Partijen bepalen het onderwerp van de procedure

Partijen bepalen waar de rechtsstrijd over gevoerd wordt. Als de verhuurder bijvoorbeeld huurverhoging heeft gevraagd en de huurder heeft zich tegen deze huurverhoging verweer gevoerd, dan mag de rechter niet uit eigen beweging huurverlaging toekennen als dat niet ter sprake is gekomen.

Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 8 mei 2007 ( ECLI:NL:GHSHE:2007:BB0497) een oordeel moeten geven of de kantonrechter buiten de rechtsstrijd van partijen was getreden door de huur te verlagen, terwijl dit niet was gevorderd. De verhuurder had gevorderd dat de huurprijs van de onderhavige bedrijfsruimte nader zal worden vastgesteld op € bedrag per maand, althans op een zodanig hoger bedrag dan de betaalde huurprijs als de kantonrechter in goede justitie zal vaststellen.

De rechter had evenwel de huurprijs verlaagd vanwege het rapport van de deskundigen, waaruit bleek dat er een lagere huurprijs berekend diende te worden dan de reeds verschuldigde huurprijs.

Het hof oordeelde als volgt. Volgens de bij de MvG gevoegde CBS-berekening bedroeg de overeengekomen huurprijs per 5 oktober 2000 € 1.560,54 per maand. Feitelijk werd door de huurder € 1.361,34 per maand betaald. Door de huurprijs per 5 oktober 2000 vast te stellen op € 1.282,37 per maand, heeft de kantonrechter de huurprijs per die datum verlaagd, terwijl uitsluitend een verhoging was gevorderd. Huurder heeft in zijn CvA expliciet afgezien van het vorderen van een huurverlaging. Door desondanks een huurverlaging vast te stellen is de kantonrechter buiten de rechtsstrijd van partijen getreden. De kantonrechter had, uitgaande van de juistheid van de berekening van de BHAC, de vordering tot verhoging van de huurprijs dienen af te wijzen.

Het is denkbaar dat een huurder in het kader van de verhogingsprocedure er niet aan heeft gedacht om huurverlaging te vorderen. Dat is bijvoorbeeld mogelijk als de verhuurder een enorme verhoging vordert op basis van een rapport waarvan tijdens de procedure blijkt dat het rapport niet deugt en dat er verrassend sprake is van huurverlaging in plaats van huurverhoging. Ik ben van mening dat de huurder dan alsnog een huurverlagingsprocedure kan starten op basis van de gegevens die inmiddels door het vonnis bekend zijn geworden. De huurder had het recht om een vordering in reconventie in te stellen, maar heeft niet de plicht om dit te doen. In plaats van het voorwaardelijk instellen van een vordering in reconventie kan er natuurlijk ook een aparte procedure gestart worden.

Het is daarom altijd aan te bevelen te concluderen tot huurverlaging als volgens uw eigen berekening huurverlaging tot de mogelijkheden behoort. In het kader van de begrenzing van het onderwerp van het geschil is het in een procedure waarbij huurverhoging wordt gevraagd raadzaam om in het petitum te stellen dat er huurverhoging wordt gevraagd en dat de huurprijs op een niet lager bedrag gesteld mag worden dan de huidige huurprijs. Bij een procedure over huurverlaging is het raadzaam om in het petitum aan te geven dat de huur dient te worden verlaagd tot een bedrag X en dat de huur niet op een hoger bedrag gesteld mag worden dan de thans door de huurder betaalde huurprijs.