Leveren werkzaamheden op zichzelf ook een gebrek aan het gehuurde op?

Dringende werkzaamheden 

De huurder kan alleen aanspraak maken op schadevergoeding, huurvermindering en ontbinding als er sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Een gebrek is aanwezig als de huurder niet het genot krijgt dat hij bij de aanvang van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. In de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte kan hiervan worden afgeweken. In een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte kan het begrip gebrek enger worden uitgelegd dan in artikel 7:204 BW staat omschreven.

De huurder van bijvoorbeeld een woning die deze zaak heeft gehuurd met de bedoeling deze voor lange tijd te huren kon verwachten dat er gedurende de looptijd van de huurovereenkomst werkzaamheden uitgevoerd moeten worden die niet tot het einde van de huurovereenkomst uitgesteld kunnen worden. De noodzaak tot uitvoering van dringende werkzaamheden kan daarom niet zonder meer als een gebrek aan het gehuurde worden aangemerkt. Uitvoering van werkzaamheden maakt dus niet zonder meer inbreuk op het verwachtingspatroon. De huurder zal op grond hiervan niet altijd claims ten aanzien van de verhuurder hebben, in het bijzonder niet op schadevergoeding.

Door uitvoering van de werkzaamheden heeft de huurder gedurende een bepaalde periode minder huurgenot. Dit verminderde huurgenot behoort daarom redelijkerwijs in het verwachtingspatroon van de huurder te zijn verdisconteerd. Stormschade moet worden gerepareerd en het gehuurde moet ook regelmatig worden geschilderd.

Renovatiewerkzaamheden 

De rechtbank Amsterdam heeft in kortgeding  vonnis van 4 juli 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:4793) moeten oordelen of renovatiewerkzaamheden als een gebrek aangemerkt konden worden. Verder werd beoordeeld of de  verhuurder schadeplichtig werd jegens de huurder. Tevens moest bekeken worden of de verhuurder kon worden gehouden om werkzaamheden buitenkantooruren uit te voeren op straffe van een dwangsom.

De huurder hield kantoor in twee torens van het World Trade Center (WTC) te Amsterdam. In de algemene bepalingen was gedefinieerd wat als renovatie beschouwd moet worden. Verder was de standaardbepaling opgenomen dat renovatie geen gebrek oplevert.  De huurder zou onder meer geen recht hebben op schadevergoeding.

Verder waren partijen aanvullend overeengekomen dat verhuurder werkzaamheden op minst bezwarende wijze uit zal voeren. Verder kan de huurder eisen dat werkzaamheden buiten kantoortijden uitgevoerd worden als werkzaamheden betrekking hebben op ruimten die voor de huurder van essentieel belang zijn in de bedrijfsuitoefening.

Op een gegeven moment voerde de verhuurder werkzaamheden uit. Voorafgaande aan de werkzaamheden had de verhuurder een werkplan opgestuurd (hierbij was de huurder dus geen partij). De werkzaamheden  leverden overlast op. Tussen huurder en verhuurder is eind mei een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin was afgesproken dat de huurder een bepaalde ruimte mocht verplaatsen tegen een eenmalige bijdrage van de verhuurder van € 200.000 en huurder ook een korting per maand kreeg in verband met de werkzaamheden. Huurder zou verder afstand van aanspraken in verband met de overlast doen.

Op 20 juni en 21 juni 2019 had de huurder  ernstige overlast ervaren wegens de werkzaamheden. De medewerkers van de huurder hadden aangegeven zo niet te kunnen werken. De verhuurder probeerde de werkzaamheden buiten kantoortijd te verplaatsen, maar men kreeg daar (nog) geen ontheffing voor.  De huurder vorderde de verhuurder te verbieden sloopwerkzaamheden tijdens kantoortijden uit te voeren en vorderde tevens een dwangsom als er toch sloopwerkzaamheden tijdens kantoortijden uitgevoerd zouden worden. De huurder was van mening dat er onvoldoende rekening was gehouden met haar belangen. De huurder heeft ter zitting erkend dat er van overlast in de ene toren pas sprake was vanaf 20 juni 2019 en niet vanaf maart 2019, zoals in de dagvaarding gesteld.

De kantonrechter kwam tot oordeel tot de huurder geen partij was bij de verbouwingsplannen. Door dit plan mocht de huurder echter wel verwachten enige hinder te ondervinden, maar niet de hinder te ondervinden die de huurder had ondervonden. Verder had het renovatiebeding betrekking op werkzaamheden aan het gehuurde. Dat was hier niet aan de orde. De huurder had immers last van sloopwerkzaamheden aan het gebouw, maar niet aan het gehuurde. Hetzelfde gold voor de aanvullende afspraken. Hier moest dus beoordeeld worden of de werkzaamheden aan het gebouw een gebrek opleverde en zo ja wat de gevolgen daarvan zijn. De kantonrechter achtte de kans niet groot dat de bodemrechter zal beslissen dat de werkzaamheden buiten kantooruren uitgevoerd moeten worden.

Op de vraag of er sprake is van een gebrek oordeelt de rechter als volgt:  of er sprake is van een gebrek is een kwalificatie die niet is uitgesloten in artikel 14.4 van de algemene bepalingen. Daarin wordt immers uitsluitend vermeld dat renovatie en onderhoudswerkzaamheden geen gebrek opleveren, maar dat is iets anders dan de overlast die een huurder van die werkzaamheden ondervindt indien deze het gevolg is van het nalaten van het treffen van redelijke voorzorgsmaatregelen door de verhuurder.

Ingevolge artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Ten aanzien van overlast door werkzaamheden heeft de Hoge Raad in zijn (nog onder oud recht gewezen) arrest van 7 december 2001 (NJ 2002, 26) – kort gezegd – geoordeeld dat herstel- en renovatiewerkzaamheden van objecten in de woon- en werkomgeving onderdeel uitmaken van het leven in een dichtbevolkte en complexe maatschappij en de nadelige gevolgen daarvan in beginsel moeten worden gedragen door degene die daardoor als omwonende toevallig getroffen wordt, maar dat op de veroorzaker van die nadelige gevolgen wel een verhoogde zorgplicht rust om de door de werkzaamheden veroorzaakte hinder en overlast binnen de redelijke grenzen te voorkomen en te beperken.

De rechter oordeelde dat de werkzaamheden op 20 en 21 juni 2019 dermate ernstig waren dat deze een overlast veroorzaakten, die als een gebrek aangemerkt konden worden. Er was immers namelijk een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor zij niet het huurgenot heeft wat zij mocht verwachten. Hoewel er sprake was van een gebrek kon de vordering van de huurder niet worden toegewezen. Mede gelet op de korte duur van de overlast (vanaf 20 juni 2019), is de kantonrechter daartoe niet overgaan. De kantonrechter was van oordeel dat onvoldoende duidelijk is dat dit uitvoerbaar is. Als de primaire vordering zou worden toegewezen zou dit betekenen dat er uitsluitend nog op zaterdagen gesloopt kan worden. Dit heeft niet alleen voor de verhuurder,  maar ook voor betrokken en omwonende derden dermate verstrekkende gevolgen (vertraging van het bouwproject en schade), dat de aard van het gebrek (onvoldoende duidelijke communicatie over de te verwachten overlast) een dergelijke veroordeling niet rechtvaardigt.