Mogelijkheid van (buitengerechtelijke) ontbinding  

In artikel 7:210 lid 1 BW wordt de mogelijkheid voor zowel de huurder als de verhuurder geboden om de huurovereenkomst te ontbinden als van de verhuurder niet kan worden gevergd dat hij aanzienlijke uitgaven doet om het gehuurde te herstellen c.q. te herbouwen. Deze situatie kan bijvoorbeeld ontstaan als het gehuurde geheel door brand is verwoest. Door het geheel verloren gaan van het gehuurde kan de verhuurder aan de huurder niet meer het huurgenot verstrekken dat de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten.Als het gehuurde niet is verwoest en er nog enig genot mogelijk is, kan dit toch reden zijn om een beroep op deze ontbindingsgrond te doen als door het gebrek een wezenlijk ander genot wordt verstrekt dan de huurder mocht verwachten. Zo zal een door blikseminslag onbewoonbaar gedeelte van een woonhuis een geheel tenietgaan van de mogelijkheid van genot van dat woonhuis opleveren, ook al is het overblijvende wellicht bewoonbaar gebleven. Deze ontbindingsgrond kan ook worden toegepast als door een (onvoorziene) maatregel door de overheid het gebruik van het gehuurde wordt gehinderd. Deze ontbindingsmogelijkheid vindt haar basis dus in beginsel in het ontstaan van een gebrek aan het gehuurde dat door toeval is ontstaan.
Een overheidsmaatregel die het gebruik als woning verhindert, geeft verhuurder ook het recht tot ontbinding van huurovereenkomst, ook als deze overheidsmaatregel voorzienbaar was. Tot deze conclusie kwam het gerechtshof te Amsterdam in haar arrest van 30 maart 2010 ( ECLI:NL:GHAMS:2010:BN1371 ). Het hof was van mening dat artikel 7:210 lid 1 BW zowel op gevallen van voorzien als onvoorzien overheidsoptreden betrekking heeft. In deze kwestie was een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte verhuurd. Volgens het bestemmingsplan was de begane grond die als woonruimte was verhuurd bestemd voor bedrijven en niet voor woonruimte. Daarnaast was zonder bouwvergunning een scheidingsmuur geplaatst. Legalisering daarvan was wegens strijd met het bestemmingsplan niet mogelijk. Van het stadsdeel dient de verhuurder de scheidingsmuur te verwijderen onder last van een dwangsom. Het stadsdeel deelde tevens mee dat het handhavend zal optreden met betrekking tot de bewoning op de begane grond omdat dit in strijd is met het bestemmingsplan. In dit geval kon de huurder wel schadevergoeding vorderen, omdat het gebrek de verhuurder viel toe te rekenen. Ik vind het wel jammer dat het hof niet motiveert waarom voorzienbaar overheidsoptreden ook onder deze ontbindingsgrond valt.

In de uitspraak van 15 juli 2005 LJN: AU1875, Gerechtshof ‘s-Gravenhage, 04/534 heeft het hof te ‘s-Gravenhage in haar arrest beslist dat de verhuurder de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk kon ontbinden. De casus die tot deze uitspraak heeft geleid luidde als volgt. De exploitatie van het gehuurde werd door de gemeente Rotterdam een jaar stil gelegd vanwege overtreding van de Opiumwet. Na deze periode deed de verhuurder beroep op buitengerechtelijke ontbinding (het gehuurde was overigens nog gesloten, omdat de drankvergunning nog niet in orde was). Het Hof was daarom van mening (zie rechtsoverweging 4.3) dat nu de inrichting niet meer was gesloten op grond van het besluit van de burgemeester, zodat deze inmiddels geëindigde sluiting niet meer als grond dienen voor een buitengerechtelijke ontbinding op basis van artikel 7A:1597 BW (oud). Deze afwijzing van de buitengerechtelijke ontbinding mocht de huurder verder niet baten nu het Hof van mening was dat de huurder het gehuurde niet exploiteerde conform het contract (in het huurreglement stond vermeld dat de huurder het gehuurde conform haar bestemming als een goed huurder zal gebruiken) wat een reden was om de huurovereenkomst binnen deze procedure te ontbinden.

Een voorbeeld van ontbinding van de overeenkomst door de verhuurder
Dat voorzichtigheid bij toepassing van de mogelijkheid tot buitengerechtelijke ontbinding door partijen moet worden toegepast wordt geïllustreerd door een uitspraak van 13 mei 2009 van de rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton Leiden LJN: BI3830, rechtbank ‘s-Gravenhage, 842187/09-2308 . De casus die tot deze uitspraak heeft geleid, luidde als volgt. Huurder huurde bedrijfsruimte ten behoeve van de exploitant van een C-1000 supermarkt. In deze supermarkt had brand gewoed. De brand was begonnen in de winkelwagentjes die voor de winkel stonden. Na de brand was het onmogelijk in het gehuurde een supermarkt te exploiteren. De verhuurder had de huurovereenkomst met de huurder buitengerechtelijk ontbonden. De huurder had deze buitengerechtelijke ontbinding door middel van een brief vernietigd. De huurder startte een kort geding en vroeg in deze procedure bij wijze van voorziening bij voorraad de verhuurder (onder meer) te veroordelen om zo spoedig mogelijk te beginnen met het herstel van het gehuurde in oude toestand ten behoeve van – en in overleg met – de huurder.
De kantonrechter veroordeelde de verhuurder om binnen één week na de uitspraak van dit vonnis met de huurder in overleg te treden over herstel of herbouw van het gehuurde ten behoeve van de huurder en er alles aan te doen wat redelijkerwijs van haar verwacht kon worden om ervoor te zorgen dat zulk herstel of herbouw ten behoeve van de huurder zo spoedig mogelijk zou worden geëffectueerd.
De kern van het verweer van de verhuurder was onder meer gebaseerd op de zinsnede in artikel 7:206 lid 1 BW (dat van verhuurder herstel niet kan worden gevergd) en dat zij niet gehouden is het gebrek te herstellen, omdat de brand door onzorgvuldigheid van de huurder (artikel 7:206 lid 2 BW) was ontstaan wegens het buiten de winkel plaatsen van de winkelwagentjes.
In rechtsoverweging 6 wees de kantonrechter allereerst aansprakelijkheid van de huurder voor de brand van de hand. De kantonrechter stelde onder meer: ervan uitgaande dat de brand inderdaad was ontstaan door brandstichting in de buiten de supermarkt opgestelde winkelwagentjes, stond slechts vast dat de brandschade was ontstaan door het gedrag van derden, voor wiens daden de huurder niet aansprakelijk was. Dat bij supermarkten ook buiten de openingstijden van de winkel winkelwagens buiten staan opgesteld, was gebruikelijk, terwijl winkelwagens bovendien op het eerste gezicht ook geen “brandbare zaken” zijn. In de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder stond ook geen verbod om de winkelwagens buiten te stallen. Dat huurder wist, of moest weten, dat de winkelwagens brandgevaarlijk waren is door haar betwist en overigens gesteld noch gebleken. De omstandigheid dat de polis van de opstalverzekering wellicht geen (volledige) dekking bood omdat de verzekeraar zich op het standpunt stelde dat de schade was veroorzaakt of vergroot door het buiten plaatsen van brandbare zaken, werd onvoldoende geacht om aansprakelijk voor de brandschade bij de huurder neer te kunnen leggen.
In rechtsoverweging 7 en 8 van het vonnis wordt rechter het volgende overwogen:

  • het verhelpen van het gebrek is niet onmogelijk. De verhuurder heeft bovendien erkend om het gehuurde te herbouwen, waarna het weer gebruikt kan worden als supermarkt. De kantonrechter overweegt daarbij, dat naar haar voorlopig oordeel onder “verhelpen van gebreken” als bedoeld in artikel 7:206 BW ook “herbouw” kan worden begrepen.
  • dat herstel van het gebrek uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van verhuurder zijn te vergen, doet zich hier – anders dan verhuurder aanvoert – niet voor. Partijen zijn het erover eens, dat de (opstal)schade aan het gehuurde (ten minste) € 1.500.000,= bedraagt en de opstalverzekeraar zal (een groot deel van) deze schade vergoeden. Daar komt bij dat verhuurder ook het voornemen heeft het gehuurde te herbouwen, waaruit eveneens blijkt dat de daarmee gemoeide kosten voor haar geen onoverkomelijk probleem vormen.

Hierover wordt anders geoordeeld door het hof te Leeuwarden in haar arrest van 27 maart 2012 (ECLI:NL:GHLEE:2012:BW0024 ). In deze zaak was een woning door brand verwoest en de huurovereenkomst was door de verhuurder ontbonden op grond van artikel 7:210 BW. De oorzaak van de brand was niet te achterhalen. De huurder stelde zich op het standpunt dat herstel wel mogelijk was, omdat de woning goed verzekerd was. Het hof komt echter tot een ander oordeel. Volgens het hof kan de uitleg van de huurder niet worden gevolgd dat er op neer komt dat wanneer het maar theoretisch mogelijk is het gebrek op te heffen, het verhelpen van het gebrek niet onmogelijk is. Het hof kiest daarbij voor de grammaticale uitleg van het woord “verhelpen”, te weten “verbeteren” of “herstellen” (vgl. de omschrijving in het Groot Woordenboek der Nederlandse Taal). Het verhelpen van gebreken vindt, naar het oordeel van het hof, dan ook zijn grens waar niet meer kan worden gesproken van verbeteren of herstellen, maar van het geheel, of voor een substantieel deel, vernieuwen van het gehuurde. Wanneer een gehuurd gebouw geheel door brand verwoest is, zal het vrijwel altijd mogelijk zijn de restanten te verwijderen en op de plaats van het oorspronkelijke gebouw een nieuw gebouw te plaatsen. Wanneer dat gebeurt, is naar het oordeel van het hof echter geen sprake meer van het “verhelpen” van door de brand ontstane gebreken, maar wordt het gebouw, dat in de terminologie van artikel 7A:1589 BW (oud) “vergaan” was, vervangen door een nieuw gebouw.
Ik vind de redenering van het hof te Leeuwarden meer aansluiten op de bedoeling van de wet dan de redenering van de kantonrechter te Leiden.

Een voorbeeld van ontbinding door huurder
Tussen huurder en verhuurder was een huurovereenkomst gesloten voor een overeengekomen periode van minimaal twaalf maanden met betrekking tot een woning. Het gehuurde was wegens een door de verhuurder zelf aangebrachte voorziening, waarvoor geen bouwvergunning was aangevraagd, extreem onveilig en ongezond (brandveiligheid, voldoende vluchtwegen, daglichttoetreding). Er is hier sprake van een gebrek. Verhuurder heeft niet voldaan aan zijn verplichting om het gehuurde in goede staat van onderhoud ter beschikking te stellen en is zonder ingebrekestelling in verzuim. Huurder kon de overeenkomst buitengerechtelijk ontbinden en kan schadevergoeding eisen.
In dit vonnis staat onder punt 2.10 een interessante overweging. De rechter is van mening dat de huurder zich niet eerst tot de verhuurder hoefde te wenden met verzoek tot herstel van het gebrek, maar dat de huurder zich rechtstreeks tot de afdeling bouw- en woningtoezicht van de gemeente kon wenden, onder meer vanwege de twijfel over de brandveiligheid van het pand. Dit geldt eens te meer nu de verhuurder tijdens de zitting ook niet heeft laten blijken dat hij na indiening van een dergelijke klacht alsnog een extra vluchtweg zou hebben aangelegd. De verhuurder had het gehuurde niet correct ter beschikking gesteld en verkeerde daarom op grond van artikel 6:83 sub a BW zonder ingebrekestelling in verzuim. Noot 57

Voorzichtigheid bij het inroepen van buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst blijft geboden. In de zaak die heeft geleid tot een uitspraak op 27 mei 2008 door de rechtbank Assen, sector kanton, locatie Assen LJN BD5522, Rechtbank Assen, 207907EV besliste de kantonrechter dat de huurder ten onrechte de buitengerechtelijke ontbinding had ingeroepen. De huurder diende alsnog de huur (€ 107.000,- ) te betalen tot het moment de verhuurder het pand weer had verhuurd. De huurder had de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van gebreken aan het gehuurde. De rechter was over deze actie de volgende mening toegedaan: “los van de vraag of verhuurder in verzuim is komen te verkeren jegens huurder met betrekking tot het uitvoeren van reparaties aan het gehuurde, brengt dit met zich mee dat onvoldoende is komen vast te staan dat de door huurder gevraagde reparaties ter zake noodzakelijk waren en bij het achterwege laten ervan een reden tot ontbinding zouden kunnen opleveren. In de tweede plaats moet worden vastgesteld dat verhuurder telkens voldoende bereidheid heeft getoond om op klachten van huurder te reageren, maar dat de daarvoor noodzakelijke toegang tot het pand soms onmogelijk was of afhankelijk werd gesteld van een te verkrijgen toestemming van de gemachtigde van huurder. (…) De conclusie van huurder dat verhuurder niet aan laatstgenoemde sommatie had voldaan en dat er daarom voldoende reden was om te ontbinding over te gaan deelt de kantonrechter daarom niet. Het inroepen van de ontbinding was onder gegeven omstandigheden onnodig en voorbarig”.
Hier had de huurder dus niet langer het gebruik van het gehuurde gemaakt en diende hij toch een aanzienlijke som te betalen over de periode dat hij het gebruik had gestaakt. De buitengerechtelijke ontbinding is daarom slechts een mooi middel om de huurovereenkomst te beëindigen als het op grond van de toestand van het gehuurde het zonneklaar is dat het gebruiksgenot zodanig is verminderd dat dit ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt.