2G. Renovatie en de dringende reden

Voor renovatie van bedrijfsruimte gelden dezelfde uitgangspunten als genoemd bij de behandeling van renovatie van woningen.

Belangrijke punten die bij woningen in het kader van renovatie ( artikel 7:220 BW) aan de orde zijn gekomen luiden:

  • de gedoogplicht van de huurder in het kader van dringende werkzaamheden;
  • de geriefsverbetering van het gehuurde door de renovatie;
  • redelijk voorstel;
  • complexgewijze renovatie en het vermoeden van redelijkheid als meer dan 70 % van de huurders de renovatie heeft geaccepteerd;
  • voortzetting van de huurovereenkomst en renovatie;
  • beëindiging van de huurovereenkomst en renovatie;
  • wijziging van het gehuurde door renovatie;

Ook bij de huurovereenkomst van bedrijfsruimte geldt in afwijking van de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik” bij woonruimte dat bij toepassing van deze beëindigingsgrond geen belangenafweging wordt toegelaten.

De verhuurder zal in het kader van de opzeggingsgrond ‘renovatie’ duidelijk dienen te maken dat de verhuurder de gehuurde ruimte duurzaam in gebruik wenst te nemen. Als een winkelcentrum door renovatie grootschalig heringedeeld wordt, dan kan een verhuurder in beginsel beroep op huurbeëindiging doen als de huurovereenkomst door deze andere indeling wel tot een einde móet komen. Als ‘plaats en functie’ van het gehuurde bij renovatie namelijk in beginsel gelijk blijft, is het uitgangspunt dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. In de procedure voor de rechtbank Rotterdam, kantonzaken, locatie Rotterdam, die tot het vonnis van 2 november 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:8918) heeft geleid, had de verhuurder niet aannemelijk gemaakt dat de plaats en de functie gewijzigd zou worden.  In overweging 4.6 van het vonnis overweegt de rechter dat de plaats waar de huurder nu een unit huurt dus vervalt (of dit nu beperkt (op de exacte plek) of ruim (de noordkant van het oostelijke gedeelte van het centrum) wordt uitgelegd) – zoals door de verhuurder gesteld – staat dus niet vast. Het lijkt erop dat de verhuurder voor de zekerheid alvast wil beschikken over de ruimte die de huurder nu huurt om daarna te bekijken aan wie zij daar kan verhuren, maar het ‘voor de zekerheid alvast de beschikking krijgen over een ruimte’ is geen ‘duurzaam gebruik’.

Ik kan deze uitleg van de rechter wel volgen. Ik volg de overweging van de rechter in rechtsoverweging 4.4 van het vonnis niet. Als ik het goed lees zegt de rechter dat er geen reden is om de huurovereenkomst te kunnen beëindigen op grond van renovatie als de plaats wel wordt gewijzigd , maar de functie niet. De verhuurder had eerst aangevoerd dat de unit van de huurder zou moeten verdwijnen wegens het vergroten van de naastgelegen unit. De kantonrechter nam in haar vonnis ook nog op dat de wijziging van de plaats van het gehuurde niet zonder meer tot huurbeëindiging  kan leiden als de functie niet wordt gewijzigd. Dit lijkt mij onjuist. Als door de renovatie een deel van het gehuurde wordt afgehaald, dan kan er niet meer sprake zijn van dezelfde overeenkomst.  De rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, oordeelde in haar vonnis van 20 september 2013 ( ECLI:NL:RBROT:2013:8763 ) dat de gevorderde huurbeëindiging niet toegewezen zou worden, omdat de plaats slechts in geringe mate zou wijzigen. Bij een substantiële wijziging zou huurbeëindiging wel mogelijk zijn. dat lijkt mij ook wel logisch: als de huurder eerst 100 m² huurt en hij moet na de renovatie genoegen nemen met 70 m², dan kan er niet meer sprake zijn van eenzelfde huurovereenkomst en kan de huurovereenkomst wel worden beëindigd. Ook als er sprake is van een aanzienlijke wijziging van de gehuurde ruimte wegens de renovatie, kan er sprake zijn van huurbeëindiging wegens renovatie als het gehuurde wel bestand blijft voor de detailhandel (Rechtbank Rotterdam, locatie Dordrecht 17 april 2008, WR 2008, 130; TvHB 2008, 11).  Als er sprake is van een wijziging van de functie, dan zal er doorgaans ook sprake zijn van een wijziging van de plaats. Als een winkel in het kader van renovatie plaats zal moeten maken voor een bredere doorgang, dan zal de plaats ook wijzigen. Wijziging van de plaats houdt niet noodzakelijkerwijs verandering van de functie in: als er een winkel uitgebreid zal worden, dan blijft de functie doorgaans hetzelfde, namelijk detailhandel. Het lijkt mij dat dit dan toch kan leiden tot huurbeëindiging. 

Artikel 7:220 BW is van regelend recht. Het is dus toegestaan om in huurovereenkomsten van deze bepaling af te wijken. Veel contracten bevatten een uitbreiding van de gedoogplicht.

Vanuit de politiek komt een geluid naar voren dat de wet moet worden verbeterd voor wat betreft de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte. Dit heeft geleid tot wetsvoorstel 33.018 (vergaderjaar 2011-2012).
De strekking van het wetsontwerp is om huurders van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW een sterkere positie te geven in gevallen waarin de verhuurder over wil gaan tot renovatie van het gehuurde. Daartoe worden wijzigingen voorgesteld ten aanzien van de artikelen 7:220 BW en 7:296 BW.
De wijziging van artikel 7:220 BW strekt ertoe dat ook in geval van renovatie van bedrijfsruimte (voor woonruimte geldt dit reeds) per definitie door verhuurder wordt bijgedragen in de verhuiskosten die huurder moet maken indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie en dat daarvoor een minimum bijdrage wordt vastgesteld bij ministeriële regeling (artikel 7:220 lid 6 BW).
Het voorstel van de wet beoogt de bescherming van huurders van bedrijfsruimte te verbeteren in geval van renovatie. Volgens de initiatiefnemers van dit wetsvoorstel leidt toepassing van het renovatieartikel ertoe dat winkeliers steeds vaker uit hun panden worden gezet, terwijl geen rekening wordt gehouden met de positie van deze huurders. De huurder heeft weliswaar recht op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, maar door huurbeëindiging na een periode van vijf jaar wordt de huurder onevenredig hard getroffen omdat de omzetderving niet onder deze tegemoetkoming in kosten valt. Het grote nadeel van de huidige regel wordt onder meer veroorzaakt vanwege het feit dat in het kader van deze opzeggingsgrond geen rekening met de belangen van de huurder hoeft te worden gehouden. De wijziging van artikel 7:296 lid 1, onderdeel b BW strekt ertoe dat onder de verplichte beëindigingsgrond “dringend eigen gebruik” na een huurperiode van vijf jaar niet meer begrepen wordt “renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is”. De relatief zwakke positie van de huurder is in dit hoofdstuk al besproken, zodat ik op deze plaats hier niet verder op in hoef te gaan. Daarnaast regelt het voorstel dat de huurder recht heeft op ten minste een door de minister vast te stellen bijdrage van de verhuurder in de kosten van verhuizing, indien verhuizing noodzakelijk is in verband met een renovatie waarbij de huurovereenkomst in stand blijft.
De wijziging van artikel 7:296 lid 1 sub b BW heeft twee gevolgen, gelet op het systeem van huurbescherming en beëindigingsmogelijkheden voor de verhuurder:

  • Na afloop van de eerste reguliere contractstermijn van 5 jaar of langer maar korter dan 10 jaar, kan verhuurder de huur niet meer beëindigen in verband met een voorgenomen renovatie; en
  • ná 10 jaar kan verhuurder de huur wel beëindigen in verband met een voorgenomen renovatie, maar niet meer via de verplichte beëindigingsgrond “dringend eigen gebruik” maar (slechts) via de algemene belangenafweging ( artikel 7:296 lid 3 BW) en in voorkomend geval via de beëindigingsgrond “realiseren bestemmingsplan” van artikel 7:296 lid 4 sub b BW).

Mr. Huydecoper heeft in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 16 maart 2012 LJN: BV1769, Hoge Raad, 10/05298 de nadelen aangestipt die de “verplichte” beëindigingsgrond in het kader van dringend eigen gebruik zonder afweging van belangen aan de zijde van de huurder met zich meebrengt.
Hij geeft in deze conclusie aan dat het als onbevredigend wordt ervaren dat bij de zogenaamde “verplichte” beëindigingsgronden uit het bedrijfsruimtehuurrecht belangenafweging uitgesloten is, en dus – bij strikte toepassing van de desbetreffende regels – geen rekening kan worden gehouden met de aan de kant van de huurder spelende belangen.
Dit kan betekenen dat een huurder wiens belangen beduidend zwaarder wegen dan die van de verhuurder, toch beëindiging van de huurrelatie (zonder verdere tegemoetkomingen) kan hebben te aanvaarden. Die uitkomst spreekt Huydecoper niet bepaald aan.

De oplossing voor dit probleem zou echter naar de mening van Huydecoper niet gezocht moeten worden in het weer helemaal uitsluiten van “dringend eigen gebruik” als beëindigingsgrond, en dan alleen als het gaat om renovatie – zoals wetsvoorstel 33018 beoogt. Dat bewerkstelligt een onwenselijke “versnippering” van de regelgeving, in een patroon waarbij de wetgever telkens voor deelproblemen ad-hoc-oplossingen kiest. “Zo komt een redelijke “overall” honorering van de betrokken belangen, waarin consistentie en samenhang de boventoon voeren, steeds verder weg te liggen; en bovendien wordt de rechter die een geval redelijk wil oplossen, zo aan telkens weer andere onwenselijke beperkingen gebonden”, aldus Huydecoper.
Deze regeling kan er enerzijds toe leiden dat renovatie wordt uitgesteld tot het moment dat de huurperiode van 10 jaar is verstreken Het is ook mogelijk dat verhuurders van winkelcentra die op grond van een renovatie van plan zijn slechts kortlopende overeenkomsten te sluiten (op grond van artikel 7:301 BW). Op grond van deze contracten is er geen sprake van huurbescherming. Deze contracten leiden tot kortlopende bezettingen van gehuurde panden en kunnen tot leegstand leiden.
Anderzijds is het de vraag of in de praktijk er een serieus probleem is als de huurovereenkomst op grond van renovatie tussentijds (na verloop van vijf jaar) niet kan worden beëindigd. Volgens mr. W. Raas (WR 2011,114) komt renovatie met huurbeëindiging op grond van renovatie vijf jaar na aanvang van de huur onder het huidige systeem zelden voor. Dit is volgens haar te verklaren vanwege het feit dat een renovatie doorgaans meerdere jaren van tevoren is te voorzien. Een verhuurder zal niet snel besluiten een renovatie binnen vijf jaar na aanvang van een huurovereenkomst aan te gaan. Deze conclusie staat haaks op de bevindingen van de Branchevereniging Detailhandel Nederland die schat dat het aantal huurbeëindigingen op enkele honderden per jaar uit zou komen. Dit verschil kan worden verklaard vanwege het feit dat mr. Raas uitsluitend onderzoek heeft gedaan naar het aantal zaken dat tot een procedure heeft geleid. De Branchevereniging Detailhandel Nederland heeft ook inzicht in de gevallen die buiten een procedure tot huurbeëindiging hebben geleid. In het wetsvoorstel wordt bevestigd dat jurisprudentie over dit onderwerp schaars is. In mijn praktijk merk ik ook zelden dat een verhuurder na een huurperiode van vijf jaar de huurovereenkomst tracht te beëindigen op grond van renovatie. Het vergaderverslag over wetsvoorstel 33.018 van 18 december 2012 stelt onder aandachtspunt 2 vraagtekens bij de omvang van misbruik van de huidige mogelijkheid van opzegging.
In dit hoofdstuk wordt de open belangenafweging als opzeggingsgrond met succes aangevoerd teneinde de huur te beëindigen. Aangezien alle omstandigheden van het geval meegenomen worden bij deze opzeggingsgrond kunnen de voorwaarden waaronder een rechter op basis van deze grond tot huurbeëindiging kan komen, eerder worden vervuld dan wanneer er sprake is van gewenste huurbeëindiging op renovatie.
Het is goed om een overgangsregeling in te voeren als deze wet wordt ingevoerd. De verwachting is dat dit voorstel in 2015 tot definitieve wetswijziging kan leiden. Het huidige voorstel voorziet niet in een dergelijke regeling wetsvoorstel 33.018, onderdeel 5 . Door de onmiddellijke werking kunnen er onwenselijke effecten ontstaan voor zaken die in hoger beroep worden behandeld, waarvan de huur na verloop van vijf jaar wegens dringend eigen gebruik was beëindigd.

Gevaar ontbinding overeenkomst bij weigering redelijk voorstel