Complexgewijze renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst

Deze regeling (artikel 7:220 lid 3 BW) voorziet in de mogelijkheid dat een complexgewijze renovatie niet meer kan worden tegengehouden door een zeer kleine minderheid van huurders. Heeft 70% of meer van de huurders ingestemd met de renovatieplannen van de verhuurder, dan zijn in beginsel alle huurders, ook degenen die niet hebben ingestemd, verplicht de werkzaamheden te gedogen en zich ook overigens aan het voorstel te houden (draagvlakmeting). De verhuurder moet er bij complexgewijze renovatie wel aan denken het voorstel naar de huurders zo te formuleren dat hij niet is gebonden aan het voorstel als het quorum niet wordt gehaald. Het zou toch jammer zijn als er niet voldoende huurders hebben ingestemd om het plan op grond van artikel 7:220 lid 3 BW voor alle huurders doorgang te laten vinden, maar de verhuurder dan wel aan het voorstel zou zijn gebonden ten aanzien van de huurders, die wél hebben ingestemd met het voorstel.
In een zaak die heeft geleid tot het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam van 13 september 2013 Noot 76b was sprake van complexgewijze renovatie, waarbij 70% van de huurders akkoord was gegaan met de voorgestelde wijzigingen. De huurder die het met het voorstel niet eens was, moest voldoende aannemelijk maken dat het voorstel jegens hem niet redelijk was. De huurder mocht hierbij alle omstandigheden aanvoeren ter onderbouwing van zijn standpunt.
Er bestond in deze zaak een bouwkundige noodzaak voor de renovatie (isolatie ten behoeve van energetische waarden, vervanging van riolering, de stand-, gas-, electriciteits- en afvoer en de mechanische ventilatie. In dit verband dienen ook de plafonds en vloerdelen verwijderd te worden). Het was onmogelijk deze uit te voeren zonder de plafonds te verwijderen, terwijl het terugplaatsen van houten elementen onaanvaardbaar hoge kosten met zich zo brengen. De huurder heeft daarnaast niet gemotiveerd waarom hij geen prijs stelt op dubbel glas. De verhuurder wenst alle open-verbrandingstoestellen te vervangen door cv-installaties en de verhuurder heeft financieel belang bij het in een keer voorzien van alle woningen van cv-installaties. Gelet op deze belangen is het enkele feit dat de huurder voorkeur geeft aan de warmte van een gaskachel, onvoldoende om het voorstel onredelijk te vinden.In Amsterdam zijn er onder meer tussen de gemeente Amsterdam, de Amsterdamse stadsdelen, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties “Kaderafspraken voor sociale plannen bij sloop en verbetering 2009 t/m 2010” overeengekomen. In deze kaderafspraken staat over de draagkrachtmeting dat een percentage van 70% als minimale norm geldt voor voldoende instemming met plannen en voorts : “de draagkrachtmeting fungeert als een meningspeiling. Bij daadwerkelijke uitvoering van de plannen dient met iedere individuele bewoner tot overeenstemming gekomen te worden. Bij onoverbrugbare geschillen is de rechter de oordelende partij”.

De kaderafspraken bepalen voorts dat een draagkrachtmeting door een onafhankelijke partij uitgevoerd dienen te worden om de schijn van partijdigheid te voorkomen.De rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam heeft in haar vonnis van 7 juni 2012 Noot 81b vastgesteld dat de corporaties het nadere onderzoek niet door een onafhankelijke instantie hebben laten uitvoeren (zoals de Kaderafspraken voorschrijven). Er kan daarom niet uit worden gegaan van het bewijsvermoeden als genoemd in artikel 7:220 lid 3 BW. Derhalve heeft de corporatie conform de gewone regels van het bewijsrecht de last aan te tonen dat het renovatievoorstel conform artikel 7:220 lid 2 BW redelijk is. In deze zaak wordt op grond van laatstgenoemd artikel overwogen dat het voorstel redelijk. De huurders die deze procedure hadden aangespannen dienden daarom de renovatiewerkzaamheden te gedogen.

Bouwkundige eenheid?
Om van een complexgewijze renovatie te kunnen spreken moet sprake zijn van een bouwkundige eenheid. Uit de wetsgeschiedenis kan worden afgeleid dat hiermee de fundamenten, trappen en liften van een flat- of kantoorgebouw worden bedoeld. Uit eerdere rechtspraak blijkt dat een bouwkundige eenheid ook een complex van verschillende blokken woningen kan zijn (Hr 4 januari 1985, NJ 1985, 789). Ook is een combinatie van woningen mogelijk met al dan niet geliberaliseerde huurprijs en de verschillende soorten bedrijfsruimten.Volgens Huurrecht Woonruimte (SDU, 8e druk 2018) moet het begrip ‘bouwkundige eenheid’ niet te eng worden geïnterpreteerd. De bouwkundige eenheid hoeft geen betrekking te hebben op één fysiek bouwsel. Ook verschillende blokken woningen kunnen tot een bouwkundige eenheid worden gerekend. Dit is aan de orde als zij onder één bouwvergunning zijn gebouwd of als eenheid in administratief opzicht aangemerkt kunnen worden. Volgens de schrijvers van Huurrecht Woonruimte zou een enge interpretatie van het begrip in strijd zijn met het uitgangspunt van deze regeling. Het procesinitiatief hoort immers niet bij de huurders te liggen als de meerderheid van de huurders de renovatie wenst. Men geeft als voorbeeld dat het wel heel merkwaardig zou zijn als de regeling wel van toepassing zou zijn op een complex van negentig woningen bestaande uit negen blokken van tien woningen en volgens deze afwijkende redenering niet van toepassing zou zijn op het complex bestaande uit tien blokken van negen woningen. Er moet volgens de schrijvers van ‘Huurrecht Woonruimte’ wel enig verband bestaan tussen de woningen. Her en der verspreide woningblokken over de stad kunnen daarom geen bouwkundige eenheid vormen.

Als een bouwkundige eenheid kan niet worden beschouwd een aantal van tenminste van tien woningen aan de ene kant van de straat en één woning aan de andere kant van de straat. Als de verhuurder een renovatie uit wenst te voeren, dan zal het renovatievoorstel dat als complexgewijze renovatie wordt gepresenteerd geen betrekking kunnen hebben op deze ene woning.Deze woning valt dan buiten het renovatievoorstel. Ten aanzien van deze woning zal een individueel renovatievoorstel gedaan moeten worden. Dit bleek uit ook het vonnis van 6 november 2013 van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam, locatie Amsterdam Noot 81.In deze zaak was niet aangetoond dat het ging om een complexgewijze renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW. Door de verhuurder was niet duidelijk gemaakt dat het verbouwen van de woning tot een woning van twee verdiepingen samenhang vertoont met werkzaamheden in andere woningen. De verhuurder had niet duidelijk gemaakt dat er werkzaamheden uitgevoerd dienden te worden, die noodzakelijkerwijs complexgewijs uitgevoerd dienden te worden. De verhuurder had daarentegen tijdens de procedure aangegeven de werkzaamheden per trappenhuis uit te voeren. Dat betekende dat het renovatievoorstel getoetst moest worden aan artikel 7:220 lid 2 BW.De kantonrechter te Amsterdam had in haar vonnis van 13 april 2012 (uitspraak niet beschikbaar) beslist dat voor het vormen van een bouwkundige eenheid het van belang was dat de woningen zich in hetzelfde bouwblok bevinden.
De verhuurder was het daar niet mee eens en kwam tegen deze uitspraak in hoger beroep. Het hof te Amsterdam gaf in haar arrest van 11 juni 2013 Noot 81a een nadere invulling van wat onder een bouwkundige eenheid verstaan moet worden. De verhuurder was van mening dat voor een antwoord op de vraag of gesproken kan worden van een bouwkundige eenheid het van belang is of één woongebouw c.q. complex, meerdere blokken van woningen in een straat, buurt of wijk, het type van de woning, de aard van de werkzaamheden, de technische en/of doelmatige noodzaak en/of het financiële belang om de renovatie in één keer uit te voeren, (blokken) woningen gebouwd onder één bouwvergunning, en (blokken van) woningen in administratief opzicht een eenheid vormen.
Het hof stelt voorop dat de woningen waarin de werkzaamheden uitgevoerd moeten worden weliswaar in dezelfde straat zijn gelegen, doch niet aan dezelfde kant van de straat zijn gelegen en ook niet in hetzelfde bouwblok zijn gelegen. Het hof stelt evenals de kantonrechter dat het, om te kunnen spreken van een bouwkundige eenheid, van belang is dat de woningen in hetzelfde bouwblok liggen. Aangezien de woningen verspreid liggen, kan niet worden gesproken van een bouwkundige eenheid.

Positie beleggers
Als een complex in handen is van diverse grote beleggers dan geldt dat alleen de belegger/verhuurder een beroep op artikel 7:220 lid 3 BW kan doen. Verder moet men er bedacht op zijn dat 70% van de huurders (en niet de bewoners en/of gebruikers) het voorstel moet hebben goedgekeurd.
De belegger, tevens verhuurder, kan een voorstel tot renovatie in de vergadering van appartementseigenaren uitsluitend accepteren onder de voorwaarde dat zijn huurders met het voorstel zullen instemmen. Vele verhuurders zullen hebben gecontracteerd op basis van de standaardhuurovereenkomsten van de ROZ (2003/72, 73 en 74), waarvan de algemene bepalingen de verhuurder verplichten, voor zover dat in zijn vermogen ligt, niet mee te werken aan het tot stand brengen van voorschriften die in strijd zijn met de huurovereenkomst. Zij zijn ook contractueel gebonden eerst met de huurders tot overeenstemming te komen alvorens in de vergadering van eigenaars met de renovatie in te stemmen. Een bewonersvereniging kan andere huurders niet dwingen om zich met de renovatie akkoord te verklaren. Dit is exclusief de taak van de verhuurder (Prs. Rb Amsterdam 29 juli 1994, KG 1994, 308).

Voorwaardelijk voorstel dat tenminste 70% van de bewoners instemt
De verhuurder doet er verstandig aan het renovatievoorstel te presenteren als een voorwaardelijk voorstel dat van toepassing is als tenminste 70% van de bewoners instemt met dit voorstel. Maakt de verhuurder dit voorbehoud niet, dan kunnen de huurders die zich met het voorstel akkoord hebben verklaard zich op het standpunt stellen dat de renovatie uitgevoerd moet worden. Er is immers overeenstemming met deze individuele huurder over het uitvoeren van de overeengekomen werkzaamheden.
Dit levert een praktisch probleem op. Als 60% van de huurders met dit voorstel akkoord is gegaan, dan verkeert de verhuurder die dit voorbehoud niet heeft gemaakt in een spagaat: ten aanzien van één groep heeft de verhuurder zich immers verbonden deze werkzaamheden uit te voeren, terwijl er geen wettelijke meerderheid is bereikt om dit voorstel het vermoeden van redelijkheid te geven. Als deze werkzaamheden alleen uitgevoerd kunnen worden met medewerking van alle huurders dit bewuste complex, dan zal de verhuurder ten aanzien van de huurders die het voorstel hebben afgewezen kunnen worden gehouden aan te tonen dat er sprake is van een redelijk voorstel. De verhuurder komt dan immers niet toe aan het bewijsvermoeden van artikel 7:220 lid 3 BW , doch zal ten opzichte van de huurders die wél met het voorstel hebben ingestemd zich moeten inspannen om de huurders op grond van artikel 7:220 lid 2 BW over de streep te trekken.

Instemming van de huurders is vereist, geen afwijzing van het voorstel
Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch heeft in haar (hoger beroep) uitspraak van 15 april 2008 LJN: BD4790, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch , HD 103.004.534 bepaald dat geen sprake was van een redelijk voorstel van de verhuurder tot aanbrenging van een Warmte Terugwin Unit (WTU) nu niet 70 % van de huurders had ingestemd met het voorstel.
Het Hof is van mening dat de wet voor een vermoeden van redelijkheid instemming van tenminste 70 % van de huurders verlangt. Een bewijs van een actiecomité tegen deze wijziging dat meer dan 30 % van de huurders het niet eens is met het voorstel kan niet bijdragen aan het door de verhuurder te leveren bewijs van instemming door 70% of meer van de huurders. Artikel 7:220 lid 3 BW stelt immers niet als eis dat minder dan 30% van de huurders tegen het voorstel moet zijn, maar – positief – dat meer dan 70% moet instemmen. De verklaringen kunnen wel dienen ter onderbouwing van het tegenbewijs.De aanleg van het WTU-systeem was een onderdeel van een groter renovatieplan. De verhuurder had de huurders echter apart aangeschreven om zich uit te spreken tegen het WTU-systeem. Door deze wijze van benadering van de huurders was dit systeem van het gehele renovatieplan gekoppeld. De verhuurder had daarom de huurders uitdrukkelijk moeten vragen in te stemmen met de aanleg van dit systeem in plaats van hen de gelegenheid te geven daartegen alsnog bezwaar te maken, dus instemming te onthouden.

Het hof was van mening dat in het zich hier voordoende geval de 70 %-norm niet was gehaald, nog niet vaststond dat de aanleg van het WTU-systeem onredelijk zou zijn of dat reeds daarmee vaststaat dat de verhuurder het systeem niet zou mogen aanleggen. De 70%-norm geeft immers een vermoeden van redelijkheid. De verhuurder werd echter aan haar eigen norm gehouden: de kantonrechter hield de verhuurder aan de volgende toezegging in een circulaire: “Wanneer minder dan 70 % het systeem wil, zal de verhuurder het systeem niet aanleggen”. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat de verhuurder aan deze toezegging kan worden gehouden en dat de huurder daarvan nakoming kan verlangen.
De rechtbank te Amsterdam (kantonrechter voorzieningenrechter) heeft in haar vonnis van 24 september 2009 ( LJN: BK2060, Rechtbank Amsterdam, 1080799 KK EXPL 09-903 ) eveneens bevestigd dat de verhuurder niet duidelijk heeft kunnen maken dat 70 % of meer van de huurders heeft ingestemd met het gewijzigde renovatievoorstel. Voor de rechter was dus niet aannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure zou oordelen dat er sprake was van een redelijk renovatievoorstel. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat er slechts sprake was van dringende werkzaamheden. De rechter was het met dit standpunt niet eens. Gezien de aard van de werkzaamheden was er naar de mening van de rechtbank sprake van een combinatie van onderhoud en renovatie. De verhuurder had verzuimd de huurders te informeren over wijzigingen die gedurende het renovatieproces plaatsvonden. De verhuurder had niet aannemelijk kunnen maken dat de doorgevoerde wijzigingen in het oorspronkelijke plan (waarvoor wel een meerderheid van 70 % van de huurders zich akkoord had verklaard) van zodanige ondergeschikte betekenis waren dat geen nieuw voorstel aan de huurders voorgelegd had hoeven worden. Nu er geen nieuw voorstel aan de huurders was voorgelegd, kon de verhuurder niet profiteren van het wettelijke bewijsvermoeden van de redelijkheid van het voorstel nu zich niet tenminste 70 % van de huurders met dit voorstel akkoord had verklaard.

De rechter te Amsterdam vond in zijn uitspraak van 31 mei 2006 ( zie Noot 77a) dat er geen sprake was van een redelijk voorstel. De huurder was slechts akkoord gegaan met de aanvang van de uitvoering van een renovatieproject, waarvan de details nog nader tussen partijen dienden te worden overeengekomen. Er was ook geen sprake geweest van een schriftelijke kennisgeving van deze complexgewijze renovatie, waarin 70 % van de huurders akkoord zou zijn met het renovatieplan. Er is daarom geen sprake van een rechtsvermoeden van een redelijk voorstel.
De rechtbank te Amsterdam heeft in haar vonnis van 22 januari 2014 ( ECLI:NL:RBAMS:2014:657 ) beslist dat er sprake was van renovatie ten aanzien van een project waarbij geisers en gashaarden vervangen werden door een cv-installatie. Het ging hier om 2.500 wooneenheden waarvan 800 huurders hun akkoord hadden gegeven. De verhuurder en het door haar ingehuurde installatiebedrijf hebben een planning gemaakt waarbij de betreffende 2.500 huurwoningen in segmenten zijn opgedeeld, per straat of combinatie van annexe straten. De woningen van huurders waartegen een procedure werd gevoerd maken alle deel uit van één zodanig segment dat in totaal uit circa 100 woningen bestaat.

De rechter laat artikel 7:220 lid 3 BW buiten toepassing, nu het onderhavige deel van het project van de vervanging van de gasinstallaties weliswaar een groot aantal woningen aan dezelfde straat betreft, maar niet is gesteld of gebleken dat deze tezamen een bouwkundige eenheid vormen.
Ik acht dit een onjuiste conclusie als er sprake is van meer dan tien woningen in een bepaald complex woningen. Als er sprake is van allemaal verspreide woningen in een bepaalde straat zonder dat deze woningen bij elkaar horen, dan is er inderdaad geen sprake van complexgewijze renovatie. De rechter heeft vervolgens, zoals gezegd, in haar vonnis gesteld dat vervanging van de gasinstallaties weliswaar een groot aantal woningen aan dezelfde straat betreft, maar niet is gesteld of gebleken dat deze tezamen een bouwkundige eenheid vormen. De verhuurder is dan niet gebonden aan de regel van artikel 7:220 lid 3 BW. Er hoeft dan niet door de verhuurder worden aangetoond dat tenminste 70% van de huurders akkoord zijn gegaan met het voorstel.

Dit komt ook tot uitdrukking in een uitspraak van de rechtbank te Amsterdam van 13 april 2012 (WR 2012/90), waarin de rechter evenmin van mening was dat er sprake was van een bouwkundige eenheid in de zin van artikel 7:220 lid 3 BW. Het appartement waarin de verhuurder renovatiewerkzaamheden wenste uit te voeren was gelegen in een straat waarin her en der appartementen van dezelfde verhuurder waren gelegen. Door de verspreide ligging van deze appartementen kon er volgens de rechter van een bouwkundige eenheid geen sprake zijn. Als er geen sprake is van complexgewijze renovatie, dan zal de verhuurder per individueel geval de redelijkheid van het voorstel aan moeten tonen.
De rechter oordeelde in deze kwestie, dat er sprake was van een redelijk voorstel. Hij vond dat de redelijkheid van het renovatievoorstel al haast lijkt te zijn gegeven met het enkele feit dat de huidige open verbrandingstoestellen voor de bewoners een risico van koolmonoxidevergiftiging inhouden en dat de verhuurder met de plaatsing van HR-ketels haar huurders daartegen beoogt te beschermen.
Dit lijkt echter meer op de uitvoering van dringende werkzaamheden dan op renovatie. Als een verbrandingstoestel immers een koolmonoxidevergiftiging kan veroorzaken lijkt de woning een gebrek te hebben. De verhuurder kan er dan voor kiezen een voorziening aan te brengen om dit gebrek te verhelpen, dan wel een andere oplossing te bieden om het gebrek op te lossen (bijvoorbeeld een elektrische boiler). De verhuurder mag er immers voor kiezen het gebrek op te lossen op de door hem voorgestelde wijze. Boven is al opgemerkt dat niet als renovatie is aan te merken de keuze voor 100 % vervanging in plaats van gedeeltelijke vervanging en/of reparatie. De vervanging van de gashaard door een cv-installatie wordt doorgaans wel aangemerkt als een geriefsverbetering. Hier zou dus sprake kunnen zijn van gedeeltelijk herstel van een gebrek en gedeeltelijke uitvoering van renovatie. Ook als de vervanging van de geiser als renovatie aangemerkt moet worden dan kan het voorstel als niet redelijk aangemerkt worden als de verhuurder voor minder ingrijpende alternatieven kan kiezen om het gestelde gevaar van koolmonoxidevergiftiging te voorkomen. Te denken valt bijvoorbeeld aan het aanbrengen van roosters om de ventilatie te verbeteren. Als de huurder bovendien belang heeft om de gashaard te behouden (minder droge warmte, minder behaaglijke warmte door centrale verwarming), dan kan dit in een individueel geval voor een huurder betekenen dat deze renovatie niet gedoogd hoeft te worden als het voorstel in een individueel geval niet redelijk is. Bijvoorbeeld als iemand al op hoge leeftijd is en al die veranderingen in de woning niet wenst. Als bovendien de werkzaamheden ook eenvoudig uit zijn te voeren bij huurbeëindiging, de werkzaamheden in een later stadium niet veel duurder zijn, dan kan in een individueel geval ook worden beslist de renovatie geen doorgang te laten vinden. Dat in onderhavige zaak daartoe niet is beslist kan te maken hebben met feiten waarvan ik niet op de hoogte ben, of met het niet aanvoeren van argumenten in de procedure, die de redelijkheid van de werkzaamheden in een individueel geval voldoende betwist.

Kan een gesloten sociaal statuut worden aangemerkt als een redelijk voorstel?
De rechtbank Middelburg, sector kanton locatie Middelburg, besliste in haar vonnis van 21 februari 2011 ( zie Noot 77c)(zaaknr. 212403, WR 2011,73) in een procedure die door de huurder was gestart, dat een voorstel dat het voorstel van de verhuurder in het kader van complexgewijze renovatie als redelijk was aan te merken. In deze zaak werd aangenomen dat het vereiste quorum van 70 % om het voorstel als redelijk aan te merken was gehaald. De voorgestelde werkzaamheden hadden voor een aanzienlijk gedeelte betrekking op verhoging van een energiebesparing en het als gevolg hiervan verkrijgen van een hoger energielabel ten aanzien van deze woonruimte. De huurder was van mening dat het renovatievoorstel niet redelijk was nu zij zelf al energiebesparende maatregelen had getroffen, waardoor verdere energiebesparing nauwelijks mogelijk was in haar woning, doch dat zij in verband met de voorgestelde werkzaamheden wel een verhoging verschuldigd is. De rechter was van mening dat de huurder onvoldoende had weersproken dat de werkzaamheden niet mogelijk waren als haar woning zou worden overgeslagen. Voorts was de rechter van mening dat als dit wel mogelijk zou zijn de verhuurder toch voldoende belang heeft om alle woningen in de wijk te kunnen renoveren. Het renoveren van één woning in een later stadium kost veel meer dan deze woning in één project te renoveren. De verhuurder heeft volgens de rechter als eigenaar recht en belang in uitoefening van haar eigendomsrecht en kwaliteitsverbeteringen aan te brengen. Daarnaast overwoog de rechter dat de huurverhoging die voor de huurder nog geen 1,5 % huurverhoging betekende niet als onredelijk aangemerkt konden worden. Een sociaal statuut, overeengekomen door vertegenwoordigers van de verhuurder, bewonersvereniging en gemeente en een brief van deze projectgroep over de voorgenomen renovatie en een uitnodiging om daarmee in te stemmen en de mededeling dat het merendeel van de huurders heeft ingestemd met de inhoud van het statuut moet volgens het hof te Arnhem in haar arrest van 29 november 2011 Noot 84a worden uitgelegd als een schriftelijke mededeling van de verhuurder in de zin van artikel 7:220 lid 2 en lid 3 BW . Het sociaal statuut kan daarom worden aangemerkt als een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 BW. Door de ontvangst van de mededeling door de huurder, waarin door de verhuurder te kennen werd gegeven dat er een sociaal statuut in bovengemelde zin was overeengekomen, was er sprake van een redelijk voorstel en wordt door kennisgeving van dit voorstel de bezwaartermijn van 8 weken gestart. De huurder die niet tijdig bezwaar maakte tegen het in deze mededeling vervatte voorstel liet daarom de termijn verlopen als vermeld in dit voorstel.
Een korte samenvatting op welke wijze dit statuut tot stand is gekomen:

  • Bij brief van 27 april 2009 werden de huurders medegedeeld dat de huurders persoonlijk zouden worden benaderd of zij al dan niet kunnen instemmen met het sociaal statuut.
  • Verder werd meegedeeld dat de huurder door instemming met het sociaal werd geacht akkoord te zijn gegaan met dit voorstel.
  • Tevens werd meegedeeld dat een meerderheid van 70 % van de huishoudens van belang was bij instemming met dit voorstel.
  • Bij brief van 28 mei 2009 werd te kennen gegeven dat de grote meerderheid had ingestemd met het sociaal statuut.
  • Te kennen werd gegeven dat het statuut door 87 % van de huurders werd ondersteund en dat 13 % tegen het sociaal statuut had gestemd.

Naar het oordeel van het hof is de brief van 27 april 2009, in samenhang met voormelde bepalingen uit het daarbij gevoegde sociaal statuut, voldoende concreet om als zodanig als schriftelijk voorstel tot renovatie van de verhuurder als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW aangemerkt te kunnen worden.

Tegenbewijs mogelijk tegen vermoeden van redelijkheid
De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd heeft ten behoeve van zijn individuele geval de mogelijkheid te vorderen dat hij de renovatie niet behoeft te gedogen, voor zover het voorstel wat hem betreft niet redelijk is. Het gaat hier dus om een weerlegbaar vermoeden door de huurder die zich niet bij de meerderheid wenst aan te sluiten.
Het tegenbewijs houdt geen weerlegging van de bewijslast in: als de huurder in voldoende mate duidelijk maakt dat het voorstel voor hem niet redelijk is, dan blijft het bewijsrisico bij de verhuurder liggen dat het voorstel wél redelijk is.
In juridische terminologie betekent dit dat het vermoeden van redelijkheid alleen procesrechtelijke betekenis heeft, maar geen materiële betekenis heeft. Het initiatief om naar de rechter te gaan komt nu te liggen bij de niet instemmende huurder. Voorbeelden van de redelijke gronden van bezwaar luiden onder meer dat de huurder die zich verplaatst in een rolstoel, niet meer past in de nieuwe kleinere lift. Gelet op de wederzijdse belangen kan ook een rol spelen dat de voorgestelde huurverhoging tegenover juist de niet instemmende huurder niet redelijk is, omdat hij daardoor bijvoorbeeld boven de subsidiegrens komt.