2. Handelen in strijd met overeengekomen bestemming

Of er sprake is van een gebruik van het gehuurde in strijd met de overeengekomen bestemming hangt af van de aard van de activiteit en of de huurder voor uitoefening van deze activiteit toestemming van de verhuurder nodig heeft. De vraag of de huurder vanuit zijn woning een bedrijfsmatige activiteit mag verrichten hangt af van de aard van het bedrijf en de bijbehorende feitelijke omstandigheden.Dit kan betekenen dat het voeren van een kantoor in één van de kamers van het gehuurde geen verandering van de bestemming van het gehuurde geeft.

Er moet echter worden bedacht dat het criterium waarbij naar de omvang van de activiteit wordt gekeken naar de achtergrond wordt verschoven op het moment dat de risico’s van het voeren van deze activiteit in het gehuurde groot zijn. De huurder die vanuit zijn woning bedrijfsmatig lachgas had verkocht, had volgens een vonnis van de kantonrechter van 9 oktober 2019 (ECLI:NL:RBMNE:2019:4658) van de rechtbank Midden-Nederland de bestemming van het gehuurde (gedeeltelijk) gewijzigd. Hij had door deze handel overlast veroorzaakt aan omwonenden. Hij had bovendien gevaarlijke stoffen (namelijk grote hoeveelheden lachgas) in zijn woning opgeslagen. Hij had  hiermee – meer in het algemeen – volgens de rechter niet gehandeld zoals van een goed huurder verwacht mag worden. De huurder is naar het oordeel van de rechter zo ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst dat te verwachten is dat een bodemrechter de huurovereenkomst hierom zal ontbinden. De ontruiming werd daarom toegewezen.

In de overeenkomst met betrekking tot artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte is bepaald dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt voor horeca volgens een bepaalde (franchise)formule. Onder die voorwaarde is ook toestemming voor onderverhuur gegeven. Na enige tijd blijkt het karakter van de lunchroom wezenlijk gewijzigd. Het gerechtshof te Amsterdam achtte deze wijziging van de bestemming van het gehuurde in haar arrest van 17 december 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:4913 ) een gerechtvaardigde grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. De overeenkomst kon dus met de huurder worden ontbonden wegens het gewijzigd gebruik van het gehuurde door de onderhuurder. Er is geen sprake van misbruik van het recht om als verhuurder te bepalen welke vorm van exploitatie in het gehuurde wordt aanvaard.

De huurder mag dus niet afwijken van een contractueel overeengekomen bestemming zonder uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder. Als de huurder dit toch doet dan is er een aanzienlijke kans dat de door de verhuurder gevorderde ontbinding wordt toegewezen. Dit gebeurde ook de huurder die in de Markthal te Rotterdam een versunit had gehuurd, die gedurende de huurperiode conform de huurovereenkomst uitsluitend mocht worden gebruikt als winkelruimte conform 7:290 BW voor de verkoop van halal vlees en vleeswaren en halal traiteurartikelen conform de slagerijformule 010 Braderij.
De assortimentsomschrijving gaf een duidelijke verhouding van hetgeen is overeengekomen:
Hoofdassortiment 80% – Halal vlees, vleeswaren en traiteursartikelen;
Nevenassortiment 20% – Aan de halalslagerij verwante artikelen;
Uitgesloten – Horeca activiteiten en verkoop van koude en warme dranken;
Het assortiment dient hier op aan te sluiten en horeca is uitgesloten.
De huurder had in strijd met de voorwaarden desondanks in het gehuurde gebruikt voor horeca-activiteiten.
De huurder was door de verhuurder aangeschreven om alsnog aan de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst te voldoen.
In deze procedure was door de huurder gesteld dat het exploiteren van versunits zonder de verkoop van broodjes en andere producten in het huidige concept van de Markthal financieel niet haalbaar was. Veel huurders van versunits waren volgens de huurder om die reden al uit de Markthal vertrokken. Ook in de media en de Rotterdamse politiek werd hier volgens de huurder aandacht aan besteed. Stichting COM wil het oorspronkelijke concept van de Markthal als versmarkt en de daardoor bij de unithuurders ontstane problemen bij de verhuurder onder de aandacht brengen. Door het verhuren van een mislukt en niet realiseerbaar concept schiet de verhuurder jegens de huurder ernstig tekort. In de Markthal komt steeds meer horeca. Het publiek in de Markthal komt niet voor verse boodschappen, maar voor de beleving en gaat voor verse boodschappen naar de onder de Markthal gelegen Albert Heijn.
De verhuurder stelde dat zij het concept van de Markthal wil bewaken en handhaven en dat zij daarom optreedt tegen ondernemers die horeca-activiteiten ontplooien waar dat niet is toegestaan. Zo wil zij voorkomen dat de Markthal van vershal een horecahal dreigt te worden.
De kantonrechter te Rotterdam oordeelde in haar vonnis van 25 november 2016 ECLI:NL:RBROT:2016:9091 dat gelet op de door partijen getekende huurovereenkomst met de bijbehorende stukken er geen enkel misverstand kan bestaan over de vraag wat de bestemming van het gehuurde moet zijn. Dat is een halal slagerij, met een nevenassortiment (maximaal 20%) van aanverwante traiteurartikelen. Horeca-activiteiten worden uitdrukkelijk uitgesloten. Daarmee hebben partijen beoogd dat in het gehuurde uitsluitend verse producten zouden worden verkocht en er geen horeca-activiteit zou zijn.
Volgens de rechter is de getekende overeenkomst en de bestemming in het gehuurde volkomen in overeenstemming met het concept van de Markthal, die is opgezet als een markthal waar een gevarieerd aanbod moet zijn van verse producten. Daarnaast is, zo blijkt uit het concept van de Markthal, ook ruimte gecreëerd voor horeca, met name in de zijkanten van het gebouw, maar ook in of op verschillende van de units op de marktvloer. In het vonnis wordt het concept van de Markthal besproken.
De kantonrechter stelde, op basis van zijn bezoek aan het gehuurde, vast dat het gehuurde niet de uitstraling heeft die van een slagerij mag worden verwacht. Er was sprake van een zeer beperkt assortiment van vleesproducten. Er was wel een ruim assortiment van vleesproducten die werden aangeboden om ter plaatse klaar te maken en op te eten. Het ging om diverse soorten hamburgers, worstjes, gemarineerde kipfilet, rib-eye en lamskoteletten die, zo bleek uit de bordjes bij deze producten, werden aangeboden met (lavas)-brood en salade. De presentatie in de vitrine oogde, zo oordeelde de kantonrechter, als een horecazaak en niet als een slagerij. Boven het gehuurde hing een bord met de aanduiding: Butcher en Trattoria met daarnaast aan twee kanten de slogan: ”best burger in town”.
Door de bezichtiging was het de kantonrechter volstrekt duidelijk geworden dat de huurder in het gehuurde geen slagerij exploiteert, maar vrijwel uitsluitend een horecagelegenheid.
De kantonrechter kwam op grond van het voorgaande tot het oordeel dat de huurder handelde in strijd met de bestemmingsbepaling in de huurovereenkomst. Het gehuurde was, vrijwel, uitsluitend een horecazaak en oogt op geen enkele wijze als een halalslagerij. De rechter oordeelde dat de tekortkoming voldoende ernstig is om de huurovereenkomst te ontbinden. In deze zaak kwam het Mededingingsrecht niet aan de orde. Dit zou de huurder wellicht ook niet helpen. In het hoofdstuk Huur en mededinging heb ik uitgebreid beschreven dat volgens de toelichting op het Besluit vrijstelling branchebeschermingsovereenkomsten de verhuurder de eerste zes jaar na het starten van een nieuw winkelcentrum branchebeschermingsovereenkomsten mogen sluiten als die ertoe kunnen bijdragen dat er op nieuwe locaties nieuwe winkelcentra met een gevarieerd winkelaanbod tot stand komen. Hiermee komt een billijk aandeel van de voordelen van de branchebescherming ten goede aan de gebruikers. Deze clausules worden dus ten behoeve van de huurders opgenomen. Een huurder moet immers doorgaans aanzienlijke investeringen doen en grote risico’s accepteren om publiek te trekken. Een huurder wenst daarom enige tijd te hebben om deze investeringen terug te verdienen. De huurder die zich in een dergelijk winkelcentrum wenst te vestigen en tegen een dergelijke clausule aanloopt, zal hier vermoedelijk anders over denken.

Dat de huurder gerede kans loopt om bij wijziging van de bestemming van het gehuurde in kortgeding te worden ontruimd uit het gehuurde vooruitlopend op een ontbindingsprocedure blijkt uit het arrest van het hof van 22 december 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:5522. Het gehuurde was verhuurd met de volgende bestemming: “de verkoop van dames- en herenmode, schoenen, tassen, accessoires, en aanverwante artikelen”. De huurder had wegens naar zijn zeggen zware terugval in de verkoop van jassen besloten zijn assortiment te veranderen. Het assortiment en/of de bestemming van het gehuurde werd gewijzigd in een ‘mobile repair’ en de verkoop van telefoonhoesjes en andere ‘mobile phone accessories’, souvenirs, waterpijpen en ‘hover-boards’. Naar het oordeel van het hof is het gebruik in strijd met de bestemming van het gehuurde een zodanig ernstige tekortkoming dat de bodemrechter naar alle waarschijnlijkheid reeds op die grond de huurovereenkomst zal ontbinden. Een terme de grâce om in de gelegenheid gesteld te worden de huurachterstand te voldoen, voor zover daar al aanleiding voor zou zijn, neemt die grond voor ontbinding niet weg en bij die terme de grâce hebben de huurders dan ook geen belang, ook niet in hoger beroep. Uit dit arrest blijkt ook dat een beroep op de terme de grâce alleen effect heeft bij het tekortschieten dat door de huurder nog kan worden tenietgedaan, zoals betaling van een huurachterstand.

In de jurisprudentie wordt overwegend geoordeeld dat de aard van de hennepteelt zodanig risicoverhogend is dat dit ontbinding van de huurovereenkomst doorgaans rechtvaardigt. Daarbij lijkt voor deze activiteit niet meer zo zeer de omvang van die activiteit te worden getoetst. In deze lijn ligt ook de uitspraak vervat in het arrest van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch van 28 september 2004 ( LJN: AR7499, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, C0300979/HE ), waarin het Hof in rechtsoverweging 4.6 en 4.7 besliste dat het voor het toerekenbaar tekortschieten niet van belang is of de hennepkwekerij zich in de woning of in een schuur op het perceel van het gehuurde bevindt. Voor het tekortschieten is volgens het Hof voldoende dat de huurder door het aanwezig hebben van een hennepkwekerij op het van verhuurder gehuurde perceel de mogelijkheid heeft geschapen dat de verhuurder en/of derden daarvan nadeel zouden ondervinden. Niet relevant is dat dergelijk nadeel zich niet heeft gerealiseerd, zoals ook niet relevant is of omwonenden al dan niet hebben geklaagd over overlast.