2.3.4. Andere verbodsbepalingen in het huurcontract

In het huurcontract kunnen nog andere verbodsbepalingen staan. Het is de vraag of overtreding daarvan ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. In een zaak die speelde voor de voorzieningenrechter te Dordrecht was ontruiming van woonruimte gevorderd wegens een huurachterstand (ontbinding kan in een voorlopige voorziening niet worden gevorderd), maar ook wegens overtreding van een verbod om het slot van de woonruimte te vervangen. Tevens had de huurder in huis geblowd ondanks een verbod om in de woonruimte verdovende middelen te gebruiken. De voorzieningenrechter oordeelde in haar vonnis van 15 mei 212 LJN: BW5790, voorzieningenrechter rechtbank Dordrecht, 97728/KG ZA 12-67 dat de huurachterstand voldoende hoog was om in een bodemprocedure ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen.

De gevorderde ontbinding kon om deze redenen worden toegewezen. De rechter was van mening dat blowen in de woning wanprestatie oplevert, doch dat dit op zichzelf onvoldoende is om ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen in een bodemprocedure. Ook hier geldt dat zonder aanvoering van bijzondere omstandigheden de overtreding gezien haar geringe betekenis de ontruiming van het gehuurde niet rechtvaardigt, omdat niet wordt verwacht dat in een bodemprocedure de ontbinding van de overeenkomst om deze redenen zal worden uitgesproken.

Het hof te ‘s-Hertogenbosch was in haar arrest van 11 maart 2014 ECLI:NL:GHSHE:2014:683 dat in hoger beroep is gewezen, van mening dat de aanwezigheid van geringe hoeveelheden amfetamine en cocaïne in de woning een tekortkoming betrof die ontbinding niet rechtvaardigde. In de algemene huurvoorwaarden is bepaald dat het huurder niet is toegestaan activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn. De verhuurder had gesteld dat er werd gedeald in de woning. Als bewijs bracht de verhuurder ook verklaringen van buurtbewoners in het geding die tegenover de politie hadden verklaard dat er erg veel mensen tijdens de avonduren langs gingen bij de woning en er dan ongeveer vijf minuten bleven. Tijdens de doorzoeking van de woning kwam er een persoon naar de woning die bij de politie bekend stond als harddrugsgebruiker. De gegevens die in het geding werden gebracht en die een vingerwijzing gaven dat er inderdaad mogelijk in drugs werd gehandeld vanuit de woning, vormden voor het hof echter geen sluitend bewijs van handel in drugs vanuit de woning. Zonder bewijs van handel in drugs van uit de woning was de aanwezigheid van drugs onvoldoende ernstig om ontbinding te rechtvaardigen.Ik ben van mening dat het hof de huurder wel erg goed gezind was. Op basis van de in het geding gebrachte gegevens had het hof ook kunnen herleiden dat de handel in drugs vanuit de woning aannemelijk was en wel degelijk ontbinding rechtvaardigde op basis van de handel in drugs. Verder verbaast het mij dat het hof in alinea 4.11 van het arrest spreekt van een afweging van belangen. Een afweging van belangen is in het kader van de ontbindingsactie niet van belang. De aanwezigheid van deze drugs levert immers een overtreding van de Opiumwet op, zodat ontbinding uitgesproken had moeten worden. In de algemene voorwaarden stond immers eveneens vermeld dat overtreding van de Opiumwet ontbinding rechtvaardigde. Een dergelijke lijn wordt ook gevolgd als een huurder tussen de vijf en tien hennepplanten in huis heeft zonder dat bewezen wordt of er handel in hennep wordt gedreven. Overtreding van de Opiumwet wordt doorgaans voldoende ernstig geacht om ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen.