De vormen van overlast

Er bestaan vele vormen van overlast. De meest herkenbare vorm van overlast is geluidsoverlast. Soms wordt de overlast veroorzaakt door zogenaamd asociaal gedrag. Hierbij kan worden gedacht aan het uitlaten van honden op kinderspeelplaatsen, harde muziek ’s nachts, bedreiging van buurtbewoners, het starten van een autohandel in de straat, etc. Wat als overlast wordt ervaren is mede afhankelijk van de verdraagzaamheid van de omwonenden.
Het hof te ‘s-Gravenhage geeft in haar arrest van 2 augustus 2011 (zie ECLI:NL:GHSGR:2011:BR6430 gerechtshof ‘s-Gravenhage, 02-08-2011, 200.089.151-01 ) de kaders aan waarbinnen mensen elkaars gedrag dienen te accepteren zonder dat er sprake is van overlast.
Het hof stelt voorop dat in een dichtbevolkt land als Nederland dicht naast elkaar wonende buren vrijwel altijd enige geluiden van elkaar zullen horen. Wanneer dit binnen zekere grenzen blijft, hoort dit erbij, met dien verstande dat over en weer van buren verwacht mag worden dat zij op dit punt zoveel mogelijk rekening met elkaar zullen houden. Daarnaast is een incidentele afwijking van het lawaaipatroon in de regel niet onaanvaardbaar. Precieze normen hiervoor zijn er niet. Dit is afhankelijk van de concrete situatie.
Wél kan globaal worden gezegd dat de avond-, nacht- en ochtendrust zoveel mogelijk moeten worden gerespecteerd en dat dus in ieder geval de geluidsoverlast tussen 22.00 uur ’s avonds (in een buurt met jonge kinderen wellicht 20.00 uur) en 9.00 uur ’s ochtends (in een buurt met jonge kinderen door de week wellicht 8.00 uur) tot een minimum beperkt moet worden.
Voorts kan gezegd worden dat alles waar een “knop” aan zit of alles wat voor directe menselijke beheersing vatbaar is, zoals elektrische (ook tuin- en muziek-) apparaten en een bepaald lawaaiveroorzakend looppatroon, met die “knop” en met zelfbeheersing in de hand gehouden kunnen worden. Anders gezegd: met die knop kan het apparaat ook worden afgezet en met zelfbeheersing kan eigen gedrag worden beïnvloed. Juist bij dit soort zaken kan gevergd worden dat men rekening met elkaar houdt.

Dit ligt enigszins anders bij kleine kinderen, omdat door kleine kinderen veroorzaakt lawaai (huilen/spelen) niet altijd voorkomen kan en hoeft te worden. Een dergelijk lawaai wordt dan ook in beginsel geaccepteerd en wordt aanzienlijk minder snel als overlastgevend ervaren. Ook dit is een, weliswaar subjectief maar reëel, aspect bij de problematiek van geluidsoverlast. Onnodig lawaai vormt eerder overlast dan niet/ nauwelijks te voorkomen lawaai.
In deze zaak heeft de rechter beslist dat de huurder zich buiten deze kaders had begeven, waardoor de ontbinding van de overeenkomst door de kantonrechter werd bekrachtigd.Er is voor het huurrecht sprake van overlast als de huurder een gedrag vertoont dat afwijkt van wat in het maatschappelijk verkeer betamelijk is. Dit gedrag is dan voor de benadeelde dan ook onrechtmatig. De overlast moet naar objectieve maatstaven vastgesteld te kunnen worden. De objectieve maatstaf staat los van de verdraagzaamheid van de bewoners.
Uit het arrest van het hof te ‘s-Hertogenbosch van 28 december 2010 (zie LJN: BP0257, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.046.606) is te herleiden dat het niet eenvoudig is bewijs voor het objectieve karakter van de overlast te leveren. In deze zaak had de klager de door hem gestelde overlast, die hij al enkele jaren meende te ondervinden, vastgelegd in een verslag van enige tientallen pagina’s. Het hof was van mening dat deze stukken kennelijk uitsluitend de eigen bevindingen van klager weergaven, “die uit de aard der zaak als subjectief aangemerkt dienen te worden. Als voldoende objectieve onderbouwing voor de stellingen van klager kunnen deze stukken daarom niet dienen”. Voorts had klager in de dagvaarding kennelijk niet onderbouwd welke klachten hij door deze verklaring wilde onderbouwen. Een dergelijke rapportage kan dus wel dienen als basis van een bewijs van overlast, maar dient te worden aangevuld met verklaringen en/of bewijs door derden om de overlast als objectieve overlast te kunnen kwalificeren. Bovendien moet in de dagvaarding gespecificeerd worden welke specifieke klachten bewezen worden door overlegging van de bijlagen bij de dagvaarding.

De huurder dient bewijs te leveren dat de gestelde overlast zo ernstig is dat dit een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW oplevert. Als aan deze bewijslast niet wordt voldaan, dan zal de rechter een vordering in het kader van huurverlaging wegens gebreken aan het gehuurde ook niet kunnen toewijzen. Dit werd ook bevestigd door de rechtbank Noord-Nederland in haar vonnis van 21 november 2017 (ECLI:NL:RBNNE:2017:4324). De huurder vorderde in deze zaak  vermindering van de huur omdat zij structureel last heeft van (geluids-)overlast door buren en Laag Frequente Geluiden (LFG). De verhuurder en de wijkagent konden na diverse gesprekken en buurtbemiddeling geen objectiveerbare geluidsoverlast vaststellen. Een onderzoek door RUD Drenthe naar LFG leverde geen resultaat op. De rechter was van oordeel dat op de huurder de stelplicht en de bewijslast van de overlast en LFG rust. Nu een en ander niet kon worden vastgesteld, wees de kantonrechter de vordering van de huurder af.

Van belang was nog het hiernavolgende. Uit de conclusies van de RUD Drenthe bleek dat op het tijdstip van de meting het geluidsniveau in alle tertsbanden ruim onder de referentiecurve van de NSG (Nederlandse Stichting Geluidshinder) lag. Dat impliceert dat slechts een beperkt aantal personen deze geluiden kunnen horen. Wel werd door de RUD Drenthe genoemd dat uit de zogenaamde fft-meting was af te leiden dat de hinder die optreedt in verschillende frequenties zou kunnen zitten. Het leek de RUD Drenthe het meest aannemelijk dat de piek rond de 40 en 50 Hz de meeste hinder veroorzaakt, omdat deze frequenties het “dichtst” bij de referentiecurve zitten. De RUD Drenthe stelde dat er (kostbaar) nader onderzoek nodig is om een mogelijke bron van de geluidshinder op te sporen.

De rechter overwoog dat het enkele feit dat de huurder LFG waarneemt, nog niet betekent dat sprake is van overlast in de zin van artikel 7:204 BW. De huurder was de enige die de vermeende LFG waarnam. De RUD Drenthe had niet kunnen vaststellen wat de bron is van het gemeten geluidsniveau. Geconcludeerd werd dat nader onderzoek nodig was om een mogelijke bron op te sporen, maar dat werd door RUD Drenthe niet aanbevolen. RUD Drenthe concludeerde ook dat er geen wettelijke normen zijn voor laagfrequent geluid. Het Bouwbesluit bevat geen specifieke normen voor laagfrequent geluid; geluidsnormen worden simpelweg in decibel weergegeven. Uit het rapport bleek tot slot niet dat het gemeten geluidsniveau is te kwalificeren als geluidshinder/-overlast waaraan de verhuurder op grond van artikel 7:204 BW iets zou moeten doen. Het ligt gezien de bewijslastverdeling op de weg van de huurder om met bewijs te komen.

Hier was dus conform een objectieve norm geen gebrek vast te stellen. Het door de huurder waargenomen geluid is dan wellicht aanwezig, maar wordt niet als een gebrek gezien. Een gemiddelde huurder heeft geen last van dit geluid. Ook als de huurder aan zou kunnen tonen wat de bron van het geluid zou zijn, dan zou daar waarschijnlijk niet zonder meer een verwijt naar de verhuurder zijn te maken. Geluid van buitenaf (bijvoorbeeld een windmolen, of een generator) kan als feitelijke inbreuk van het huurgenot worden aangemerkt. Dit is geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Door de gedane onderzoeken kon de rechter hier dus eenvoudig tot de conclusie komen dat er niet sprake was van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW en dat er ook geen sprake zou zijn van een toekenning van de gevorderde huurverlaging.

Als zich geen sprake is van overlast, die als objectieve vorm van overlast gekwalificeerd kan worden, dan heeft de overlast ondervindende huurder geen actie richting de verhuurder. Dit kwam aan de orde in het arrest van het hof te Amsterdam van 17 juli 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:2535). De verhuurder had in oktober 2014 in de woning van de huurders een Matron-geluidsmeter geplaatst, teneinde de door de parkieten veroorzaakte geluiden te meten, die door een huurder werden gehouden. Over deze parkieten had een andere huurder klachten had doorgegeven in verband met het door parkieten veroorzaakte geluid. Naar aanleiding van de gevonden waarden constateerde  de verhuurder in haar brief van 21 november 2014 dat van ontoelaatbare objectieve geluidsoverlast geenszins sprake is noch dat er sprake is van ontoelaatbare tijdstippen waarop de parkieten in de volière aanwezig zijn. De huurder waartegen deze klacht was ingediend had een klacht tegen deze buren ingediend. Volgens deze buren maakte de andere buren zich ook schuldig aan geluidsoverlast. Volgens deze buren had de klager zelf regelmatig de muziek keihard staan. Daarnaast hebben zij kippen waarvan er een ’s morgens als een haan kraait, in de voortuin bevindt zich een duivenhok, waarvan de de duiven volgens deze klager dag en nacht koeren en een eend die regelmatig kwaakt. De klager heeft bovendien reflecterende spullen in de voortuin opgehangen die in haar woning voor vreselijk irriterende schittering zorgen. Er is hier dus eigenlijk sprake van een burenruzie waarvan beide buren de toestand van over en weer aanwezige overlast zelf in stand houden.

De verhuurder had een onderzoek naar de geluidoverlast van de parkieten uit laten voeren. In het rapport van de onderzoeker  werd vermeld dat er geen wettelijke geluidnormen bestaan voor dit soort geluid. Daarom is aansluiting gezocht bij het Activiteitenbesluit en de Handreiking voor maatwerk in de gemeentelijke ruimtelijke ordeningspraktijk, zoals opgesteld door de VNG. Een fragment staat hieronder weergegeven. Voor de overige meetgegevens verwijs ik naar het arrest.
Uit de geluidmetingen blijkt dat het equivalente geluidniveau ten gevolge van
parkietengezang op de achtergevel van de woning aan de [adres] ter plaatse van de woonkamer (h=1,5m) 55 dB(A) bedraagt. Voor de slaapkamer (h= 4,5m) is een geluidniveau van 58 dB(A) vastgesteld.
Indien deze geluidbelasting getoetst zou worden aan de normen uit het Activiteitenbesluit, dan zou deze met een gemeten waarde van 55 dB(A) op woonkamerniveau in de dagperiode niet voldoen aan de grenswaarde van 50 dB(A) uit het Activiteitenbesluit. Ook volgens de beoordeling van VNG-publicatie “Bedrijven en Milieuzonering” zou de geluidbelasting akoestisch gezien niet passen binnen een goede ruimtelijke ordening door een overschrijding van 10 dB(A).

De verhuurder reageerde als volgt op dit rapport.
(…)EH maakt verder uit het rapport van het Geluidsburo niet duidelijk op dat er sprake is van rechtens niet duldbare overlast, temeer aangezien de bewoners van nr. [nummer] hebben aangegeven dat de parkieten in het nachthok zitten van 22.00 uur t/m 10.00 uur in de ochtend.
(…) dat uw cliënten hinder ondervinden van de parkieten wil nog niet zeggen dat er dan ook sprake is van rechtens niet duldbare objectieve (geluids)overlast. Gezien de omstandigheden van het geval (o.a.: partijen willen niet bemiddelen en beide partijen houden dieren) ziet EH op dit moment geen juridische middelen om maatregelen te nemen tegen de bewoners van nr. [nummer] noch tegen uw cliënten. Het is aan partijen zelf om in redelijkheid met elkaar om te gaan en het mag van partijen verwacht worden dat zij in zekere mate over en weer rekening zullen houden met het feit dat ze beide dieren houden die geluid produceren.

De verhuurder kondigde  op basis van haar eigen conclusies die zij had getrokken het dossier te zullen sluiten.

Vervolgens hadden de huurders die overlast ondervonden de buren met de parkieten in kort geding gedagvaard. De voorzieningenrechter had de eigenaren van de parkieten bij vonnis van 11 juni 2015 veroordeeld om binnen twee maanden na betekening van het vonnis de volière in haar achtertuin en de zich daarin bevindende parkieten te verwijderen en verwijderd te houden en geen nieuwe volière te bouwen of op andere wijze zangvogels buiten op haar erf te houden, op verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van de huurder in de proceskosten. De voorzieningenrechter had op basis van het rapport van HBG en ter zitting beluisterde geluidsfragmenten aannemelijk geacht dat sprake is van zodanige overlast dat gesproken kan worden van onrechtmatige hinder als bedoeld in artikel 5:37 BW. Deze huurder is vertrokken naar een door de verhuurder beschikbaar gestelde woning.

Vervolgens werd de verhuurder door de buren die van de parkieten last hebben gehad in een procedure betrokken voor schadevergoeding. Volgens de eiser had de verhuurder nagelaten afdoende tegen de door de parkieten veroorzaakte overlast op te treden, waarmee sprake zou zijn van onrechtmatig nalaten van de verhuurder. De kantonrechter was echter van oordeel dat de overlast niet aan de verhuurder toe was te rekenen, maar was toe te rekenen aan de overlast veroorzakende huurder. Met eiser was de kantonrechter wel van oordeel dat van de verhuurder meer had mogen verwacht aan inspanningen om een einde te maken aan de overlast. Dat zij daarin naar de mening van de kantonrechter enigszins te kort was geschoten maakte haar echter niet aansprakelijk voor de door de geluidsoverlast door eiser geleden schade. Eiser had overigens geen huurvermindering gevorderd.

De huurder ging in hoger beroep tegen dit vonnis. De verhuurder voerde in hoger beroep verweer dat er geen sprake was van  een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Het gaat in deze zaak volgens de verhuurder om een burenruzie tussen partijen die allebei dieren houden, die elkaar over en weer van overlast gevende gedragingen betichten maar waarin de overlast grotendeels van subjectieve aard is (andere buren klagen niet) en niet objectief kan worden vastgesteld. De Matron-meting heeft geen objectieve geluidsoverlast aangetoond, haar medewerkers hebben het ter plaatse niet geconstateerd en ook het rapport van HGB toont geen objectieve geluidsoverlast aan. De verhuurder wees er voorts op dat een feitelijke stoornis, die wordt veroorzaakt door een derde, geen gebrek oplevert. De verhuurder stelde verder dat zij niet had stilgezeten na klachten over geluidsoverlast. De verplichting om een gebrek te herstellen gaat volgens haar niet zover dat zij de huurders volledig dient te vrijwaren van overlast. De verhuurder constateerde dat de huurders hun vordering in hoger beroep inmiddels baseren op de gebrekenregeling. Volgens de verhuurder was er echter geen sprake van redelijke kosten van herstel, en hebben de huurders de kosten van de door hen gevoerde procedure vergoed gekregen van hun rechtsbijstandsverzekeraar. De verhuurder betwistte  voorts het causaal verband tussen de gevorderde schade en het gestelde gebrek, de gevorderde schadebedragen ter zake van gederfd huurgenot en immateriële schade, alsook de kosten van de procedure en de bijkomende schade.

Het hof overwoog dat er pas sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW in het kader van overlast door derden als de verhuurder tegenover die derden zodanige bevoegdheden heeft dat kan worden gezegd dat hij zelf mede tot de feitelijke stoornis in het huurgenot bijdraagt, als hij van die bevoegdheden geen gebruik maakt.

Het hof kon zich niet vinden in de argumentatie van de eiser dat het hier niet zou gaan om een inspanningsverplichting, maar om een resultaatsverplichting in die zin dat de verhuurder moet bewerkstelligen dat de overlast eindigt. Het hof oordeelde vervolgens dat in het algemeen geldt dat voor het antwoord op de vraag of een verhuurder jegens de overlast ondervindende huurder is te kort geschoten, moet worden beoordeeld aan de hand van de vraag of de ondervonden overlast zodanig ernstig van aard was dat deze als onrechtmatig moet worden beschouwd. Bovendien is van belang of de verhuurder – gegeven de ernst van deze overlast – zijn verplichting jegens de huurder niet is nagekomen om gebruik te maken van zijn bevoegdheden tegen de overlastveroorzaker op te treden. Of dit het geval is hangt af van de concrete omstandigheden van het geval.

Naar het oordeel van het hof kon gelet op de feitelijke gang van zaken, zoals hierboven in het kort en omvangrijker in het arrest beschreven, niet worden geconcludeerd dat de verhuurder anders had moeten reageren dan zij had gedaan. De verhuurder heeft volgens het hof steeds adequaat gereageerd op de klachten van de huurders. Volgens het hof kan niet gezegd worden dat zij die klachten niet serieus heeft genomen. Haar bevindingen, zowel die uit eigen waarneming als de resultaten van de Matron-metingen, hoefden de verhuurder geen aanleiding te geven om verdere maatregelen jegens de eigenaar van de parkieten te treffen.

Volgens het hof had het rapport van HBG niet de basis kunnen zijn voor het nemen van maatregelen omdat – zoals in dat rapport ook wordt vermeld – geen objectieve criteria bestaan waaraan is getoetst. Bovendien was er slechts 1 dag van 10.00-11.30 is gemeten (derhalve in het geheel niet ’s avonds) en bevatte het rapport bovendien een reeks niet onderbouwde aannames. Het hof was  van oordeel dat uit het HGB-rapport weliswaar andere conclusies volgen dan uit de Matron-metingen, maar het kon zich vinden in de kritische beoordeling door de verhuurder van de gronden waarop die HGB- conclusies berustten. Dat de verhuurder aan dat (partij-)rapport geen gevolgen had willen verbinden was temeer begrijpelijk in het licht van de beoordeling door de verhuurder van de oorzaak van de klachten van eisers , namelijk een geschil tussen twee buren met dieren die geluiden produceren, waarin zij partij kunnen noch willen kiezen.