Bij overlast is een ingebrekestelling niet zonder meer nodig 

Laatst bijgewerkt op 2018-06-23 om 15:48:30

In het arrest van 5 oktober 1990, nr 13.951, NJ 1991, 295 heeft de Hoge Raad beslist dat een ingebrekestelling van de huurder in het kader van de ontbinding van een overeenkomst in verband met overlast niet nodig is. Een ingebrekestelling is niet nodig als de verhuurder op de hoogte kon zijn van de aard en de omvang van de klachten van de huurder en uit dit gezichtspunt in redelijkheid verwacht mocht worden dat hij als verhuurder naar die klachten een grondig onderzoek zou doen om vervolgens maatregelen te nemen, die er toe zouden leiden dat de overlast ondervindende huurder zijn activiteiten zonder verdere hinder kon uitoefenen. De verhuurder mag zelf bepalen welke maatregelen hij nodig acht om de overlast in te dammen en de andere huurder het rustig huurgenot te verschaffen. Als de overlast kan worden gestopt met minder vergaande maatregelen dan een ontbinding van een huurovereenkomst, dan behoort dit ook tot de mogelijkheden van de verhuurder. Dit heeft gezien het vereiste van proportionaliteit de voorkeur. Dit geldt eens te meer nu de huurder van de gehuurde (bedrijfs) ruimte mocht aannemen dat de verhuurder geen concrete maatregelen zou nemen om de overlast in te dammen en dat een ingebrekestelling in deze houding geen verandering zou brengen. Door een en ander na te laten, schiet de verhuurder toerekenbaar tekort, waardoor ontbinding van de overeenkomst tot de mogelijkheden behoort.

In deze zaak ging het om een bedrijfsruimte (restaurant) waarboven kamers werden verhuurd. De huurder van de winkelruimte werd door overlast van de kamerhuurders in zijn huurgenot gestoord. Het boven de bedrijfsruimte gelegen kamerverhuurbedrijf was een verblijfplaats voor “moeilijke gevallen” die het qua netheid niet zo nauw namen. Gezien het bovenstaande moest de verhuurder van de overlast op de hoogte zijn geweest.De huurder van de bedrijfsruimte had enige malen bij de huurders van de bovengelegen kamers vruchteloos geklaagd. De rechtbank vond dit voldoende en vond het niet noodzakelijk dat de huurder van de bedrijfsruimte zelf actie zou nemen (op grond van artikel 6:262 BW en artikel 3:125 BW) om de overlast in te dammen, omdat dit in de eerste plaats de taak van de verhuurder is om iets aan de overlast te doen.
De huurder van de bedrijfsruimte had desondanks beperkte mogelijkheden om zich tegen overlast van een andere huurder te weer te stellen. Veelal kan de huurder via een dwangsom overlast trachten te beperken, maar het laten verbeuren van een dwangsom roept nogal eens praktische problemen op (hoe kan men bijvoorbeeld bewijzen dat de ander op een zeker moment overlast heeft veroorzaakt?).

De huurder die last ondervindt van een andere huurder moet van de overlast bewijs kunnen leveren. Het bewijs kan worden aangedragen door het versturen van sommaties, brieven en memo’s ter bevestiging van waarnemingen en gesprekken, klachtmeldingen, politiemutaties, logboeken van de buren, foto’s en videomateriaal, proces-verbaal van constatering door de deurwaarder en notariële anonieme getuigenverklaringen.
Het komt nogal eens voor dat getuigen van overlast angst voor de overlastveroorzaker hebben. Het is dan mogelijk om door deze getuige bij de notaris een anonieme verklaring van de overlast af te laten nemen. De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam besliste in haar vonnis van 20 november 2003 (rechtbank Amsterdam, sector kanton Amsterdam 20 november 2003, WR 2004/62 (Het Oosten /Tokkie), dat een anonieme verklaring van de overlast afgelegd bij de notaris als bewijs kon dienen. De rechter merkt in rechtsoverweging 5.5 het volgende op. “De kantonrechter kent in dit kort geding bewijswaarde toe aan de ten kantore van de (…) notaris (…) getekende verklaringen van niet met name genoemde (voormalige) omwonenden die huurders zijn of zijn geweest van Het Oosten. Uit die verklaringen blijkt overduidelijk dat Hanna Tokkie een duidelijke rol heeft gespeeld in de incidenten (…) Nu de (…) buurtregisseur (…) ter zitting desgevraagd uitdrukkelijk heeft verklaard dat deze verklaringen voor hem herkenbaar zijn en correct de bevindingen en gevoelens van de omwonenden weergeven gaat de kantonrechter voorbij aan het door Hanna Tokkie gehanteerde argument dat het hier anonieme verklaringen betreft die terzijde moeten worden gelaten”.

De overlastveroorzaker kan de zaken ook mooier brengen dan deze in werkelijkheid zijn. Als er bijvoorbeeld door de huurder het verweer wordt gevoerd dat er maar weinig omwonenden hebben geklaagd, kan dit worden veroorzaakt vanwege het feit dat de niet klagende bewoners er recentelijk zijn komen te wonen en de huurder door detentie tijdelijk geen overlast had veroorzaakt. Door deze situatie was het incasseringsvermogen van deze huurders minder op de proef gesteld (Hof Amsterdam 2 oktober 2003, Prg 2004/6156 (Portaal/A).

De voorzieningenrechter van de rechtbank te Arnhem moest in een kortgeding procedure beoordelen of ontruiming van een huurder wegens overlast gerechtvaardigd was. De rechter oordeelde in haar vonnis van 11 november 2009 LJN: BK4840, voorzieningenrechter Rechtbank Arnhem, 190846 dat ook als de huurder door de verhuurder nimmer is geattendeerd (in gebreke is gesteld) dat de overlast (die al jaren duurde) dermate ernstig van aard was dat hij moest vrezen voor ontbinding van de huurovereenkomst, dit niets af doet aan het recht om de overeenkomst te ontbinden. Iedere huurder, en dus ook deze huurder, dient zich immers als een goed huurder en goede buur te gedragen.
Ook hier bleek weer dat de buren die last van de overlastveroorzaker hadden, geduld moeten hebben waar het gaat om ontruiming van de overlastveroorzaker. Ook hier achtte de rechter een ingebrekestelling niet noodzakelijk en geen voorwaarde voor toewijzing van de vordering tot ontbinding van de overeenkomst.