Zich niet gedragen als een goed huurder betaamt

Inleiding
Onder deze ontbindingsgrond kunnen een aantal verschillende gedragingen vallen die alle gekwalificeerd kunnen worden als “zich niet gedragen als een goed huurder betaamt”. Onderstaand worden de meest voorkomende verschijningsvormen behandeld die vallen onder die kwalificatie vallen. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 10 januari 2017 ECLI:NL:GHSHE:2017:28 moeten beslissen over een door een verhuurder gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst ten laste van de huurder. De kantonrechter had de vordering afgewezen. De huurder had een door de verhuurder ingeschakelde stukadoor mishandeld. De huurder probeerde beroep te doen op de tenzij-formule van artikel 6:265 BW. Tevens heeft de huurder zich beroepen op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. De huurder trachtte dus te betogen dat zijn handelwijze onvoldoende ernstig was om ontbinding te rechtvaardigen. De huurder heeft daartoe aangevoerd dat zijn lichamelijke en geestelijke problematiek aan toewijzing van de ontbindings- en ontruimingsvordering in de weg staat. Over zijn lichamelijke en geestelijke problematiek heeft de huurder het volgende naar voren gebracht. De huurder heeft de ziekte van Bechterew, een reumatische aandoening. Hierdoor is hij afhankelijk van (mantel)zorg van zijn familie. De huurwoning is gelegen in de nabijheid van de familie. Voor wat betreft zijn geestelijke problematiek heeft de huurder gesteld dat hij door zijn psychische toestand hulpbehoevend is. De huurder heeft aangegeven dat wanneer hij uit zijn woning wordt gezet, hij op korte termijn zal afglijden en zijn lichamelijke en geestelijke gezondheid snel achteruit zal gaan. De huurder mocht zijn lichamelijke toestand nog toelichten. Het hof achtte echter de lichamelijke en geestelijke problematiek van de huurder en zijn woonbelang niet toereikend om diens beroep op de tenzij-clausule van artikel 6:265 BW of de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid te doen slagen. Het hof vond onder deze omstandigheden ontbinding van de overeenkomst ook geen misbruik van recht opleveren. Ik vind dit oordeel van het hof juist. Door de argumenten van de huurder zou volgens mij de grens tussen de belangenafweging die bij ontbinding geen rol speelt en een beroep op de tenzij-formule vervagen. Alle door de huurder aangedragen argumenten dienden immers niet ter onderbouwing van de tenzij-formule, maar diende eerder als tegenwicht van de door de huurder uitgevoerde gedragingen. Hier werd naar mijn mening door de huurder getracht een afweging van belangen om te vormen tot een redenering in de vorm van een tenzij-formule. Dit is niet juist, omdat een afweging van belangen niet hoort bij ontbinding van de overeenkomst. In dit verband kan de volgende vergelijking worden getrokken. Stel dat de huurder een huurachterstand van 6 maanden heeft laten ontstaan, dan zal betalingsonvermogen waaraan de huurder geen schuld heeft niet ertoe kunnen leiden dat de tenzij formule ontbinding af zal kunnen wenden. Een huurachterstand van meer dan drie maanden leidt immers tot ontbinding van de overeenkomst.

Dat de verhuurder onrechtmatig gedag van de huurder zich niet hoeft te laten welgevallen en het gedag van de huurder ontbinding van de overeenkomst tot gevolg kan hebben blijkt uit het arrest van het hof te Amsterdam van 9 april 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:1201). Het hof moest hier beslissen of ontruiming van het gehuurde was toegestaan. Daarbij moest door het hof worden beoordeeld of in een bodemprocedure tot ontbinding van de overeenkomst overgegaan zou kunnen worden. Het hof antwoordde deze vraag bevestigd. In deze zaak was een vereniging verhuurder. Tijdens de ledenvergadering van 21 juni 2017 is besloten het lidmaatschap van huurder op te zeggen. Bij brief van 3 juli 2017 is dit door de Vereniging aan huurder meegedeeld. Ook is in deze brief de ontruiming van de door huurder gehuurde ruimte aangezegd op een nog door de ledenvergadering te beslissen termijn. Op 18 september 2017 heeft huurder een brief verzonden aan de gemachtigde van de Vereniging met afschriften aan de advocaat van Stadgenoot, aan de Commissie Thomsen (p/a de Woonbond) en aan de Kamer van Koophandel. In deze brief stelt hij dat het bestuur van de Vereniging onbevoegd is, dat enige bestuursleden de panden exploiteren met ‘(zwart uitbetaalde) salarissen voor zichzelf’ en beschuldigt huurder het bestuur van ‘omkoping en verduistering’. Op 21 januari 2018 heeft huurder een e-mail aan diverse personen gestuurd.  In deze e-mail beschuldigt huurder (oud-bestuursleden van) de Vereniging en Stadgenoot van omkoping, verduistering, fraude en witwassen. Ook schrijft hij dat hij de FIOD heeft ingelicht. Huurder heeft als bijlage aan deze e-mail een interne notitie van de Vereniging gevoegd die voorafgaand aan het overleg van 22 januari 2018 was opgesteld ten behoeve van de leden.

Het hof overwoog als volgt:  Huurder beschuldigt de genoemde personen naar derden toe van ernstige misdrijven. Huurder meent dat hij het schenden van statuten door het bestuur met meerdere voorbeelden heeft aangetoond en slechts in het algemeen belang en belang van de Vereniging handelt, maar onderbouwt niet hoe een en ander de misdrijven kan opleveren waarvan hij de desbetreffende personen beschuldigt. Ook overigens heeft huurder voor die beschuldigingen geen enkele onderbouwing geleverd. Dat de personen die hij beschuldigt niet in deze procedure zijn verschenen doet daaraan niets af. De voorzieningenrechter heeft in de rechtsoverwegingen 5.4 tot en met 5.7 daarom, uitgaande van het juiste toetsingskader, terecht overwogen dat dit onrechtmatige en ontoelaatbare uitlatingen zijn en dat het gevorderde op dit punt dient te worden toegewezen.

Ook deze uitspraak leert dat een huurder niet allerlei ongefundeerde uitspraken ten laste van de verhuurder de omgeving in kan slingeren. Als de huurder dit toch doet kan de overeenkomst worden beëindigd. Huurders dienen zich ook ervan te vergewissen dat dit ook geldt als er allerlei aantijgingen op Facebook worden gezet. Sommige huurders hebben soms de neiging om om zich heen te slaan als ze hun zin niet krijgen. Dit arrest moet een les voor de huurder zijn  om zich te onthouden van uitlatingen die de verhuurder kunnen schade.