Dringende werkzaamheden aan het gehuurde

Als er dringende werkzaamheden aan het gehuurde uitgevoerd moeten worden, moet de huurder toestaan dat de verhuurder deze werkzaamheden uitvoert. De verhuurder moet wel toestemming aan de huurder vragen als er dringende werkzaamheden uitgevoerd moeten worden. Noot 64 

Onder dringende werkzaamheden wordt verstaan de werkzaamheden die niet zonder nadeel tot na het einde van de huurtermijn kunnen worden uitgesteld. De wettelijke regeling is niet alleen van toepassing bij dringende reparaties, maar ook bij werkzaamheden die tot herstel van schade of ter voorkoming van schade zijn bedoeld. Onder deze werkzaamheden valt ook groot onderhoud.Er is sprake van groot onderhoud als herstel- of vervanging van delen van de woning niet tot meer huurgenot leiden. De verhuurder mag in het kader van groot onderhoud de huur niet verhogen.
De gedoogplicht geldt niet voor uitbreiding van levering van zaken en diensten en bijbehorende servicekosten. Dit is alleen anders als de uitbreiding een gevolg is van de renovatie van het gehuurde. Noot 66.

Verder is de dringendheid niet beperkt tot een bouwkundige noodzaak, maar kan ook voortvloeien uit de hogere kosten in de toekomst indien de werkzaamheden niet nu worden uitgevoerd. Bij complexmatig groot onderhoud kan van de huurders worden verwacht dat zij ter besparing van toekomstig te maken kosten eerder hun medewerking zullen moeten geven ook al kunnen de werkzaamheden bouwkundig gezien afzonderlijk en later worden uitgevoerd. Bij dringende werkzaamheden heeft de huurder recht op huurvermindering, ontbinding van de huurovereenkomst en schadevergoeding (zie artikel 7:220 lid 1 BW). Dit geldt ook als er sprake is van renovatie op grond van artikel 7:220 lid 2 BW. Artikel 220 lid 1 BW is immers van overeenkomstige toepassing verklaard ten aanzien van een renovatievoorstel met voortzetting van de huurovereenkomst. Daarnaast zullen deze componenten al in het voorstel begrepen moeten zijn teneinde als een redelijk voorstel aangemerkt te worden. Dit volgt ook uit het onderdeel van dit hoofdstuk: “Voorstel tot renovatie met voortzetting huurovereenkomst”. Door de rechter wordt doorgaans niet een schadeloosstelling toegekend. Dit wordt in dit hoofdstuk verder uitgewerkt in het onderdeel: Schadeplichtigheid van de verhuurder vanwege renovatie of dringende reparatie?“.

Een huurder kan niet zonder geldige reden herstelwerkzaamheden aan het gehuurde weigeren, die als dringend aangemerkt kunnen worden. Dit geldt vooral voor de werkzaamheden die niet zonder nadeel uitgesteld kunnen worden. De huurder die blijft weigeren deze werkzaamheden te gedogen, schiet te kort en riskeert uit het gehuurde te worden ontruimd. Het gerechtshof te  ’s-Gravenhage kwam in haar arrest van 1 mei 2018 (ECLI:NL:GHDHA:2018:877) tot het oordeel dat de huurder die niet mee wenste te werken aan noodzakelijke herstelwerkzaamheden als genoemd in artikel 7:220 lid 1 BW ontruimd kon worden. Deze verplichting tot meewerken aan herstelwerkzaamheden was ook neergelegd in artikel 7 onder c van het huurcontract. In dit arrest stond de vraag centraal of de huurder had meegewerkt aan deze verplichting. Zowel de kantonrechter als het hof stelde dat dit niet het geval was.

Het hof oordeelde dat er op grond van de feiten sprake was van dringende werkzaamheden. Uit de feiten die tot dit arrest hebben geleid, bleek dat de huurder ook na vonnis van de kantonrechter had geweigerd de verhuurder in het gehuurde toe te laten en maar eisen bleef stellen.

Het hof overwoog ten aanzien van die aanvullende eisen door de huurder: wat er ook zij van (de aanleiding voor) deze eisen, daarin kan namelijk geen grond zijn gelegen om te weigeren de (contractuele) verplichting om de verhuurder gelegenheid te geven tot het uitvoeren van die werkzaamheden na te komen. Als het herstel van gebreken ondeugdelijk is geweest, komt dit voor risico van de verhuurder omdat de huurder dan langer aanspraak kan maken op vermindering van de huurprijs wegens (blijvende) vermindering van het huurgenot. Als de huurder verder weigert gevolg te geven aan de herhaalde verzoeken van de verhuurder aan haar duidelijk te maken of en zo ja, welke gebreken nog niet zouden zijn hersteld opdat van dat herstel alsnog werk gemaakt zou kunnen worden, dan komt dit voor rekening en risico van de huurder. Daarmee zou de huurder de verhuurder belemmerd hebben eventueel nog op haar rustende verplichtingen als verhuurder na te komen. Het hof onderschrijft de overweging van de kantonrechter dat de huurder de aannemer tot het uitvoeren van dat werk had kunnen toelaten, kunnen aangeven hoe hij het wilde en eventueel kunnen wachten op een volgende controle door derden om te laten beoordelen of het werk goed was uitgevoerd. Gezien het hierbij overwogene mocht de verhuurder aannemen dat huurder in de nakoming van voormelde verplichting zou (blijven) tekort  schieten, en was hij op dit punt in verzuim. De kantonrechter heeft de vordering tot ontbinding en ontruiming terecht toegewezen. Het hof bekrachtigde dit vonnis.

Dit arrest leert maar weer dat je ook als gemachtigde hier een taak hebt. De gemachtigde moet hebben gemerkt dat het gedrag van zijn cliënt op geen enkele manier zou zijn te rechtvaardigen. In de praktijk gebeurt het wel dat je je door een dwingende klant wel een kant uit laat leiden waar je eigenlijk niet heen gestuurd wenst te worden. Het blijft dus zaak de regie van een zaak te houden en je niet te laten leiden door de grillen van een cliënt. Een cliënt kan immers door emoties, of eigenwijsheid in combinatie met ondeskundigheid voor wat betreft het standpunt zijn gevangen in een surrealistische wereld, waaruit zonder kundige leiding niet uitgebroken kan worden.