2E.2. Persoonlijk gebruik door een rechtspersoon in het kader van de dringendheid

Een rechtspersoon kan het gehuurde ook persoonlijk in gebruik nemen. Vereenzelviging van dochtermaatschappijen met de moedermaatschappij wordt niet snel aangenomen. Noot 62 Indien de moedervennootschap het voeren van een groentewinkel als doel heeft en de dochter een cafébedrijf voert, dan kan de moedervennootschap dus niet zonder meer worden geacht de positie van de dochter in het gehuurde in te nemen. Dit geldt met name als de dochter niet tot statutair doel heeft om de huuractiviteiten in het belang van de moedermaatschappij te verrichten. De Hoge Raad heeft dit in haar arrest van 13 december 1996 (HR 13 december 1996, NJ 1997,557) in een vergelijkbare casus als volgt geformuleerd: “Een vereenzelviging van moeder- en dochtervennootschap in die zin dat het beoogde gebruik door de moeder als gebruik door de dochter heeft te gelden, kan niet worden aanvaard op de enkele grond dat de moeder 100% van de aandelen in de dochter houdt. Voor een dergelijke vereenzelviging kan slechts plaats zijn indien op grond van alle omstandigheden – waaronder ook de statutaire doelomschrijving van de dochtervennootschap/verhuurder – moet worden aangenomen dat het eigen belang van deze laatste wordt gediend door het gebruik dat de moedermaatschappij van het gehuurde wil gaan maken.” Als hoofdregel heeft te gelden dat persoonlijk gebruik door een ander dan de verhuurder als eigen gebruik kan gelden indien de verhuurder door het gehuurde aan die ander in gebruik te geven zijn eigen belang dient (HR 20 september 1985, nr. 6682, NJ 1986, 261).
Mr. Huydecoper betoogt in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 28 mei 2010 ( LJN: BM0139, Hoge Raad, 09/00915) dat het kán zijn dat een vennootschap in concernverband een legitiem “eigen” belang dient wanneer zij ten behoeve van gebruik door een andere groepsmaatschappij ontruiming van een in aanmerking komend bedrijfspand vordert. Hij noemt dan het voorbeeld van een groep van vennootschappen waarbinnen twee vennootschappen worden belast met het aanwerven en beheren van het onroerend goed dat de overige vennootschappen als bedrijfsruimte zullen gebruiken. De hiervoor aangewezen vennootschap(pen) stelt/stellen zich – statutair, of eventueel alleen krachtens “traditie” – ten doel, te fungeren als huisvestingsverschaffer voor de andere groepsmaatschappijen. Verkrijgen en beschikbaar stellen van onroerend goed voor de ondernemingen van de “eigen” groep is dan mogelijk in het kader van “dringend eigen gebruik”, want dat is immers wat zij zich statutair en/of feitelijk ten doel stelt/stellen. Voor verdere informatie over deze materie wordt verwezen naar de integrale versie van de conclusie bij dit arrest.

Zo vond de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen in haar uitspraak van 10 januari 2007 LJN: AZ7769, Sector kanton Rechtbank Groningen , 281902 CV EXPL 06-257, waarin de verhuurder (NS Stations) het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wilde nemen in verband met de vestiging van een verkooppunt (Kiosk) door Servex B.V. (100% dochter), dat persoonlijk duurzaam gebruik door Servex aangemerkt kon worden als persoonlijk duurzaam gebruik door NS Stations. In die zin kan er van vereenzelviging worden gesproken. Dat later in de procedure de vordering toch werd afgewezen maakt dit niet anders.

Het Hof van Amsterdam nam in haar arrest van 8 mei 2008 LJN: BD7753, Gerechtshof Amsterdam, 106.006.657/01 eigen gebruik wel aan in het geval dat het gehuurde zou worden gebruikt door een vennootschap die tot het concern van de verhuurder behoorde. Het hof was van oordeel dat kon worden aangenomen dat het eigen belang van de verhuurder werd gediend door het gebruik dat de andere vennootschap behorend tot haar concern van het gehuurde wilde gaan maken. Een en ander kon niet aan afdoen dat de verhuurder ook onroerend goed aan anderen verhuurde en dat de andere vennootschappen “slechts” indirect met elkaar verbonden waren. De conclusie luidde dan ook dat sprake was van eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW. De geschetste omstandigheden waren hierbij van doorslaggevend belang. Op grond van de in rechtsoverweging 3.14 van dit arrest genoemde omstandigheden werd de dringendheid van dit eigen gebruik ook aangenomen. De vordering van de verhuurder werd dus toegewezen.

Dringend gebruik wegens opvolgend verhuur aan derden?
De Hoge Raad heeft in haar arrest van 24 september 2010 ( LJN: BM9758, Hoge Raad, 10/00172 ) beslist dat huurbeëindiging wegens voorgenomen verhuring aan een opvolgend huurder die meer huur zou willen betalen geen grond van opzegging wegens dringende reden zal kunnen geven.
De Hoge Raad vond de opzegging door de verhuurder van de huurovereenkomst teneinde het verhuurde aan een andere huurder te verhuren niet een opzegging die aangemerkt kon worden als een opzegging teneinde het verhuurde “persoonlijk in duurzaam gebruik” te nemen als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW. Dat de wetgever de thans bestaande opzeggings- en termijnbescherming in overeenstemming wilde doen zijn met hetgeen in het oude recht gold, kan niet meebrengen dat het “persoonlijk duurzaam in gebruik nemen” net zo ruim moet worden uitgelegd als blijkens HR 22 juni 2001 onder het oude recht het geval was met het “gebruik” als bedoeld in artikel 7A:1631 lid 2, onder b, (oud) BW. Het blijkt reeds daaruit dat bedoeld “gebruik” volgens genoemd arrest een ruimer begrip was dan het ook al in het oude recht voorkomende begrip “persoonlijk duurzaam in gebruik nemen” in artikel 7A:1631a lid 2, onder 2, (oud) BW. Maar ook de strekking van artikel 7:296 lid 1 (de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste termijn op te zeggen, te beperken tot de daar onder a en b genoemde gevallen) verzet zich tegen de door het onderdeel bepleite ruime uitleg van “persoonlijk duurzaam in gebruik nemen” als bedoeld onder b. Door een dergelijke uitleg zouden veel meer gevallen onder het bereik van de onder b bedoelde opzeggingsgrond vallen, hetgeen afbreuk doet aan de bescherming die lid 1 verleent aan de huurder tegen een opzegging tegen het einde van de eerste termijn.
De Hoge Raad week in deze uitspraak af van het standpunt dat mr. Huydecoper in zijn conclusie bij dit arrest van 24 september 2010 kenbaar had gemaakt. In alinea’s 16 tot en met 18 van dit arrest betoogt Huydecoper dat de verhuurster die zich ten doel stelt onroerend goed ten behoeve van haar concern aan te trekken en te beheren, een beroep kan doen op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. Volgens Huydecoper kan aanwending voor verhuur immers blijkens de in deze alinea’s genoemde rechtspraak voor een verhuurder die zich daarop – namelijk: op verhuur van bedrijfsruimte – toelegt, worden aangemerkt als een gebruik waarmee die verhuurder de belangen dient die hem “eigen” zijn.
Met onderhavige uitspraak interpreteert de Hoge Raad het begrip “dringend eigen gebruik” restrictiever dan door Huydecoper wordt gewenst.
De verhuurder kreeg in deze zaak op grond van de open belangenafweging de huuropzegging wel toegewezen.