hier echter om tekortkomingen, die niet hersteld konden worden.

In de uitspraken waarin de rechter de ontbinding niet heeft uitgesproken waren kinderen betrokken die al onder bijzondere omstandigheden leefden en die door de ontruiming extra geraakt zouden worden. De rechter zal de ontbinding dus niet zonder meer weigeren als er kinderen van de huurder door de ontruiming worden benadeeld. Dit is alleen een mogelijkheid door een specifiek beroep op de redelijkheid en billijkheid. Daarbij dient door de rechter dan te worden beoordeeld of er gezien de omstandigheden van het geval een onevenredige benadeling van de andere gebruikers van de woning dan de huurder plaatsvindt. Een algemeen beroep op het woonbelang met verwijzing naar de kinderen is dus niet voldoende. De omstandigheden die tot afwijzing van de ontbindingsvordering hebben geleid vanwege die omstandigheden luiden:

  • De aanwezigheid van een geestelijk gehandicapt kind, dat vanwege het sociale vangnet en goede opvang op school alleen in de woning een normaal leven kan leiden;
  • De zorg van een alleenstaande huurder voor drie kinderen die door ontruiming dakloos zouden worden, mede doordat de huurder niet meer in aanmerking kwam voor een tweede kans woning ;