Rechtsgevolgen van de door de huurder gedane opzegging

De opzegging door de huurder heeft beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg. De opzegging is immers een eenzijdige rechtshandeling. Noot 36. Als de huurovereenkomst door opzegging door de huurder is geëindigd en de huurder houdt na de datum waarop de huurovereenkomst is geëindigd, bij gebreke van oplevering van de woning, toch het gebruik van de woning, dan handelt de huurder onrechtmatig jegens de verhuurder. Als de huurder aldus nog steeds beschikt over de sleutels van het gehuurde kan hij zich nog steeds de toegang verschaffen tot de woning, zonder dat daarvoor een titel is. De titel tot het rechtmatig gebruik van de woning, de huurovereenkomst, is immers beëindigd. Door desondanks de beschikking van de woning onder zich te houden levert de huurder inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder, zodat de huurder een gebruiksvergoeding als bedoeld in artikel 7:225 BW aan de verhuurder verschuldigd is. Tot dit oordeel kwam de rechtbank Limburg, kantonzaken, in haar vonnis van 20 september 2017 (ECLI:NL:RBLIM:2017:9204 ). Het feit dat de huurder in detentie zat maakte geen verschil. De huurder had immers de oplevering door een ander plaats kunnen laten vinden. Het inleveren van de sleutels van het gehuurde komt voor rekening en risico van de huurder.

Uit artikel 3:37 lid 3 BW volgt de hoofdregel dat een opzegging, om werking te hebben, de geadresseerde tijdig moet hebben bereikt. Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 6 maart 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:812) of een opzegging werd geacht de huurder te hebben bereikt. In deze kwestie hadden partijen het gehuurde als correspondentieadres aangewezen. Het betrof hier een zakelijke kwestie. Deze uitspraak kan gelijkluidend voor woonruimte worden toegepast. Het hof is van  oordeel dat als adres waarvan redelijkerwijs aangenomen kan worden dat de afzender de geadresseerde kan bereiken, in beginsel – behoudens andersluidend beding – kan worden aangemerkt de woonplaats van de geadresseerde in de zin van artikel 1:10 BW, dan wel, indien de mededeling een zakelijke kwestie betreft, het zakelijke adres van de geadresseerde, en voorts het adres waarvan de afzender op grond van verklaringen of gedragingen van de geadresseerde mocht aannemen dat deze aldaar door hem kon worden bereikt, bijvoorbeeld diens postbus, e-mailadres of ander adres dat bij recente contacten tussen partijen door de geadresseerde is gebruikt (HR 14 juni 2013, NJ 2013/391). Als een opzegging, zoals in dit geval, is gericht aan het zakelijke adres en aldus is gedaan zoals door partijen was overeengekomen, dan is dit in beginsel conform de geldende regels.  Dat is alleen anders als de huurder vóór de opzegging uitdrukkelijk te kennen zouden hebben gegeven geen verdere correspondentie meer op dit adres te willen ontvangen. Daarvan was in het onderhavige geval echter geen sprake. De conclusie van het hof was dan ook dat de opzegging tijdig was verstuurd naar een adres waarvan zij redelijkerwijs mocht aannemen dat de huurder de mededeling kom ontvangen.  Deze brief was ruim 8 dagen voor het einde van de maand verstuurd naar de huurder, waardoor het hof aannam dat deze tijdig was aangekomen, zodat de huurovereenkomst rechtsgeldig was opgezegd.

Als het niet tijdig bereiken de geadresseerde kan worden verweten (bijvoorbeeld weigeren om een opzeggingsbrief in ontvangst te nemen), dan wordt de brief ook geacht tijdig te zijn verstuurd. Dit is in hoger beroep bevestigd door het gerechtshof te Leeuwarden in haar arrest van 21 juni 2011 (LJN: BQ8696, gerechtshof Leeuwarden, 200.018.156/01 ). In deze zaak kon de huurder aantonen (middels bewijzen van verzenden bericht aanbieden brief en retourzending brief door TNT) dat de opzegging tijdig was aangeboden. Het hof oordeelde in rechtsoverweging 3.2 als volgt: dat verhuurder de aangetekende brief niet heeft afgehaald, komt ingevolge artikel 3:37 lid 3 BW echter voor zijn rekening en risico, zodat er van uit moet worden gegaan dat de opzegging van huurders hem wel heeft bereikt. Op grond hiervan oordeelde het hof dat de huur door huurders medio december 2006 rechtsgeldig was opgezegd. Het voorgaande betekent dat de huurovereenkomst, met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn van één maand, en gelet op artikel 7:271 lid 5 aanhef en onder b BW, op 31 januari 2007 is geëindigd.

Een opzegging moet ook de wil van de huurder tot uitdrukking brengen. Deze wil moet door de huurder op eigen initiatief tot uitdrukking zijn gebracht. Het is niet de bedoeling dat de huurder door de verhuurder een opzegging onder zijn neus geduwd krijgt en dat hij maar dient te tekenen bij het kruisje. Het is anders als de verhuurder tegen de huurder een ontbindingsactie wens te starten en de huurder de keuze laat: of de huurder zegt zelf de huurovereenkomst op, of de verhuurder start alsnog een ontbindingsactie tegen de huurder. Een opzegging moet ook de wil van de huurder tot uitdrukking brengen. Deze wil moet door de huurder op eigen initiatief tot uitdrukking zijn gebracht. Het is niet de bedoeling dat de huurder door de verhuurder een opzegging onder zijn neus geduwd krijgt en dat hij maar dient te tekenen bij het kruisje. Het is anders als de verhuurder tegen de huurder een ontbindingsactie wens te starten en de huurder de keuze laat: of de huurder zegt zelf de huurovereenkomst op, of de verhuurder start alsnog een ontbindingsactie tegen de huurder. Hieronder worden enkele voorbeelden gegeven van procedures waarin onder meer de vraag beantwoord diende te worden of de opzegging in voldoende mate tot stand was gekomen door wilsovereenstemming aan de zijde van de huurder.
Dit wordt ook bevestigd door het gerechtshof te Arnhem in rechtsoverweging 4.7 en 4.8 van haar arrest van 22 september 2009 (LJN: BL3627, gerechtshof Arnhem, 200.003.556 ). In deze zaak kwam ook nog aan de orde of er sprake is geweest van valse opzegging. De huurders beweerden dat zij een blanco formulier hadden ondertekend en geen opzegging. De huurders dienden deze stelling echter te bewijzen. In dit tussenarrest is over dit laatste punt geen uitsluitsel gegeven. Als bewijs hiervan zou zijn geleverd, dan zou de opzegging uiteraard buiten effect zijn gesteld.
Het Gerechtshof te ‘s-Gravenhage komt in haar arrest van 11 november 2005 LJN: AU8523, gerechtshof ‘s-Gravenhage , 04/710 tot het oordeel dat een op verzoek van de verhuurder en door de huurder getekende opzegging nietig was. Deze opzegging was namelijk gelijktijdig met het ondertekenen van de huurovereenkomst door de verhuurder onder de neus van de huurder geduwd en die had die opzegging ondertekend. De verhuurder had de woning vervolgens op grond van deze opzegging (en zonder executoriale titel!) ontruimd. Het hof oordeelde dat een dergelijke opzegging nietig is en kende de huurder een schadeloosstelling toe. De opzegging was uiteraard vernietigbaar, omdat een opzegging door een huurder en op eigen initiatief van de huurder moet plaatsvinden en niet op initiatief van de verhuurder.

In een kortgedingvonnis van de rechtbank Breda, sector kanton, van 21 december 2011 LJN: BU9934, sector kanton Rechtbank Breda, 692788 vv 11-132 werd eveneens geoordeeld dat een door de verhuurder verstrekte opzegging geen effect sorteerde. In dit geval had de verhuurder na een aantal incidenten, waaronder een brandje als laatste incident, de huurder verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. De huurder was onder behandeling en slikte bepaalde medicijnen. De huurder stelde later dat de wil om de huurovereenkomst op te zeggen ontbrak. De rechter gaf de huurder gelijk. De rechter was in rechtsoverweging 3.5 van het vonnis van mening dat instemming met vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomst slechts mag worden aangenomen op grond van verklaringen en/of gedragingen van de huurder waaruit deze instemming duidelijk en ondubbelzinnig blijkt. Daarnaast dient de verhuurder zich met redelijke zorgvuldigheid ervan te vergewissen of de huurder vrijwillig instemt met beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen. Tijdens de procedure kwam naar voren dat de huurder de Nederlandse taal niet goed begreep. De rechter vond dat er in het kader van het kortgeding geen plaats was voor het opleggen van een bewijslast aan de kant van de verhuurder en wees de vordering daarom af. Door bovengenoemde voorbeelden is het niet raadzaam een ontruimingsprocedure te baseren op een min of meer gedicteerde opzegging die slechts door de huurder hoeft te worden ondertekend.