Laatst bijgewerkt op 2024-02-25 om 15:32:04
Algemeen onderdeel zowel ten behoeve van woon- en bedrijfsruimte
Dringende werkzaamheden
Onder dringende werkzaamheden wordt bijvoorbeeld verstaan het vervangen van een verrotte vloer door vochtoverlast. Dit is geen renovatie. Dergelijke werkzaamheden vallen onder de noemer van herstelwerkzaamheden. Dat de vloer uit elementen zou worden samengesteld die beter tegen de overlast bestand zouden zijn maakt deze werkzaamheden nog niet tot renovatiewerkzaamheden. De huurders zouden immers na deze herstelwerkzaamheden woningen aantreffen, die niet luxer en van bijzonder comfort zouden zijn voorzien. Als de verhuurder slechts dringende werkzaamheden in het gehuurde heeft uitgevoerd, dan heeft de huurder – buiten de gevallen dat de huurder met deze werkzaamheden gedurende de huurperiode rekening had kunnen houden en in het kader daarvan geen huurverlaging kan vragen – op grond van artikel 7:220 lid 1 BW wel recht op een schadevergoeding, doch zal de huurder de schade aannemelijk dienen te maken. Tot dit oordeel kwam de voorzieningenrechter Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam in zijn vonnis van 25 juni 2007 Noot 91. De huurder zal zijn schade bijvoorbeeld niet aannemelijk kunnen maken als er in het kader van de herstelwerkzaamheden 20 jaar oude vloerbedekking, zonwering of behang verwijderd dienden te worden. Deze zaken worden immers geacht al te zijn afgeschreven. Deze rechter betrok bij haar oordeel kennelijk niet de toerekenbaarheid van de schade. Volgens de jurisprudentie die onderstaand aan bod zal komen, is de verhuurder niet aansprakelijk voor schade, waarvan de toerekenbaarheid ontbreekt.
De huurder heeft geen aanspraak op schadevergoeding als de verhuurder werkzaamheden moeten uitvoeren waarmee de huurder gedurende de huurperiode rekening had kunnen houden. Dit zijn doorgaans werkzaamheden die genotsbeperkingen opleveren zoals werkzaamheden die voortvloeien uit het preventief onderhoud aan de zaak. Te denken valt bijvoorbeeld aan normaal noodzakelijk onderhoud zoals vervanging van dakgoten, het verrichten van schilderwerk, het vervangen van de cv-ketel, etc. Met deze werkzaamheden dient de huurder rekening te houden gedurende de huurperiode (voor onbepaalde tijd), zodat tegenover de genotsbeperkingen geen vergoeding door de verhuurder hoeft te staan.
Op de schaderegeling van artikel 7:220 lid 1 BW is artikel 7:208 BW van toepassing. Dat betekent dat een huurder niet per definitie alle schade vergoed kan krijgen als de huurder schade lijdt als gevolg van gebreken aan het gehuurde. Als de huurder als gevolg van een gebrek aan het gehuurde schade lijdt, dan kan deze schade ten laste van de verhuurder worden gebracht als de verhuurder ten aanzien van het gebrek waardoor de schade is ontstaan een verwijt valt te maken. Het gaat hier dan om de toerekenbaarheid van het gebrek. De rechtbank Amsterdam was in haar vonnis (voorlopige voorziening) van 8 januari 2004 (Rechtbank Amsterdam, 8 januari 2004, ECLI:NL:RBAMS:2004:AO9386, WR 2004, 36, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl) van oordeel dat de verhuurder niet gehouden was om de kosten van tijdelijke woonruimte te vergoeden aan de huurder. De huurder moest tijdelijk de woonruimte verlaten wegens vervanging van de vloer. De vloer moest vervangen worden wegens aantasting van de vloer door een kelderzwam. Het was volgens de rechter niet duidelijk dat de zwam bij aanvang van de overeenkomst al aanwezig was. Verder was het de rechter in het kader van deze voorlopige voorziening niet duidelijk dat de verhuurder tijdens de huurperiode toerekenbaar tekort was geschoten. Meijerink is in zijn noot bij deze uitspraak van mening dat de verhuurder bij het tijdelijk onbewoonbaar zijn van de woning in verband met dringende werkzaamheden wel gehouden zou zijn om de schade in verband met vervangende woonruimte te vergoeden. Ik lees in deze noot niet een verwijzing naar de toerekenbaarheid als bedoeld in artikel 7:208 BW. Meijerink lijkt uit te gaan van een risicoaansprakelijkheid van de verhuurder ten aanzien van de aansprakelijkheid die de verhuurder draagt voor verstrekking van het rustig huurgenot door de verhuurder. De wetgever is echter uitdrukkelijk afgestapt van de risicoaansprakelijkheid van de verhuurder ten aanzien van het gehuurde. Dat Meijerink artikel 7:208 BW niet in zijn noot heeft betrokken geeft volgens mij een onvolledig beeld van de positie van de huurder. De huurder kan in veel gevallen terecht bij zijn inboedelverzekering. Als het gehuurde door bijvoorbeeld een plotselinge gebeurtenis door een regenbui onder water is komen te staan en daardoor tijdelijk onbewoonbaar is geworden, dan is het mogelijk dat een inboedelverzekering de schade als gevolg van vervangende woonruimte kan dekken. De huurder heeft wel recht op huurvermindering als het gehuurde wegens gebreken niet gebruikt kan worden. Voor huurvermindering is de toerekenbaarheid niet van belang, omdat voor een vordering op grond van huurvermindering slechts van belang is dat de huurder als gevolg van een probleem dat hij niet zelf heeft veroorzaakt geen volledig gebruik van het gehuurde kan maken.
Als er afspraken worden gemaakt over de duur van de overeengekomen werkzaamheden, dan kan de verhuurder aansprakelijk zijn voor schade die voor de huurder ontstaat wegens het uitlopen van de duur van de overeengekomen werkzaamheden. De verhuurder heeft immers een zorgplicht jegens de huurder om bij uitvoering van normaal en preventief onderhoud voldoende rekening te houden met de belangen van de huurder. Als de verhuurder voldoende rekening houdt met de belangen van de huurder, dan zal de huurder doorgaans geen aanspraak kunnen maken op schadevergoeding.
De wet gaat er dus van uit dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor elke vorm van hinder die aan de huurder wordt toegebracht. De verhuurder heeft wel een zorgplicht ten opzichte van zijn huurder bij het uitvoeren van dringende werkzaamheden. Als de verhuurder ervoor zorg draagt dat de noodzakelijke overlast in redelijke mate wordt voorkomen en daarbij voldoende met de belangen van de huurder heeft rekening gehouden om de overlast te voorkomen of te beperken zal de huurder geen aanspraak op verdere schadevergoeding hebben. Een en ander zal afhangen van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval. Noot 90 In de loop der jaren zal de verhuurder regelmatig klein onderhoud, maar ook groot onderhoud moeten uitvoeren. Dat dit onderhoud uitgevoerd moet worden is doorgaans de verhuurder niet toe te rekenen en maakt hem derhalve niet schadeplichtig jegens huurder. Het is daarom niet zonder meer redelijk dat een verhuurder in geval van groot onderhoud en het uitvoeren van dringende werkzaamheden in geval van een noodzakelijke verhuizing de verhuiskosten van de huurder moet betalen. Ook de verhuurder valt immers dikwijls niet te verwijten dat de normale tand des tijds groot onderhoud noodzakelijk maakt (Ktr. Amsterdam (vzr.) 25 juni 2007, WR 2007, 84WR 2007, 84) . Dit is een belangrijk verschil met de positie van de huurder als er sprake is van renovatie aan het gehuurde.De verhuurder kan, in het geval dat hem ter zake van de uitgevoerde werkzaamheden geen verwijt gemaakt kan worden, toch aansprakelijk zijn voor schade (anders dan verhuiskosten) die door de huurder wordt geleden. Hiervan kan sprake zijn als de huurder een bepaalde omvang van herstelwerkzaamheden niet hoefde te verwachten, noch bij aanvang van de overeenkomst, noch gedurende de huurperiode. Hierbij denk ik aan aanzienlijke werkzaamheden aan de fundering van een gehuurd bedrijfspand, die noodzakelijk zijn geworden gedurende de tweede termijn van vijf jaar van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte. De huurder hoeft niet te verwachten dat het gehuurde gedurende de overeengekomen huurperiode enige maanden niet kan worden gebruikt.
Het hof te Leeuwarden was in haar arrest van 21 februari 2012 LJN: BV8259, gerechtshof Leeuwarden, 200.074.462/01 van mening dat een verhuurder door uitvoering van noodzakelijke werkzaamheden, waardoor de huurder enige tijd niet de vrije beschikking van het gehuurde heeft gehad niet tekort schoot op grond van artikel 7:203 BW. Het hof gebruikte min of meer dezelfde overwegingen als bovenstaand al weergegeven. In rechtsoverweging 4 van dit arrest vond het hof de verhuurder niet aansprakelijk jegens de huurder voor elke vorm van hinder die de huurder door het uitvoeren van de werkzaamheden was toegebracht.
In rechtsoverweging 5 ging het hof in op de duur van de werkzaamheden. Het hof vond de duur van de werkzaamheden niet buitensporig gelet op de omvang daarvan. De werkzaamheden hadden slechts betrekking op renovatiewerkzaamheden. Het hof zag daarom geen reden aan de vermindering van het huurgenot vermindering van de huurprijs of schadevergoeding toe te kennen. Verder had de verhuurder aangeboden meubilair te verplaatsen. Voorts heeft de verhuurder de huur niet heeft verhoogd na deze werkzaamheden. Het afwijzen van dit redelijke voorstel moet daarom voor rekening en risico van de huurders komen. De verhuurder schoot niet te kort in de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst op grond van artikel 7:203 BW.
In het hoofdstuk “Herstel gebreken op verzoek huurder ” is al de mogelijkheid besproken dat de huurder een schadevergoedingsactie in kan stellen door de huurovereenkomst partieel te ontbinden. Een gedeeltelijke ontbinding houdt een evenredige vermindering in van de wederzijdse prestaties in hoeveelheid of hoedanigheid (artikel 6:270 BW). Door de huurovereenkomst partieel te ontbinden kan de huurder vermindering van de huur vorderen. De huurder kan tevens op grond van artikel 6:277 BW van de verhuurder schadevergoeding vorderen. Voor een actie op grond van ontbinding van de overeenkomst is niet van belang of de verhuurder toerekenbaar te kort is geschoten. In het arrest van 9 december 2005 van de Hoge Raad LJN: AU3255, Hoge Raad, C04/249HR komt bovenal heel goed tot uitdrukking dat toerekenbaarheid voor ontbinding van de overeenkomst niet van belang is. Voor de ontbindingsactie is wel van belang of het tekortschieten ontbinding rechtvaardigt. Het is dus mogelijk dat er door werkzaamheden aan het gehuurde weliswaar sprake is van tekortschieten aan de zijde van de verhuurder, doch dit tekortschieten niet voldoende ernstig is om de overeenkomst partieel te ontbinden. De verhuurder kan de huurder de mogelijkheid van (partiële) ontbinding ontnemen door de huurder tegemoet te komen in verband met de uit te voeren werkzaamheden. Zo was er in de zaak die heeft geleid tot een vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 18 juli 2003 niet voldoende grond om de huurovereenkomst partieel te ontbinden nu de verhuurder de huurder tegemoet was gekomen in het aanbieden van vervangende vergaderruimte en huurvrijstelling.
De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft in haar vonnis van 1 november 2023 (ECLI:NL:RBZWB:2023:7617) bevestigd dat er geen recht is op een verhuisvergoeding als er gedurende ongeveer twee weken groot onderhoud aan een woning uitgevoerd moet worden. De werkzaamheden die als renovatie waren aan te merken duurde ongeveer een halve dag. Verhuizing zou in verband met al deze werkzaamheden ook niet noodzakelijk zijn en daarom zou er ook geen verhuisvergoeding verschuldigd zijn. Dat gold ook voor de werkzaamheden die als renovatiewerkzaamheden aangemerkt werden. Voor renovatiewerkzaamheden die een korte periode duren is geen verhuizing noodzakelijk en dus ook geen vergoeding van de verhuiskosten verschuldigd (zie ook het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726). De subsidiair gevorderde schadevergoeding wegens gemaakte hotelkosten en maaltijden die buitenhuis waren genuttigd werd daarom ook afgewezen.
De huurder stelde tevens schade te hebben geleden als gevolg van deze werkzaamheden omdat tijdens uitvoering van de werkzaamheden een verblijf ergens anders noodzakelijk was geweest. De huurder claimde kosten van verblijf bij de verhuurder. De reden hiervan was dat het voor zijn echtgenote en zoon in verband met diabetes en een oogoperatie noodzakelijk was om gebruik te kunnen maken van bepaalde voorzieningen die in onderhavige huurwoning tijdelijk niet beschikbaar waren. Dat de verhuurder bij de (planning van de) uitvoering van de dringende werkzaamheden daar geen rekening mee had gehouden, vormde echter geen toerekenbare tekortkoming van de verhuurder. Dit kwam onder meer vanwege het feit dat de huurder voorafgaande aan de werkzaamheden niets had medegedeeld over de genoemde medische omstandigheden van zijn echtgenote en zijn zoon en omdat op diens eigen verzoek alle werkzaamheden tegelijk waren uitgevoerd. De grondslag van deze afwijzing was onder meer gelegen in de werking van het hierboven besproken artikel 7:208 BW.
Er werd wel een schadevergoeding toegewezen, omdat de huurder gedurende de werkzaamheden niet het volledige huurgenot heeft gehad van het gehuurde. De rechter heeft dit kennelijk toegekend op basis van artikel 7:220 lid 1 BW en niet rechtstreeks op basis van artikel 7:207 BW. Door de werkzaamheden werd het rustig huur genot niet verschaft. Niet door een gebrek ex artikel 7:204 BW. Het is mij niet duidelijk of artikel 7:220 lid 1 BW was uitgesloten in de huurovereenkomst. Er werd daar dan in ieder geval geen beroep op gedaan.
Kennelijk vond de kantonrechter wel voldoende ruimte in artikel 7:208 BW zitten om een vergoeding van de kosten van het eten buiten de deur toe te wijzen. Ik vraag mij af in hoeverre het niet kunnen gebruiken van en aantal voorzieningen de verhuurder valt toe te rekenen als de huurder zelf aandringt op gelijktijdige behandeling van al deze werkzaamheden. De rechter overwoog in het vonnis onder rechtsoverweging 4.3.4: “Niet gesteld of gebleken is bovendien dat Woonvizier of de aannemer namens haar, [eiser] er voor heeft gewaarschuwd dat het uitvoeren van zoveel mogelijk werkzaamheden tegelijkertijd, zoals door hem verzocht, tot de beschreven onleefbare situatie zou leiden. Geoordeeld wordt daarom dat de tekortkoming in de nakoming van de verplichting om, met inachtneming van de dringende werkzaamheden, tenminste enig huurgenot te verschaffen aan Woonvizier kan worden toegerekend”. Ik vraag mij af of dit juist is. Het lijkt mij algemeen bekend dat als je zelf verzoekt dat er gelijktijdig werkzaamheden aan de badkamer, keuken en toilet worden verricht in de vorm van vervanging van deze voorzieningen, je ook weet dat je gedurende deze periode geen gebruik van deze voorzieningen kunt maken. Als iets algemeen bekend is, hoeft daarover geen mededeling te worden gedaan. Dat er tijdens deze werkzaamheden geen huurgenot verschaft kon worden, kon de verhuurder naar mijn idee niet worden toegerekend, want dat is een logisch gevolg van deze werkzaamheden. De rechter had deze claim dus ook horen af te wijzen.
Voor een vergoeding van immateriële schade was geen plaats. De vordering daartoe berust op artikel 6:106, aanhef en onder b BW, maar dat de huurder lichamelijk letsel heeft opgelopen, in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast was gesteld noch gebleken.
Renovatiewerkzaamheden
De tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten en omzetderving in het kader van renovatiewerkzaamheden bij instandhouding van de huurovereenkomst dienen begrepen te zijn in het redelijke voorstel dat is gebaseerd op artikel 7:220 lid 2 BW heeft artikel 7:220 lid 1 BW van toepassing verklaard. Desondanks vindt in de rechtspraak doorgaans geen volledige schadeloosstelling plaats en wordt door de rechter doorgaans een afweging gemaakt van posten die voor vergoeding in aanmerking komen.
In artikel 7:220 lid 1 BW staat ook dat de huurder recht heeft op huurvermindering van de huurprijs op grond van renovatie. Bedacht moet worden dat de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte niet zonder meer de Huurcommissie in kan schakelen in het kader van huurvermindering in het kader van renovatie. Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder immers huurprijsvermindering vorderen wegens een gebrek aan het gehuurde. Als er sprake is van een renovatie, dan hoeft er niet sprake te zijn van een gebrek aan de gehuurde ruimte. Er kan ook sprake zijn van een combinatie van een herstel van gebreken en geriefverbetering. Als er bijvoorbeeld sprake is van doorslaand vocht en de verhuurder gaat over tot herstel van het gehuurde en isolatie van de muur waar het vocht doorheen komt, dan is er wél sprake van herstel van een gebrek waarover de Huurcommissie een oordeel kan geven. De Huurcommissie is immers binnen het kader van de nulpuntenlijsten bevoegd een oordeel te geven over de in deze lijst vermelde gebreken en kan daar een bepaald percentage aan huurvermindering aan verbinden. Als bepaalde omstandigheden tot derving van het huurgenot lijden, doch deze omstandigheden zijn niet onder te brengen onder de gebreken die in de nulpuntenlijst staan vermeld, dan kan de Huurcommissie daar geen huurvermindering aan koppelen.
De rechtbank Midden-Nederland heeft in haar vonnis van 1 december 2021 (ECLI:NL:RBMNE:2021:5853) onder meer beslist dat de huurders geen recht hadden op een huurkorting tijdens renovatiewerkzaamheden. De verhuurder had de huurders aangeboden om tegen betaling van € 629,– gebruik te maken van een volledig ingerichte logeerwoning. Een deel van de huurders had gebruik gemaakt van dat aanbod. De verhuurder had de huurders ook aangeboden om tegen betaling van € 500,– hun inboedel beschermd achter te laten in hun woning. Van dat aanbod had ook een deel van de huurders gebruik gemaakt. De verhuurder had aan alle huurders de wettelijke verhuiskostenvergoeding van € 6.253,– betaald. De huurders waren het er niet mee eens dat zij de maandelijkse huur voor hun woning hebben betaald, terwijl zij daar vier weken niet konden verblijven. Zij wilden dat de verhuurder de huur voor die periode terug zou betalen. Deze vordering werd niet toegewezen wegens de met de huurders gemaakte afspraken. Tussen de huurders en verhuurder stond namelijk niet ter discussie dat 70% of meer van de huurders met het renovatievoorstel had ingestemd, waaronder de huurders die deze procedure voeren. Niemand had binnen acht weken na de schriftelijke mededeling van de verhuurder de kantonrechter gevraagd om een oordeel over de redelijkheid van het voorstel. Als die mogelijkheid onbenut wordt gelaten, zoals in dit geval, dan wordt het voorstel onweerlegbaar geacht redelijk te zijn, aldus de kantonrechter. De kantonrechter geeft dus inmiddels geen oordeel meer over de redelijkheid van het voorstel. De inhoud van het voorstel kon daarom niet worden aangetast. De kantonrechter overwoog voorts dat de huurders op grond van artikel 7:220 lid 1 BW renovatiewerkzaamheden in beginsel moesten gedogen, zeker nu de verhuurder een redelijk voorstel had gedaan. De verhuurder schoot volgens de kantonrechter niet tekort in haar verplichting ex artikel 7:203 BW. De kantonrechter was voorts van oordeel dat de renovatie op zichzelf niet kon worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. De huurders mochten bij het sluiten van de overeenkomst verwachten dat er op enig moment onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd zouden worden. Daarnaast zouden uitvoering van dringende werkzaamheden geen inbreuk van de verwachtingen van de huurders maken en daarom niet als gebrek gekwalificeerd kunnen worden.
De rechtbank Noord-Holland van in haar vonnis van 16 juni 2022 (ECLI:NL:RBNHO:2022:6667) eveneens van oordeel dat de huurder geen recht hadden op huurprijsvermindering wegens renovatiewerkzaamheden. Het renovatieplan was in overleg met de bewonerscommissie tot stand gekomen.
Blijkens het renovatieplan zagen de beoogde werkzaamheden op modernisering van de verwarmingsinstallatie van de gehele flat, en het in de individuele woningen aanbrengen van een nieuwe keuken, nieuwe badkamer en toilet, mechanische ventilatie en ventilatieroosters in de ramen en isolatieglas in nieuwe kozijnen. De geplande werkzaamheden aan de buitenzijde van het flatgebouw zagen onder andere op vernieuwing van de gevel van de dertiende verdieping, het aanbrengen van extra isolatie en een nieuwe dakbedekking op het dak van de dertiende etage en het vervangen van alle kozijnen en balkon- en galerijhekken. In het renovatieplan was aangegeven dat overlast als gevolg van de werkzaamheden onvermijdelijk was.
In verband met de renovatie was eveneens in overleg met de bewonerscommissie een sociaal plan opgesteld. Daarin waren de te verrichten werkzaamheden en de gevolgen daarvan voor de bewoners nader beschreven. Ook was daarin geregeld hoe zou worden omgegaan met door de huurder zelf aangebrachte voorzieningen. Verder was een dagkalender opgenomen, waarin per werkdag is beschreven welke werkzaamheden in een individuele woning zouden plaatsvinden, welke overlast de bewoner daarvan kan verwachten en welke voorbereidingen van de bewoner werden verwacht.
Op grond van het sociaal plan ontving ieder huishouden in de flat een ongemakkenvergoeding van € 1.055,-. Daarbij was er van uitgegaan dat de werkzaamheden in iedere individuele woning 13 dagen in beslag zouden nemen. In de notitie van 1 februari 2017 over de onkostenvergoeding (die deel uitmaakt van het sociaal plan) stond: (…) Tijdens deze ingreep wordt zoveel mogelijk de overlast beperkt. Maar er zal overlast zijn tijdens de werkzaamheden. Ook zullen bewoners door de ingrepen die worden gedaan te maken krijgen met vervanging of aanpassing van zaken in de woning. Wettelijk bestaat hier geen tegemoetkoming voor. Wel wordt er bij dergelijke projecten een ‘ongemakkenvergoeding’ aan bewoners uitgekeerd als tegemoetkoming in de overlast en de te maken onkosten. (…).
De werkzaamheden in de woning van huurders waren medio september 2020 aangevangen. Huurders verbleef toen in een door de verhuurder ter beschikking gestelde logeerwoning. Omstreeks 10 oktober 2020 was de huurder weer in de woning teruggekeerd.
Bij brief van 29 oktober 2020 heeft de gemachtigde van de huurder bij de verhuurder aanspraak gemaakt op onder meer een vergoeding wegens verminderd huurgenot als gevolg van de overlast door de werkzaamheden. Tevens was gewezen op enkele gebreken in de woning, zijnde: de aanwezigheid van kieren en gaten, de aanwezigheid van ontsierende leidingen, vernieling van het behang en het te krappe toilet. Op 20 november 2020 heeft de gemachtigde van de huurder aan de gemachtigde van de verhuurder geschreven dat de muizen de woning van huurder binnen konden komen omdat na de werkzaamheden gaten in de woning aanwezig waren. Omdat hierdoor de muizenplaag niet zonder noemenswaardige kosten te verhelpen was, werd de verhuurder gesommeerd het gebrek te verhelpen.
De huurder had tijdens de werkzaamheden geklaagd over de temperatuur in de woning. De verhuurder heeft daar naar laten kijken. De huurder vorderde huurvermindering wegens de minder goed werkende verwarming, geluids-tril- en stankoverlast. De huurder had nog meer klachten naar aanleiding van deze werkzaamheden. Ik verwijs daartoe naar het vonnis. de vordering werd door de verhuurder betwist. Voor de inhoud van deze betwisting verwijs ik naar het vonnis. De rechter oordeelde dat de werkzaamheden in overleg met de bewonerscommissie waren uitgevoerd. Er was een sociaal plan opgesteld. Daarin waren regelingen opgenomen betreffende de bewoonbaarheid tijdens de uitvoering van de werkzaamheden. er werd ook gewezen op de ongemakkenvergoeding. De rechter oordeelde dat het ervoor werd gehouden dat de verhuurder al het nodige had gedaan om ervoor te zorgen dat de nadelige gevolgen van de werkzaamheden binnen redelijke grenzen bleven.
Het lag vervolgens op de weg van de huurder om voldoende te onderbouwen dat de verhuurder desondanks tekort was geschoten in haar verplichting om de nadelige gevolgen van de werkzaamheden binnen redelijke grenzen te houden. Uit die nadere onderbouwing moet niet alleen volgen dat de gestelde overlast in de subjectieve beleving van huurder bestaat en ernstig is, maar deze (en de ernst daarvan) moet ook naar objectieve maatstaven kunnen worden vastgesteld.
Uit hetgeen de huurder ter zake had aangevoerd en overgelegd kon wel worden afgeleid dat zij ernstige overlast hadden ervaren, maar daaruit volgde onvoldoende dat die overlast ook naar objectieve maatstaven kon worden vastgesteld of dat de verhuurder onvoldoende had gedaan om de overlast binnen redelijke grenzen te houden. Het door huurder bijgehouden logboek was alleen een (vrij grove) weergave van eigen waarnemingen waarbij ondersteunend materiaal zoals foto’s en geluidsopnamen ontbraken. Aan de doorhuurder opgestelde enquête kon geen doorslaggevende betekenis worden gehecht nu deze maar door enkele bewoners was ingevuld (en daarmee niet representatief was) en een deel van de daarin opgenomen vragen nogal suggestief was. Verder stond tegenover de door huurder opgestelde enquête het klanttevredenheidsonderzoek dat door de verhuurder was uitgevoerd en waaruit volgde dat de uitvoering van de werkzaamheden voor veel bewoners naar tevredenheid was verlopen.
De gestelde problemen met de verwarming konden evenmin de gevorderde huurprijsvermindering dragen. De verwarmingen van huurder waren weliswaar gedurende enige tijd minder goed gefunctioneerd, maar klachten hierover waren door de verhuurder steeds opgepakt en dat de huurder langdurig in de kou hadden gezeten, was onvoldoende gebleken.
De verhuurder had hier voldoende met de belangen van de huurder rekening gehouden. De renovatiewerkzaamheden kunnen nu eenmaal niet zonder enige overlast worden uitgevoerd. Het ging hier om werkzaamheden aan een gebouwencomplex dat ten tijde van werkzaamheden ruim vijftig jaar oud was en niet meer aan de eisen van deze tijd voldeed. De werkzaamheden hadden betrekking op dringende reparaties, verduurzaming en op verhoging van het woongenot. Daarnaast had de verhuurder de huurders en compensatie aangeboden. Deze werkzaamheden kunnen nu eenmaal niet zonder de nodige overlast plaatsvinden. De overlast was nog binnen de redelijke grenzen gebleven. De huurder had geen recht op huurvermindering of een aanvullende schadevergoeding.
De Huurcommissie zal geen huurvermindering uitspreken als dit gebrek niet terug te vinden is op de nulpuntenlijst. Dat betekent dat er weliswaar omstandigheden zijn die tot derving van het huurgenot lijden, maar ten aanzien waarvan de Huurcommissie geen middelen heeft om er een oordeel over te geven, omdat die omstandigheden niet terug zijn te brengen op de gebreken die staan vermeld op de nulpuntenlijst. Er kan bijvoorbeeld worden gedacht aan renovatiewerkzaamheden aan de gemeenschappelijke ruimte die bijvoorbeeld tot herrie en stofoverlast lijden. Deze vorm van huurverlaging kan dan alleen door de rechter worden uitgesproken.
Een huurder, die eerst wegens renovatie in een wisselwoning had verbleven en die terug was gekeerd in haar woning en overlast ondervond wegens uitgelopen renovatiewerkzaamheden, vorderde huurverlaging wegens derving van huurgenot. De kantonrechter had deze vordering afgewezen. Het hof te Amsterdam bepaalde in haar arrest van 2 juni 2005 Noot 93aa dat de huurder geen recht had op huurvermindering gedurende de tijd dat zij gebruik had kunnen maken van de wisselwoning. De huurder had wel recht op huurverlaging gedurende de periode dat waarin na haar terugkeer in de woning nog inpandige renovatiewerkzaamheden plaats hadden gevonden, waardoor zij overlast ondervond. Gedurende de periode nadat zij in de woning was teruggekeerd vanaf 8 november 2000 tot in ieder geval 27 maart 2001 had nog geen oplevering van de woning plaatsgevonden. Deze lange periode waarbinnen de renovatie nog niet was afgerond en de overlast zich had voorgedaan rechtvaardigde huurverlaging.
Als de renovatie ingrijpender is dan in het renovatievoorstel is voorgespiegeld of langer duurt dan in het renovatievoorstel is voorgesteld, dan is de verhuurder gehouden aan de huurders financiële compensatie aan te bieden en/of alsnog tijdelijke woonruimte aan te bieden. Minister Blok heeft in zijn brief aan de Voorzitter van de Tweede kamer der Staten Generaal van 9 juli 2015 (Beantwoording kamervragen over uit de hand gelopen renovatie van Portaal te Soest) bevestigd dat een verhuurder gehouden was financiële compensatie te verstrekken dan wel vervangende woonruimte aan te bieden als de renovatie anders (negatiever) uitpakt dan de huurders is voorgespiegeld.
Het hof te Amsterdam was in haar arrest van 17 november 2009 van oordeel Noot 93a dat de huurder van bedrijfsruimte geen recht had op volledige schadeloosstelling. Dat de buurt door renovatie was ontvolkt en de omzet daardoor terug was gelopen was volgens het hof ondernemersrisico. Voorts was het hof van mening dat er geen doorslaggevende betekenis toekwam aan het feit dat boekhoudkundig de inventaris was afgeschreven nu de inventaris nog wel economische waarde vertegenwoordigde. Voor de vraag wat onder het redelijk voorstel in dit verband begrepen moet worden is volgens het hof van belang in hoeverre de inventaris zonder renovatie nog ten behoeve van de exploitatie van het het gehuurde zou zijn gebruikt en hoe lang de huur zonder renovatie nog zou hebben geduurd.
Het is in het kader van een door de huurder in te dienen schadeclaim dus van belang een onderscheid te maken tussen renovatiewerkzaamheden en herstelwerkzaamheden. Als de verhuurder renovatiewerkzaamheden heeft uitgevoerd kunnen de huurders van zelfstandige woonruimte bij (al dan niet tijdelijke) verhuizing aanspraak maken op de genoemde forfaitaire vergoeding op grond van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW. Boven is al vermeld dat dit artikel van regelend recht is. De verhuurder kan in theorie dus afwijken van de wettelijke regeling en minder vergoeding toekennen dan in de wettelijke regeling voor zelfstandige woonruimte wordt voorgeschreven. De rechter zal dan toch de redelijkheidtoets toepassen en al snel uitkomen op de forfaitaire vergoeding. De verhuurder die van de forfaitaire vergoeding wenst af te wijken zal daartegenover dan wel ter compensatie alternatieven aan moeten bieden om het voorstel alsnog het stempel van redelijkheid te geven. Het zoeken naar alternatieven om het voorstel redelijk te laten zijn lijkt mij echter omslachtiger dan het verstrekken van een forfaitaire vergoeding.
De huurder van woonruimte die een vergoeding boven de forfaitaire vergoeding wenst te ontvangen dient zijn schade te onderbouwen.