Buitengerechtelijke ontbinding en de wettelijke basis

Vóór de invoering van het huidige wetboek was buitengerechtelijke ontbinding door zowel huurder als verhuurder mogelijk (tenzij contractueel uitgesloten). Onder de huidige wet is buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder wegens wanprestatie van de huurder uitgesloten. Dit is dwingend recht, zie artikel 7:231 lid 1 BW.

Buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder
In drie gevallen is het voor de verhuurder wel mogelijk de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden:

  1. Indien sprake is van een gebrek aan het gehuurde dat de verhuurder ingevolge artikel 7:206 BW niet verplicht is te verhelpen en dat zodanig is dat het gebruik ervan door de huurder geheel onmogelijk is (zie artikel 7:210 BW). In dat geval zijn zowel de huurder als de verhuurder bevoegd buitengerechtelijk te ontbinden.
  2. In het geval van artikel 7:231 lid 2 BW (strijd met openbare orde, wet Victor). Voor de verhuurder is buitengerechtelijke ontbinding naast het gestelde in artikel 7:210 BW alleen mogelijk als er door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde deswege op grond van artikel 174 a van de Gemeentewet (Noot 62a) dan wel op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 van die wet is gesloten, door gedragingen in zodanig gebouw in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet (Noot 62b) is gehandeld en het desbetreffende gebouw deswege op grond van artikel 13b van die wet is gesloten, of
  3. zodanig gebouw op grond van artikel 97 van de Woningwet is gesloten (zie artikel 7:231 lid 2 BW). Bedacht dient hierbij wel te worden dat er ondanks het feit dat de gehuurde ruimte door de gemeente is gesloten toch nog beoordeeld dient te worden of de buitengerechtelijk ontbinding gerechtvaardigd is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid.

Voor een beroep op de buitengerechtelijke ontbinding is een verwijtbare tekortkoming niet vereist. Voor een beroep op artikel 7:210 BW is een verwijtbare tekortkoming niet aan de orde (zie ook het arrest van het hof te ‘s-Gravenhage van 8 december 2009, ECLI:NL:GHSGR:2009:BK7116) . Dat is wel het geval bij een beroep op ontbinding wegens tekortkoming op grond van artikel 6:265 BW.

Uit de wetsgeschiedenis (Wet van 13 maart 1997, Stb. 132, Kamerstukken 1995/1996, 24699) blijkt dat als de gehuurde ruimte door de gemeente wordt gesloten de huurder dan geen huur meer verschuldigd is , omdat de verhuurder geen huurgenot kan verschaffen. Als de sluiting het gevolg is van het gedrag van de huurder, dan zal de huurder natuurlijk wel schadevergoeding dienen te betalen in de vorm van de hoogte van de huur. Het is de beste oplossing om de huurovereenkomst snel te beëindigen, waarna er met  een nieuwe huurder een overeenkomst wordt gesloten. De verhuurder kan dan op basis van de nieuwe huurovereenkomst de opheffing van het gemeentebesluit vragen. Als er een procedure gevoerd moet worden om de overeenkomst te ontbinden, dan kan dit proces vrij lang duren. Dit is voor alle partijen vervelend en onwenselijk. De huurder kan een schadebedrag verschuldigd worden waarvan het maar de vraag is of deze schade vergoed kan worden. Haar is daarom van aan te bevelen dat de verhuurder gebruik maakt van zijn mogelijkheid de overeenkomst te ontbinden op basis van het besluit van de gemeente.

De sluiting door de burgemeester hoeft niet onherroepelijk te zijn uitgesproken om tot ontbinding over te gaan. De mogelijkheid van hoger beroep heeft dus geen schorsende werking.  Zie ook het arrest van het hof te ‘s-Gravenhage van 21 november 2017 (ECLI:NL:GHDHA:2017:3462). De civiele- en de bestuursrechtelijke procedures kunnen botsen met elkaar. Het is daarom wel de bedoeling dat de rechter in zijn beslissing de rechtmatigheid van het besluit laat meewegen in zijn beslissing. Als er twijfels zijn over de juistheid van het besluit, dan moet de rechter dit laten meewegen in het proportionaliteitsvereiste.  De rechtbank ‘s-Gravenhage besliste in haar vonnis van 5 april 2017 (ECLI:NL:RBDHA:2017:3473) dat de ‘omstandigheden van het geval’ kunnen meebrengen dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar kan worden aangemerkt. De rechter oordeelde dat een vordering, zoals hier aan de orde, is in kort geding dan ook slechts toewijsbaar wanneer zeer aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst op goede gronden buitengerechtelijk is ontbonden. Voor die terughoudendheid is in de onderhavige zaak reden te meer, nu het Besluit nog niet onherroepelijk is. De voorzieningenrechter dient zich er derhalve rekenschap van te geven dat het Besluit kan worden vernietigd.

Artikel 13b Opiumwet (Wet Damocles) is verruimd. Op grond van dit artikel kon de burgemeester al een pand onder bestuursdwang sluiten als er verdovende middelen werden verkocht of verhandeld. Door uitbreiding van deze wet kan de burgermeester het pand ook sluiten als er stoffen in een pand aanwezig zijn om drugs te bereiden. Als er door de burgermeester een pand is gesloten op basis van de aanwezigheid van stoffen in het pand, dan is het niet mogelijk de overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Het treffen van voorbereidingshandelingen is geen gedraging in strijd met de artikelen 2 of 3 Opiumwet. Volgens artikel 7:231 lid 2 BW is het handelen in strijd met de artikelen 2 of 3 Opiumwet noodzakelijk om de buitengerechtelijke ontbinding te legitimeren. Buitengerechtelijke ontbinding kan worden ingeroepen als de sluiting van het pand door de burgermeester feitelijk is gerealiseerd. Niet eerder. Dit is dus ook mogelijk tijdens een bezwaartermijn. De verhuurder loopt wel een risico als de bestuursrechter beslist dat het besluit niet correct is genomen, waardoor de sluiting door de burgemeester onjuist blijkt te zijn. de buitengerechtelijke ontbinding kan dan te vroeg worden ingeroepen.

Als er sprake is van een pand waarin drugs worden aangetroffen, dan acht de burgermeester sluiting doorgaans spoedeisend, waardoor en spoedsluiting wort toegepast. Er wordt de gebruiker van het pand dan geen begunstigingstermijn verleend om alsnog zelf de overtreding te herstellen. Er wordt veelal een last onder bestuursdwang gegeven zonder begunstigingstermijn.

De verhuurder die buitengerechtelijk heeft ontbonden zal schriftelijk de ontruiming moeten aanzeggen als er sprake is van 7:230a BW-bedrijfsruimte. Voor overige bedrijfsruimte geldt dan dat gedurende de schorsingstermijn van twee maanden (artikel 7:230a BW) geen ontruiming kan plaatsvinden. Na buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst is de verhuurder van overige bedrijfsruimte dus niet bevoegd onmiddellijk zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot op te schorten. Opschorting is in strijd met de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW. Volgens artikel 7:230a lid 2 BW geldt de verlenging van de ontruimingstermijn niet als de huurder zelf heeft opgezegd, uitdrukkelijk in de beëindiging heeft toegestemd, of is veroordeeld tot ontruiming. Deze uitzonderingen op artikel 7:230a lid 1 BW als genoemd in artikel lid 2 van dit artikel zijn niet aan de orde bij buitengerechtelijke ontbinding.

In zijn verlengingsverzoek is de huurder ontvankelijk. Of de rechter vervolgens het verzoek zal toewijzen, is een geheel andere vraag. De rechter is op basis van artikel 7:231 lid 2 BW niet verplicht om de buitengerechtelijke ontbinding te bevestigen. De rechter zal nog dienen te beoordelen  of huurbeëindiging op deze wijze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De rechter is niet verplicht ambtshalve deze afweging te maken. de huurder moet daar wel beroep op doen. De verhuurder  heeft de stelplicht en de bewijslast van de evenredigheid van ontbinding van de overeenkomst (Hof Arnhem-Leeuwarden, arrest 27 augustus 2013, ECLI: NL:GHARL:2013:6811) .  De huurder had in deze kwestie beroep gedaan op de evenredigheid van de maatregel tegenover het verlies van het woonrecht. Wegens dit beroep op de evenredigheid van de maatregel door de huurder gold voor de verhuurder de stelplicht en bewijslast ten aanzien van de evenredigheid van de ontbinding en ontruiming.  Doorgaans zal dit geen probleem zijn als de huurder de woning als hennepkwekerij heeft gebruikt. Het kan anders zijn als er een paar hennepplanten voor eigen gebruik worden aangetroffen.

Buitengerechtelijke ontbinding is dus in principe wel mogelijk bij de verhuring van los land (geen pacht) en de verhuur van een perceel strand ten behoeve van de exploitatie van een strandtent. In de uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank te Haarlem van 19 juni 2008 LJN: BD4854, Voorzieningenrechter Rechtbank Haarlem, 145708 / KG ZA 08-236 was de rechter in rechtsoverweging 5.1 en 5.2 deze mening ook toegedaan. De rechter stond de gevorderde ontruiming echter niet toe. De rechter vond dat de belangen van de strandexploitant te vergelijken waren met de belangen van middenstandsbedrijfsruimte en dat de verhuurder de huurder, ondanks de aanwezigheid van een betalingsachterstand, gelegenheid moest geven om de contractuele mogelijkheid van indeplaatsstelling toe te staan. De verhuurder mag niet lichtvaardig omgaan met de belangen van de huurder. De rechter overwoog voorts: Bij die stand van zaken is aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de Gemeente, alvorens tot opzegging over te gaan, huurder uitdrukkelijk in de gelegenheid had moeten stellen om gedurende een daartoe redelijk te achten termijn een kandidaat voor opvolging voor te dragen.
Ondanks het feit dat de huurder van een perceel strand feitelijk geen ontruimingsbescherming toekomt (artikel 7:230a BW) is niet van toepassing), vond de rechter de genoemde omstandigheden geen reden om in kort geding ontruiming uit te spreken.

Buitengerechtelijke ontbinding door de huurder
In dit hoofdstuk is al uitdrukkelijk vermeld dat de huurder op grond van artikel 7:231 lid 1 BW jo artikel 6:265 BW de mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden als de verhuurder te kort schiet in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

De mogelijkheid van ontbinding op grond van artikel 7:210 BW lijkt een doublure te zijn van de ontbindingsmogelijkheid van de huurder, doch is dat niet. De huurder kan immers op grond van artikel 7:210 BW de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden als het gebrek aan het gehuurde hem valt aan te rekenen (hierbij schiet de huurder dus eigenlijk tekort). De mogelijkheid van ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 1 BW jo artikel 6:265 BW is alleen mogelijk als de verhuurder toerekenbaar tekort is geschoten in de verplichtingen uit de huurovereenkomst en deze tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt.

Het middel van buitengerechtelijke ontbinding is riskant als de door de huurder ingeroepen ontbinding ten onrechte is voorgesteld. Dit overkwam de huurder die de huurovereenkomst had ontbonden onder dreiging van de executie van een hypotheekbank, die de onroerende zaak dreigde te executeren nu de eigenaar/verhuurder zijn verplichtingen niet nakwam en de onroerende zaak bovendien zonder toestemming van de bank was verhuurd. De huurder vorderde in verband met de ontbinding schadevergoeding.
De kantonrechter wees de vordering af en overwoog onder meer dat huurder de huurovereenkomst reeds wenste te ontbinden, terwijl het nog niet zeker was dat de huurovereenkomst inderdaad beëindigd zou moeten worden en dat de gevolgen daarvan voor zijn rekening en risico dienen te blijven.
De huurder was tegen deze uitspraak in beroep gekomen. Het hof was in haar arrest van 18 november 2008 LJN: BI4061, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 103.005.049 van mening dat door uitlatingen van de verhuurder het er niet naar uitzag dat deze verhuurder in de toekomst niet zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zou kunnen voldoen. Bovendien was het voor het aannemen van een toerekenbaar tekortschieten van verhuurder niet voldoende dat de verhuurder niet aannemelijk had gemaakt dat hij in de toekomst zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst gestand zou doen. Een verplichting voor de verhuurder om zulks aannemelijk te maken bestaat in het algemeen niet, aldus het hof. Van tekortschieten kan eerst sprake als er met voldoende mate van zekerheid vaststaat dat de verhuurder, of een opvolgend verhuurder, niet aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst zullen gaan voldoen en het enkele bestaan van die mogelijkheid is onvoldoende. Die zekerheid kan in de regel niet eerder bestaan dan wanneer een executie daadwerkelijk wordt voorbereid. De opzegging van de geldlening door de bank, met eventueel in het vooruitzicht te stellen executiemaatregelen, is onvoldoende om reeds daaruit een tekortschieten van (de schuldenaar) verhuurder af te leiden.

Voor dit onderdeel heb ik rechtspraak.nl geraadpleegd en het artikel ‘Damocles en Victor, een krachtig duo in de strijd tegen de drugscriminaliteit?’ van mr. G.J. Scholten van 12 juni 2019, gepubliceerd in de WR2019/77.

2 thoughts on “Buitengerechtelijke ontbinding en de wettelijke basis

  1. Erik Teeuw Post author

    Pagina bijgewerkt met de volgende uitspraak. De rechtbank Midden-Nederland was in haar kortgedingvonnis van 9 mei 2018 (ECLI:NL:RBMNE:2018:2074) van oordeel dat een sluiting van de woning door de burgemeester niet ontruiming van de woning rechtvaardigde.

  2. Erik Teeuw Post author

    In het verlengde van de situatie dat de huurder door de sluiting op last van de burgemeester geen gebruik van de woning heeft kunnen maken, kan de vraag worden gesteld of de huurder gedurende deze periode gehouden is de huur te voldoen. Deze vraag wordt bevestigend beantwoord door de  rechtbank Limburg in haar vonnis van 2 mei 2017 (ECLI:NL:RBLIM:2018:4099). 

Comments are closed.