Opzegging door contractuele medehuurder is niet altijd mogelijk

Opzegging door de huurder
In het hoofdstuk “Medehuurderschap (contractuele medehuurder)” is de positie van de contractuele medehuurder uitgebreid besproken. Daarbij is enerzijds de relatie tussen de huurders onderling en anderzijds de relatie tussen de huurders en de verhuurder aan de orde gesteld. In laatstgenoemd hoofdstuk is uitgelegd dat de positie van de contractuele medehuurder wordt beschouwd als een gemeenschap in de zin van artikel 3:166 BW.

Tevens is in bovengenoemd hoofdstuk besproken dat voor opzegging van één van de huurders in beginsel instemming van de andere huurder nodig is. Deze instemming kan ook worden afgeleid uit de omstandigheden van het geval en hoeft door de achterblijvende huurder niet zonder meer expliciet te zijn gegeven.
Voorts is een actie wegens misbruik van bevoegdheid als mogelijkheid voor de vertrekkende huurder op grond van artikel 3:13 BW genoemd als de achterblijvende huurder instemming met huurbeëindiging na verbreking van een affectieve relatie weigert.
Voor de positie van contractuele huurders die met elkaar zijn gehuwd lijken de regels van artikel 7:266 lid 4 en 5 BW toegepast te mogen worden als de gewezen echtelijke woning onderwerp van discussie is. Dat betekent dat bij toewijzing door de rechter van de huurrechten aan één van de huurders, dit tevens huurbeëindiging van de andere huurder betekent. Een opzegging is dan niet noodzakelijk.

De vraag of opzegging door één van de huurders (ook als daarover tussen de huurders onderling overeenstemming bestaat) mogelijk is, moet worden beantwoord naar de inhoud van de huurovereenkomst. Als uit de strekking van de huurovereenkomst blijkt dat opzegging door één van de huurders niet mogelijk is dan is opzegging door één van de huurders afzonderlijk niet mogelijk.
De rechtbank te Amsterdam heeft in hoger beroep in haar vonnis van 23 juni 1993 (NJ 1994, 662) beslist dat in het wettelijk stelsel besloten ligt dat “degenen die bij het aangaan van een huurovereenkomst gezamenlijk als de contractuele wederpartij van de verhuurder zijn opgetreden, voor de verplichtingen uit die huurovereenkomst tezamen jegens de verhuurder hoofdelijk aansprakelijk zijn (vgl. HR 6 oktober 1989, NJ 1990, 184). Met dit stelsel is onverenigbaar dat één der huurders zich aan die aansprakelijkheid zou kunnen onttrekken door de overeenkomst zonder de instemming van de verhuurder alleen voor zichzelf op te zeggen”.

De rechtbank is daarentegen van mening dat ook in het stelsel van de wet het beginsel ligt besloten dat een overeenkomst op grond van gewijzigde omstandigheden kan worden beëindigd, zoals onder meer blijkt uit de bepaling van artikel 6:258 BW, onder meer inhoudende dat de rechter tot een ontbinding van de overeenkomst kan besluiten op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Ook in het huurrecht, in het bijzonder het stelsel van de artikelen 7:266 lid 4 en 5 BW en 7:267 lid 7 BW ligt het voormelde beginsel besloten. Vanwege een afweging op grond van de redelijkheid en billijkheid kan het belang van de verhuurder hierbij ook worden betrokken.

Contractueel medehuurderschap heeft gezien het vorenstaande een ernstig nadeel als een (affectieve) relatie met de andere huurder eindigt en die andere huurder wel in het gehuurde wenst te blijven wonen, doch niet mee wenst te werken aan instemming met huurbeëindiging ter zake van de vertrekkende huurder. Er bestaat dan gerede kans dat de verhuurder de vertrokken huurder ook na opzegging van de overeenkomst aansprakelijk houdt voor huurschulden die door de achterblijvende huurder worden veroorzaakt. In een dergelijk geval moet de vertrokken huurder via een omweg zoals in het hoofdstuk “Medehuurderschap (contractuele medehuurder)” beschreven alsnog een uitweg zien te vinden om deze aansprakelijk te omzeilen en/of alsnog te laten eindigen. De rechtbank te Amsterdam, afdeling kantonzaken, besliste in haar vonnis van 4 oktober 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:7055), dat  dit vonnis in de plaats treedt van de vereiste medewerking van de man aan het (gezamenlijk) opzeggen van de huurwoning. Hier was sprake van een verbroken  relatie, waarbij de vrouw had getracht eenzijdig de huur te beëindigen. De verhuurder nam alleen genoegen met een opzegging door zowel de man als de vrouw. De man was in beginsel niet bereid de huurovereenkomst op te zeggen. De vouw had een urgentieverklaring nodig om snel een andere sociale huurwoning te kunnen krijgen. Daarvoor was huurbeëindiging noodzakelijk. De man was financieel niet in staat om de huur te dragen. Onder druk van een procedure was de man akkoord gegaan met een eenzijdige opzegging.

Het is wenselijk dat de wetgever de contractuele medehuurder te hulp komt met een bepaling dat een contractuele medehuurder die niet meer betrokken is bij de huur van de woonruimte zich tot de verhuurder zou kunnen richten. Te denken valt bijvoorbeeld aan een regeling, waarbij de vertrekkende (contractuele) medehuurder zou mogen vertrekken als deze garant zou staan voor bijvoorbeeld de eerste vier maanden huur na vertrek uit de woning. Bij verstrijken van een periode van bijvoorbeeld een half jaar na vertrek door één van de huurders uit het gehuurde zou die garantstelling komen te vervallen als zich in die periode geen achterstanden zijn opgebouwd door de achterblijvende huurder. Mocht de garantstelling worden aangesproken dan zou de vertrokken huurder zich tot de achterblijvende huurder moeten wenden om de betaalde huur terug te krijgen. Hierbij krijgt de verhuurder enige zekerheid over betaling van de toekomstige huur en heeft de achterblijvende huurder ook de mogelijkheid om de huur op te zeggen als de huur voor één persoon niet is op te brengen.
Voor huurovereenkomst voor bepaalde tijd geldt deze materie niet, omdat de huurovereenkomst tussentijds toch niet valt te beëindigen. Na verstrijken van de bepaalde periode dienen de huurders in beginsel het gehuurde te verlaten als de overeenkomst daadwerkelijk voldoet aan de voorwaarden die aan huurovereenkomst voor bepaalde tijd worden gesteld.

Opzegging door de verhuurder
De verhuurder moet een opzegging zowel in het geval van medehuurderschap op grond van artikel 7:267 lid 7 BW en artikel 7:266 BW als op grond van contractuele medehuurderschap aan beide echtgenoot/partners afzonderlijk doen.