Huurachterstand

De verhuurder zal in de regel pas een kansrijke vordering tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde kunnen instellen nadat er een huurachterstand van tenminste drie maanden is ontstaan.
De minimale eis van de huurachterstand van drie maanden volgt uit de wettelijke vereiste van proportionaliteit waaraan een ontbindingsactie dient te voldoen (zie algemene eisen aan de ontbindingsactie, zoals in dit hoofdstuk weergegeven). In beginsel is iedere tekortkoming voldoende voor ontbinding van de overeenkomst, tenzij er sprake is van een zo weinig ernstige tekortkoming dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt. Er mag geen sprake zijn van een ondergeschikte tekortkoming. Een huurachterstand van tenminste drie maanden wordt als een tekortkoming beschouwd, die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Het is niet verstandig om de huur in het kader van de huurachterstand op te zeggen, omdat de huur dan slechts kan worden beëindigd met inachtneming van de voorgeschreven termijnen van opzegging (voor woon- en bedrijfsruimte).Als de huurovereenkomst tussentijds wordt ontbonden en er is sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, dan is het mogelijk de gederfde huur tot het einde van de huurperiode op grond van artikel 6:277 BW als gevolgschade te vorderen tot het moment dat de gehuurde ruimte weer wordt verhuurd. De omvang van deze schade dient te worden vastgesteld door met elkaar te vergelijken, enerzijds, de hypothetische situatie waarin verhuurder zou hebben verkeerd bij een in alle opzichten onberispelijke wederzijdse nakoming door huurder van de overeenkomst en, anderzijds, de feitelijke situatie waarin verhuurder na ontbinding van de overeenkomst verkeert (HR 10 juli 2009, LJN: BI3402). Als de schuldenaar tekort is geschoten aan zijn verplichtingen uit deze overeenkomst en het tekortschieten zodanig ernstig is dat dit ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt, dan kan de overeenkomst worden ontbonden. Dit geldt ook als het tekortschieten de schuldenaar niet kan worden toegerekend. Eerder in dit hoofdstuk heb ik al vermeld dat voor de schadeclaim de toerekenbaarheid aan de schuldenaar wel van belang is. Een schadeclaim kan in beginsel niet ten laste van de schuldenaar worden gebracht als het tekortschieten de schuldenaar niet kan worden verweten (zie artikel 6:277 lid 2 BW). Voor het huurrecht zal dit in de meest voorkomende en de hierna te noemen redenen van ontbinding van de overeenkomst niet van toepassing zijn, omdat het tekortschieten met betrekking tot deze ontbindingsgronden de nalatige partij doorgaans wel toegerekend kan worden. Zo geldt voor een betalingsachterstand dat dit naar verkeersopvatting voor rekening van de huurder komt ook als deze buiten zijn schuld in betalingsonvermogen is geraakt.
Als in het huurcontract voor bedrijfsruimte een mogelijkheid tot verlenging van de huurperiode is opgenomen, dan geldt ten aanzien van deze mogelijkheid tot verlenging niet dat er zonder meer van kan worden uitgegaan dat de huurovereenkomst daadwerkelijk zou zijn voortgezet na het verstrijken van de overeengekomen huurperiode.
De verhuurder zal in dat geval dienen te bewijzen dat verlenging plaats zou hebben gevonden. Dat is bijvoorbeeld mogelijk als de periode waarbinnen de overeenkomst opgezegd zou dienen te worden is verstreken, waardoor de overeenkomst op grond van een verlengingsbeding verlengd zou worden.
Voor woonruimte geldt dat verlenging van de overeenkomst voor bepaalde tijd niet mogelijk is, tenzij er sprake is van verhuring op grond van de Leegstandwet of er sprake van verhuring van woonruimte voor korte duur (zie het hoofdstuk: Huurovereenkomst voor bepaalde- en onbepaalde duur). Verlenging van een huurovereenkomst woonruimte leidt er in andere gevallen doorgaans toe dat deze overeenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd.

Als er een vordering op grond van artikel 277 BW wordt ingesteld, dan kan niet de wettelijke handelsrente worden gevorderd, omdat artikel 119a BW niet van toepassing is (Kamerstukken II 2001-2002, 28239, nr. 3). Wel kan de wettelijke rente van een schadevergoedingsactie op een dergelijke vordering op grond van artikel 119 BW worden toegewezen. Het bovenstaande wordt uitgewerkt in het arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 16 augustus 2011 LJN: BR5135, gerechtshof Leeuwarden, 200.070.606/01.

Als onderdeel van de schadeclaim bij de ontbinding van de overeenkomst van bedrijfsruimte kan de verhuurder ook na ontbinding van de overeenkomst van de huurder gemiste huur in de vorm van schade vorderen tot het einde van overeengekomen huurperiode. De deelvordering, die doorgaans een gedeelte van de ontbindingsactie uitmaakt betreft aldus een vordering van de gemiste huur in de vorm van schadevergoeding vanaf ontbinding van de huurovereenkomst tot het einde van de overeengekomen huurperiode. Er wordt in deze vordering doorgaans wel rekening gehouden met verhuring vanaf een bepaalde periode na ontbinding van de huurovereenkomst tot het einde van de oorspronkelijke huurperiode. Deze deelvordering kan er als volgt uitzien: schadevergoeding van een bedrag van € (voormalige maandhuur) per maand waarbij een gedeelte van een maand voor een volle maand wordt geteld, te rekenen vanaf het tijdstip waarop de huurovereenkomst door de kantonrechter wordt ontbonden tot aan het tijdstip dat de verhuurder het gehuurde onder dezelfde voorwaarden aan een ander heeft verhuurd, echter ten hoogste tot de expiratiedatum van de schriftelijke huurovereenkomst, dan wel in het geval het gehuurde eerst na de expiratiedatum wordt ontruimd tot de ontruimingsdatum.
De kantonrechters gaan hier verschillend mee om. De ene rechter wijst een bepaalde schadevergoeding over een bepaalde periode toe, terwijl de andere rechter zijn vingers niet brandt aan vooraf toekenning van een bepaald schadebedrag. De rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden kende in haar vonnis van 5 augustus 2008 ECLI:NL:RBNNE:2014:3778 het kader van deze claim een schadevergoeding vanwege voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst toe van een bedrag gelijk aan twee maanden huur, te rekenen vanaf de maand waarin de ontruiming had plaatsgevonden, doch niet meer dan de daadwerkelijk door de verhuurder te lijden schade ingeval van verhuur binnen twee maanden na de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden en voorts vergoeding van de overige – daadwerkelijk geleden – schade over de periode lopende vanaf twee maanden na de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden, nader op te maken bij staat.

Deze eerste procedure heeft de aansprakelijkheid dan vastgesteld. In de schadestaatprocedure kan niet meer gediscussieerd worden over de aansprakelijkheid van de schade door de voormalige huurder. Slechts de omvang van de schade alsmede enkele verweren met betrekking tot schadebeperking aan de zijde van de benadeelde kunnen aan bod komen. De voormalige huurder kan bijvoorbeeld stellen dat de verhuurder onvoldoende heeft gedaan om het voormalig gehuurde pand te verhuren. Als het gehuurde al is verhuurd en de verhuurder probeert dan alsnog extra opbrengst op zijn voormalige huurder te verhalen, dan zal die vordering worden afgewezen.

Onderstaand treft u een weergave aan van enige standpunten van de rechtspraak vanuit verschillende posities:

Zeer lage vordering/geen drie maanden huurachterstand
De rechtbank te ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie ‘s-Gravenhage wees in haar vonnis van 19 september 2007 LJN: BB7248,Sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage, rolnr. 660014/07-8529 de vordering tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde af, toen bleek dat de huurachterstand, in tegenstelling tot het in de dagvaarding gevorderde bedrag van bedrag € 2000.-, slechts € 1,40 beliep! De deurwaarder had kennelijk op de automatische piloot de procedure gestart zonder alle betalingen na te gaan. Uiteraard werd de eiser voor het instellen van zo’n onzinnige vordering veroordeeld in de proceskosten. Deze vordering is feitelijk gestrand op de “tenzij beperking” als genoemd het arrest van de Hoge Raad van 28 september 2018. (ECLI:NL:HR:2018:1810).

De rechtbank te ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft, wees in haar vonnis van 18 oktober 2007 LJN: BB7986,Sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage, rolnr. 677333 \ CV EXPL 07-5204 de vordering tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde af. De vordering was gebaseerd op herhaalde huurachterstand en op een huurachterstand van één maand huur. Gedurende de procedure was de stelling van de huurder door de verhuurder niet betwist dat de huurachterstand inmiddels was voldaan. De gevorderde huur werd daarom afgewezen.
Ten aanzien van de gevraagde ontbinding redeneert de rechter in rechtsoverweging 4.7 als volgt: “Mede gelet op het ontbreken van een sommatie van de zijde van verhuurder, is de wanprestatie van huurder- die per saldo neerkomt op het te laat betalen van de maand juni 2007 in combinatie met eerdere veroordelingen terzake van in totaal drie maanden huurachterstand – onvoldoende om thans een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen”.
Dit is toch op zijn minst een merkwaardig standpunt. In de procedure was immers gesteld dat de maandelijkse huurbetaling een contractuele verplichting betrof. Door het onbetaald laten van de huur, of het te laat betalen van de huur komt de huurder zonder ingebrekestelling in toestand van verzuim (zie hierboven het onderdeel: “verzuim zonder ingebrekestelling”). Voor het bereiken van de toestand van verzuim is dus geen sommatie nodig. Gezien het feit dat de huurder in het verleden wegens het onbetaald laten van de huur al eens was veroordeeld en de huurder nu weer in toestand van verzuim was gekomen, had de rechter ontbinding van de overeenkomst uit kunnen spreken wegens herhaaldelijk te kort schieten door de huurder (dit was ook in de dagvaarding gesteld).
Toch is dit resultaat wel bevredigend. Het is natuurlijk te gek voor woorden dat iemand één keer veroordeeld is voor een huurachterstand en nu vanwege één maand te laat betaalde huur ontruimd zou kunnen worden wegens herhaalde wanprestatie. Het ware zuiverder geweest als de rechter in dit vonnis alleen had beslist dat de tekortkoming ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigde zonder een verband te leggen met een niet gedane sommatie. Een voorbeeld van herhaalde betalingsachterstand en een ten tijde van de dagvaarding opgebouwde huurachterstand staat nader omschreven in de onder nader te noemen uitspraak: LJN: BB0948, Gerechtshof ‘s-Gravenhage , 06/624.

Koopoptie en betalingsachterstand
De casus die in het nu volgende aan de orde wordt gesteld, draait hier om: tussen huurder en verhuurder was een huurovereenkomst tot stand gekomen, waarin een koopoptie zat opgenomen. De koopoptie was tijdig ingeroepen. Tussen partijen was een discussie ontstaan over de koopprijs van het pand. De huurder vond dat sanering van de bodem invloed moest hebben op de koopprijs. De verhuurder was een andere mening toegedaan. Toen de huurder na de oorspronkelijke leveringsdatum geen huur en ook geen gebruiksvergoeding wenste te betalen, vorderde de verhuurder ontruiming van het gehuurde in kort geding bij de rechtbank.
Deze vordering werd afgewezen. De verhuurder ging na deze uitspraak bij het Hof in hoger beroep. De vordering werd opnieuw afgewezen. Het Hof oordeelde: in dit verband is van belang dat de koopoptie uit haar aard een voortgezet gebruik beoogt, aansluitend op het einde van de huur. Het bestaan van een geschil over de hoogte van de koopprijs kan huurder dit recht op voortgezet gebruik niet ontnemen. Reeds hierom kan de vordering tot ontruiming niet worden toegewezen. Daarbij neemt het Hof ook nog in overweging dat partijen als gevolg van het inroepen van de koopoptie, tot elkaar in een rechtsverhouding staan die wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Zolang het geschil omtrent de vaststelling van de door huurder te betalen koopprijs niet is opgelost, verzetten die redelijkheid en billijkheid zich ertegen dat huurder gedwongen wordt tot ontruiming. Huurder moet wel de over de maanden februari, maart en deels april 2007 gevorderde gebruiksvergoeding, gelijk aan de huur, voldoen aan verhuurder.

De verhuurder heeft daarop vervolgens een vordering tot ontruiming van het gehuurde ingediend bij de voorzieningenrechter van de sector kanton van de rechtbank Maastricht toen de vervallen termijnen na de termijnen waarvoor de huurder was veroordeeld onbetaald bleven. In de uitspraak van 26 juni 2008 van de voorzieningenrechter LJN: BD7398,Sector kanton Rechtbank Maastricht, 293258 CV EXPL 08-3881 besliste de voorzieningenrechter dat de “huurder” gebruiksvergoeding moest betalen gedurende de periode waarin deze na het einde van de huurovereenkomst het gebruik van het gehuurde heeft gehad. Het verbaasde de voorzieningenrechter dat beide partijen nog geen bodemprocedure waren gestart. De rechter besloot daarom aan de executiemogelijkheid ter zake van de betalingsverplichting de voorwaarde te stellen, dat de verhuurder een bodemprocedure omtrent het geschil over de koopprijs diende te starten.
Bij de verkoop van het gehuurde aan de huurder is het uiteraard niet de bedoeling dat het gebruik van het gehuurde door de huurder eindigt als er problemen in verband met de verkooptransactie ontstaan. De verhuurder kan daarom niet zonder meer ontruiming van het gehuurde vorderen bij het einde van de huurovereenkomst.

Herhaalde betalingsachterstanden/betalingsonvermogen
Het Gerechtshof te ‘s-Gravenhage wees in haar arrest van 23 november 2007 LJN: BC1187, Gerechtshof ‘s-Gravenhage , C06/249 in hoger beroep de vordering van de verhuurder tot ontruiming van een woning toe wegens herhaalde huurachterstand. De huurder erkende de huurachterstand op te hebben laten lopen. De huurder stelde echter onder meer dat hij niet zijn verplichtingen had kunnen voldoen door namens de verhuurder en andere schuldeisers gelegde loonbeslagen. Het Hof achtte dit argument terecht niet valide. Betalingsonvermogen is immers geen geldige reden om de betalingsverplichting niet na te komen.

Het Gerechtshof te ‘s-Gravenhage wees in haar arrest van 15 juni 2007 LJN: BB0948, Gerechtshof ‘s-Gravenhage , 06/624 in hoger beroep de vordering van de verhuurder tot ontruiming van een woning toe wegens herhaalde huurachterstand en wegens de opgelopen huurachterstand van ettelijke maanden. Dit is een voorbeeld van herhaald tekortschieten. De huurder was immers in het verleden al tekort geschoten in betaling van huur. De achterstallige huur in deze procedure kon – gezien de openstaande termijnen – niet gaan om een vergissing, maar om structureel door de huurder niet voldoen aan zijn betalingsverplichtingen. Dit is duidelijk een andere situatie dan boven reeds aangegeven onder kenmerk: LJN: BB7986, Sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage, rolnr. 677333 \ CV EXPL 07-5204 .