Renovatie en verhoging van de huurprijs

Geachte mevrouw, heer,

 

In het kader van een eerste gratis advies vraag ik voor het volgende uw aandacht.

 

Uw vraag

Bij een renovatie aan uw huis waarbij alle stalen ramen vervangen moeten worden, wil de verhuurder u 4% van de helft van de aanneemsom als jaarlijkse huurverhoging in rekening brengen. Is dit redelijk?

 

Antwoord

Ik begrijp uit uw vraag dat de verhuurder u een huurverhoging van € 1600,- per jaar, dat is € 133,- per maand wenst door te berekenen in verband met vervanging van de ramen.

 

geriefsverbetering

Uitgangspunt van het huurverhogingsvoorstel in het kader van renovatie dient te zijn dat de huurverhoging in verhouding dient te staan met de door de verhuurder gemaakte kosten verminderd met de door de verhuurder ontvangen subsidies en/of andere bijdragen.

 

Onder een redelijke verhouding moet in dit artikel worden verstaan een zodanige vergoeding dat de met de woningverbetering gedane investering kan worden terugverdiend in de tijd die na de verbetering nog als economische levensduur van de woning resteert.

 

Herstel is geen geriefsverbetering

Volgens de wetgever zal de huurverhoging in het kader van aangebrachte verbeteringen niet hoger mogen zijn dan de verbeterkosten rechtvaardigen.

Het moet gaan om geriefsverbetering van de renovatie. In de wet is nu opgenomen dat het verhelpen van een gebrek geen aanleiding kan zijn om de huurprijs op de voet van deze bepaling te verhogen. Het verhelpen van een gebrek brengt de voorziening van de woning op het niveau dat door partijen is afgesproken en brengt geen geriefsverbetering teweeg, die partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst niet hebben voorzien. Het lijkt mij dat vervangen van kozijnen niet onder geriefsverbetering vallen. Het aanbrengen van dubbele beglazing valt wel onder geriefsverbetering.

 

Ik denk dat uitgegaan mag worden van een afschrijving van 15 jaar. Stel dat de investering € 15.000, – kost, dan moet die € 15.000,- in 15 jaar terug worden verdiend. Dit betekent een huurverhoging van € 1000, – per jaar (excl. Rente) als de werkzaamheden op de geriefsverbetering betrekking hebben.

 

Als geriefsverbetering wordt gezien:   

 

· De omschakeling van collectieve naar individuele centrale verwarming.
· De vervanging van een centrale watervoorziening door individuele boilers.
· Een ter opheffing van vochtklachten aangebrachte gevelisolatie.
· Een inbraakpreventiepakket.
· Het aanbrengen van gevelisolatie en dubbele beglazing.
· Nieuwe gevelelementen met kunststofkozijnen.

 

 

Conclusie

Ik kan niet beoordelen welke kosten de verhuurder heeft berekend en of alleen de kosten van het aanbrengen van een geriefsverbetering zijn doorberekend. De kosten van herstel van het gehuurde (bijvoorbeeld herstel van fundering, verven van pand, kortom het onderhoud), mag niet in de berekening worden meegenomen.

 

Mogelijkheden van bezwaar tegen de voorgestelde huurprijs

Artikel 7:255 lid 2 BW luidt :
2. Indien partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over het bedrag van de verhoging, kan ieder van hen binnen drie maanden na de totstandkoming van de ingrepen, veranderingen of toevoegingen de huurcommissie verzoeken daarover een uitspraak te doen.

 

U kunt binnen drie maanden na totstandkoming van de ingrepen tegen de huurprijs bij de rechter bezwaar maken als u meer dan € 615,01 kale huur per maand betaalt; betaalt u minder dan € 615,01 (prijsbasis 2006) kale huur per maand, dan kunt u uw bezwaren bij de huurcommissie voorleggen. Het daarvoor benodigde formulier heb ik hierbij gevoegd.  

 

Tot slot

Ik vertrouw u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

 

Met vriendelijke groet,

 

Huurgeschil.nl