Positie onderhuurder na huurbeëindiging om andere reden dan opzegging

De huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder kan eindigen door allerlei vorm van huurbeëindiging zoals een beëindiging met wederzijds goedvinden, een beëindiging ten gevolge van een opzegging door de huurder of door ontbinding wegens het niet betalen van de huur. Als de huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder op deze wijze eindigt, dan eindigt de huurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder niet. In geval van een dergelijke beëindiging geldt nog steeds de situatie, zoals die gold onder het oude recht (dus het recht dat vóór 2003 van toepassing was). De verhuurder kan het ontruimingsvonnis ook tegen de onderhuurder gebruiken en middels deze executoriale titel ervoor zorgen dat het gehuurde wordt ontruimd. Er is dus een groot verschil met de situatie zoals boven beschreven als de huurovereenkomst door de rechter wordt opgezegd. De huurovereenkomst en de onderhuurovereenkomst eindigen immers door de uitspraak door de rechter. Het is dus niet noodzakelijk om zowel de hoofdverhuurder als de onderhuurder in een procedure te betrekken. Als de vordering van de hoofdhuurder tot ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen, dan geldt deze ontruimingstitel ook jegens de onderhuurder. Als de onderhuurder door de hoofdverhuurder toch in een procedure wordt betrokken, kan er een procesrechtelijke complicatie ontstaan als het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard en de onderhuurder wél hoger beroep tegen het ontruimingsvonnis aantekent, maar de hoofdhuurder in het vonnis berust. De onderhuurder kan, door hoger beroep in te stellen, niet voorkomen dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. De huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder wordt immers definitief beëindigd als er geen hoger beroep door de hoofdhuurder wordt ingesteld en het vonnis in kracht van gewijsde geraakt.

De hoofdhuurder kan in een dergelijk geval, waarin alleen de onderhuurder tijdig appèl heeft ingesteld, ook niet meer in incidenteel appèl alsnog grieven opwerpen tegen de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst. Als het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard kan de onderhuurder in beginsel de ontruiming gedurende het hoger beroep tegen houden, omdat het appel dan schorsende werking heeft. Als de hoofdverhuurder dan in reconventie alsnog ontruiming vordert, zal deze vordering tot ontruiming normaliter toegewezen worden. Het belang van de onderhuurder bij het instellen van het appel zou dan immers niet gelegen kunnen zijn in een afstel van de ontruiming (de huurovereenkomst is immers beëindigd), maar in een uitstel. Het belang bij een uitstel van de ontruiming zal doorgaans onvoldoende gewicht in de schaal leggen tegenover het belang van de verhuurder (nieuwe verhuring of sloop van het pand) om uitstel van de ontruiming te rechtvaardigen (rechtbank ‘s-Hertogenbosch 19 november 2015, ECLI:NL:RBOBR:2015:7330, met noot Mr. M.F.A. Evers, WR 2016/4).

Dat op basis van een overeenkomst tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder of op basis van een vonnis het gehuurde ontruimd kan worden is een academisch verschil. De ene actie is gebaseerd op een vonnis en de andere actie is gebaseerd op het eindigen van de overeenkomst van de hoofdhuurder. Als de onderhuurder het pand niet uit vrije wil wenst te verlaten door de overeenkomst tussen hoofdhuurder en hoofdverhuurder, dan zal de hoofdverhuurder jegens de onderhuurder een ontruimingsvonnis moeten halen. Deze procedure zal altijd worden toegewezen, omdat de onderhuurder zich zonder recht of titel jegens de hoofdverhuurder in het pand bevindt.
De huurder/onderverhuurder komt door de beëindiging van de hoofdhuur in de onmogelijkheid te verkeren zijn onderhuurder het huurgenot dat hem toekomt te verschaffen en wordt uit dien hoofde schadeplichtig. De onderhuurder is in beginsel nog steeds huur verschuldigd, doch de overeenkomst is niet beëindigd. De huurder kan echter de huurovereenkomst gedeeltelijk ontbinden voor wat betreft de betaling van de huur, omdat het gehuurde niet ter beschikking wordt gesteld. De huurder kan dit op grond van de artikel 7:210 BW en artikel 7:231 BW buiten rechte bewerkstelligen.