Laatst bijgewerkt op 2023-07-31 om 22:08:29

Het is mogelijk dat de verhuurder wegens overlast gehouden is schade te vergoeden aan de huurder. De schadevergoeding hangt af van de inhoud van de huurovereenkomst en de aard van de omstandigheden. Aansprakelijkheid buiten schuld is daarom niet uitgesloten volgens de kantonrechter in zijn uitspraak van 2 april 1992, WR 1992/57. Of de verhuurder gehouden is om schade te vergoeden is afhankelijk van de inhoud van de huurovereenkomst en de aard van de overlast. Als in de huurovereenkomst rustig huurgenot wordt gegarandeerd, dan kan er eerder een redelijke basis voor schadevergoeding zijn. Een objectief veroorzaakte overlast lijkt wel een basis voor schadevergoeding te kunnen vormen, tenzij de verhuurder geen mogelijkheid had om de overlast te voorkomen. De casus die tot bovengenoemde uitspraak aanleiding gaf werd gevormd door bouwwerkzaamheden die op het terrein van het gehuurde en op zeer korte afstand van de flat waarin de huurder woonde had plaatsgevonden. De verhuurder kon de bouwwerkzaamheden op zo korte afstand tot de flat plaats laten vinden, omdat hij zelf de beschikking over het terrein had.In de memorie van antwoord bij de opzet van de artikel 7:204-208 BW (MvA Kamerstukken I 2001/02, 26089, nr. 162 p 8 e.v. onder 14) is gesteld dat voor de huurder slechts bij substantiële vermindering van huurgenot door overlast sprake kan zijn van huurvermindering. Volgens deze toelichting zal er bij incidentele gevallen van overlast, ook als het gaat om zeer hinderlijke overlast, niet snel reden kunnen zijn om de huur te verlagen. Er moet sprake zijn van een zekere continuïteit om een evenredige vermindering van de huurprijs te rechtvaardigen. De huurder die bepaalde vormen van overlast onregelmatig en om de paar maanden per jaar ervaart van een andere huurder, kan daarom niet eenvoudig een vordering tot huurverlaging onderbouwen.

In het onderdeel “overlast en feitelijke stoornis” van dit hoofdstuk heb ik al besproken dat een feitelijke stoornis in beginsel niet een gebrek is op grond waarvan een aan gebrek gerelateerde actie zoals huurvermindering gestart kan worden. Als de overlastveroorzaker huurder is van dezelfde verhuurder als degene die de overlast ondervindt, kan de situatie echter anders liggen. De verhuurder kan en moet de overlastveroorzaker in dat geval immers aanspreken op zijn verplichting zich te gedragen als goed huurder (artikel 7:213 BW). Als de verhuurder geen of onvoldoende gebruik te maakt van zijn bevoegdheden tegenover de overlastveroorzaker, moet dit worden aangemerkt als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW en is de uitzondering van lid 3 van dat artikel dus niet van toepassing. Niet de overlast zelf, maar het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder naar aanleiding van de klachten over de overlast levert het gebrek op. Een verhuurder kan niet volstaan met het navragen of er klachten bij de politie waren binnengekomen, om vervolgens bij een ontkennend antwoord achterover te gaan leunen. De verhuurder kan van de huurder niet verwachten dat hij al het bewijs levert voor de gestelde overlast. Als er sprake is van concrete klachten van één van haar huurders heeft de verhuurder de verplichting om nader onderzoek te doen, gesprekken te voeren met de veroorzaker alsmede een poging tot bemiddeling te wagen. Een grond voor een huurprijsvermindering vervalt als het hieraan ten grondslag liggende gebrek is hersteld. Daarvoor hoeft de overlast nog niet te zijn geëindigd; het kan voldoende kan zijn als de verhuurder voldoende actie heeft ondernomen in reactie op de overlast, bijvoorbeeld door het opstarten van een ontbindings- en ontruimingsprocedure tegen de overlastveroorzaker, aldus het gerechtshof te ‘s-Gravenhage in haar arrest van 23 augustus 2011 ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712 .

Het hof onderzocht in deze zaak of er sprake was van substantiële en structurele overlast, waarop de verhuurder niet concreet heeft gereageerd. Uit de in het arrest besproken feiten bleek dit het geval te zijn. Het hof oordeelde dat de verhuurder onvoldoende actie had ondernomen naar aanleiding van de meldingen over de overlast door de huurder die overlast ondervond. Dit moet worden beschouwd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Dit gebrek heeft geleid tot verminderd huurgenot en geeft aldus recht op een vermindering van de huurprijs. Het hof achtte een huurprijsvermindering van 30% per 1 augustus 2008 evenredig aan de vermindering van het huurgenot per die datum als gevolg van voormeld gebrek gerechtvaardigd.

In gelijke zin oordeelde ook het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 14 februari 2017 ECLI:NL:GHSHE:2017:518 . De verhuurder verweerde zich als volgt tegen de door de huurder ingestelde vordering dat er een ontruimingsprocedure tegen een vermeende overlastgever gestart moest worden. De verhuurder bracht allereerst naar voren dat de klager de enige is die klaagt over de door de buurvrouw veroorzaakte geluidsoverlast. De buurvrouw ontkende overlast te veroorzaken, andere omwonenden hadden aangegeven geen overlast te ondervinden en ook de politie had nimmer de door de klager gestelde overlast geconstateerd. Er waren dus volgens de verhuurder onvoldoende aanknopingspunten om met juridische maatregelen op te treden jegens de bewuste buurvrouw. In de gegeven omstandigheden zou volgens de verhuurder inschakeling van buurtbemiddeling een passende stap zijn. De klager weigerde ten onrechte daaraan mee te werken. Bij deze stand van zaken was geen sprake van een gebrek aan het gehuurde.
Naar het oordeel van het hof is er volgens artikel 7:204 lid 3 BW sprake van een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in artikel 7:211 BW, en een bewering van recht zonder feitelijke stoornis levert geen gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
Uit de parlementaire geschiedenis van deze regeling volgt dat het enkele bestaan van overlast op zichzelf geen gebrek oplevert, waarop een huurder zijn verhuurder kan aanspreken. Als de verhuurder zowel aan de overlast veroorzakende huurder als aan de overlast ondervindende huurder verhuurt, kan het feit dat de verhuurder geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om tegen zijn overlast veroorzakende huurder op te treden, wel een gebrek opleveren jegens zijn overlast ondervindende huurder. De huurder kan dan herstel van dit gebrek vorderen. De verhuurder heeft in een dergelijk geval de mogelijkheid van de overlastveroorzaker de huur op te zeggen op grond van art. 7:274 lid 1 onder a BW (Kamerstukken II, 1999-2000, 26 089, nr. 6, blz. 6-9. Voor toewijzing van een vordering van een huurder tot veroordeling van de verhuurder om tegen een andere huurder, vanwege als onrechtmatig te kwalificeren overlast, een ontbindings- en ontruimingsvordering in te stellen, is van belang dat de eerstgenoemde huurder aannemelijk heeft gemaakt dat die overlast zich daadwerkelijk voordoet en dat deze zodanig ernstig is dat de ontbindings- en ontruimingsvordering de aangewezen aanpak is en een gerede kans van slagen heeft.
Volgens het hof zal in het algemeen van een verhuurder verwacht kunnen worden dat hij naar aanleiding van klachten van een huurder over door een andere huurder veroorzaakte overlast een grondig onderzoek instelt naar de betrouwbaarheid van de klachten en de aard en ernst van de gestelde overlast en dat hij vervolgens de nodige maatregelen neemt. Die zullen in eerste instantie beperkt kunnen blijven tot het aangaan van een gesprek met de overlastgever en met pogingen tot bemiddeling, maar het is mogelijk dat van de verhuurder op een gegeven moment verwacht wordt dat hij een ontbindingsprocedure start tegen de overlast veroorzakende huurder. Het is niet zo dat de huurder die klaagt over overlast eerst bewijs moet leveren van de overlast in die zin dat de gestelde overlast onomstotelijk moet zijn komen vast te staan.

In het onderhavige geval is naar het oordeel van het hof niet het stadium bereikt waarin van de verhuurder mocht worden gevergd rechtsmaatregelen te nemen jegens de buurvrouw. Het hof nam daarbij in aanmerking dat de huurder slechts één schriftelijke verklaring heeft overgelegd van een bezoeker van hem, die éénmalig, op 9 maart 2012, geluidsoverlast vanuit de woning van de buurvrouw zou hebben geconstateerd. Alle andere overlastmeldingen waren uitsluitend afkomstig van de huurder zelf. Mede gelet op het feit dat de andere bewoners van het complex nimmer hebben geklaagd over door de buurvrouw veroorzaakte overlast, bij huisbezoeken aan een aantal van die bewoners evenmin bleek van klachten over overlast, de politie de gestelde overlast nimmer heeft geconstateerd en de buurvrouw betwist heeft overlast te veroorzaken, mocht de verhuurder naar het oordeel van het hof als reactie op de aanhoudende klachten van de huurder vooralsnog volstaan met het voorstellen van inschakeling van buurtbemiddeling.
Verder wordt in rechtsoverweging 3.9 en 3.10 van dit arrest door het hof geoordeeld dat het uitsluiten van buurtbemiddeling door de klager een verkeerde benadering van deze kwestie was. Het hof concludeert op grond van het voorgaande dat de verhuurder door het aanbieden van buurtbemiddeling de stap had gezet die in de gegeven omstandigheden aangewezen was. Omdat de huurder vervolgens weigerde om de door hem ervaren overlast met hulp van buurtbemiddeling te bespreken met de buurvrouw, waren van de verhuurder geen verdere acties te vergen.

De kantonrechter van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Brielle, besliste in haar vonnis van 25 mei 2010 LJN: BM7386, sector kanton Rechtbank Rotterdam, 915048 dat de verhuurder het overeengekomen huurgenot niet aan haar huurder heeft verschaft. De zoon van een andere huurder had de betrokken huurder onder meer herhaaldelijk bedreigd (zie met name alinea 2.5 en 2.6 van dit vonnis). Voor de constatering dat er sprake is van vermindering van het huurgenot is niet van belang of de verhuurder in verzuim is of tot herstel verplicht is. Als is aangetoond dat er sprake is van een gebrek dat tot huurvermindering leidt, dan kan deze constatering vermindering van de huurprijs tot gevolg hebben. De huurder kan op grond van overlast dan ook wegens dit gebrek huurverlaging bij de rechter vragen gedurende de periode dat de overlast duurt. (zie het hoofdstuk: huurverlaging ). Voor toewijzing van smartengeld is een toerekenbare tekortkoming vereist van de verhuurder. De kantonrechter heeft in bovengenoemd vonnis van 25 mei 2010 beslist dat voor toewijzing van smartengeld wegens derving van huurgenot geen ruimte was nu niet is aangetoond dat de verhuurder het oogmerk had schade toe te brengen, terwijl evenmin sprake was van aantasting in de persoon door de verhuurder. Aangezien noch de nulpuntenlijst van de Huurcommissie noch het door de huurcommissie gehanteerde gebrekenboek (versie februari 2010) huurverlaging in verband met overlast uitdrukkelijk noemt, zal voor een vordering tot huurverlaging wegens overlast de kantonrechter de aangewezen instantie zijn.

Uit het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 10 februari 2023 (ECLI:NL:RBROT:2023:1000) bleek dat de verhuurder niet voldoende had gedaan om overlast te voorkomen. De huurder had daardoor recht op huurvermindering. In deze procedure was voldoende vast komen te staan dat de bovenburen richting de onderburen overlast had veroorzaakt. Het ging hier om een huurder die overlast ondervond en een huurder van dezelfde verhuurder die overlast veroorzaakte.

Hoewel voldoende vast stond dat de verhuurder sinds de eerste overlastmeldingen van de klager de nodige actie had ondernomen en had getracht de overlast te beperken dan wel te beëindigen, had de verhuurder zich toch onvoldoende ingespannen om de overlast in te perken. Hierbij achtte de kantonrechter met name de e-mail van de verhuurder van 29 april 2022 van belang. In deze brief deelde de verhuurder aan de klager mede dat zij de overlastveroorzaker nog tot uiterlijk 27 mei 2022 de tijd geeft om er voor te zorgen dat er geen overlast meer wordt veroorzaakt. Daarbij gaf de verhuurder aan dat, indien er desondanks nog steeds voor overlast wordt gezorgd, zij zich genoodzaakt ziet juridische stappen te ondernemen.

In deze procedure stond voldoende vast dat de overlastveroorzaker ook na 27 mei 2022 voor geluidsoverlast had gezorgd. Uit de overgelegde stukken volgde evenwel niet dat de verhuurder daarna de daad bij het woord had gevoegd en juridische stappen heeft ondernomen tegen de overlastveroorzaker. Tijdens de mondelinge behandeling had de verhuurder weliswaar gesteld dat zij ook ná 27 mei 2022 de nodige actie had ondernomen, maar de huurder had die stelling deze stelling betwist en had aangevoerd dat zij niet op de hoogte was gebracht van eventuele door de verhuurder ondernomen acties. Dat de verhuurder daadwerkelijk na 27 mei 2022 concrete actie had ondernomen was dan ook onvoldoende gebleken.

De kantonrechter was dan ook van oordeel dat, gelet op de inhoud van de e-mail van de verhuurder van 29 april 2022, had van haar verwacht mogen worden dat zij – nu de overlast bleef voortduren – daadwerkelijk de daad bij het woord zou voegen en conform haar toezegging zou overgaan tot het nemen van juridische stappen jegens de bovenburen. Dat had zij echter nagelaten. Dat, zoals de verhuurder stelde, het ondernemen van juridische stappen in de vorm van het starten van een ontbindingsprocedure geen kans van slagen zou hebben, stond op dit moment gezien het in het vonnis overwogene geenszins vast. Niet ondenkbaar was dat het starten van een dergelijke procedure wel degelijk een doorbraak had kunnen forceren in het gedrag van de bovenburen dan wel tot een andere al dan niet minnelijke oplossing tussen partijen had geleid. Dit vormde dan ook geen argument om het nemen van juridische stappen jegens de overlastveroorzaker, ondanks de toezegging daartoe, achterwege te laten. Daarnaast behoorde ook het door de rechter laten opleggen van een gedragsaanwijzing tot de mogelijkheden, maar ook van die mogelijkheid heeft de verhuurder geen gebruik gemaakt. Van de verhuurder had naar het oordeel van de kantonrechter in dit licht bezien na 27 mei 2022 een actiever en krachtiger optreden verwacht mogen worden.

Gelet op alle omstandigheden van het geval achtte de kantonrechter in dit geval een huurprijsvermindering van 10% redelijk. De kantonrechter achtte dit percentage passend, nu de verhuurder niet verweten kon worden dat zij in het geheel geen actie had ondernomen, maar dat zij feitelijk had nagelaten de laatste, door haar ook toegezegde stap te ondernemen, dat wil zeggen het nemen van juridische stappen.

In de uitspraak van de Hoge Raad van 17 juni 1994, nr 15365, NJ 1994/670 is beslist dat de verhuurder die had verzuimd de huur van een overlast veroorzakende huurder te ontbinden schadeplichtig werd jegens de huurder die overlast ondervond. De schade diende te worden begroot vanaf het moment dat de verhuurder de ontruimingsprocedure tegen de overlast veroorzakende huurder had behoren te beginnen.

In de uitspraak van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, van 23 november 2004 (WR 2005/56) werd door de rechter beslist dat de overlast van een andere huurder tot de datum van ontruiming door de overlastveroorzaker als gebrek aangemerkt moest worden nu de verhuurder eerder handelend op had moeten treden. De huurder werd een huurverlaging toegewezen gedurende een paar maanden voorafgaande aan de datum van ontruiming. Een huurprijsverlaging kan maximaal zes maanden terugwerken vanaf het moment dat de vordering wordt ingesteld. Zie voor verdere informatie het hoofdstuk: Huurverlaging .

Zo was het Hof te ‘s-Hertogenbosch in haar uitspraak van 12 september 2006 (zie LJN: AZ9622, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch , C200500108) van mening dat de verhuurder een einde aan de overlast (bedreigingen van huurder en bezit van vuurwapen en tonen daarvan) door de ene huurder (Y) aan de andere huurder (X) had kunnen maken, hetzij door ontruiming van Y, hetzij door het aanbieden van andere woonruimte aan X. Nu de verhuurder heeft nagelaten passende maatregelen te nemen, hetzij de ontruiming van Y, hetzij het aanbieden van passende vervangende woonruimte voor X , schiet zij jegens X tekort in de nakoming van de overeenkomst. Dit tekortschieten oordeelt het Hof zodanig ernstig dat zij van X over een bepaalde periode geen huurbetaling kan verlangen.