2.c. Short stay in een geliberaliseerde woonruimte

Ook bij verhuring van geliberaliseerde woonruimte kan de huurder in strijd met het huurcontract handelen door de woning via de site Airbnb te verhuren. In eerste aanleg was een in kortgeding gevorderde ontruiming van de woonruimte afgewezen, doch in hoger beroep was het gerechtshof te Amsterdam in haar arrest van 17 januari 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:153 ) van oordeel dat onder de geschetste omstandigheden ontruiming toch was toegestaan. De huurder had, door de woning onder te verhuren, zowel in strijd met de huurovereenkomst gehandeld, als overlast veroorzaakt voor andere appartementseigenaars en in strijd gehandeld met regels van de Vereniging van eigenaren.
Hoewel er maar vier beoordelingen door huurders waren gegeven, werd door het hof toch aangenomen dat het aantal verhuringen nog aanmerkelijk hoger is geweest dan door de huurder was gesteld. In de procedure was door de huurder al erkend dat het aantal verhuringen ook zes of zeven keer kon zijn geweest. Aangezien de huurder in hoger beroep geen nauwkeurige mededeling heeft gedaan over het aantal keren dat hij heeft verhuurd, achtte het hof daarom aannemelijk dat de huurder de woning aanmerkelijk vaker dan vier keer heeft verhuurd.
Verder was van belang dat de verhuurder de huurder een waarschuwing had gegeven enn dat de huurder ondanks deze waarschuwing toch met verhuring door was gegaan.
Verder was van belang dat de onderverhuring door de huurder in strijd was met het reglement van splitsing van de VVE en dat de verhuurder daardoor jegens zijn mede-eigenaren toerekenbaar tekortschoot. De huurder had dit onvoldoende bestreden. De verhuurder had in deze procedure gesteld dat naast overlast door onderverhuring ook uitdrukkelijk aan de orde is gesteld dat de onderverhuur in strijd was met de regels van de VvE.
Het hof achtte voldoende aannemelijk dat door de onderverhuring overlast is ontstaan bij de overige eigenaren/bewoners van het pand. Door de onderhuring handelde de huurder, maar ook de verhuurder, in strijd met de regels van de VVE, terwijl een lid van de VVE de verhuurder daar ook uitdrukkelijk op heeft aangesproken. Nadat de huurder in 2014 door de verhuurder was gewaarschuwd, was hij doorgegaan met onderverhuring. Het hof tekende bij die overweging aan dat onderverhuur zonder voorafgaande waarschuwing ook reeds een ernstige tekortkoming zou opleveren.
Het hof achtte spoedeisend belang voor de ontruiming aanwezig. Het kende een groot gewicht toe aan het belang van de verhuurder om zeker te stellen dat hij zelf niet langer tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen tegenover de VVE en de overige eigenaren/bewoners. Hetzelfde gold voor het belang (en de verplichting) van de verhuurder om te voorkomen dat onderhuurders van de huurder aan deze eigenaren/bewoners overlast verschaffen. De vordering tot ontruiming werd daarom toegewezen.In zaken waarbij ontbinding was toegewezen, ging het veelal om langdurige verhuring van de gehele woning, waarbij een sterk commercieel motief was betrokken en waarbij ook overlast was betrokken. Als het gaat om verhuring van slechts een gedeelte van de woning zonder veel commercieel gewin, dan wordt ontbinding vaak niet toegewezen. Het valt op dat er een aanzienlijk aantal uitspraken zijn gewezen waarin de ontbinding van de overeenkomst niet werd toegewezen. Dit kan echter snel veranderen als dit maatschappelijke fenomeen is ingeburgerd en het alle huurders duidelijk is dat het tijdelijk verhuren van woonruimte volgens de formule van Airbnb ook niet is toegestaan. Er blijft immers sprake van het geheel of gedeeltelijk in gebruik geven van een woning aan derden en dat is doorgaans contractueel uitgesloten. Gezien het feit dat de regeling van artikel 7:244 BW uitdrukkelijk van regelend recht is, zal de rechtszekerheid geboden zijn bij een duidelijke lijn voor wat betreft het doorbreken van dit verbod en lijkt het mij voor de rechtszekerheid van belang dat ontbinding van de overeenkomst overwegend mogelijk is als de huurder welbewust in strijd met de contractuele afspraken toch tot gehele of gedeeltelijke verhuring van de woning overgaat.