Positie van de erfgenamen na overlijden huurder

Laatst bijgewerkt op 2018-07-24 om 16:08:19

Erfgenamen (die niet in het gehuurde wonen) hebben een huurrecht gedurende twee maanden na het eind van de maand waarin de huurder is overleden. Dit is dus een zeer beperkt recht. Deze periode is nauwelijks voldoende om de nodige maatregelen met betrekking tot de inboedel van de overledene te treffen. De erfgenamen hebben dit recht bovendien alleen als er geen medehuurders of andere huurvoortzetters zijn. Is dat wel het geval, dan hebben de erfgenamen dus in het geheel geen rechten op grond van de huurovereenkomst. De erfgenamen kunnen door verwerping van de erfenis de aansprakelijkheid van de verplichtingen uit de huurovereenkomst afwijzen.
Onderstaand wordt de positie van de verhuurder uitgelegd als de huurder is komen te overlijden en er wel of geen erfgenamen bekend zijn, die met de verhuurder kunnen communiceren over beëindiging van de over en weer bestaande verplichtingen.

In dit hoofdstuk is al uitgelegd dat de huurovereenkomst na het overlijden van de huurder met een huurperiode tot twee maanden na het overlijden wordt voortgezet als het gehuurde niet door andere personen wordt bewoond. Daarna eindigt de huurovereenkomst van rechtswege. Dit is een afwijking van de algemene regel dat de huurovereenkomst niet door de dood van de huurder eindigt (artikel 7:229 BW). Artikel 7:229 BW is van regelend recht. Van deze regeling wordt in artikel 7:268 lid 6 BW afgeweken. Van het gestelde in artikel 7:268 lid 6 BW kan op grond van artikel 7:268 lid 8 BW niet worden afgeweken.Erfgenamen (die niet in het gehuurde wonen) hebben een huurrecht gedurende twee maanden na het eind van de maand waarin de huurder is overleden. Dit is dus een zeer beperkt recht. Deze periode is hoogstens voldoende om de nodige maatregelen met betrekking tot de inboedel van de overledene te treffen. De erfgenamen hebben dit recht bovendien alleen als er geen medehuurders of andere huurvoortzetters zijn. Is dat wel het geval, dan hebben de erfgenamen dus in het geheel geen rechten op grond van de huurovereenkomst. De andere zijde van deze medaille is dat de erfgenamen alle aansprakelijkheid kunnen afwijzen van de verplichtingen van de overledene die uit de huurovereenkomst voortvloeien door de erfenis te verwerpen.

In de zaak die voor de rechtbank Midden-Nederland speelde werd in het kader van het belang van de huurder in het vonnis van deze rechtbank van 10 augustus 2016 ECLI:NL:RBMNE:2016:4511 juist gekozen voor het huurregime van artikel 7:230a BW. De casus die tot deze uitspraak had geleid luidde als volgt: Er werd een (hoofd)huurovereenkomst gesloten waarbij een pand werd verhuurd voor de exploitatie van een kamerverhuurbedrijf. Deze overeenkomst werd beheerst door het regime van artikel 7:230a BW. Er werden onderhuurovereenkomsten gesloten in vorm van kamerverhuring. In het gehuurde had de huurder met toestemming van de verhuurder twee zelfstandige woningen en zeven onzelfstandige woonruimten gerealiseerd. Deze overeenkomsten werden aangemerkt als de verhuur van woonruimte als bedoeld in artikel 7:233 BW e.v. De hoofdhuurder overleed. Bij toepassing van het woonrecht zouden de huurders de woonruimte moeten verlaten. Door artikel 7:268 BW eindigt de overeenkomst van woonruimte door de dood van de huurder. Alleen de onderhuurders van zelfstandige woonruimte kunnen beroep doen op de huurbescherming van artikel 7:269 BW. De onderhuurders van onzelfstandige woonruimte dienen deze woonruimte bij huurbeëindiging van de hoofdhuurovereenkomst te verlaten (zie voor meer informatie het hoofdstuk: De positie van de onderhuurder). De rechter heeft hier moeten kijken of het huurregime van kleur zou verschieten. Op de hoofdhuurovereenkomst is immers het regime van bedrijfshuur van toepassing. Op de onderhuurovereenkomsten is het regime van woonruimte van toepassing. Als op de hoofdhuurovereenkomst de regel van woonruimte van toepassing zou worden, dan zou deze overeenkomst op grond van artikel 7:268 lid 6 BW worden beëindigd. De rechter was van oordeel dat bij de beantwoording van de vraag of en in hoeverre een hoofdhuurovereenkomst op grond van Zonshofje arrest van kleur verschiet in die zin dat op een overeenkomst betreffende de huur van onroerend goed niet zijnde woonruimte de regels ten aanzien van woonruimte van toepassing zijn, is derhalve van belang of de bescherming van de onderhuurders daarmee gediend is. Het van kleur verschieten van de overeenkomst zou juist leiden tot huurbeëindiging van de onderhuurovereenkomst. De rechter was daarom van oordeel dat de strekking van de bedoeling van de uitspraak van het Zonshofje arrest er toe diende te leiden dat de regeling van artikel 7:230a BW van toepassing is. Volgens dit regime leidt het overlijden van een huurder ex artikel 7:229 BW niet tot huurbeëindiging. Er moet immers bij de beantwoording van de vraag of en in hoeverre een hoofdhuurovereenkomst op grond van Zonshofje van kleur verschiet in die zin dat op een overeenkomst betreffende de huur van onroerend goed niet zijnde woonruimte de regels van woonruimte van toepassing zijn, gekeken moeten worden of de bescherming van de onderhuurders daarmee gediend is. De rechter is van oordeel dat nu niet is gebleken dat de Hoge Raad met toepassing van het Zonshofje arrest mede het oog heeft gehad op de situatie dat toepasselijkheid van het woonruimteregime leidt tot een verbetering van de positie van de verhuurder en een afname van de bescherming van de huurder en onderhuurders, kan uitleg van dit arrest niet leiden tot toepassing van de regels van het woonrecht op de hoofdhuurovereenkomst.