Laatst bijgewerkt op 2020-12-10 om 15:06:12

In hoeverre is de huurder van een appartement gehouden om met het appartementsrecht samenhangende voorschriften omtrent het gebruik van het appartement/privégedeelte en de gemeenschappelijke gedeelten rekening te houden?

Deze vraag werd beantwoord in het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2012 LJN: BU8174, Hoge Raad, 10/03328 . De conclusie van mr. E.B. Rank-Berenschot bij dit arrest is verhelderend. Ik verwijs graag naar de conclusie. Hierbij heb ik de relevante onderdelen van deze conclusie opgenomen.

Er moet onderscheid worden gemaakt tussen een tweetal regels.

1. Het splitsingsreglement op grond van de splitsingsakte
Op grond van artikel 5:111 aanhef en sub d BW dient de splitsingsakte een reglement in te houden, waartoe ook geacht worden te behoren de bepalingen van een nauwkeurig aangeduid en ingeschreven modelreglement (hierna: het splitsingsreglement). Ingevolge artikel 5:112 aanhef en onder c BW dient het splitsingsreglement onder meer een regeling te bevatten omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten, terwijl er ook een dergelijke regeling ten aanzien van de privégedeelten in kan worden opgenomen (artikel 5:112 lid 4 BW). Dit reglement bevat alle rechten en plichten van de appartementseigenaren tegenover de VvE. Denk aan het niet mogen veroorzaken van overlast en het voldoen aan de maandelijkse bijdrage.
De voorschriften van het splitsingsreglement zijn van rechtswege van toepassing mede van toepassing zijn op de posterieure huurder (artikel 5:120 lid 2 en 3 BW). Een ná het tot stand komen van de huurovereenkomst ingeschreven reglementsbepaling geldt niet ten aanzien van de huurder, tenzij hij daarin heeft toegestemd; weigert hij die toestemming of verklaart hij zich niet, dan kan iedere appartementseigenaar de kantonrechter verzoeken te bepalen dat de reglementsbepaling ten aanzien van de huurder komt te gelden (artikel 5:120 lid 3 BW). De VvE kan in eigen naam tegen de huurder optreden om nakoming van de verplichtingen uit het splitsingsreglement te vorderen (artikel 5:126 lid 3 BW).

In het splitsingsreglement kan de VvE onder meer regels opnemen over het onderhoud van een individuele cv-ketel. De VvE mag dus van een individuele eigenaar verlangen dat deze op zodanige wijze onderhoud aan de individuele cv-ketel verricht, dat de installatie geen gevaar voor de omgeving oplevert. Doorgaans zal dit onderhoud elk jaar uitgevoerd dienen te worden. Als de installatie door uitzonderlijke omstandigheden weinig wordt gebruikt, dan zal jaarlijks onderhoud wellicht niet nodig zijn. De appartementsgerechtigde zal dit dan aan moet tonen door een verklaring van een installateur. Als de appartementsgerechtigde immers stelt dat onderhoud in afwijking van de overeengekomen regels niet nodig is, dan zal deze dit standpunt dienen te bewijzen (zie artikel 150 RV). De heer mr. P.G.A. van der Sanden is dezelfde mening toegedaan in Huurrecht@ctueel 2016-14. In deze nieuwsbrief behandelt hij dit onderwerp onder de volgende pakkende titel: Moet een appartementseigenaar periodiek cv-onderhoud laten doen?
Als het appartement is verhuurd, kan de VvE de onderhoudsverplichting niet naar de huurder verleggen, omdat dit onderhoud niet als “kleine herstelling” aangemerkt kan worden. Hierbij moet met name worden bedacht dat van artikel 7:217 BW ex artikel 7:242 BW niet in het nadeel van de huurder kan worden afgeweken. In het Besluit Kleine Herstellingen wordt het onderhoud van de cv-ketel immers niet aangemerkt als een activiteit die zonder bijzondere deskundigheid kan worden uitgevoerd. Het lijkt mij dat de huurder deze bepaling van het splitsingsreglement alsnog dient te vernietigen als de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst akkoord is gegaan met de bepalingen van het splitsingsreglement. Zonder vernietiging van deze bepaling is deze gewoon geldig. Afspraken die in strijd met het besluit Kleine Herstellingen worden gemaakt, zijn immers niet nietig.

2. Huishoudelijk reglement
Daarnaast is ingevolge artikel 5:128 lid 1 BW de vergadering van eigenaars bevoegd aanvullende regels te stellen betreffende het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten. Deze regels kunnen niet derogeren aan bepalingen van het splitsingsreglement.
Deze gelden niet van rechtswege tegen de huurder, onverschillig of zij voor of na de aanvang van zijn recht tot stand zijn gekomen. Artikel 5:128 lid 2 BW bepaalt dat iedere eigenaar de huurder kan vragen om te verklaren of hij bereid is die regels na te leven. Als de huurder daartoe niet bereid is of zich niet verklaart, dan kan de kantonrechter op verzoek van iedere eigenaar beslissen dat de regels ten aanzien van de huurder komen te gelden.

Het splitsingsreglement moet dus worden onderscheiden van een eventueel huishoudelijk reglement. Het eerste kan steeds worden tegengeworpen aan een posterieur huurder (artikel 5:120 lid 2 en 3 BW), het laatste geldt in beginsel niet tegen een huurder. In de praktijk wordt veelal in de huurovereenkomst tussen de appartementseigenaar/verhuurder en de huurder overeengekomen dat laatstgenoemde (het splitsingsreglement en) het huishoudelijk reglement zal naleven. Daarmee kan de appartementseigenaar/verhuurder voorkomen dat hij ‘klem’ komt te zitten tussen enerzijds het appartementsrecht zoals dat geldt tussen hem en de overige eigenaren/VvE en anderzijds het huurrecht zoals dat geldt tussen hem en de huurder.

In het geval dat er sprake is van een huishoudelijk reglement en dat de inhoud van dat huishoudelijk reglement geen deel uitmaakt van de huurovereenkomst, kan de huurder niet worden gedwongen deze bepalingen na te leven. Dit geldt met name als het huishoudelijk reglement niet deel uitmaakt van het splitsingsreglement of enig modelreglement waarnaar in het splitsingsreglement wordt verwezen. Dat laatste is mogelijk als het reglement op grond van artikel 5:139 lid 5 BW is neergelegd in een notariële en ingeschreven akte.