2B. Opzegging wegens dringende reden en belangenafweging

Na de constatering dat er door de verhuurder terecht een beroep op deze opzeggingsgrond wordt gedaan is er voor een afweging van belangen geen plaats. Er dient in het kader van deze opzeggingsgrond sprake te zijn van een gebruiksvoornemen van de verhuurder dat een zekere mate van klemmendheid bezit. Deze klemmendheid houdt bijvoorbeeld in dat het gaat om renovatie die niet zonder beëindiging van de huur mogelijk is. Het gaat echter niet zo ver dat aan de verhuurder beoogde gebruik door onontkoombare eisen geboden moet zijn. De term dringendheid drukt geen mate van haast of onmiddellijke noodzaak uit. De verhuurder hoeft bijvoorbeeld niet aan te tonen dat alle benodigde vergunningen voor een voorgenomen verbouwing inderdaad zullen worden verleend. Tevens wordt niet vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd, en dat hij het verhuurde nodig heeft om aan die bedreiging het hoofd te kunnen bieden. Zelfs als de verhuurder het ontstaan van een dergelijk “dringend eigen gebruik” zelf heeft veroorzaakt, staat dit niet in de weg aan de toekenning van de beëindigingsvordering door de rechter. De rechten van de huurder zijn daarom in verband met deze opzeggingsgrond niet zo sterk. Deze zwakke positie van de huurder heeft geleid tot wetsvoorstel 33.018 (vergaderjaar 2011-2012).. De strekking van het wetsontwerp is om huurders van de hier bedoelde bedrijfsruimte een sterkere positie te geven in gevallen waarin de verhuurder over wil gaan tot renovatie van het gehuurde.
Voor woonruimte is er wél sprake van een afweging van belangen. Dit geldt ook als er sprake is van de opzegging in het kader van renovatie.Noot 54 Dit heeft tot gevolg dat volgens de Hoge Raad in het midden kan blijven wie de huurder precies is als de lagere feitelijke rechter heeft geconstateerd dat er van dringend eigen gebruik sprake is. Dat de huurder van bedrijfsruimte minder huurbescherming ondervindt dan de huurder van woonruimte wordt bevestigd door een arrest van de Hoge Raad van 14 februari 2014 ECLI:NL:HR:2014:338. De huurder van bedrijfsruimte had cassatie ingesteld tegen de beslissing van het hof, die huurbeëindiging wegens renovatie mogelijk achtte. De huurder probeerde de Hoge Raad ervan te overtuigen dat de verhuurder ter onderbouwing van de huurbeëindiging een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten aan zou moeten tonen, zoals bij woonruimte al eerder als eis voor huurbeëindiging was uitgesproken. De Hoge Raad was echter van mening dat bij beëindiging van de huur van woonruimte een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder kon worden gehonoreerd als er sprake was van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Bij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW gaat het om een bescherming van een recht van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan in een geval als het onderhavige – waarin de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat – niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie. De Hoge Raad legt bij bedrijfsruimte dus niet de eis voor huurbeëindiging dat er van een structurele wanprestatie sprake moet zijn.

Het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden van 21 maart 2017 ( ECLI:NL:GHARL:2017:2422) heeft in haar arrest huurbeëindiging toegestaan onder meer aan de hand van bedrijfseconomische gegevens. De verhuurder had volgens het hof voldoende aannemelijk gemaakt dat zij door de daling van haar huurinkomsten als gevolg van de huurprijsaanpassing (in deze procedure was huurverlaging toegekend) niet langer aan haar financiële verplichtingen zou kunnen voldoen (waaronder begrepen het reserveren voor het onderhoud van haar panden en het financieren van een redelijk inkomen voor de verhuurder in privé), dat het in die situatie niet onlogisch is dat de verhuurder de exploitatie van het restaurant weer zelf ter hand wil gaan nemen (in de redelijke verwachting daarmee een betere opbrengst dan de – verlaagde – huurprijs te zullen kunnen genereren) en dat zij voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij daar (zowel organisatorisch als financieel) ook toe in staat is.
Deze uitspraak is wel bijzonder. In het hoofdstuk Dringend eigen gebruik ben ik in het onderdeel “Financieel belang als reden voor huuropzegging” uitgebreid ingegaan op de huuropzegging wegens financiële redenen. Uit de eerdere uitspraken bleek het uiterst lastig te zijn om de huurovereenkomst om deze reden te beëindigen. Ik vond deze overweging niet zo goed onderbouwd om de eerder uitgezette lijn in de eerdere arresten in dit verband te doorbreken.

Mr. Huydecoper heeft in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 16 maart 2012 LJN: BV1769, Hoge Raad, 10/05298 de nadelen aangestipt die de “verplichte” beëindigingsgrond in het kader van dringend eigen gebruik zonder afweging van belangen aan de zijde van de huurder met zich meebrengt. De afwezigheid van de belangenafweging kan betekenen dat een huurder wiens belangen beduidend zwaarder wegen dan die van de verhuurder, toch beëindiging van de huurrelatie (zonder verdere tegemoetkomingen) dient te aanvaarden.
Het kan een legitiem belang van de verhuurder zijn door de huurder niet in een nieuw project op te willen nemen wegens de bijzondere aard van de nering (coffeeshop) van de huurder. Dit geldt ook als in het verleden geen klachten over overlast zijn gebleken.
De opzeggingsgrond “eigen gebruik” mag ook worden aangewend als het eigen gebruik een niet 7:290 BW bedrijfsactiviteit bevat. Hieronder valt bijvoorbeeld het gebruik van het gehuurde als woonruimte in plaats van bedrijfsruimte. Verder is het voor het slagen van deze opzeggingsgrond niet van belang dat er vervangende bedrijfsruimte aanwezig is (dit is anders bij woningen: zie het hoofdstuk opzegging dringend eigen gebruik. Voor een verweer tegen deze door de verhuurder ingestelde vordering lijkt het zaak het verweer te concentreren op waar die dringendheid dan wel uit bestaat. Voor de opzeggingsgrond in het kader van renovatie zal de verhuurder uiteraard wel zijn belang bij deze renovatie duidelijk dienen te maken. Als de opzeggingsgrond noodzakelijk is geworden door toedoen van de verhuurder, dan doet dit niets af aan de geldigheid van de opzegging. De rechter zal dit wel mee kunnen nemen bij beantwoording van de vraag of er voor de verhuurder een redelijke grond bestaat om tot huurbeëindiging in het kader van deze opzeggingsgrond over te gegaan.