Laatst bijgewerkt op 2020-10-06 om 21:46:49

Servicekosten en rechtsverwerking: positie verhuurder

Algemeen wordt aangenomen dat alleen tijdsverloop geen toereikende grond oplevert voor het aannemen van rechtsverwerking, tenzij daarvan sprake is door de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden. Omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (HR 29 september 1995, NJ 1996,89).

In artikel 7:259 BW staat de termijn genoemd waarbinnen het overzicht van de overeengekomen zaken en diensten naar de huurder toegestuurd moet worden. Er staat in de wet geen sanctie genoemd op overschrijding van deze termijn. Dat in de wet geen sanctie op het te laat verstrekken van dit overzicht is genoemd, brengt niet met zich mee dat het versturen van deze overzichten zonder inachtneming van deze termijnen zonder effect blijft. Een redelijke uitleg van de in de wet neergelegde regelgeving brengt immers met zich mee dat van de overeengekomen termijn niet al te zeer mag worden afgeweken, omdat de huurder niet te lang in onzekerheid mag verkeren over mogelijke navorderingen van servicekosten. De huurder betaalt immers maandelijks een voorschot met betrekking tot deze kosten. Het is de huurder echter volstrekt onbekend welk bedrag naar aanleiding van de eindafrekening definitief betaald dient te worden. Deze onzekerheid dient de verhuurder zo snel mogelijk weg te nemen, in ieder geval binnen de daarvoor in de wet genoemde periode.
Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de kantonrechter te Rotterdam d.d. 5 december 1989 (PRG 1991/3443) en 26 oktober 1988 (PRG 1989/3027). Dit sluit ook aan op de strekking van artikel 6 EVRM.
De rechtbank ‘s-Gravenhage sector kanton ‘s-Gravenhage, kwam in haar uitspraak op 9 mei 2007 LJN: BB8814, Sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage, 637491\RL EXPL 07-774 via een omweg tot een zelfde oordeel. Er was in deze zaak door de verhuurder in september 2005 een afrekening verstuurd over het seizoen 2001/2002.

De kantonrechter overwoog: “De onderhavige vordering is ingesteld bij dagvaarding d.d. 9 januari 2007, derhalve ruimschoots na afloop van de in artikel 7:259 lid 2 BW genoemde termijn. Dat geldt voor elk van de tijdvakken waarop de vordering betrekking heeft. Nu gedaagde niet slechts de verschuldigdheid van de nagevorderde servicekosten betwist, maar ook de hoogte ervan en de wijze van berekening, had eiseres dus ingevolge artikel 51 UHW een uitspraak van de huurcommissie dan wel een beschikking van de kantonrechter omtrent de betalingsverplichting van gedaagde met betrekking tot de servicekosten over het betreffende tijdvak dienen over te leggen. Dat heeft zij niet gedaan en tijdens de comparitie van partijen is gebleken dat een dergelijke uitspraak of beschikking ook niet voorhanden is.
Dit brengt mee dat de vordering van eiseres moet worden afgewezen. Een vordering bij de huurcommissie moet in ieder geval worden gestart binnen de vervaltermijn waarbinnen de huurcommissie kan worden ingeschakeld. Op deze wijze loopt de verhuurder van de niet-geliberaliseerde woonruimte via een omweg het risico te worden geconfronteerd met rechtsverwerking van de vordering. Immers afwezigheid van de uitspraak van de huurcommissie kan er voor zorgen dat deze formaliteit niet meer kan worden rechtgetrokken.” 

De kantonrechter haalde kennelijk de artikelen 7:259 lid 2 BW en artikel 7:260 lid 2 BW door elkaar. Overschrijding van de termijn als bedoeld in artikel 7:259 lid 2 BW leidt niet tot verjaring van de vordering, terwijl dit voor de termijn als bedoeld in artikel 7:260 lid 2 BW wél het geval is bij sociale woonruimte. Bij geliberaliseerde woonruimte is dit niet het geval, omdat ingevolge artikel 7:247 lid 1 BW artikel 7:260 lid 2 BW niet van toepassing is. de termijn als bedoeld in artikel 51 UHW verwijst naar artikel 7:260 lid 2 BW.

In dezelfde zin oordeelde de rechtbank Haarlem, sector kanton Haarlem, in haar vonnis van 14 juli 2011 LJN: BR2961, sector kanton Rechtbank Haarlem, 489241\CV EXPL 10-15068. De rechter was in rechtsoverweging 9 van dit vonnis ook hier van mening dat de verhuurder geen bedragen betreffende de servicekostenafrekening van de huurder kon opeisen voor zover deze vordering niet vergezeld ging van een uitspraak van de huurcommissie of een beschikking van de kantonrechter omtrent de betalingsverplichting van de huurder (zie artikel 51 UHW). Deze vorderingen konden niet meer aanhangig worden gemaakt aangezien de in artikel 7:260 2 BW genoemde termijn was verstreken. De in artikel 7:259 lid 2 BW genoemde termijn frustreert de vordering van de verhuurder en/of de huurder niet. Daarvan is wél sprake als de artikel 7:260 lid 2 BW genoemde termijn is verstreken.
De verhuurder kan door stil te zitten zich dus te kort doen. Voor de verhuurder van geliberaliseerde woonruimte gaat deze redenering niet op, omdat artikel 51 UHW voor deze categorie woonruimte niet van toepassing is. Voor geliberaliseerde woonruimte geldt daarom de verjaringstermijn van vijf jaar als genoemd in artikel 3:309 BW. Deze termijn vangt aan vanaf het moment dat de huurder bekend is geworden met de vordering. Daarbij moet dan ook bedacht worden dat de termijn nooit langer kan zijn dan twintig jaar nadat deze is ontstaan.

Op grond van de jurisprudentie heeft verhuurder zijn rechten tot navordering verwerkt, indien de verhuurder de bovengenoemde schematisch weergegeven termijnen niet in acht heeft genomen. Dit geldt eens te meer als de huurder door het te laat verstrekken van dit overzicht geen bezwaar bij de huurcommissie in kan dienen, omdat daarvoor de termijn is verstreken.

De rechtbank Dordrecht, sector kanton Dordrecht, kwam in haar uitspraak van 26 september 2005 LJN: AU3641, Sector kanton Rechtbank Dordrecht , 159650 CV EXPL 05/713 tot een oordeel dat de afrekening over 1998/1999 en 1999/2000 die door de verhuurder pas bij brief van 17 december 2002 is ingediend de huurder niet heeft benadeeld. De kern van de uitspraak luidt als volgt: “Enkel tijdsverloop levert geen rechtsverwerking op, daarvoor zijn bijzondere omstandigheden vereist als gevolg waarvan bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gerechtigde zijn aanspraken niet meer te gelden zou maken of dat de wederpartij in zijn positie onredelijk zou zijn benadeeld indien de gerechtigde zijn aanspraak alsnog te gelde zou maken. Zulks is niet gesteld of gebleken. Evenmin is duidelijk op welke grond de huurder meent dat sprake is van verval van recht”. Bij een beroep op rechtsverwerking van de vordering dient dus door de huurder aangevoerd te worden op grond waarvan het vertrouwen was gewekt dat de verhuurder zijn aanspraken niet meer te gelde zou maken. Zonder onderbouwing van deze omstandigheden is voor rechtsverwerking geen plaats.
De Hoge Raad vond in haar uitspraak van 8 december 1989, nr. 13716 (NJ 1990/474) dat op grond van de redelijkheid en billijkheid wel door rechtsverwerking een vorderingsrecht binnen de verjaringstermijn van vijf jaar verloren kan gaan.

In deze uitspraak is van belang dat de gevorderde bedragen feitelijk niet worden betwist, wat bij bovengenoemde uitspraak van de rechtbank te ‘s-Gravenhage van 9 mei 2007 wel het geval was. Bovendien heeft de huurder niet gesteld dat hij onredelijk was benadeeld. Deze uitspraak wijkt wel af van bovengenoemde uitspraak van de kantonrechter te Rotterdam, die vond dat enkel tijdsverloop wél rechtsverwerking op kon leveren. Overigens leek in deze zaak de huurcommissie nog bevoegd om over deze kwestie (zeker over de afrekening van 1999/2000) een oordeel te geven als er tijdig bezwaar was ingediend, zodat de huurder niet onevenredig in zijn positie lijkt te zijn benadeeld. Hoewel de kantonrechter te Dordrecht iets te ongenuanceerd lijkt over te komen en op de motivering van het vonnis een en ander valt aan te merken, kan het vonnis in essentie wel juist zijn. Als de vordering zo laat wordt ingediend dat de huurcommissie (bij niet-geliberaliseerde woonruimte) niet meer bevoegd is een oordeel over de zaak te geven, dan is het verstandig dit in een procedure ter onderbouwing van een betoog houdende afwijzing van de vordering van de verhuurder te berde te brengen. Tevens lijkt het verstandig een beroep op de redelijkheid en billijkheid te doen.

De Hoge Raad vond in haar uitspraak van 8 december 1989, nr. 13716 (NJ 1990/474) dat op grond van de redelijkheid en billijkheid een recht op vordering van een bepaald bedrag op kortere termijn dan een verjaringstermijn van vijf jaren verloren kan gaan. Laatstgenoemde uitspraak had weliswaar betrekking op een loonvordering, doch de argumentatie die tot verval van het recht tot vordering van deze bedragen heeft geleid, kan volgens mij ook als argument dienen om de in rekening gebrachte servicekosten te bestrijden, die vallen buiten de bovengenoemde indieningstermijnen.
De huurder kan immers door nalatigheid van verhuurder in een ongunstiger toestand worden gebracht dan wanneer verhuurder de eindafrekening wél conform de genoemde termijn als genoemd in de huurovereenkomst naar de huurder had toegestuurd. De huurder zou immers door eerdere toezending van deze eindafrekeningen inzicht gekregen hebben in de hoogte van de energienota’s en daarbij het energiegebruik aan kunnen passen en/of bezwaar hebben kunnen maken tegen de hoogte van deze nota’s wegens het disfunctioneren van de wijze waarop het energieverbruik wordt geregistreerd.

Kosten van geleverde zaken en diensten en rechtsverwerking: positie huurder

De huurder dient zich te realiseren dat deze vervaltermijn die in de uitspraak van de rechtbank ‘s-Gravenhage sector kanton ‘s-Gravenhage van 9 mei 2007 LJN: BB8814,Sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage , 637491 \ RL EXPL 07-774 de verhuurder fataal was geworden, ook in zijn nadeel uit kan pakken. Stel dat huurder over bijvoorbeeld een periode van vijf jaar te veel servicekosten heeft betaald en dat pas na een eindafrekening door de verhuurder na vijf jaar merkt, dan kan de huurder deze te veel betaalde kosten over deze gehele periode niet zonder meer terugvorderen op grond van onverschuldigde betaling ( zie artikel 3:309 BW). Voor de mogelijkheid van terugvordering dient dus ook hier te worden bezien of op grond van artikel 51 UHW een uitspraak van de Huurcommissie dan wel een beschikking van de kantonrechter omtrent de betalingsverplichting van de verhuurder met betrekking tot de servicekosten over het betreffende tijdvak overgelegd kan worden. Als er geen uitspraak bij deze instanties is aangevraagd dan lijkt de vordering uit onverschuldigde betaling (artikel 6:203 BW) af te ketsen voor zover deze vordering een periode van meer dan 2 jaren overtreft. De wetgever heeft vooralsnog verzuimd deze regeling aan te passen voor zover er een geschil aanhangig gemaakt kan worden over de levering van warmte via de Geschillencommissie Energie. De verjaringstermijn (5 jaar) voor het instellen van een vordering bij laatstgenoemde instantie is immers langer dan de termijn die de huurder voor het indienen van een vordering bij de Huurcommissie (2 jaar) in acht dient te nemen. De vordering uit onverschuldigde betaling kan dus voor deze terugvordering niet worden gebaseerd op het algemene terugvorderingsrecht als genoemd in artikel 3:309 BW.

De huurders kunnen slechts door toepassing van artikel 51 UHW en artikel 7:260 lid 2 BW tot de vaststelling komen dat de onderhoudsbijdrage (gedeeltelijk) onverschuldigd is betaald. De betalingsverplichting van de huurder zoals genoemd in artikel 51 UHW is voor deze vordering toch ook onderwerp van discussie. De Huurcommissie zal de vordering immers over de laatste twee jaar kunnen beoordelen, dus als er geen uitspraak bij deze instantie is aangevraagd lijkt de vordering zich tot deze periode te beperken. De vorderingen die de periode van meer dan twee jaar overstijgen, lopen dan door het gestelde in artikel 7:260 lid 2 BW tegen de daarin vervatte vervaltermijn aan, waardoor jaar drie tot en met vijf niet voor terugvordering in aanmerking komen.

In het onderdeel “De rol van de Huurcommissie bij de berekening van de levering van zaken en diensten” heb ik beschreven dat de Huurcommissie niet exclusief bevoegd is om een oordeel te geven over de afrekening van kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten. De kantonrechter is ook bevoegd hierover met inachtneming van de in artikel 7:260 lid 2 BW een oordeel te geven. Ook als duidelijk is dat de verhuurder overduidelijk te veel kosten in rekening heeft gebracht door bijvoorbeeld niet overeengekomen diensten door te belasten, dan kan toch door de werking van artikel 51 UHW niet een beroep op artikel 3:309 BW worden gedaan.

Aan de subjectieve bekendheid van de vordering voor het aanvangen van de verjaringstermijn, dan wel de vervaltermijn, kom je niet toe, omdat artikel 7:260 BW ook kan worden ingeschakeld als er geen afrekening wordt gestuurd door de verhuurder. De huurder wordt geacht de wet te kennen en kan door onbekendheid met de regeling van artikel 7:260 BW de aanvangstermijn van de verjaringstermijn en/of een vervaltermijn niet verlengen door een beroep te doen op de onbekendheid met deze regeling. Dit werd door de Hoge Raad bevestigd in haar arrest van 26 november 2004 ( ECLI:NL:HR:2004:AR1739 ). Volgens de Hoge Raad is het in strijd met de rechtszekerheid wanneer de aanvang van de verjaring afhankelijk zou zijn van het tijdstip waarop de benadeelde juridisch advies inwint en/of op de hoogte wordt gebracht van de inhoud van de wettelijke regels.

De Hoge Raad heeft ook beslist dat voor de aanvang van de verjaringstermijn dan wel een vervaltermijn niet is vereist dat de benadeelde ook bekend is met de juridische beoordeling van de feiten die tot het starten van deze vervaltermijn leiden.(arresten van de Hoge Raad van 26 november 2004 ( ECLI:NL:HR:2004:AR1739 en HR 5 januari 2007 NJ 2007/320 ECLI:NL:HR:2007:AY8771 ).

De huurder zou door deze uitspraken in verwarring gebracht kunnen worden. Ook al zou de hobbel van de subjectieve bekendheid met de wettelijke regels hier geen rol spelen, dan loopt de huurder toch tegen de regel van artikel 51 UHW aan. Immers: als pas na de in artikel 7:260 lid 2 BW bedoelde termijn de huurder bekend zou worden gemaakt dat er niet overeengekomen kosten door de verhuurder in rekening gebracht zouden worden (uitgezonderd administratiekosten en de BTW over de door derden verleende service), dan zou op basis van deze laatstgenoemde uitspraken bedacht kunnen worden dat de verjarings- of vervaltermijn later zou starten, namelijk vanaf de bekendheid met deze betwistte posten. In zaken betreffende ingestelde vorderingen op basis van bemeterde nutsvoorzieningen en servicekosten blokkeert artikel 51 UHW een beroep op de bekendheid met de feiten waarop de onterechte betaling gebaseerd kan worden overduidelijk en kan de huurder die niet bekend was met de specificatie van de berekende bemeterde nutsvoorzieningen en servicekosten (de bekendheid van de feiten waarop het beroep op de onverschuldigde betaling gebaseerd kan worden ontbreekt dus) geen beroep doen op een vordering ex artikel 3:309 BW, omdat een dergelijke vordering alleen ingesteld kan worden als er bij deze vordering een uitspraak van de Huurcommissie of een uitspraak van de kantonrechter wordt overgelegd. Deze uitspraken kunnen zoals gezegd alleen worden verkregen door een vordering in te stellen binnen de in artikel 7:260 lid 2 BW genoemde termijn. Het verkrijgen van een dergelijke uitspraak is door de werking van artikel 51 UHW niet meer mogelijk als de laatstgenoemde termijn is verstreken.

De kantonrechter te Rotterdam kwam in haar vonnis van 14 februari 2014 ECLI:NL:RBROT:2014:1081 in alinea 4.3 van dit vonnis tot oordeel dat zonder een uitspraak van de Huurcommissie en/of de kantonrechter geen bedragen kunnen worden gevorderd die opeisbaar zijn geworden buiten de termijn van 24 maanden als genoemd in artikel 7:260 lid 2 BW.

Door deze redenering lijkt de fout van de wetgever (door in artikel artikel 51 UHW geen vervaltermijn en/of matigingsrecht op te nemen zoals bij de voorganger van dit artikel (38a Hpw), waardoor de terugvordering van te veel betaalde huur door de algemene regeling van artikel 3:309 BW voor twintig jaar (!) mogelijk lijkt te zijn) aan banden te zijn gelegd door de a-contrario redenering als genoemd in de uitspraak van de rechtbank ‘s-Gravenhage sector kanton ‘s-Gravenhage van 9 mei 2007 LJN: BB8814, Sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage , 637491 \ RL EXPL 07-774. Dit betreft wel een uitspraak van een lagere rechter, zodat deze conclusie nog niet 100 % zekerheid kan geven.

In de uitspraak van het Gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch van 2006 LJN: AY9599, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch , C200401747 is bepaald dat er sprake was van rechtsverwerking van de gevorderde huurverhoging en indexering over 1998 tot en met 2003 (bij bedrijfsruimte). Zie voor een verdere onderbouwing van dit standpunt: Huurprijswijziging.

Over de mogelijkheid van verwerking van rechten met betrekking tot herstelkosten van opgeleverde huurruimte staat in het hoofdstuk: De oplevering van de gehuurde ruimte meer beschreven.