LJN: AZ6559, Gerechtshof ‘s-Gravenhage , C05/255
Uitspraak: 22 december 2006
Rolnummer: 05/255
Zaaknummer rechtbank: 550574 CV EXPL 04-16433
HET GERECHTSHOF TE ?S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
STICHTING WONINGBEDRIJF ROTTERDAM,
gevestigd te Rotterdam,
appellante,
hierna te noemen: WBR
procureur: mr. E.J.P. Nolet,
tegen
[HUURDER],
wonende te X,
ge?ntimeerde,
hierna te noemen: [huurder],
procureur: mr. E. Grabandt.
Het geding
Bij exploot van 10 februari 2005 is WBR in hoger beroep gekomen van het vonnis van 12 november 2004 door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, gewezen tussen partijen. WBR heeft bij memorie van grieven negen grieven opgeworpen, die door [huurder] bij memorie van antwoord zijn bestreden. Tot slot hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. In het bestreden vonnis heeft de rechtbank onder “De vaststaande feiten” een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daartegen is in hoger beroep niet opgekomen, zodat het hof ook van die feiten zal uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
2.1 Partijen hebben op 21 december 1981 een huurovereenkomst getekend op grond waarvan [huurder] met ingang van 1 februari 1982 van WBR huurt de woning gelegen aan de [?]laan [?] te Rotterdam (verder: de woning). De woning bestaat uit een begane grond en een souterrain.
2.2 Bij brief van 19 augustus 2003 heeft WBR onder meer het volgende aan [huurder] meegedeeld:
“Wij hebben geconstateerd dat u uw woning zwaar verwaarloost. Dit veroorzaakt overlast voor de omwonenden in de vorm van stank en ongedierte. (?)
Hiernaast gebruikt u uw woning niet als hoofdverblijf. (?)
Aangezien wij bovenstaande niet accepteren, verzoeken wij u dringend de woning [?]laan [?] met in acht name van een maand opzegtermijn op te zeggen (?) Indien wij het opzeggingsformu[huurder]r niet binnen tien dagen ondertekend van u terug ontvangen (?), stellen wij u in gebreke en zullen wij juridische stappen ondernemen.”
[huurder] heeft op deze brief niet gereageerd.
2.3 Op 27 augustus 2003 verschafte WBR zich met behulp van de politie de toegang tot de woning, omdat men vreesde dat [huurder] dood in de woning lag. Deze vrees bleek ongegrond. Van de toestand waarin men de woning aantrof zijn foto’s gemaakt.
2.4 Bij brief van 1 september 2003 heeft WBR [huurder] nogmaals dringend verzocht de huur van de woning op te zeggen. [huurder] heeft aan dit verzoek geen gehoor gegeven.
2.5 Bij brief van 11 september 2003 heeft de inspecteur Woningtoezicht van de dienst Stedenbouw en Verkeer WBR naar aanleiding van een klacht van [huurder] gesommeerd binnen vijf dagen drie voorzieningen te treffen, (te weten herstel brandwerende plafonnering in de rechter achterkamer op de begane grond; vernieuwen bitumineuze bedekking c.q. mastiek bedekking van het balkon, herstel van de houten vloer van het balkon aan de achtergevel) bij gebreke waarvan een aanschrijving op basis van de Woningwet zou volgen.
2.6 Op 2 december 2003 heeft de gemachtigde van WBR onder meer het volgende aan [huurder] geschreven:
“Als gevolg van de u te verwijten verwaarlozing hebben inmiddels ontstane gebreken in de woning aanzienlijke schade veroorzaakt. Nadat u hiervan door uw verhuurder op de hoogte bent gesteld, heeft u op uw beurt dS+V van de gebreken op de hoogte gesteld. dS+V heeft cli?nte inmiddels aangeschreven. Cli?nte heeft de schade inmiddels hersteld.
De kosten van de herstelwerkzaamheden zijn echter voor uw rekening. Immers, ze zijn het gevolg van het niet bewonen van de woning. (?)
Afgezien van de schade constateert cli?nte dat u de woning nog steeds niet bewoont.
Hierbij sommeer ik u de woning weer zelf te gaan bewonen bij gebreke waarvan ik u reeds nu voor alsdan in gebreke stel en een gerechtelijke procedure zal entameren teneinde de huurovereenkomst te laten ontbinden en te ontruimen. Indien u niet voor 5 december a.s. mij schriftelijk heeft bericht dat u de woning weer zult bewonen zal ik de dagvaarding na die datum laten uitbrengen.”
[huurder] heeft op deze brief niet gereageerd.
2.7 Op 10 mei 2004 heeft WBR [huurder] gedagvaard en ? kort gezegd ? gevorderd dat de huurovereenkomst met ingang van een in het vonnis te bepalen datum zal eindigen, dan wel zal zijn ontbonden, de veroordeling van [huurder] de woning op een in goede justitie te bepalen termijn te ontruimen en te verlaten, alsmede de veroordeling van [huurder] tot betaling van een schadevergoeding van ? 391,23, met veroordeling van [huurder] in de proceskosten.
2.8 Op 31 augustus 2004 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, deels ? onaangekondigd ? ter plaatse van het gehuurde.
2.9 Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vorderingen van WBR afgewezen en WBR in de proceskosten veroordeeld.
3.1 De grieven leggen het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof voor en lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.2 Het hof stelt allereerst vast, dat gelet op de datum van de inleidende dagvaarding in deze het nieuwe huurrecht van toepassing is.
3.3 Het WBR stelt in de dagvaarding dat [huurder] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, omdat hij de woning niet bewoont / bewoond heeft en ook overigens zijn huurdersverplichtingen niet is nagekomen. [huurder] heeft de woning niet verwarmd, waardoor deze vochtig is met als gevolg schimmelvorming, aantasting van het houtwerk en loslating van het stucwerk van het plafond in het souterrain. In omliggende woningen is geen sprake van vochtproblemen. Voorts heeft [huurder] zich niet gehouden aan de verplichting ex artikel 7:222 BW om geconstateerde gebr