Laatst bijgewerkt op 2022-12-29 om 23:02:22
Als de verhuurder schadeplichtig blijkt te zijn, dan kan de schade van de huurder bestaan uit vermogensschade en uit ander nadeel (immateriële schade). De huurder kan door de overlast immers in zijn persoon zijn geschaad (artikel 6:106 lid 1 sub b BW). Gelet op de jurisprudentie over toekenning van immateriële schade zal de rechter terughoudend moeten zijn met toekenning van een dergelijke schade vergoeding. In Nederland kent men in tegenstelling tot de rechtspraak in Amerika geen traditie tot het toekennen van immateriële schadevergoeding.
De rechter wees immateriële schade toe in een zaak waarin de verhuurder een ontruimingsvonnis niet ten uitvoer had gelegd tegen een ernstige overlast veroorzakende huurder. De rechter was van mening dat de verhuurder door die handelwijze toerekenbaar tekort schoot tegenover haar andere huurder en werd op grond daarvan verplicht de verhuiskosten van de huurder als schadevergoeding te betalen. Noot 54 De verhuurder die wist dat een bepaalde huurder overlast veroorzaakte werd veroordeeld tot vergoeding van immateriële schade aan de huurder die overlast ondervond. Noot 56.
De rechtbank Oost-Brabant heeft in haar vonnis van 30 juni 2022 (ECLI:NL:RBOBR:2022:2885) immateriële schadevergoeding aan een huurder toegekend. In deze zaak speelde meer problemen. Ik concentreer mij op de toegewezen immateriële schadevergoeding. In deze zaak had de huurder splitsing van de all-inhuur bij de Huurcommissie gevorderd. Deze procedure had plaatsgevonden voor de energiecrisis. Na splitsing van de huurprijs was de eigendom van het gehuurde overgedragen aan een nieuwe eigenaar. De nieuwe eigenaar heeft de huurovereenkomst opgezegd. Kennelijk was de verhuurder niet bekend met de wachttijd van drie jaren als genoemd in artikel 7:274 lid 5 sub b BW. Hoewel de verhuurder geen vruchteloze procedure had gestart om de huurovereenkomst te beëindigen, had de verhuurder de huurder wel lastig gevallen met dreigende telefoontjes en brieven, het onaangekondigd aan de deur staan en smaad/laster door uitlatingen richting derden. De handelwijze van de verhuurder staat omschreven in alinea 4.6 van het vonnis. De huurder achtte de acties van de verhuurder een zodanige tekortkoming dat dit een tekortkoming van de verhuurder opleverde die haar het recht geeft om de huurovereenkomst op grond van artikel 6:267 jo 6:265 BW buitengerechtelijk te ontbinden.
De rechter overwoog ten aanzien van de handelwijze van de verhuurder als volgt. Verhuurder heeft zich jegens de huurder niet gedragen zoals van een verhuurder verwacht hoeft te worden. De verhuurder heeft de taak om aan zijn huurder het rustig woongenot te verschaffen en hij heeft dit duidelijk verzaakt door zijn huurder lastig te vallen met onder meer brieven en bezoekjes aan de deur, waarbij door de verhuurder in ieder geval een opdringerige en intimiderende houding is aangenomen. De achtergrond is kennelijk dat een all-in huur van € 600,- overeengekomen is door de kleindochter van de verhuurder en dat de Huurcommissie die heeft gesplitst. Daarmee heeft de huurster keurig de processuele weg gevolgd. Dat kan van verhuurder niet gezegd worden. Hij heeft kennelijk de woning overgekocht omdat zijn kleindochter in financiële problemen kwam daardoor. Door een oplossing te willen forceren heeft hij eigenrichting gepleegd in plaats van zijn rechten in rechte te laten vaststellen. Hij heeft zich kennelijk niet juridisch laten adviseren omdat hij (nog steeds) de aard en ernst van zijn misdragingen niet inziet. Dit alles was volgens de rechter voldoende om de overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.
De huurder stelde verder dat zij op andere wijze in haar persoon is aangetast door het gedrag van de verhuurder. Dit standpunt slaagt ook. De kantonrechter is van oordeel dat door het handelen van de verhuurder sprake is geweest van schending van een fundamenteel recht, namelijk van de veiligheid en de bescherming van de persoonlijke levenssfeer van de huurder. Uit de stellingen van de huurder bleek voldoende dat er sprake was van meer dan alleen psychisch onbehagen. de huurder had onweersproken gesteld dat zij angst heeft gehad, waardoor collega’s haar vaak thuis hebben opgehaald en naar huis hebben gebracht, ze maandenlang alleen voor noodzakelijke zaken naar buiten is gegaan, de deur niet heeft durven open doen als de deurbel ging, omdat ze bang was dat ze door de verhuurder opgewacht. zou worden gaf verder aan dat zij veel stress heeft ervaren, slecht heeft geslapen en in paniek een collega heeft gebeld om daar te overnachten.
De ernst van de normschendingen rechtvaardigde de toekenning van een immateriële schadevergoeding op basis van schendig van artikel 6:106 BW. Het smartengeld diende ter compensatie van de gederfde levensvreugde van de huurder. De kantonrechter oordeelde een vergoeding van € 500,00 aan smartengeld redelijk tegen de achtergrond van de gebruikelijke maatstaf. Hier werd door de rechter kennelijk geoordeeld dat door het gedrag van de verhuurder de aantasting van de persoon van de huurder werd aangenomen. In een dergelijk geval hoeft de benadeelde huurder dus niet de aantasting in zijn persoon ten gevolge van die gebreken aan te tonen. Dit zal door de verhuurder ontkracht moeten worden. Aangezien dit hier door de verhuurder niet was weersproken lag toewijzing van deze claim voor de hand. Het is ook door deze zaak duidelijk dat er niet kan worden gerekend op de absurde bedragen zoals die in Amerika worden toegekend.
Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch heeft in een arrest van 28 mei 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:1990) beslist dat een ontruiming van een woning op grond van kortgedingvonnis niet juist was. Het kortgedingvonnis werd vernietigd. De verhuurder had na de ontruiming de woning opnieuw verhuurd. De nieuwe huurder was met deze geschiedenis met de ontruimde huurder niet op de hoogte. De verhuurder had de huurovereenkomst tussen haar een de ontruimde huurder buitengerechtelijk vernietigd op basis van artikel 7:210 lid 1 BW omdat deze de woning al aan een derde had verhuurd en de verhuurder dus aan de ontruimde huurder geen huurgenot meer kon verschaffen. Het hof achtte de verhuurder aansprakelijkheid voor de schade die de ontruimde huurder had geleden door de onrechtmatige ontruiming en door het feit dat de verhuurder de woning niet meer ter beschikking kan stellen.
Bij arrest van 24 november 2015 had het gerechtshof ‘s‑Hertogenbosch het vonnis in kort geding van 8 mei 2015 vernietigd en de door de verhuurder gevorderde ontruiming afgewezen. Voor deze procedure staat dan ook niet ter discussie dat de ontruiming op 19 mei 2015 zonder rechtsgrond en dus onterecht heeft plaatsgevonden. Deze procedure draait alleen om de hoogte van de schade die ten laste van de verhuurder geclaimd kon worden.
Voor de geclaimde materiële posten verwijs ik naar het vonnis. De over en weer neergelegde argumenten hebben overwegend betrekking op het niet goed onderbouwen van de geclaimde posten door de huurder. Het grootste deel van de geclaimde schade werd wegens gebrekkige onderbouwing afgewezen.
Ten aanzien van de immateriële schade was er door de huurder een bedrag van € 4000 gevorderd. Ter onderbouwing van deze vordering hebben de huurders (echtelieden) gesteld dat zij door de gedwongen ontruiming van de woning een tijd gescheiden hebben moeten wonen. De man heeft bij zijn familie verbleven, terwijl de vrouw met haar dochter tijdelijk bij haar moeder heeft gewoond. Voorts hebben zij gesteld een woning verloren te hebben waarin zijn jaren gelukkig hebben gewoond. De kantonrechter had in het tussenvonnis van 4 mei 2017 geoordeeld dat het gezin door de ontruiming uit elkaar is gedreven en dat deze inbreuk op het gezinsleven is te beschouwen als een ‘aantasting in de persoon op andere wijze’ zoals bedoeld in artikel 6:106 lid 1 sub b BW, zodat recht kan bestaan op een schadevergoeding. De verhuurder had dit oordeel in incidenteel hoger beroep niet bestreden, zodat ook in hoger beroep heeft te gelden dat de gedwongen ontruiming van de woning heeft geleid tot een aantasting van de huurders in hun persoon op andere wijze zoals bedoeld in artikel 6:106 lid 1 sub b BW.
De kantonrechter had bij de begroting van de immateriële schadevergoeding tot uitgangspunt genomen dat de aantasting van de huurders in hun persoon omstreeks 20 maanden had geduurd. Naar het hof uit het tussenvonnis en het eindvonnis begreep, is de kantonrechter hierbij uitgegaan van de periode van de ontruiming op 19 mei 2015 tot aan de ingang van de huur van de andere woning op 2 maart 2017. De kantonrechter had bij de begroting van de immateriële schade dus niet aan de huurders tegengeworpen dat zij in december 2015 de aangeboden vervangende woonruimte niet hebben geaccepteerd. Ook dat oordeel was door de verhuurder in incidenteel hoger beroep niet bestreden. De huurders hebben op hun beurt in hoger beroep niet gesteld dat van een langere periode dan 20 maanden moet worden uitgegaan. Het hof zal er dus evenals de kantonrechter van uitgaan dat aan huurders een vergoeding toekomt voor de aantasting in hun persoon gedurende 20 maanden. De kantonrechter had ter zake de geleden immateriële schade een vergoeding van € 100 per maand, dus in totaal € 2.000, passend geacht.
Het hof overwoog dat de huurders geen bezwaar hebben gemaakt tegen de beslissing van de kantonrechter om het kwijtraken van de woning niet te laten meewegen bij de begroting van de vergoeding voor immateriële schade. Het hof ging er bij de berekening van de immateriële schade alleen van uit dat de huurders alleen een vergoeding voor immateriële schade toekomen voor het feit dat zij afgerond 20 maanden gescheiden hebben moeten wonen en niet voor het feit dat zij de bewuste huurwoning zijn kwijtgeraakt.
Bij de begroting van smartengeld moet de rechter rekening houden met alle omstandigheden, waaronder met name de aard en de ernst van de ‘aantasting in de persoon’ en de gevolgen daarvan voor de betrokkene. De begroting is voorbehouden aan de feitenrechter die niet gebonden is aan de gewone regels omtrent stelplicht en bewijslast. De rechter dient te letten op de bedragen die door Nederlandse rechters in vergelijkbare gevallen zijn toegekend, met inachtneming van de opgetreden geldontwaarding (vergelijk onder meer HR 17 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8358). Het hof overwoog dat in aanmerking genomen moet worden dat beide huurders slachtoffer zijn en dat het niet gaat om gederfd woongenot maar om het daarmee samenhangende noodzakelijke gescheiden wonen. Het hof achtte de door de kantonrechter toegekende vergoeding van € 100 per maand (€ 50 per persoon per maand) te laag. Het hof wees schattenderwijs een vergoeding van € 3.000 toe, wat neerkomt op € 150 per maand (€ 75 per persoon per maand) gedurende afgerond 20 maanden. Het hof nam daarbij in aanmerking dat huurders een bedrag van € 4.000 hadden gevorderd maar daar mede het verlies van hun woning ten grondslag hebben gelegd, terwijl die omstandigheid om de hiervoor genoemde redenen geen rol kan spelen in hoger beroep.
In het arrest van de Hoge Raad van 17 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8358 staat onder meer dat de aard van de onderhavige immateriële vergoeding meebrengt dat deze niet afhankelijk is van de voorgenomen wijze van besteding. De rechter is dan ook niet gehouden om in een onderzoek daarvan te treden en behoeft in de motivering van zijn beslissing niet aan te geven op welke wijze en met welk resultaat hij rekening heeft gehouden met een voorbeeld van mogelijke besteding. Het ging in dit arrest om letselschade.
Het is mij niet duidelijk welke omstandigheden verantwoordelijk zijn voor begroting van de immateriële schade op een bedrag van € 100 per dag. Er waren volgens het hof ook geen vergelijkbare gevallen in de jurisprudentie te vinden. Het door het hof berekende bedrag van € 150 per dag wordt niet onderbouwd. Aangezien onder alle omstandigheden van het geval ook de jurisprudentie wordt begrepen, kan in vergelijkbare gevallen het bedrag van € 150 in ieder geval tot uitgangspunt worden genomen als vergoeding van immateriële schade. Verder valt mij op dat de huurder er wellicht meer uit had kunnen halen als er meer stellingen onderbouwd waren betwist.