2.3.3. Onderverhuring in strijd met het huurcontract

De hoofdregel met betrekking tot onderverhuring staat in artikel 7:221 BW. In dit artikel staat dat de huurder bevoegd is het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren zal hebben. Deze hoofdregel geldt voor bedrijfsruimte, tenzij in het huurcontract daarvan wordt afgeweken. Let nog wel op de regeling van artikel 208a Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek. In de overgangswet staat dat artikel 7:221 BW niet van toepassing is op huurovereenkomsten die voor het tijdstip van het in werking treden van Boek 7 titel 4 BW zijn gesloten. Dit betekent dat als er niets in de oude huurovereenkomsten is geregeld en de huurder van bedrijfsruimte toch tot onderverhuring overgaat, deze huurder te kort kan schieten. Voor woonruimte geldt artikel 7:244 BW. De regeling over onderverhuring van woonruimte kent een afwijkende regeling. In het hoofdstuk “De positie van de onderhuurder” wordt daar afzonderlijk op ingegaan.  

In de meeste huurcontracten staat doorgaans het volgende beding opgenomen: “Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden onder te verhuren of in gebruik te geven.
Huurder mag geen andere personen bij zich doen inwonen dan die rechtstreeks tot zijn gezin behoren”.  Het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden heeft in haar arrest van 19 maart 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:2441) een beslissing moeten nemen over de vraag of de partner van een dochter die  zich weer in de huurwoning vestigt, evenals de kinderen van die dochter, onder de personen vallen die rechtstreeks tot het gezin van de huurder behoren. De verhuurder is van oordeel dat alleen aan de omschrijving als bedoeld in bovenstaand beding wordt voldaan als er sprake is van een (echt)paar met hun inwonende kinderen. Volgens de verhuurder behoren kinderen die – na een periode van zelfstandigheid en het al dan niet stichten van een eigen gezin –  niet meer tot het directe gezin. Het hof is van oordeel dat de dochter en haar kinderen en partner ook tot het gezin van de huurder behoren. Het hof nam  daarbij in aanmerking dat het begrip ‘gezin’ cultureel bepaald is. Hierdoor kunnen bijvoorbeeld (meerderjarige) kinderen die zich na een periode van zelfstandigheid weer vestigen in het ouderlijk huis, al dan niet met eigen kinderen, tot het directe gezin worden gerekend.  De verhuurder kan dit tegengaan door in de algemene bepalingen te omschrijven wie tot het gezin beschouwd kunnen worden. Door deze bepaling nader te omschrijven kan het rechtsgevolg als bedoeld in deze kwestie vermeden worden, tenzij het EVRM een zelfde uitleg aan het begrip gezin geeft. Ik vind de opmerking over de “culturele bepaaldheid” wel wat ver gaan.  Het recht moet voor iedere inwoner gelijk zijn. Het is toch vreemd als de positie van een huurder beter zou zijn als de cultuur van het land van herkomst dit mee zou moeten wegen. Ik vind het wel passen in de uitleg wat de huurder had kunnen of mogen begrijpen gezien de onduidelijkheid van de bepaling. Dan had deze huurder immers redelijkerwijs niet anders kunnen handelen dan men heeft gedaan. Ik meen dat het hof dit ook zo heeft uitgelegd gezien de uitleg van het beding op grond van de contra proferentem-regel.

Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 9 juli 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:2377) dat een in het gehuurde wonende stiefzoon in beginsel als onderdeel van het gezin in de woning mocht wonen, tenzij de huurder er zelf niet meer woonde. Hier deed zich een variatie op dit thema voor.  Allereerst speelde het volgende. De huurster had wel twee neven in het gehuurde laten wonen. Dit gebruik was inmiddels geruime tijd beëindigd. Het hof was van oordeel dat de bewoning door deze neven een tekortkoming oplevert, doch dat dit niet ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt gezien de geringe betekenis. Het ging hier volgens het hof om een gebruik dat inmiddels meer dan tien jaar geleden heeft plaatsgevonden en slechts korte tijd had geduurd.  Vervolgens ging het om het volgende. De huurster die in 2006 was gehuwd met de elders wonende vader van haar stiefzoon, zou vanaf 2009 al dan niet in het gehuurde hebben gewoond. Als zij wel in het gehuurde heeft gewoond, dan woont stiefzoon bij huurster in als lid van haar huisgezin in de zin van het huurcontract en heeft huurster het gebruik van het gehuurde niet aan hem afgestaan of het gehuurde aan hem onderverhuurd. Dit is anders, indien huurster sinds 2009 niet steeds zelf in het gehuurde heeft gewoond en/of daar nu niet woont.  Als de huurder niet zelf het gehuurde bewoont, dan heeft zij het gebruik van het gehuurde aan de stiefzoon afgestaan of aan hem onderverhuurd in de zin van artikel 4 aanhef en sub a van de huurovereenkomst, hetgeen behoudens toestemming van de verhuurder niet is toegestaan. Aangezien de huurovereenkomst geen enkele aanduiding bevat wat onder rechtstreeks behoren tot het huisgezin verstaan moet worden, was er geen reden om te veronderstellen dat hier alleen maar sprake zou zijn als er een zekere gemeenschappelijke huishouding, een mate van (wederzijdse) verzorging, gezamenlijk deelnemen aan het sociale leven en deling van kosten van levensonderhoud, zoals de verhuurder veronderstelde. De verhuurder had bewijs geleverd dat de huurder de woning al enige tijd niet bewoonde. De huurder mocht daartegen nog tegenbewijs leveren. Als dat niet slaagt, dan zou de overeenkomst ontbonden worden.

De rechtbank te Amsterdam heeft in haar vonnis van 29 april 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:4075) een oordeel moeten geven of een huurder te kort schoot door met een partner samen te wonen zonder daartoe voorafgaande aan de samenwoning toestemming aan de verhuurder te vragen. Bepaling die de kern van deze procedure voerde luidde als volgt: “Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers, het verlenen van pension, het (tijdelijk) in gebruik geven (zoals via AirBnB of een daarmee vergelijkbare organisatie) of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende doeleinden.”

Als onweersproken gesteld kwam tot uitdrukking dat de huurder en de inwoner samen als partners in het gehuurde hebben gewoond. Volgens de kantonrechter brengt een redelijke uitleg van dit artikel mee dat het samenwonen als partners niet valt onder de beperking van de hiervoor aangehaalde bepaling. de verhuurder voerde aan dat de huurder zich niet als een goed huurder had gedragen door niet voorafgaande aan de samenwoning in het gehuurde toestemming hiervoor te vragen aan de verhuurder. Dienaangaande werd overwogen dat het in artikel 8 EVRM opgenomen recht op eerbiediging van het familie- en gezinsleven, zich in beginsel tegen het (vooraf) vragen van toestemming om in het gehuurde met een partner te mogen samenwonen verzet. De verhuurder  had dienaangaande ter zitting aangevoerd dat die toestemming (doorgaans) wel wordt verleend, maar dat hierom wel dient te worden gevraagd. De verhuurder heeft niet nader toegelicht of en zo ja, op welke grond in het geval van de huurder een (tijdig) ingediend verzoek zou zijn geweigerd. Gelet op het vorenstaande werd geoordeeld dat de verhuurder onder de thans aan de orde zijnde omstandigheden de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst ten onrechte heeft gegrond op handelen dat strijdig is met artikel 7:213 BW omdat de huurder geen toestemming voor het mogen samenwonen met zijn partner heeft gevraagd.

De rechtbank ‘s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie ‘s-Hertogenbosch besliste in haar vonnis van 12 juni 2008 LJN: BD7667, sector kanton Rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 518381 in rechtsoverweging 3.5.1 dat een huurovereenkomst met betrekking tot artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte, waarbij de huurder de gehuurde ruimte in strijd met een contractueel verbod tot het in gebruik geven van de verhuurde ruimte toch had onderverhuurd, kon worden ontbonden wegens overtreding van dit beding. De overtreding was zodanig ernstig dat dit ontbinding rechtvaardigde
Dit gold ook voor de huurder die in strijd met het huurcontract aan drie verschillende onzelfstandige woonruimten aan diverse verschillende personen verhuurde. De huurder woonde zelf niet in deze woning. Uit de inrichting van de verschillende ruimte kon worden herleid dat deze afzonderlijk waren verhuurd. Het gerechtshof ‘s-Gravenhage bekrachtigde in haar arrest van 30 augustus 2011 LJN: BR6284, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.069.924/01 het vonnis van de rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie ‘s-Gravenhage dat de op grond van overtreding van de bepalingen in het huurcontract de huurovereenkomst heeft ontbonden en de verhuurder heeft toegestaan het gehuurde te ontruimen. Het hof spreek van een tekortkoming te weten van gebruik van de woning in strijd met het bepaalde in artikel 9, lid 6 van het toepasselijke reglement. Er was hier ook sprake van overtreding van een wettelijke regel (zie artikel 7:244 BW) nu de huurder onzelfstandige ruimte in het gehuurde heeft verhuurd zonder in het gehuurde zijn hoofdverblijf te hebben. Deze grond voor de ontbindingsactie was door de verhuurder kennelijk niet aangevoerd, gezien de door het hof gegeven overweging in rechtsoverweging 3.3 laatste zin.

Een andere zaak waarin ingebruikgeving van een woning in strijd met het huurcontract onderwerp van geschil was is behandeld door het gerechtshof te Amsterdam. Het gerechtshof Amsterdam vernietigde in hoger beroep in haar arrest van 15 februari 2011 LJN: BR6437, gerechtshof Amsterdam, 200.045.299/01 het vonnis van de rechtbank, sector kanton Amsterdam. Hier ging het om een huurder die de woning aan derden in gebruik had gegeven in strijd met de algemene bepalingen behorende bij het huurcontract. De kantonrechter had de vorderingen van de verhuurder in eerste aanleg afgewezen. Naar het oordeel van de kantonrechter kon niet worden vastgesteld dat de huurder niet meer haar hoofdverblijf in de woning had. Evenmin was volgens de kantonrechter vast komen te staan dat de huurder de woning aan derden in gebruik had gegeven op een wijze die de gevorderde ontbinding rechtvaardigde.

Het hof stelde echter vast dat er zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder op het adres van het gehuurde diverse personen stonden ingeschreven die niet tot de huishouding van de huurder behoorde en dat (in ieder geval) een aantal van deze personen ook daadwerkelijk in de woning verbleven (zie rechtsoverweging 3.6 en 3.8 van het arrest). Het hof achtte dit in strijd met artikel 3 van de huurovereenkomst in verbinding met artikel 8 van de toepasselijke algemene bepalingen.
Ik heb de overwegingen van de kantonrechter hier ook bij vermeld, omdat dit duidelijk maakt dat de huurder op grond van de wettelijke regel van artikel 7:244 BW niet tekort hoeft te schieten (behoudens en andersluidende contractuele bepaling) als hij onzelfstandige ruimte in het gehuurde aan derden in gebruik geeft en zelf tevens zijn hoofdverblijf in het gehuurde houdt. Voorts is het ook mogelijk een woning aan derden tijdelijk in gebruik te geven zonder dat dit ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Te denken valt aan gebruik van het gehuurde als postadres of tijdelijk opvang van personen, waarbij de gebruiksperiode is te beschouwen als logeren in het gehuurde.

In het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 22 januari 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:490) werd door het hof beoordeeld dat de huurder niet in strijd had gehandeld met het verbod het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een derde in huur of onderhuur of gebruik af te staan. Het enkele feit dat het gehuurde ook gebruikt is ten behoeve van activiteiten van aan de huurder  gelieerde rechtspersonen en dat medewerkers van deze rechtspersonen in het gehuurde hebben gewerkt, is daarvoor onvoldoende, ook niet wanneer in aanmerking wordt genomen dat de huurder voor dat gebruik een vergoeding heeft ontvangen. De verwevenheid tussen de huurder en de rechtspersonen die, of ten behoeve van wier activiteiten, gebruik is gemaakt van het gehuurde in combinatie met het feit dat de huurder, als bestuurder van deze rechtspersonen, de regie voerde over deze rechtspersonen en hun activiteiten maakt dat het gehuurde niet aan deze (gelieerde) rechtspersonen in gebruik is “afgestaan”. De verhuurder heeft onvoldoende onderbouwd dat de huurder door het gebruik dat is gemaakt van het gehuurde de (feitelijke) zeggenschap over het gehuurde heeft overgelaten (laat staan overgedragen) aan de gelieerde rechtspersonen. Indien het pand ook is gebruikt door of ten behoeve van Stichting C Groep geldt dat de activiteiten van deze stichting niet los kunnen worden gezien van de activiteiten van de huurder, omdat Stichting C Groep de zeggenschap heeft over de huurder en haar activiteiten daardoor mede ten behoeve van de huurder worden verricht. Deze redenering ligt in de lijn met de uitspraken die in het hoofdstuk “Indeplaatsstelling” worden gegeven in het geval de huurder bijvoorbeeld zijn eenmanszaak heeft omgezet in een BV.  Als deze huurder nog steeds  zeggenschap heeft als bestuurder van de BV, is er geen sprake van het aan derden in gebruik geven van het gehuurde.

Het arrest van het hof te Amsterdam van 15 juli 2014 ECLI:NL:GHAMS:2014:2753 sluit hier op aan. In dit arrest is een situatie besproken waarin de huurder in strijd met de bepalingen in het huurcontract de woning aan verschillende personen waaronder een studerende dochter tijdelijk ter beschikking heeft gesteld. De bepaling over het in gebruik geven van de woning aan derden luidt als volgt: ” Zonder schriftelijke toestemming van verhuurster is het huurder niet toegestaan het gehuurde, geheel of gedeeltelijk aan derde(n) in onderhuur of in gebruik te geven; huurder mag zonder toestemming van verhuurster geen andere personen bij zich laten wonen dan degenen die tot zijn gezin behoren”.
De huurder gebruikte de woning een à twee nachten per week in de woning als pied-à-terre. De huurder stelde een dubbel hoofdverblijf te hebben. Terecht merkte het hof op dat de stelling dat er een tweede hoofdverblijf was geweest, tegenstrijdig was met de erkenning dat de woning een pied-à-terre was. Het hof gaat aan het standpunt van de huurder dat de woning voor hem steeds hoofdverblijf is geweest als onvoldoende gemotiveerd voorbij. Het aanbod (nader) getuigen te laten horen “over de feitelijke situatie en het gebruik van de woning” kan niet de plaats innemen van een voldoende gemotiveerde stellingname, zodat aan dat aanbod voorbij wordt gegaan.

Het hof is verder van mening dat de dochter het hoofdverblijf in het gehuurde niet als gezinslid van huurder heeft, zoals de huurovereenkomst toestaat, maar als zelfstandig wonende jongmeerderjarige. Het feit dat de huurder de woning regelmatig als pied-à-terre gebruikt, maakt immers niet dat zij een gezin vormen met de studerende dochter, die daar voortdurend woont. Dit heeft als consequentie dat ook het in gebruik geven aan de dochter in strijd is met de huurovereenkomst.
Het hof komt al met al tot de conclusie dat de huurder onvoldoende heeft aangevoerd dat de vastgestelde vormen van wanprestatie de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigen.

Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 7 juni 2011 LJN: BQ9780, gerechtshof Amsterdam, 200.034.785/01 het oordeel van de kantonrechter bevestigd dat de huurder die gedurende een bepaalde periode de gehuurde woning tijdelijk en bij wege van vriendendienst aan een vriend en een vriendin in gebruik heeft afgestaan, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Hierbij is met name van belang dat het aangeleverde bewijsmateriaal niet van zodanige aard en inhoud is dat kan worden aangenomen dat de vriend en de vriendin langer dan tijdelijk en anders dan op basis van een vriendendienst in het gehuurde hebben gewoond (rechtsoverweging 4.8 arrest). Van belang was voorts dat de huurder gedurende langere periode wel binding met het gehuurde bleef houden.
Hier was dus van belang dat de gebruikers geen huur hoefde te betalen en dat de gebruikers ook niet de exclusieve beschikking over de woning hadden.

Deze uitspraak balanceert “op het randje”. Dit arrest zal niet maatgevend zijn voor de rechtspraak op dit gebied. Het hof was bepaald mild voor de huurder. Het is immers duidelijk dat de woning in strijd met een contractuele bepaling gedurende een bepaalde periode aan een ander in gebruik is gegeven. Dat de huurder zijn hoofdverblijf in de woning had, maakte deze overtreding op het contractuele verbod de woning om aan een derde in gebruik te geven niet minder ernstig. Dat niet bewezen is dat er een vergoeding voor dit gebruik betaald diende te worden, doet niets af aan dit tekortschieten. Betaling kan wel verondersteld worden, want waarom zou iemand die een paar maanden in het buitenland verblijft zijn woning voor niets aan een ander ter beschikking stellen? In dit verband had de verhuurder wel opvolgende bankafschrijvingen van de huurder kunnen vragen. Voorts is belang dat de scheiding tussen “in gebruik geven” en onderhuur wel heel diffuus wordt. Zo zal de huurder zijn woning onder het mom van tijdelijke ingebruikgeving en contante betaling door de onderhuurder zich wel erg eenvoudig kunnen onttrekken aan het verbod als gemeld in artikel 7:244 BW.
Al schrijvende merk ik dat ik het arrest van het hof wel sympathiek vind, doch ook onjuist acht voor zover de afweging van belangen niet is gebaseerd op de afweging in het kader van de “tenzij beperking” zoals is beschreven in het arrest van De Hoge Raad van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810). Het in gebruik geven van woonruimte is een tekortkoming die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Dat is de kern van een ontbindingsactie. Een belangenafweging zoals bedoeld in artikel 7:274 BW hoort hier niet aan de orde te komen. In Amsterdam geldt bovendien ernstige woningnood. Als een huurder enige maanden per jaar het gehuurde aan een ander in gebruik kan geven, dan lijkt het mij wel logisch dat de verhuurder de woning liever aan een andere huurder in gebruik geeft die de woning gedurende het gehele jaar zelf gebruikt. Dit is ook een gerechtvaardigd belang van een woningbouwcorporatie in Amsterdam in het kader van de “tenzij beperking”. Het lijkt mij dat er voor de woningcorporatie een gerechtvaardigd belang is om – mede in het kader van de woningnood in Amsterdam – een woning te verhuren aan een betrouwbare huurder, dan aan een huurder waartegen een ontbindingsactie gestart kan worden.