2E.1. Persoonlijk gebruik door natuurlijke personen in het kader van de dringendheid

De verhuurder van woonruimte zal ook een andere huurder van het gehuurde gebruik mogen laten maken als zijn belang daardoor is gediend (bijvoorbeeld zoon maakt gebruik van een woning in verband met studie). De andere in artikel 7:296 BW genoemde personen worden met de verhuurder gelijkgesteld. Als aangetoond wordt dat deze personen het gehuurde in gebruik willen nemen, dan is de vordering toewijsbaar, ook als de verhuurder daarbij geen eigen belang heeft. Als de verhuurder bijvoorbeeld zijn vrouw van het gehuurde gebruik wenst te laten maken doet hij er goed aan om concrete plannen ten aanzien van dit gebruik voorhanden te hebben.

De Hoge Raad heeft in haar beslissing van 7 mei 1993, NJ 1993, 402 (De Waard/Hallewas) gezegd dat voor dringend nodig hebben voor eigen gebruik niet is vereist dat de bedrijfsactiviteiten die de verhuurder op het oog heeft, reeds worden uitgeoefend of dat daartoe “enige concrete aanzet” is gegeven. Er behoeft dan ook geen zekerheid te bestaan of de verhuurde bedrijfsruimte inderdaad voor die activiteiten ter beschikking zal komen. Anderzijds kan ook niet worden aangenomen dat alleen de aanwezige wil voldoende is om deze opzeggingsgrond te onderbouwen. Noot 60 Zonder aanwezigheid van concrete plannen (bijvoorbeeld een ondernemingsplan) lijkt het vrij moeilijk om de aanwezige wil tot uitdrukking te brengen. In dit verband lijkt het raadzaam om in een procedure tot beëindiging van een huurovereenkomst deze plannen ter onderbouwing van de vordering wel voorhanden te hebben. Deze regeling is dus in het kader van beëindiging van de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte soepeler, dan voor de verhuurder van woonruimte.

In de zaak die heeft geleid tot een arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 16 januari 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:112) was het hof van oordeel, dat in het kader van het beoogde dringend gebruik van de bedrijfsruimte door de kinderen van de verhuurder (de verhuurder was een VOF), het gebruik het gehuurde relevant is dat de verhuurder voor ogen had gestaan. Ook dat gebruik geldt immers als persoonlijk gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW. Het hof was echter van oordeel dat de verhuurder tegenover de gemotiveerde betwisting van haar stellingen door de huurder ook in hoger beroep niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij en haar kinderen, die vennoot zijn van de vof, de bedrijfsruimte dringend nodig hebben voor eigen gebruik. De verhuurder had niet goed gemotiveerd hoe zij de beoogde franchiseformule wenste te exploiteren. Verder maakte de verhuurder niet duidelijk dat zij bij eigen bedrijfsvoering meer inkomsten zou generen dan bij de verhuring van deze bedrijfsruimte. Naar het oordeel van het hof had het op de weg van de verhuurder gelegen nader in te gaan op het toepasselijke fiscale regime en de gevolgen daarvan voor de inkomsten uit verhuur aan haar vof. Dat zij dat niet heeft gedaan, komt voor haar rekening. Een en ander doet afbreuk aan de betekenis die aan de in het geding gebrachte cijfers kan worden gehecht. Voorts was het de verhuurder onduidelijk hoe de verhuurder zich voorstelt de winkel in de bedrijfsruimte feitelijk te gaan exploiteren. Zij stelt dat het niet nodig is dat zij iedere dag in de winkel is, omdat haar dochter bedrijfsleider wordt. Deze dochter heeft bij pleidooi in hoger beroep echter verklaard dat zij direct na haar middelbare school de mode-industrie is ingegaan, daarbij heeft gewerkt als assistent-styliste voor tijdschriften en een aantal collecties heeft ontworpen. Ervaring met leiding geven heeft zij niet, zo verklaarde de dochter van de verhuurder. Ook dit wekt gerede twijfel aan de haalbaarheid van de plannen van de verhuurder.

Het hof te ‘s-Hertogenbosch heeft haar arrest van 3 mei 2011 LJN: BY3818, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.070.626 (rechtsoverweging 4.5) beslist dat de onderverhuurder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde (weer) zelf zou gaan exploiteren. De achterliggende reden dient bij de beoordeling dat er sprake is van een huurbeëindiging om dringende reden immers uitdrukkelijk te worden betrokken. Als een verhuurder stelt het gehuurde weer zelf te willen exploiteren, dan is een nadere toelichting noodzakelijk. Als de verhuurder geen nadere toelichting verstrekt, dan zal de vordering niet toegewezen kunnen worden.