De mogelijkheid van ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder

Inleiding

In het hoofdstuk Formaliteiten van de opzegging is duidelijk gemaakt dat het voor een verhuurder vaak handiger is om in het geval dat de huurder zijn verplichtingen tekortschiet de huurovereenkomst door de rechter te laten ontbinden dan de overeenkomst op te zeggen. De opzeggingsgrond zal dan luiden dat de huurder zich niet heeft gedragen als een “goed huurder betaamt”. Bij opzegging moet de verhuurder de opzeggingstermijnen in acht nemen, terwijl dat bij ontbinding niet het geval is.In het arrest van de het gerechtshof te ‘s-Gravenhage van 31 augustus 2007 LJN: BB4615, Gerechtshof ‘s-Gravenhage, 06/1456 deed de huurder, die de woning als hennepkwekerij had gebruikt, een beroep op de vereiste van proportionaliteit. Hij vond de gevorderde ontruiming te zwaar voor de tekortkoming. Het gerechtshof was het in dit concrete geval niet met de huurder eens. Het gerechtshof was van mening dat de verhuurder een gerechtvaardigd belang heeft om tegen situaties, zoals die zijn aangetroffen bij huurder, op te treden en behoeft in geval van tekortkomingen als onderhavige (gebruik van de woning in strijd met de bestemming voor strafbare hennepkweek, met gebruik van illegale energie gepaard gaande met gevaarzetting) de verhuurder niet langer de huurder als huurder hoefde te aanvaarden. Het woonbelang van huurder weegt hier niet tegenop.

De mogelijkheid voor de huurder om de huurovereenkomst te kunnen ontbinden is vaak minder urgent, omdat de huurder van woonruimte de huurovereenkomst met inachtneming van een termijn van tenminste een maand kan beëindigen door opzegging. Voor de huurder van bedrijfsruimte geldt vaak een overeenkomst voor bepaalde duur, waarbij de huur alleen opgezegd kan worden tegen het einde van deze bepaalde periode. Als de overeenkomst betrekking heeft op winkelbedrijfsruimte, dan geldt ook als er sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd een termijn van opzegging van een jaar. Voor overige bedrijfsruimte is een dergelijke termijn van opzegging vaak ook overeengekomen.
Toch kan het voor de huurder van woonruimte soms ook van belang zijn om de overeenkomst te ontbinden: als de huurder schade heeft geleden door het tekortschieten van de verhuurder, dan kan hij op grond van de ontbindingsactie zowel de huurovereenkomst beëindigen als zijn schade van de verhuurder vorderen. Ik adviseer de overeenkomst altijd primair te ontbinden en subsidiair op te zeggen met voorbehoud op schadevergoeding. Lukt de ontbindingsactie niet, dan is de overeenkomst in ieder geval opgezegd met inachtneming van de normale termijn van opzegging.