Geen huurovereenkomst na voortzetting gebruik na ontbinding

De rechtbank te Limburg, kantonzaken, locatie Maastricht was in haar vonnis van 16 januari 2017 ( ECLI:NL:RBLIM:2017:432) van oordeel dat er niet sprake was van verjaring van de bevoegdheid tot tenuitvoerlegging van het vonnis. Er was verder ook door de huurder niets aangevoerd dat de conclusie kon rechtvaardigen dat deze er redelijkerwijs op heeft mogen vertrouwen dat de verhuurder het vonnis niet meer ten uitvoer zou leggen. De huurder kon daarom op basis van dit vonnis alsnog worden ontruimd.

In het verleden is door de rechtbank te Rotterdam middels vonnis van 26 augustus 2004 (Kantonrechter Rotterdam, 26-08-2004, ECLI:NL:RBROT:2004:AT4127, WR 2005,33) een zelfde oordeel gegeven. In deze zaak mocht de verhuurder de huurder na verstrijken van een periode van vier jaar na verkrijging van een ontruimingsvonnis alsnog ontruimen. Met de verhuurder waren meerdere betalingsregelingen getroffen telkens onder de voorwaarde dat ontruiming alsnog plaats zou kunnen vinden op basis van het eerder gewezen vonnis door de kantonrechter, als de huurder de betalingsregeling op enig moment niet na zou komen. Nadat de huurder de betalingsregeling enige keren had geschonden en deze toch weer onder dezelfde condities werd hervat, besloot de verhuurder toch tot ontruiming over te gaan nadat de huurder de betalingsregeling andermaal niet was nagekomen en de uit het vonnis van 24 februari 1999 voortvloeiende huurschuld nog niet geheel was afgelost. Tegen deze achtergrond kon door de rechtbank niet worden aangenomen dat de verhuurder afstand had gedaan van haar recht om over te gaan tot tenuitvoerlegging van het op 24 februari 1999 gewezen vonnis of dat het recht van de verhuurder om tot executie van het vonnis over te gaan om een andere reden was vervallen. Evenmin kon gezegd worden dat de verhuurder door die tenuitvoerlegging misbruik had gemaakt van haar bevoegdheid om tot executie over te gaan. De rechter was van oordeel dat na het ontbindingsvonnis de huurder in de woning werd gedoogd onder de voorwaarde dat de huurschuld afgelost zou worden. De lopende huur werd aangemerkt als een schadebedrag ter hoogte van de huur. Onder deze omstandigheden werd door de rechter aangenomen dat er pas over het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst gepraat zou worden als de huurder zijn verplichtingen uit het vonnis voldaan zou hebben. De huurder kreeg dus een voorwaardelijk recht op totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst nadat de voorwaarden waren vervuld waaronder deze betalingsregeling was gesloten. Een dergelijke constructie was ook al bepleit door advocaat-generaal Franx in zijn conclusie ten behoeve van een arrest van de Hoge Raad van 7 november 1980, NJ 1981, 295 (Buntix/Bijkerk).
Als er later weer een huurachterstand ontstaat dan mag de verhuurder dit vonnis niet meer gebruiken om het gehuurde te ontruimen. De huurder mag er volgens de rechtbank, sector kanton ’s-Hertogenbosch, gerechtvaardigd op vertrouwen, dat de verhuurder niet meer tot ontruiming op grond van het vonnis over gaat als de verhuurder wél heeft aangedrongen op betaling van de huur, maar niet op ontruiming van het gehuurde. Indien de verhuurder een uitdrukkelijk voorbehoud had gemaakt voor het geval na betaling van de achterstand weer een nieuwe huurachterstand zou ontstaan, dan had dit wellicht volgens de kantonrechter anders kunnen zijn, doch een dergelijk voorbehoud was hier niet gemaakt.

In het vonnis van de kantonrechter te Rotterdam van 1 juni 2017 (Ktr. Rotterdam 01-06-2017, ECLI:NL:RBROT:2017:6507, m.nt. mr. P.L.T. Roks, WR 2017, 221) werd geoordeeld dat er sprake was van misbruik van recht door de verhuurder. De verhuurster had de woning ontruimd wegens een huurachterstand, ondanks dat op deze kwestie het Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam 2016-2018 van toepassing was. Ten behoeve van de huurder was een code rood afgegeven. Daarnaast had de deurwaarder de huurder nog een termijn gegund om de achterstand in te lopen. Binnen deze termijn ging de verhuurder toch tot ontruiming over. Alleen al om deze reden was de ontruiming onrechtmatig. Daarnaast had de verhuurder de huurder geen mogelijkheid gegund om in het kader van de afgegeven code rood de huurachterstand en de (proces)kosten van de verstekprocedure te betalen en daarmee ontruiming van zijn woning te voorkomen.

In het vonnis staat over het betreffende convenant het volgende weergegeven. Door de gemeente Rotterdam en de Rotterdamse woningcorporaties is een ‘Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam 2016 tot en met 2018’ (hierna: het Convenant) gesloten. De deelnemende woningcorporaties aan dit convenant zijn onder meer Havensteder, Woonbron, Vestia en Woonstad Rotterdam. Het convenant preventie huisuitzetting omschrijft de samenwerking die de gemeente Rotterdam en de Rotterdamse woningcorporaties met elkaar afspreken om een aanpak van de schuldenproblematiek te realiseren. Hierbij richten de partijen zich voornamelijk op het aanpakken van huurachterstanden en het terugdringen van woningontruimingen op basis van huurachterstand. Het convenant richt zich op alle huurders van objecten van de corporaties en biedt extra waarborgen voor kwetsbare doelgroepen. Als doelgroep worden onder meer genoemd: “Mensen die bekend zijn bij de wijkteams.”
De instructie die wordt beschreven bij code rood luidt als volgt. Blijkens dit document betreft een code rood een aanvraag voor bijzondere bijstand die met spoed binnen 24 uur dient te worden afgehandeld door de afdeling W&I van de gemeente. Tot de kosten die in deze ‘escalatieprocedure’ kunnen worden vergoed behoort de betalingsachterstand bij de verhuurder bij dreigende woningontruiming.

In deze zaak werd de “code rood” ingetrokken, omdat de verhuurder zou hebben gemeld dat er ook sprake van overlast was. Overlast was geen toegewezen onderdeel geweest van het ontruimingsvonnis. Dit vonnis was alleen gewezen wegens een opgebouwde huurachterstand, maar niet wegens overlast.

Uit de feiten die in het vonnis zijn weergegeven blijkt dat de ontruiming is doorgezet wegens later gestelde (drugsgerelateerde) overlast. Hiervoor bestond echter geen titel!
De rechter oordeelde de ontruiming op basis van overlast dan ook onjuist en achtte dat de verhuurder jegens de huurder onrechtmatig had gehandeld door de ontruiming door te zetten. De huurder kon daarom via een omweg beroep doen op dit beding (handelen in strijd met de maatschappelijke betamelijkheid door onvoldoende rekening te houden met de belangen van derden), terwijl dit convenant in beginsel geen rechtstreekse werking heeft.
De rechter was ook van oordeel dat de verhuurder onrechtmatig jegens de huurder had gehandeld door ondanks aanwezigheid van het convenant de ontruiming door te zetten en de huurder daarmee de mogelijkheid te ontnemen om op basis van de code rood de huurachterstand en de (proces)kosten van de verstekprocedure te betalen en daarmee ontruiming van zijn woning te voorkomen. De kantonrechter achtte in het kader van deze procedure (voorlopige voorziening) daarom mogelijk dat de woning aan de huurder ter beschikking gesteld diende te worden, waarbij als voorwaarde werd verbonden dat de huurachterstand binnen een bepaalde termijn betaald zou worden.

Het valt te verdedigen dat de verhuurder aan het continueren van het gebruik van het gehuurde de voorwaarden van het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst kan stellen en het betalen van de huurachterstand. Als de huurder met toestemming van de verhuurder in het gehuurde verblijft, dan kan er vanaf het moment dat de overeenkomst is ontbonden, maar het gebruik van het gehuurde met toestemming van de verhuurder is voortgezet, sprake zijn van een nieuwe huurovereenkomst. Deze overeenkomst die aan het gebruik van het gehuurde ten grondslag ligt, voldoet immers aan de gestelde eisen van een huurovereenkomst, die zijn vastgelegd in artikel 7:201 BW. Hiervan is in ieder geval sprake als er aan het verdere gebruik van het gehuurde geen voorwaarden zijn gesteld. De verhuurder die zijn aanspraak op de mogelijkheid van ontruiming van het gehuurde wil blijven houden moet dus aan dit verdere gebruik voorwaarden stellen.

Het lijkt mij verdedigbaar dat de verhuurder die de huurder wel gebruik van het gehuurde wil laten maken, maar hierover en andere schriftelijke overeenkomst wil sluiten, hiertoe gerechtigd is. Artikel 7:242 BW staat dit naar mijn mening het aanbieden van een nieuwe overeenkomst immers ook niet in de weg. Volgens dit laatste artikel kan van artikel 7:230 BW niet in het nadeel van de huurder worden afgeweken. Dat lijkt mij niet het geval als de verhuurder in plaats van het gehuurde te ontruimen de huurder een redelijk nieuw voorstel doet; het alternatief is immers dat de verhuurder gerechtigd is de huurder te ontruimen. Een bewuste actie van de verhuurder waarbij aan de huurder een keuze wordt geboden in de vorm van het accepteren van een nieuw contract al dan niet met een gewijzigde huurprijs of het gehuurde te verlaten, lijkt in het kader van de wettelijke regeling een mogelijke optie. Als de verhuurder zonder verdere afspraken met de huurder te maken de huurder gebruik van het gehuurde laat maken, dan lijkt het mij in het kader van de wettelijke regeling te verdedigen dat het huurcontract onder dezelfde voorwaarden is verlengd. Dat is anders als er sprake is van een gedoogd gebruik onder een voorwaardelijk recht op totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst nadat de voorwaarden waren vervuld waaronder deze betalingsregeling was gesloten. Bij het aangaan van de voorwaarden waaronder het voortgezet gebruik plaats kan vinden, moet de verhuurder dus goed letten op de formulering van deze voorwaarden. Als de verhuurder alleen als voorwaarden aan het annuleren van een ontruiming het sluiten van een nieuwe overeenkomst heeft verbonden en de huurder maakt een voortgezet gebruik op basis van deze overeenkomst, dan kan het gehuurde niet langer ontruimd worden als de huurachterstand nog niet is ingelopen waarvoor vonnis was gewezen.

De rechtbank Gelderland heeft als voorzieningenrechter in haar vonnis van 26 februari 2018 (ECLI:NL:RBGEL:2018:1040) een beslissing moeten nemen over de vraag of er na ontbinding van een huurovereenkomst en na voortzetting van het gebruik van het gehuurde sprake was van een nieuwe overeenkomst of van voortzetting van het gebruik onder verband van een “tweede kans” onder dezelfde voorwaarden als onder de ontbonden overeenkomst.

De huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder was ontbonden wegens een huurachterstand. Na ontbinding van de overeenkomst is er met de huurder een “laatste kans” contract gesloten. Er werd in het kader van deze “laatste kans” overeenkomst beslist dat de huurder onder bepaalde voorwaarden van de woning gebruik mocht blijven maken. Er werden voorwaarden gesloten in verband met de betalingsverplichtingen en het gedrag van de huurder. Er werd onder meer overeengekomen dat de huurder geen overlast mocht veroorzaken en dat hij geen contact met zijn onderburen mocht zoeken.  Verder werd het volgende bepaald over de duur van de overeenkomst: “de overeenkomst geldt voor een onbepaalde periode, maar in elk geval voor 1 jaar, en totdat het gehele bedrag aan huurschuld is voldaan bij de deurwaarder. Zodra het gehele bedrag stipt is afgelost en ook voor het overige is voldaan aan de ten deze gestelde voorwaarden, zal de verhuurder besluiten of onder de op dat moment – desgewenst – nader te bepalen voorwaarden een nieuwe huurovereenkomst met gebruikers zal worden gesloten”.

De huurder hield zich niet aan de voorwaarden. De verhuurder wenste over te gaan aan ontruiming van het vonnis. De huurder was van oordeel dat er een nieuwe huurovereenkomst tot stand was gekomen en wenste de woning niet te verlaten.

Terecht merkt de voorzieningenrechter op dat uit de overeenkomst af valt te leiden dat het de bedoeling van partijen is geweest om de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis op te schorten indien en zolang huurder de gemaakte afspraken na zou komen. Een nieuwe huurovereenkomst zou in elk geval achterwege blijven totdat huurder zijn oude huurschuld had voldaan. Tussen partijen staat vast dat de huurder niet conform de voorwaarden zijn oude huurschuld niet heeft ingelopen.

Op basis van artikel 7:230 BW kan de rechter ook komen tot de conclusie dat er niet sprake is van een nieuwe huurovereenkomst. Uit de wetsgeschiedenis bij dit artikel volgt immers dat de Minister van Justitie op vragen uit de Tweede Kamer als volgt heeft geantwoord:

“(…) De bepaling belet niet dat een huurder na ontbinding van de huurovereenkomst nog enige tijd het gebruik van het gehuurde behoudt, met het vonnis als stok achter de deur dat hij zich aan het vonnis houdt. Dit is een ander geval dan dat de huurder het gebruik van het gehuurde behoudt “met goedvinden van de verhuurder”. Het gedogen van het voortgezet gebruik is hier immers in belangrijke mate gericht op het voorlopig niet ten uitvoer leggen van het vonnis waartoe de verhuurder zich evenwel het recht voorbehoudt. Pas indien de verhuurder zijn recht tot tenuitvoerlegging van het vonnis zou prijs geven of dit recht zou hebben verwerkt, doet zich de in artikel 230 bedoelde situatie voor. (…)” (Nota naar aanleiding van het verslag, Kamerstuk 1999-2000, 26 089, nr. 6, p. 36).

Hieruit volgt dat de wetgever bewust de mogelijkheid heeft willen openhouden om een huurder na ontbinding niet gelijk te ontruimen (en dus dakloos te maken) zolang de verhuurder zich het recht op tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis voorbehoudt. Dat laatste deed zich hier voor. De rechter geeft nog andere overwegingen waarom de huurder naar zijn mening ontruimd kon worden. Ik verwijs voor die andere argumenten naar het vonnis.

Uit artikel 7:230 BW kan worden begrepen dat de huurder door van het gehuurde gebruik te mogen blijven maken recht heeft op voortzetting van deze overeenkomst onder dezelfde voorwaarden, met dien verstande dat de overeenkomst voor bepaalde tijd wordt omgezet naar een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Het zinsdeel “tenzij van andere bedoeling blijkt” lijkt alleen te slaan op vraag of de overeenkomst wordt voortgezet voor bepaalde – of onbepaalde tijd. Ik heb hierover geen jurisprudentie kunnen vinden, die naar een ander standpunt zou kunnen wijzen.