Voortzetting van de huurovereenkomst bij sloop van het gehuurde?

Laatst bijgewerkt op 2020-08-13 om 21:53:49

Volgens het verslag, Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 22 , is de commissie van de Tweede Kamer van mening dat na sloop met vervangende nieuwbouw sprake kan zijn van een voortzetting van de huurovereenkomst zolang maar vaststaat dat de functie van het gehuurde in beginsel gelijk is gebleven.

Het wil dus niet zeggen dat de huurovereenkomst in het geval van noodzakelijke sloop van het gehuurde niet kan worden beëindigd. Het criterium (van gelijkblijvende plaats en functie) is alleen bedoeld om te kunnen beargumenteren dat een huurovereenkomst na sloop van het gehuurde voort kan duren en dat sloop van het gehuurde dus niet noodzakelijkerwijs het einde van de huurovereenkomst hoeft te betekenen. Bij handhaving van de huurovereenkomst kan de huurprijs uiteraard worden aangepast. Niet de plaats en de functie van het gebouw zijn bepalend voor de vraag of de verhuurder tot huurbeëindiging kan komen, maar de vraag of de renovatie dringend is en of deze dringendheid beëindiging van de huur noodzakelijk maakt. De kantonrechter te Utrecht heeft in haar vonnis van 9 september 2009 ECLI:NL:RBUTR:2009:BJ7387 bevestigd dat er sprake kan zijn van handhaving van de huurovereenkomst bij sloop met vervangende nieuwbouw, zolang maar vast staat dat de plaats en de functie van het gehuurde in beginsel gelijk is gebleven.

Als de plaats en functie gelijk blijven betekent dit niet dat de huurovereenkomst niet kan worden beëindigd. Volgens de rechter valt uit de wetsgeschiedenis niet te lezen dat het feit dat plaats en functie van het gehuurde in beginsel gelijk blijven, tevens inhoudt dat de renovatie per definitie zonder beëindiging van de huurovereenkomst mogelijk is. Het gelijk blijven van plaats en functie kan een belangrijke indicatie zijn dat de renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst mogelijk is; er zijn echter ook andere omstandigheden mede bepalend voor beëindiging van de huurovereenkomst, waaronder de omvang van het in de herontwikkeling betrokken complex, het aantal daarbij betrokken partijen, de omvang en de duur van de renovatiewerkzaamheden en de periode waarin de huurder van het gehuurde verstoken blijft in afwachting van de nieuwbouw. Deze omstandigheden als genoemd in alinea 4.5 van het vonnis leidden er toe dat de kantonrechter tot het oordeel kwam dat voldaan was aan het vereiste genoemd in artikel 7:296 lid 1 BW , te weten dat sprake is van een renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Het komt er dus op neer dat de verhuurder bij noodzakelijk sloop van het gehuurde niet tot huurbeëindiging over hoeft te gaan, mist de plaats en de functie hetzelfde blijft. Met andere woorden: als oude woningen worden vervangen door nieuwe woningen, dan kan de bestaande huurovereenkomst worden gehandhaafd  als de bestemming van het gehuurde (woonruimte) gelijk blijft (woonruimte). De verhuurder zal zijn vordering kunnen baseren op basis van artikel 7:220 lid 2 BW (redelijk voorstel van handhaving van de huurovereenkomst) en op basis van artikel 7:220 lid 4 BW (huurbeëindiging wegens dringende reden).  De verhuurder zal dan wél dienen te beargumenteren waarom er wordt gekozen om de overeenkomst te beëindigen in plaats van voortzetting van de overeenkomst middels een redelijk voorstel.

Ook indien alleen de gevel wordt gehandhaafd, en de rest van het gehuurde wordt vernieuwd, zou dus nog steeds van voortzetting van de huurovereenkomst kunnen worden gesproken. Noot 82 De achterliggende gedachte is dat de wetgever vergaande renovatie mogelijk wil maken zonder de huurrechten van de huurder aan te tasten.
Er is wel kritiek uit de literatuur op dit standpunt. Men vraagt zich af of dit wel een juist standpunt is als de indeling van het gehuurde en de huurprijs worden gewijzigd. De huurder van middenstandsbedrijfsruimte kan meer baat hebben bij een nieuwe huurovereenkomst. Door renovatie moet de huurder vaak zelf ook investeringen doen. Deze investeringen moet de huurder kunnen afschrijven gedurende een huurtermijn van twee maal vijf jaar. Bij een lopend contract zou deze termijn van afschrijving wel eens korter kunnen zijn.

Door de renovatie kunnen huurder en verhuurder een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde onroerende zaak aangaan (een redelijk bod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst) waarbij de overeenkomst een wijziging van de vroegere overeenkomst bevat in de zin dat een deel van de onroerende zaak niet langer in de huur zal zijn begrepen. Noot 84

De lagere rechtspraak keurde voortzetting van het gehuurde in gewijzigde vorm ook goed:
Ktg. Amsterdam 22 juli 1999, WR 2000, 14
Aanbod tot ruil van bij het gehuurde horende zolderkamer tegen zolderberging plus drie jaar huurbevriezing. Een dergelijke herschikking kan op zich door aanbod bewerkstelligd worden.

Hof Amsterdam 23 maart 2000, Prg. 2002, 5883
De huurders van flatwoningen, die zich verzetten tegen door verhuurster voorgestane hergroepering van bergingen en wijzing van het warmwater- en CV-systeem, zijn door de president in kort geding in het ongelijk gesteld. Hof bevestigt het vonnis.

Voortzetting van de huurovereenkomst werd niet aangenomen in:

Ktr. Amsterdam 19 februari 2004, WR 2005, 29
Ktr. Amsterdam 1 maart 2004, WR 2005, 30 (voorlopige voorziening)