2.3. Het niet bewonen in strijd met een contractueel verplichting

Als er in het huurcontract geen contractuele verplichting staat vermeld, die de huurder verplicht het gehuurde als hoofdverblijf te gebruiken, dan bestaat er geen wettelijke verplichting tot het hebben van een hoofdverblijf in het gehuurde. Het Hof van Arnhem komt in haar uitspraak van 2 juni 2005, WR 2005,89 tot eenzelfde standpunt. Als die verplichting wél contractueel is overeengekomen, dan kan het overtreden van deze regel leiden tot een succesvol beroep op ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder.
Bovenstaande uitspraak moet worden bezien in het licht dat er geen algemene verplichting van de huurder bestaat om het gehuurde te gebruiken, zoals in onderdel 2.1 al is besproken.
Het hof te Leeuwarden stelt in haar arrest van 14 oktober 2008 ECLI:NL:GHLEE:2008:BG3271 voorop dat uit de wet niet een verplichting blijkt dat het gehuurde bewoont dient te worden. Deze procedure was door de verhuurder gestart tegen een huurder die zich circa twee jaar in detentie bevond. Gedurende deze periode bevond de zoon van de huurder zich tezamen met een aantal drugsverslaafden in de woning. Deze zoon en andere gebruikers van de woning veroorzaakten overlast.
De verhuurder had een procedure gestart tot ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter had de vordering niet wegens het bezorgen van overlast toegewezen, doch had de vordering toegewezen wegens het handelen in strijd met een verplichting het gehuurde zelf te bewonen. De huurder kwam hiertegen in beroep bij het hof te Leeuwarden.
Het hof keek bij haar beoordeling naar de bepaling in het huurcontract waarin een een overlastbeding en een verplichting tot bewoning stond opgenomen. Deze bepalingen luidden als volgt:

  1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan bij overeenkomst gegeven bestemming gebruiken.
  2. Huurder zal het gehuurde zelf bewonen en het gehuurde zonder schriftelijke toestemming van verhuurster geheel noch gedeeltelijk kosteloos noch tegen betaling afstaan aan personen, die niet tot zijn gezinshuishouding behoren.
  3. Huurder zal omwonenden geen hinder of overlast bezorgen.

Ondanks deze bepaling was het hof van mening dat deze bepaling vooral bedoeld lijkt te zijn om vast te leggen dat de onderhuur van de gehele woning of (in afwijking van de hoofdregel van artikel 7:244 BW) een gedeelte ervan verboden is. De eerste woorden van de bepaling, inhoudende dat de huurder het gehuurde zelf moeten bewonen, vormen de keerzijde van het verbod op het onderverhuren of in gebruik geven van de woning aan derden. Er kan dan ook volgens het hof niet van worden uitgegaan dat de huurder door de woning niet te bewonen in strijd handelt deze huurvoorwaarden. Onderverhuring van de woonruimte was geen onderwerp van de procedure.
Het blijft dus van belang de bedoeling van een bepaald beding zo duidelijk mogelijk te formuleren. In het kader van deze duidelijke formulering is het van belang bepaalde verboden niet door elkaar heen te knopen, maar voor elke verbodsbepaling een afzonderlijk artikel te formuleren.
Het hof was toch van mening dat de huurovereenkomst beëindigd kon worden, omdat de huurder zich niet als goed huurder had gedragen. De huurder draagt immers de verantwoordelijkheid voor hetgeen tijdens zijn afwezigheid in het gehuurde gebeurt. Nu hij dit toezicht niet had geregeld en er overlast door de gebruikers van de woning was ontstaan was de huurder tekortgeschoten, hetgeen beëindiging van de overeenkomst rechtvaardigde. De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, besliste in haar vonnis van 2 juni 2009 LJN: BI5937, sector kanton Rechtbank Haarlem, 411272/CV EXPL 09-695 dat een verhuurder de huurovereenkomst met een huurder niet kon ontbinden vanwege het niet continue bewonen van het gehuurde. Deze kantonrechter gaf een volgende interpretatie met betrekking tot de verplichting tot bewoning van het gehuurde. De casus luidde als volgt. In de huurovereenkomst die tot deze casus heeft geleid was een verplichting opgenomen om de woning te bewonen. De woning werd door twee huurders gehuurd. Er was in de algemene voorwaarden geen verplichting opgenomen dat beide huurders waren verplicht gelijktijdig in het gehuurde te wonen. Op het huurcontract stonden onder meer zowel man als vrouw als huurder op het huurcontract vermeld. Er was aldus sprake van contractueel medehuurderschap zoals beschreven in het hoofdstuk: Contractuele Medehuur . (In laatstgenoemd hoofdstuk wordt uitgebreid besproken dat het niet bewonen van de woning door de huurder niet zonder meer een reden is om de huurovereenkomst te kunnen beëindigen). Na eerst in de woning te hebben samengewoond had de vrouw na de echtscheiding bijna 3 jaar alleen in het huis gewoond en na haar vertrek was de man weer in de woning gaan wonen. De woning was dus steeds door minstens één huurder bewoond. Doordat de woning steeds door één huurder was bewoond, was voldaan aan de zorgplicht die op de huurder rust. Dit betekende volgens de rechter dat moet worden aangenomen dat steeds als “goed huisvader” voor het gehuurde was gezorgd. In het huurcontract stond tevens vermeld dat de huurder de verhuurder van een vertrek van een huurder op de hoogte moest brengen. De huurder was tekortgeschoten in nakoming van de overeenkomst door die mededeling niet aan de verhuurder te doen. Dit tekortschieten rechtvaardigde ontbinding van de overeenkomst niet. In de huurovereenkomst was niet de verplichting opgenomen steeds over een huisvestingsvergunning te beschikken. De bestuursrechtelijke kwestie over het al of niet beschikken over zo’n vergunning stond verder buiten dit geding.

De rechtbank ‘s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie ‘s-Hertogenbosch, besliste in haar vonnis van 8 april 2008 LJN: BI4152, sector kanton rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 596579 dat de huurder toerekenbaar tekort was geschoten in zijn verplichtingen nu de huurder de verplichting het gehuurde zelf te bewonen – mede als gevolg van detentie – heeft geschonden en niet heeft voldaan aan de zorgplicht ten aanzien van de woning en de woonomgeving. De kantonrechter overwoog vervolgens dat de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden niet waren weersproken en dat deze dus van toepassing waren. De algemene voorwaarden bepaalden in artikel 5.3 dat de huurder zich als goed huurder dient te gedragen. Artikel 5.6 van de algemene voorwaarden bepaalde voorts – kort gezegd – dat de huurder ervoor diende te zorgen dat hij geen overlast en hinder zou veroorzaken. Naar het oordeel van de kantonrechter had de huurder zich dan ook, ingevolge de algemene voorwaarden, alsmede ingevolge de artikelen 7:213 BW, 7:214 BW en 7:217 BW (in samenhang met het Besluit kleine herstellingen onder punt l en t, ten aanzien van het gebruik en het onderhoud van de gehuurde zaak) niet gedragen zoals goed huurder betaamt. De huurder had ook geen derde verzocht om voor het onderhoud zorg te dragen. De kantonrechter overwoog in rechtsoverweging 3.4 van dit vonnis voorts dat de huurder zijn verplichting om zelf het gehuurde te bewonen heeft geschonden en in samenhang met schending van zijn zorgplicht (onderhoud tuin en schending van zorgplicht ten aanzien van zijn woonomgeving) gaf dit een gerechtvaardigde reden om de overeenkomst te ontbinden.

Het gerechtshof te Amsterdam heeft in haar arrest van 4 september 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:3250) bepaald dat de huurder die tijdens zijn detentie de woning aan derden in gebruik had gegeven, zodanig tekort was geschoten, dat dit ontruiming van het gehuurde rechtvaardigde. De huurder had betoogd dat de verhuurder het gerechtvaardigde vertrouwen had gewekt dat de woning aan derden in gebruik gegeven mocht worden. De verhuurder had eerder huisbewaring tijdens een eerdere detentie toegestaan. Voor dit gebruik had de huurder geen toestemming gevraagd.

Het hof overwoog vervolgens dat de omstandigheid dat de verhuurder de ontstane situatie eerder gedoogde, echter niet weg nam dat toen na het strafarrest de detentie werd hervat en de huurder iets voor de woning wilde regelen, hij nog steeds verplicht was toestemming te vragen voor huisbewaring door de gebruiker. Voor iedere nieuwe ingebruikgeving zal immers weer toestemming moeten worden gevraagd, ook als de eerdere toestemming, anders dan in dit geval, wel uitdrukkelijk en vooraf is verleend. Voor een gerechtvaardigd vertrouwen dat de verhuurder voor de huurder het verbod van ingebruikgeving geheel had laten vervallen en dat de huurder voor een tweede keer de woning naar eigen goeddunken aan anderen ter beschikking kon stellen, bestond geen grond. Door de woning zonder toestemming van de verhuurder in gebruik te geven aan de gebruiker heeft de huurder dus wel degelijk gehandeld in strijd met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

De kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam besliste in haar vonnis van 24 januari 2014 ECLI:NL:RBROT:2014:427 dat het sporadisch bewonen van de huurwoning – niettegenstaande een bepaling dat de huurder in het gehuurde zijn hoofdverblijf moet hebben – kon leiden tot huurbeëindiging. De huurder woonde vrijwel permanent in het buitenland om zijn zieke moeder te verzorgen. Dat de woning een sociale huurwoning was, woog hierbij in de beslissing van de rechter mee. De verhuurder heeft er volgens de rechter als verhuurder in de sociale sector belang bij dat haar woningen worden bewoond door haar doelgroep en dit brengt met zich mee dat het verplaatsen van het hoofdverblijf door de huurder in beginsel niet is aan te merken als een tekortkoming van te geringe aard. De belangen van de kinderen maken dit niet anders nu deze niet afdoen aan de verplichting van de huurder – en niet van zijn zonen – om in het gehuurde hoofdverblijf te hebben.

Bovenstaande uitspraken maken in ieder geval duidelijk dat, als de verplichting tot bewoning van de woning wél contractueel is overeengekomen, het overtreden van deze regel kan leiden tot een succesvol beroep op ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder. Als de verplichting tot gebruik van de woning niet contractueel is overeengekomen kunnen bijzondere omstandigheden toch leiden tot huurbeëindiging wegens het zich niet gedragen als een goed huurder betaamt. De verhuurder kan ook eisen dat de huurder het gehuurde weer in gebruik moet nemen. Deze actie wordt echter voornamelijk bij bedrijfsruimte toegepast. De verhuurder van woonruimte heeft er kennelijk meer belang bij om bij overtreding van deze contractuele bepaling de overeenkomst te beëindigen dan deze in stand te houden. Bij bedrijfsruimte heeft de verhuurder er om verschillende redenen vaak juist belang bij om de overeenkomst voort te zetten. (bijvoorbeeld voortzetten van exploitatie van het gehuurde in een winkelcentrum waar deze huurder als publiekstrekker van belang is).